养老院财务分析 DOC.pdf

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1、养老院财务分析养老院财务分析1.资金来源与股本结构：1.资金来源与股本结构：公司注册资本 1200 万元，具体的资金来源与股本结构如下：资金来源：单位：万元项目权益资本来源风险投资创业团队投资债务资本金额金额95050200银行贷款17%4%风险投资创业团队投资银行贷款79%在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为950万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提高企业名声,在日本这种模式很普遍,而且大企业也能从公益事业中获取到一些关联的收益，总之，这种投资是一本万利的。团队投资50万元，充分考虑到我们作为大学生的资金来源有限.我们主要靠吸引大企业做公益事业这种

2、在内地比较新的模式来创立夕阳红养老院,而我们创业团队作为管理者经营养老院。此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期两年（金融机构2年期的借款利率为6。65）.2 2。投资分配。投资分配:前期投资表单位：万元项目房建费用绿化等基础设施建设基本设施配备开业仪式和相关宣传费用其它费用流动资金合计注:1、房建投入：为考虑经营的长期性，需要企业自己着手建设适合养老的标准房间,一方面能让老人住的更加舒适,另一方面也有利于企业长期经营成本的降低；从长期来看,企业占用的土地增值会提高企业自身的价值,因此,虽然可能投资回收期长些，但从长期看是值得投资的。因为从事非营利事业，可邀有愿意回报社会的

3、房地产企业赞助，房建费用控制在850万元.2、绿化等基础设施建设:为了改善养老环境，企业发展初期以栽种桃树、柳树、槐树这些经济实用的树种，养殖些花卉、草坪，设置可在路上休憩的木椅等，投入控制在80万元.3、基本设施配备：a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计600元200=12万元。b）床上用品400200=8万元c)室内一个书桌、圈椅400*200=4万元d）电视每房间一个600*200=12万元e）活动室设施家庭影院一套，麻将桌20个，健身器材20件，预算约40万元。f)餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个,冰箱若干台，总控制在10万元.（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)g）洗

4、衣设备,预算4万元（可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备若干）。h)洗澡设备，预算8万元.i)办公设施，电脑若干、打印机一台，面包车一部（可时机成熟时再增加）。合计最小投入20万元。k）医疗器械设备等，预计投入80万元。L）其它装饰类费用计提2万元。4、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。费用850802001010501200夕阳红养老院位于马鞍山郊区，占地5000平方米，共有床铺200床，初步阶段面向工人阶层，提供全方位医疗服务的中档养老企业。招聘有专业知识的医务人员，和培训下岗职工做些简单的护理，一方面帮助下岗职工再就业，另一方面减少成本。开展宣传活动，吸引需要社会上需要我们服务的顾

5、客入住，鼓励青年学生积极参加敬老的爱心活动。3.3.投资分析投资分析投资决策需要各种指标进行计算判断，为了更好地为投资者作参考,下面从投资净现值、内含报酬率、投资回收期三个方面作分析,由于开办养老院投资回报期比较长，这也是特有的行业特征，为了分析财务上的可行性，现考虑10 年期内财务上的指标。项目项目固定资产投资固定资产投资流动资金流动资金净利润净利润+折旧折旧净现金流量净现金流量净现金流量现值净现金流量现值初期初期95050-10001000第一年第一年126.0623149。06139.31第二年第二年195.9823218.98第三年第三年第四年第四年第五年第五年209.2823232.

6、28165.61第六年第六年209。2823第七年第七年209.2823第八年第八年209.2823第九年第九年209。2823十年十年209.2823232.28209。28209。2823232。2823232.28232.28232。28154.778232.28232。28191。27189。61177。21144.65135。19126。34118。083.13.1 投资净现值投资净现值NPV=(CINPV=(CI COCO）/(1+i/(1+i）-t-t计算得：NPV=149.06*（1+7%）1+218.98（1+7）-2+232.28(1+7)3+232.28*(1+7）4+2

7、32。28*（1+7)5+232。28（1+7)6+232。28（1+7）7+232.28（1+7）-8+232。28*(1+7%)-9+232。28*(1+7%)10-1000=542.05 万元3 3。2 2 内含报酬率内含报酬率NCF(1+IRR)-t=CONCF(1+IRR)-t=CO149。06*(1+R)1+218。98（1+R)2+232.28*(1+R)-3+232。28*(1+R）-4+232.28*（1+R)5+232.28（1+R)-6+232.28（1+R）-7+232。28(1+R）8+232.28*（1+R）-9+232。28*(1+R)10=1000IRR173

8、3。3 3 投资回收期投资回收期根据：IkIk O Ok k回收期=累计净现值出现正值年数-1+（未收到现金/当年现值)=51+(167.4/232.28）=4。72 年根据以上三个财务指标分析，2012 年银行长期贷款利率，一至三年（含）为 6。65,考虑到风险等因素，现把资金成本率定为7，此时 NPV=542。05 万元,远大于 0，内含报酬率为17%大于资金成本率 7%，投资回收期为 4.72 年,这在投资回收期普遍长的养老行业里算是非常好了,因此值得投资。财务分析财务分析1.1.住房及服务费标准：住房及服务费标准：收费标准(每人/每月/元）养老区类型怡心苑（生活自理区）孝心苑（生活半自

9、理区）爱心苑(半护理服务区）静心苑(全护理服务区)房费900900900900伙食费550550550550水电费50505050护理费050010001300合计1500200025002800注:以上数据是依据问卷调查总结得到,设计的问卷调查表见下文2 2。收益预估表：。收益预估表：根据调查，我们发现养老院的入住率很高，考虑到风险因素,我们假设第一年的入住率为 80,各养老区（怡心苑、孝心苑、爱心苑、静心苑）人数分别按入住人数的20%、50、20、10计算，以后假设每年入住率为90%。其中,第一年的主营业务收入计算如下：20080*12*(20%1500+502000+202500+10%

10、2800）=399。36 万元/年二至五年的主营业务收入计算如下：200*90%12*（201500+50%2000+202500+102800）=449.28 万元/年成本费用的有关项目：第一年 主营业务成本/年/万元员工工折旧费伙食成水电成医用用品其它费用资用本本成本1252057.68204。4合计235二至五年 主营业务成本/年/万元员工工资折旧费用伙食成本水电成本医用用品成本其它费用合计1252057.68154。4230第一年 管理费用/年/万元管理人员工资40二至五年 管理费用/年/万元管理人员工资48兼职员工普通员工医护员工销售人员专业医生管理人员合计折旧费3其它开支2合计45

11、折旧费3其它开支9合计60工资（第一年)/年/万元人数工资/年2011721334384857018工资(二至五年）/年/万元人数工资2011721335384867119收益表（万元)小计203439123240177兼职员工普通员工医护员工销售人员专业医生管理人员合计小计203439153248188一。主营业务收入减：主营业务成本二.主营业务利润加：其他业务利润减：销售费用第一年399。36235164.362030第二年449。28230219。282020第三年449.28230219。282020第四年449。28230219。282020第五年449.28230219。28202

12、0管理费用财务费用三。营业利润营业外收入四。净利润4513.396.0630126.066013.3145。9850195.98600159。2850209.28600159。2850209.28600159。2850209.28注：1.企业所得税法及实施条例规定,符合条件的非营利组织的收入为免税收入.2.主要项目变动解释：其他业务利润在成递增趋势，主要因为一些商店的开办，还有临时照管业务的开展;财务费用在第三年的大幅下跌,是因为银行贷款的到期偿还。3 3 资产负债表：资产负债表：初期第一年第二年第三年第四年第五年初期第一年第二年第三年第四年第五年货币资50金流动资50产合计固定资950产减：

13、累计0折旧固定资950产净值非流动资产合计95011271104108110581035112711041081105810352346699211511501150115011501150199.06218。04450。32682。6914。88199.06218.04450。32682。6914。88长期借0款负债合0计实收资1000本盈余公0积未分配0利润所有者权益合计负债和10001126.061322.041531。321740.61949.88100。85257.63425.06592.48759.9025.2164。41106.26148。12189。98100010001000

14、1000100020000002000000资产总1000计1326。061322.041531.321740。61949。88所有者1000权益总计1326.061322.041531.321740。61949.88注：固定资产以房屋为主,房屋的使用年限为 50 年，按 2%计提固定资产折旧.4 4 现金流量表现金流量表现金流量表分析（万元现金流量表分析（万元)一、经营活动产生的现金流入量主营业务收到的现金收到其他与经营活动有关的现金第一年399.3650。00449。36第二年449。2870。00519.28第三年449。2870。00519.28第四年449.2870。00519。28

15、第五年449.2870.00519。28现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付其他与经营活动有关的现金现金流出小计90.00177。0020.00287。00162.36200。00200。00-200。00200。00200.0013。3013.30186。70149.0685。00188.0014.00287。00232.28200.0013。30213。30-213.3018.9885.00188.0014。00287.00232.28232。2885.00188.0014.00287.00232。28232.2885。00188。0014。00287

16、.00232.28232。28经营活动产生的净现金流出量二.投资活动产生的现金流入现金流入小计固定资产投资现金流出小计投资活动产生的净现金流量三、筹资活动产生的现金流入量取得借款收到的现金现金流入小计偿还债务付利息现金流出小计筹资活动现金净现金流量净现金流5 5。财务报表分析。财务报表分析5 5。1 1 偿债能力分析偿债能力分析公式:利息支付倍数(利润总额+财务费用)财务费用利息保障倍数5.25.2 营运能力分析营运能力分析流动资产周转率（次）=主营业务收入/平均流动资产总额X100流动资产周转率5 5。3 3 盈利能力分析盈利能力分析净资产收益率=净利润/平均净资产第一年末3。21第二年末2

17、。15第三年末1。34第四年末0.79第五年末0.56第一年末8.22第二年末11.98第三年末第四年末-第五年末-净资产收益率5.45.4 成长性分析成长性分析第一年末0.12第二年末0.16第三年末0。15第四年末0。13第五年末0。11总资产增长率=（总资产年末数-总资产年初数）/总资产年初数总资产增长率通过以上对公司财务分析，可以看到：通过以上对公司财务分析，可以看到：偿债能力分析，公司偿债能力较强，能轻松地换还上银行贷款。营运能力分析，流动资产周转率较低，但是有公司发展战略上的原因，主要因为公司的目标是不断扩大养老规模,形成规模效益，因此要留有的银行存款较多，以备后面的扩张性建设投资

18、，另外在具体时期，可以利用货币资金进行适当的投资，以增加企业收入.盈利能力分析,净资产收益率反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。一般认为企业资产净利润率越高，企业自有资产获取收益的能力越强，但由于养老这种非营利机构，政策上是不允许分红的，因此形成了一个数量相当大的未分配利润,影响了净资产的数量，进一步影响了净资产收益率;企业利润非常稳定,但增长比较慢,主要因为养老院的收入与企业的规模，即房间数有关，企业的规模扩张具有周期性,因此利润的增长也具有周期性，大概五年的时间可以扩张一倍，利润也将增长一倍。成长性分析，因第一年购置 200 万的固定资产，第二年偿还 200 万的贷款,所以总资产成长率变化较大,公司规模自第三年后逐年增加，在行业中发展较快，说明企业的成长能力比较好。总之，说明公司财务方面可行。第一年末0。33第二年末0.00第三年末0。16第四年末0.14第五年末0.12