物业管理中的高层住宅设施设备管理（本站推荐）.docx

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1、物业管理中的高层住宅设施设备管理（本站推荐） 第一篇：物业管理中的高层住宅设施设备管理本站举荐 物业管理中的高层住宅设施设备管理 作者从一个物业管理者的目光动身，指出了物业管理中的设备管理的重要性，并提出了切实可行的解决方法。同时也让业主了解到，物业管理中设施设备管理的重要性。1设施设备管理的特点 高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用处的高层楼宇在全国各地快速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们面前。中国当前许多高层楼宇多为出租和出售两种类型，具有多种功能的综合楼宇。其特点为： 1.高层综合楼高度高、层数多，功能困难，人口稠密，管理困难。要管理好

2、高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保楼内运用人的生命财产平安，任务特别困难。 2.高层综合楼宇设施设备多，结构困难，管理起点高，对物业管理队伍的素养要求高。高层综合楼设有中心空调系统，上水排水、排污系统，凹凸压供电系统，煤气供应系统，电梯系统，楼宇自动化系统，通信自动化系统，办公、保安、消防自动化系统等，因此，物业管理公司需要建立一支素养较高的专业管理人员队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。 3.房屋建筑主体的修理管理。物业管理应定期驾驭房屋的基本状况，对大楼的露面、楼道等房屋进行经常的修理、养护和管理，使建筑物保持完好、整齐和美观；对

3、大楼的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响危及他人平安。为此大楼价值，创建增值潜力。 4.大楼各系统设施设备的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电、供水及排水、电梯、消防、中心空调、公共照明等公用设施进行维护检查，觉察问题，刚好处理，保证设施设备完好的运行状态。 设施设备管理是一门进展中的应用科学，它包括系统的理论和丰富的实践阅历两个有机组成部分。为了实现物业设施设备管理现代化的目的，从业人员必需学习和驾驭设施设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设施的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素养水平，推广先进的设施设备管理方法和管理技术手段

4、，以促进物业管理供水的设施设备管理向着现代化方向进展。2设施设备管理的重要性 现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢，而且在很大程度上还取决于配备设施的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设施设备的需求和依靠深度越来越高，设施设备的作用也越来越突出。事实上，设施设备管理几乎涉及到物业管理经营过程的各个环节，归纳其成效与意义主要有以下几个方面。 一关系到声誉和生存 作为物业管理的重要组成部分，设施设备管理的好坏对保障房屋运用平安，保持和提高房屋设施的完好程度与运用功能及物业的保值、升值，对物业管理企业的社会声誉乃至生存有着重

5、要意义。物业设施始终处于良好状态，人们能安心便利地生活和工作，物业管理企业则被认可，社会地位慢慢提高，竞争力得以加强，公司进展前景广袤。反之，假如一些设施设备经常处于性能不良或停机待修状态，干脆影响整个物业的功能发挥，降低物业的运用价值和社会声誉，物业管理企业便无法再取得人们的承认，就会丢掉市场，丢失生存的根本条件。 二关系到服务的本钱和资金的合理利用 事实设备管理对服务本钱的影响，除了表如今数量和质量上外，还有设施设备的投资效果、修理费用、能源和材料消耗等。 机枪维护保养，能有效地延长设施设备的运用寿命和检修周期，节省修理费用和削减损失。 树立经济运行的意识，留意节省运行中的能耗费用、操作费

6、用，通过严格、规范的管理来削减日常机器、备品、材料的运用量，杜绝“跑、冒、滴、漏等缺陷，以削减相关费用的开支，使设施设备始终处于最正确、最经济的运行状态。 随着现代化设施设备的不断进展和普遍运用，设施设备所占资金在固定资产中的比例越来越高。虽然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设施设备管理的科学化无疑是最关键的。具体地说，就是取决于设施设备管理的一系列环节是否到达最正确水平。 三关系到技术平安和环境爱惜 若设施设备的运行牢靠性低，管理又不善，设备在运行中经常发生意外，这不仅会干扰物业管理的经营秩序，同时也使业户遭受重大的经济损失。 若设施设备陈旧落后，排放有害物质或噪声

7、超标，就会污染环境、危害人体和生物生存，成为社会公害。 因此，保证平安，消退环境污染，有效地预防设施设备引致人身事故及社会公害，是现代设施设备管理的重要课题。 物业管理企业的迅猛进展，物业建设中的科技含量在快速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变实力，就必需依靠技术进步，而先进的上升设备管理则是企业技术进步的根本保证。3设施设备管理标本要求 设施设备的正常运行是写字楼运作的核心，应对写字楼水电设施包括凹凸压变电房，备用发电房，凹凸压电缆、电线，上下水管道等各项设施进行全面的管理和修理，供水、供电要有应急措施；应特别留意对电梯

8、的保养与修理，留意对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、修理；应有健全的检查修理制度，对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、修理维护；应对业户的设备报修刚好处理，并定期检查；消防设施完好率应当到达100。 良好的设施设备管理要做到： 一建立先进的设施设备管理体制 1.依据物业管理区域的规模和所运用设施设备的数量、困难程度及设施设备集中程度、管理人员业务水平、检修人员技术力气与组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点运行班次、有无假日等各种因素，实事求是地设置设施设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，表达先进性。 2.设施设备管理人员必需熟识国家的有关政策、法规、

9、条例，熟识设施设备的技术理论之时，具有确定的业务实力。 3.加强设施设备管理人员的培训教化工作，提高其职业道德及业务水平。对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行运用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设施设备管理工作支配之中。 二建立完善的设施设备管理规章制度 制定严密的设施设备年、季、月、周保养支配和保养内容、检验标准以及考核实施方法，并不定期对实施设备的正常运行和完好状况进行抽检，使其管理工作始终处于动态之中将突然性与支配性、集中管理与分散管理相结合： 1.设施设备管理岗位责任制度； 2.设施设备基础资料管理制度； 3.设施设备运行和维护保养制度； 4.设施设备检修制

10、度； 5.固定资产管理制度； 6.培训教化制度； 7.特殊设施设备管理及应急制度； 8.各类机房的出入登记制度等。 三做好设施设备管理的基础资料工作 基础资料工作是设施设备管理工作的基本根据，基础资料必需正确齐全。物业设施设备一般都是组成系统发挥作用的。例如，中心空调系统是由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设施设备、冷却塔、管道、阀门、电控设施设备及监控调整装置等一系列设施设备组成，任何一种设施设备或传导设施发生故障，系统都将不能正常制冷。因此，除了设施设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必需加以重视。系统图也是对员工培训教化的一种行之有效的参考教材。 利用现代手段，运用计算机进行管理

11、，使基础资料电子化、网络化，以能快速、刚好地反映全部设施设备的基本状况，给设施设备管理工作供应便利，用于指导实际工作。 四设施设备管理目标 管好、用好、修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是设施设备的根本目标。设施设备的运用维护及检修是设施设备管理的重要环节。设施设备技术性能的发挥、运用寿命的长短，当然同设施设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设施设备管理的好坏。假如一台设施设备能正确运用，细心维护保养，定期检查修理，就能够保持设施设备的完好，延长设施设备的运用寿命。相反，假如运用不当，就会降低设施设备的有效利用率，缩短设施设备的运用寿命，严峻时还会引

12、起设施设备事故，造成设施设备的损坏或报废。 1.设施设备的有效利用率： 根据统计，设施事故大多数是由于操作运用能够不当而造成。由于操作运用不当，没有正确的维护保养，设施设备必定简洁陈旧老化，设施设备的故障及检修也逐步趋向频繁、花费在解除故障及支配外检修抢修的实践也越来越多，设施设备有效故障实践越来越少，设施设备停机或无效工作实践会越来越多，势必会大大降低设施势必的有效利用率。但是，不能随便消减必要的维护保养时间以提高有效利用率，也不能随便加大设施设备的运载实力，使设施设备长时期超负荷运行这样“拼设施设备势必会加剧设施设备的损坏直至报废。 2.设施设备的完好率： 根据物业管理的质量目标，设施设备

13、的完好率应为100，只有通过日常巡检才能保证。 1零部件完好齐全、符合质量要求及平安要求； 2设施设备运转正常、性能良好，功能到达规定要求； 3设施设备技术资料及运行记录齐全； 4设施设备整齐，无“跑、冒、滴、漏现象； 5防冻、保湿、防腐等措施完好有效。 评定为不完好的设施设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消退不完好因素，升级为完好设施设备。 五加强培训教化工作，做到专业管理同全员管理相结合 设施设备管理人员应当具有确定专业学问及管理业务水平。但是，单纯依靠少数设施设备管理人员来管好全部设施设备是不行能的，还应当发动公司全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内全部设施设备

14、。因此，对操作运用设施设备的人员要加以培训教化，要求操作运用人员懂设施设备的用处、结构、原理、技术性能、运用要点、维护方法、故障解除及报告等基本学问，教化大家正确运用设施设备、疼惜设施设备。就是说，应当做到操作人员会检修设施设备，修理人员会操作设施设备，并要求只有取得了国家考核颁发的技术资格等级正书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素养。 其次篇：城市高层住宅物业管理方案 城市高层住宅物业管理方案 城市高层住宅物业管理方案 随着城市化的不断进展和土地运用的现实状况,高层住宅慢慢成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。 一、高层住宅物业

15、管理的特点和难点： 1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产平安，物业管理任务较为困难。 2、高层住宅设备多、结构困难、管理起点高，对物业管理队伍的素养要求较高。在实际物业管理中，必需要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理本钱高，收取的物业管理费也高。 二、高层住宅物业管理的原则： 1、统一管理原则： 首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，分散理势必影响整体的正常运行；其次，分散管理易造成职责不清，使出现

16、的问题和故障无法刚好解决；第三，分散管理睬造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。 2、收费合理原则。 收费合理原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所供应的服务相符。不管如何，物业管理队伍都应实行公允、合理、协调一样的原则。 3、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 4、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、秀丽的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增加知名度，赢得住户的信任。 5、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 针对高层住宅的实际状况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，同时也可以做

17、好住户需要的专项服务与特约服务，为住户供应最大的便利。 三、高层住宅物业管理的内容： 1、高层房屋建筑主体应有的修理管理。物业管理应定期驾驭房屋的基本状况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的修理、养护和管理，使建筑物保持完好、整齐和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人平安。 2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，觉察问题，刚好处理，保证设备完好的运行状态。 3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各楼道以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。 4、绿化管理。绿

18、化人员应对高层住宅小区内的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创建秀丽整齐舒适的高雅的环境。 5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆平安。 6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流淌巡逻岗位。确保住户人身财产平安。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要刚好处理。 7、收费管理。要严格依据协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，刚好、 定期收取物业管理费用，并接受住户监督。 8、全方位服务。物业管理应对住户供应全方位、多层次、有

19、效且经济的服务，运用户、住户更为舒适便利。 四、高层住宅物业管理实际可行性操作： 1、深度推行“人性化物业管理模式 在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既互相信任、互相敬重，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的安逸环境和文化气氛。 2、实施零距离 “隐性物业管理与服务 模式 在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所供应的全方位服务往往简洁发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务 模式和物业管理理念。 所谓 “零距离，就是对住户的服务需求做全面、深化、细致的了解，留意服务的快捷性和住户的满足度，除了保证在住户需要关心时供应刚

20、好满足的服务，更要表达对住户服务的前瞻性， 满意住户深层次的服务诉求。 3、 建立治安联动快速反应系统 平安防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中心监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调快速快捷，又强调多重结合，快速快捷即要求保安员在接到快速支援的叮嘱后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前救济；多重结合即治安工作要做到流淌岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。 五、高层住宅日常性物业管理与服务 完善的高层住宅物业管理设想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必需在物业管理实

21、务的实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质呈现于住户面前。 日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的限制与执行实力外，在如何合理利用有效资源满意住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必需从平安、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规日常服务分别表达相应的高层物业管理模式。 一平安管理 平安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“平安第一，平安工作具有第一位的意义，只有平安有了切实的保证，住户才能放心地工作。因此平安管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属

22、于平安管理的范畴。 针对高层住宅布局、功能的特点，可以实行技防与人防相结合、固定岗与流淌岗相结合，设置多重静动态相结合的平安防范体系 ，切实保障高层住宅24小时平安无忧。对公共区域实行主要依靠技防与流淌巡逻相结合的方式实施平安管理， 技防方面主要依靠项目本身的智能化报警系统、 巡更系统及监控系统实现，流淌巡逻方面将增加巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与服务意识。 1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动限制系统； 2、24小时固定平安护卫岗设置； 3、24小时流淌巡逻岗设置； 4、智能化报警系统； 治安工作的特点及主要任务 特点： A、以预防为主。

23、无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，避开隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。 B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即供应保安服务。作为保安员，要树立“服务第 一、用户至上的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的看法温柔；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。 C、软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提高保安队伍的素养，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。 D、制作紧急事务处理预案，包括火警、匪警、自然灾难、重大疫情等事务的防范以及出现状况后的处理方法，做

24、到“事前预防、遇事不乱。 主要任务： A、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应留意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生； B、平安巡逻。 定时和不定时的对区域内外各个部位进行巡察检查， 觉察担忧全的因素刚好进行解决； C、停车场管理。 疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费， 进行停车场消防和平安管理； 二环境管理 高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是表达物业管理水平的重要标记。高质量的环境养护为客户供应整齐、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物外表自然老化及人为磨损，爱惜物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的

25、周期，及经济又能保持物业美观。 针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目供应无差异的高标准服务，努力营造一个舒适、整齐、光明的项目环境，并切实做好以下几项工作： 1、主要任务： A、负责高层住宅各个楼层和各个部位的保洁工具，使其到达标准的清洁要求； B、负责制定清洁设备和清洁用品的选购及运用看法，合理驾驭清洁费用的支出； C、负责对保洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素养； D、负责接受客户的托付清洁业务。 2、保洁制度 每日的卫生全面清扫尽量削减对住户的影响。 3、垃圾分流 在狠抓环境管理和培育客户环境意识的基础上，对高层住宅的垃圾实施“三化管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处

26、理无害化，从而实现有效的垃圾分流。 垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一接受垃圾袋进行袋装并投于“三合一功能的垃圾箱。 垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避开资源奢侈。 4、消杀 消杀工作主要包括以下几个方面的内容： 主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。 聘请专业队伍进行消杀工作。 1、专业消杀公司应出示营业执照答应证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。 2、双方签定合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。 3、定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如觉察或出现问题，消杀公司应保证随叫随到。 4、实现重点防治，配电房、消防限制中心、

27、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。 第三篇：中高层住宅二次供水设施移交管理方法 中高层住宅二次供水设施移交管理方法 第一章 总则 第一条 为加强本市中心城区中高层住宅二次供水设施管理，平稳有序地完成在建及现有二次供水设施的移交和接管工作，确保二次供水水质、水压和供水平安，根据有关规定，特制定本方法。 其次条 本方法所称在建二次供水设施是指2022年1月前建设尚未交付运用的中高层住宅二次供水设施；现有二次供水设施是指2022年1月前已交付运用的中高层住宅二次供水设施。 第三条 本方法所称的中高层住宅二次供水设施是指从市政供水管道取水点阀门位置至住宅用户计量水表前的供水管道

28、、阀门、泵房设施、水箱、储水池、电气和自控设备、仪器仪表等。 其次章 在建中高层住宅二次供水设施的移交 第四条 在建中高层住宅二次供水设施施工图及拟选设备的清单应由供水企业查验并予以书面确认。 第五条 建设单位应根据工程进度状况刚好组织供水企业参加二次供水工程的设备及材料验收、隐藏工程验收和竣工通水验收。整体供水工程验收合格后，建设单位应将二次供水设施向供水企业移交。 第六条 在建中高层住宅二次供水设施的移交程序： 一供水企业依据国家及地方现行技术规程、规范的要求，现场对二次供水设施进行设备及材料验收、隐藏工程验收和竣工通水验收； 二在二次供水设施竣工验收合格后，建设单位向供水企业提出二次供水

29、设施移交申请，并按附件1要求供应移交所需的资料； 三建设单位与供水企业签订在建中高层住宅二次供水设施移交协议见附件2，并在签订协议后15日内报辖区街道备案。 第三章 现有中高层住宅二次供水设施的移交 第七条 对已投入运用、需移交供水企业管理的现有中高层住宅二次供水设施，应符合以下基本条件： 一纯住宅不含单身公寓； 二生活、消防系统必需完全分别； 三水费全部结清； 四资料齐全。 第八条 现有中高层住宅二次供水设施的移交程序： 一各区政府根据实际状况提出移交支配，报市城管局综合确定； 二对列入移交支配的小区，小区业主委员会和物业服务企业向供水企业提出二次供水设施移交申请，并按附件3要求供应移交所需

30、的资料； 三供水企业收到移交申请后5个工作日内对移交基本条件进行核实并回复； 四供水企业依据有关技术规程的要求，现场对二次供水设施进行查验，与小区业主委员会、物业服务企业协商二次供水设施改造事宜，并在30个工作日内编制二次供水设施改造方案，提交小区业主委员会和物业服务企业； 五小区业主委员会组织召开业主大会就二次供水设施改造方案公开征求全体业方法见，并取得二分之一以上与会业主同意后与供水企业协商具体移交和改造时间； 六小区业主委员会、物业服务企业与供水企业签订现有中高层住宅二次供水设施管理移交协议见附件4、现有中高层住宅二次供水设施改造协议，并在签订协议后15日内报区物业行业管理部门、辖区街道

31、备案； 七移交和改造协议生效后，由小区业主委员会和物业服务企业在住宅小区内予以公告； 八尚未成立小区业主委员会的小区，暂由建设单位和物业服务企业担当移交相应职责。建设单位已歇业或破产等缘由不存在的，由所在社区居委会代行相应职责。 第九条 中高层住宅二次供水设施移交供水企业管理后，供水企业依据国家及地方现行技术规程、规范进行改造，小区业主委员会和物业服务企业应协作供水企业做好改造工作。 第四章 移交管理留意事项 第十条 对符合移交条件的现有中高层住宅二次供水设施，供水企业不得拒绝接收；不符合移交条件的，小区业主委员会必需依据第七条移交基本条件要求进行整改，整改合格后办理移交手续。 第十一条 因二

32、次供水设施建设或管理引发的债权、债务或纠纷，如水费欠缴等问题，由原债权债务人担当责任并处理结束后办理移交手续。 第十二条 中高层住宅二次供水设施管理移交前，供水设施的修理、管理服务仍由业主托付物业服务企业负责。 第十三条 中高层住宅二次供水设施管理移交后，供水计量表及计量表前的供水设施修理管理责任由供水企业担当，计量表后的供水设施由用户自行负责。供水企业应依据国家有关规定，保证用户供水服务质量，负责日常运行、维护和管理。 第十四条 在建中高层住宅二次供水设施在移交时，建设单位应向供水企业交付移交工程总造价5%的质量保修金。从移交之日起保修期两年内，由于工程设备质量问题所造成的损失，从质量保修金

33、中扣除；保修期过后，供水企业应将剩余的质量保修金退还建设单位，超出质量保修金部分，由建设单位担当。 第五章 附则 第十五条 本方法由市城管局负责说明。 第十六条 本方法自发布之日起施行。 附件：1.在建中高层住宅二次供水设施移交资料 2.在建中高层住宅二次供水设施移交协议 3.现有中高层住宅二次供水设施移交资料 4.现有中高层住宅二次供水设施移交协议 附件 1在建中高层住宅二次供水设施移交资料 一、二次供水设施施工图、设计变更文件、竣工图； 二、二次供水设施隐藏工程验收资料； 三、二次供水设施各类设备、材料的合格证、质保卡、说明书等相关资料； 四、二次供水设施各类涉水产品的卫生答应证； 五、二

34、次供水设施试压、冲洗、消毒、调试检查记录及验收合格证明； 六、二次供水设施水质检测报告； 七、二次供水设施环境噪声监测报告； 八、工程监理单位出具的工程质量评估报告； 九、二次供水设施资产评估看法书； 十、二次供水设施建设中涉及的合同、招投标文件及其它相关财务资料。 附件 2在建中高层住宅二次供水设施移交协议 甲方： 建设单位 乙方： 供水企业 根据有关规定，甲、乙双方经协商，就高层住宅二次供水设施管理移交工作达成以下协议： 一、甲方根据宁波市中高层住宅二次供水设施管理移交方法试行将 小区二次供水设施移交给乙方管理。 二、移交的中高层住宅二次供水设施包括： 。移交资料包括： 。二次供水设施资产

35、原值为 万元。 三、乙方从 年 月 日起，负责对所接管二次供水设施的运行、维护和管理。移交后，水泵运行电费由甲方托付的物业服务企业按原渠道担当；设备更新及大修理费用和二次供水设施日常修理养护费由供水企业负责。 四、甲方或其托付的物业服务企业负责组织房屋全部权益人与乙方签订供用水合同。 五、本工程保修期为两年，甲方向乙方预付 元的质量保修金。自移交之日起两年保修期内，由于质量问题发生的费用，从甲方预付的质量保修金中扣除，超出质量保修金部分由甲方负责补齐。保修期过后，所移交的二次供水设施由乙方负责，甲方或其托付的物业服务企业应为乙方施工供应便利。 六、本协议一式五份，甲乙双方各保存两份，另一份由乙

36、方报辖区街道备案。 七、本协议经甲、乙双方签字后即生效。 甲方： 盖章 乙方： 盖章 法人代表： 法人代表： 年 月 日 年 月 日 附件 3现有中高层住宅二次供水设施移交资料 一、基础资料 一按自然幢楼宇地点、楼层、结构、户型、建立年份； 二每只屋顶水箱的吨位容积、架空形式、排污状况、供水户数、修理上人孔位置门排、有无泵房； 三二次供水泵房及蓄水池的吨位容积、供水区域、水泵和主要电机、阀门、电气限制设备的规格、型号、产地、数量和产品的运用说明书、修理手册及生产厂家的联系方式等； 四中高层住宅给水总平面图、立面图、水箱水池设备安装图、泵房竣工图、各种计量仪表安装图等。 二、移交前运行管理资料

37、一二次供水设施日常运行维护资料； 二二次供水设施巡检、修理台帐记录； 三二次供水设施管理中存在的主要困难、问题及建议。 附件 4现有中高层住宅二次供水设施移交协议 甲方： 业主委员会 乙方： 物业服务企业 丙方： 供水企业 根据有关规定，甲、乙、丙三方经协商，就高层住宅二次供水设施管理移交和改造工作达成以下协议： 一、甲方根据宁波市中高层住宅二次供水设施管理移交方法试行将 小区二次供水设施移交给丙方管理。 二、移交的中高层住宅二次供水设施包括： 。移交资料包括： 。 三、丙方从 年 月 日起，负责对所接管小区二次供水设施的运行、维护和管理。移交后，水泵运行电费由甲方托付的物业服务企业按原渠道担

38、当；设备更新及大修理费用和二次供水设施日常修理养护费由供水企业负责。 四、中高层住宅二次供水设施管理移交前，供水设施的修理、管理服务仍由乙方负责。移交后，供水计量表及计量表前的供水设施修理管理责任由丙方担当。丙方应依据国家有关规定，保证用户供水服务质量，负责日常运行、维护和管理。 五、甲、乙、丙三方在签订本协议的同时还应签订已建中高层住宅二次供水设施改造协议，明确改造过程中三方职责，共同确保改造工作顺当实施。 六、甲、乙双方负责组织房屋全部权益人与丙方签订供用水合同。 七、本协议一式八份，甲、乙、丙三方各保存两份，另两份分别由丙方报区物业行业管理部门、辖区街道备案。 八、本协议经甲、乙、丙三方

39、签字后即生效。 甲方： 盖章 乙方： 盖章 代表： 法人代表： 年 月 日 年 月 日 丙方： 盖章 法人代表： 年 月 日 主题词： 城乡建设 公用事业 住宅 管理 方法 通知 第四篇：物业设备设施平安管理 设备设施平安管理 1、工程部设备设施管理部门应建立健全设备台账。 2、设备管理以平安、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、修理由工程部设备设施管理部门专业技术人员实施；相关专业人员必需具备相应的资质、上岗证。 3、智能限制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导答应，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、修理、保养必需严格依据相关操作

40、规程进行，并做好相应的平安措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、修理人员应全面了解和驾驭设备运行规律，贯彻“预防为主方针，防止平安事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标记。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵敏无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部设备设施管理部门对所管物业项目的设备设施维护保养状况进行一次拉网式大检查，针对检查中觉察的问题

41、制订下一年设备设施保养支配、设备设施大中修支配。 设备设施检查管理 1、每季度或每月，工程部经理组织专业人员对支配落实状况进行监督检查，觉察问题刚好催促整改，并填写季度/月度设备设施检查记录。 2、每天或每周，由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，觉察异样或事故隐患时应刚好解除，重大问题应刚好向工程部设备设施主管部门、管理处主任汇报；同时应按要求照实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必需保证设备平安运行，每天对设备平安状况、线路、零部件等进行巡察检查，觉察故障隐患刚好解除，确保平安。 设备设施值班管理 1、值班人员必需坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。 2、严

42、格依据操作规程及岗位职责要求，进行巡察检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写设备运行记录、交接班记录。 3、亲热监控设备运行状况，觉察事故隐患后刚好处理。当班人员无法处理时，应刚好报告上一级主管协调处理。 4、交接班规程 1值班人员按统一支配的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必需提前办理请假手续，返回后刚好销假。 2交班时，交班人员必需提前20分钟做好交班准备。 3接班时，接班人员必需提前15分钟到达值班岗位准备接班。 4交接班时主要做好“五交“交平安、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态。交班后，双方在交接班记录上签字确认。 5以下状况下不得交接

43、班： 没有完全到达“五交规范要求时。 接班人未到岗，交班人不准下班。 接班人员有酒醉现象或其它神志不清状况而未找到顶班人时。 交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人关心。 设备设施修理保养管理 1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行修理保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司全部特种设备设施如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械修理检查等一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督修理保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3

44、、修理 1检查中如觉察设备设施存在隐患或性能劣变，修理主管应提前备好相关备件，预订修理时间实施作业。 2如在预定修理时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 3修理主管应督导修理人员按时作业。 4施工前，修理人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。 5修理完毕后，工程部应就修理状况进行检查，填写设备设施修理记录。 4、保养 1实施保养支配前，各修理班长应制订材料选购支配并报批，提前组织修理保养材料。 2正式施工前，修理人员应准备好操作工具、协调相关部门创建保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按平安要求悬挂警示牌，做好平安防护措施，要求相关人员做好协作。 3保养完毕后，