2022集中供地总结及2023展望.pptx

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1、2022集中供地总结及2023展望中指研究院 北京数据2023.12 2房地产长期行情不在p2020年以前：商品房销售面积（累计同比）周期领先土地购置面积（累计同比）半年p2020年以后：同频波动，土地市场逻辑发生变化房住不炒，长期行情不在房企对于市场、政策敏感度显著提升，投资更为谨慎商品房销售面积（累计同比）土地购置面积（累计同比）3 3全国300城宅地市场跌入冰点p近10年全国300城涉宅用地推出、成交规划建面及土地出让金走势变化2022全年，成交规划建面约6.2亿方，同比下降31%，降至近10年最低点；2022全年，土地出让金收入约3.4万亿，同样同比下降31%；一线：-19%，二线：-

2、35%，三四线：-31%。2019：这是过去10年最差的一年，却是今后10年最好的一年数据来源：CREIS中指数据4 4采用该规则的城市数量：p限房价：12 12 18 11 11 p竞自持：10 6 3 4 4 p竞配建：11 2 0 0 0p竞品质：1 7 4 4 5p当前土拍规则自集中供地以来最为宽松p全年供地批次增加，武汉完成六批次p降低房企资金压力、尽量减少项目入市后竞争压力、补充土地财政p由“降地价”向“降实际地价”转变，减少配建、自持等，摇号/抽签成标配；p降低企业拿地门槛，如降低企业资质要求、降低保证金比例等。两集中供地土拍规则变化数据来源：CREIS中指数据四批次以来主要政策

3、调整：1.北京四批次石景山地块实行现房销售差异化定价（3000元/m2），一定程度补偿房企资金沉淀成本2.杭州四批次调整一次性报价为摇号，此前苏州同样将一次性报价改为摇号，旨在简化土拍规则3.武汉四批次降低保证金比例4.深圳四批次由限自持、竞自持调整为限安居、竞安居，将自持改为可售，减少房企资金沉淀5.武汉五批次多次延期，12月8日-12月27日分四次出让，与“集中组织出让活动”渐行渐远6.武汉六批次部分地块未设地价上限，突破了2021年自然资源部830新政的15%溢价率上限规定5 5两集中供地 土地出让情况数据来源：CREIS中指数据城市城市推出土地宗数推出土地宗数(宗宗)推出用地面积推出用

4、地面积(万万)推出规划建面推出规划建面(万万)推出楼面均价推出楼面均价(元元/)成交土地宗数成交土地宗数(宗宗)成交用地面积成交用地面积(万万)成交规划建面成交规划建面(万万)成交楼面均价成交楼面均价(元元/)土地出让金土地出让金(亿元亿元)平均溢价率平均溢价率(%)(%)成交率成交率上海115547.761101.8124958115547.761101.81257712839.53.26100%杭州137589.771241.1915381131556.871165.51164181913.55.8894%北京65292.02576.723066755243.91484.713332516

5、15.35.6884%南京128504.791059.4115178104423.1884.17147941308.12.7983%成都169634.481347.319826156566.591199.66102111225.03.4289%广州58308.02918.041529348278.98819.5149041221.41.6389%苏州76383.61701.791378772363.7663.5814219943.52.6995%武汉82359.62992.11979372325.54876.019598840.80.5188%无锡62379.93701.01115516237

6、9.93701.0111592812.60.35100%深圳38133.62510.241442534125.73472.515582736.39.1493%合肥107656.311359.67647083468.1994.296624658.68.573%厦门3096.16291.41230532785.68255.7223927611.92.5788%宁波70264.47591.07969564242.45543.449720528.25.8392%长沙74430.081090.8436670410.131038.94446461.91.9695%青岛116342.66774.856371

7、111324.51718.826128440.51.8793%福州56190.34453.131211245141.54345.5711156385.51.4776%郑州55261.18769.77524949213.57616.745267324.80.6280%天津75406.11683.59823049237.4400.17892315.80.1759%重庆35272.38467.01630035272.38467.016423300.01.95100%济南81298.43616.56552667248.66511.785329272.81.9283%沈阳18115.51235.7403

8、91476.67137.09461763.3058%长春532.3360.633613312.772531307.8041%汇总16527499.616543.81466654614422.917826.96 6两集中供地各批次土拍成交情况数据来源：CREIS中指数据7 7两集中供地总体成交情况数据来源：CREIS中指数据p全年土拍热度较高的城市为：深圳、合肥、北京、杭州、上海p全年土拍极冷（溢价地块占比 非核心城市、板块p投资规模严重收缩：头部规模房企聚焦在20多个核心城市（包括东莞、西安），中小企业聚焦1-2个深耕城市（北京、上海、杭州）p去化（现金流）利润p限价倒挂地块 安居房、共产房、

9、人才房、回购房地块 核心城区地块p广州四批次土拍，最热地块为纯安置房回购地块，经9次竞价，回购价由17900元/m2降至17100元/m2成交。次热的天河地块仅竞价2手。p纯期房住宅 纯住宅（含现房）商住p国企同样追求现金为王、高周转房企对地块的偏好情况1111城投风险提升，财政部126号文件降债务风险，城投加强与民企合作p财政部10月8日发布通知：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。土地市场热度进一步下滑，地方财政困难加剧现在：各地方城投加强与民企合作，“规避管控”+“修炼内功”未来：部分城投不得不提升自我造血能力，独立开

10、发地产项目城投拿地项目现状：2021年地块入市率不足10%，其中城投拿地项目入市率6.7%2022年地块入市率不足1%1212土地市场的“沉寂”销售下滑房企暴雷项目烂尾信任危机销售下滑销售下滑房价下跌预期转变需求延迟销售下滑销售下滑财政紧张削减开支收入缩水销售下滑期房烂尾担忧房价上涨预期转弱居民收入预期悲观出口下滑储蓄消耗金融16条新型城镇化（刚）+城市更新（改）疫情管控放开房地产与宏观经济相互助推下行1313p短期：1.供应：土地财政短期内无替代方案，且根据自然资源部要求，土地出让金缴清周期最长为1年，因此诸多城市2022年的土地成交缩量，实质财政压力将在2023年显现。此外，基建投资将对经

11、济恢复起到关键作用，而基建投资的成本回收更依赖土地出让；2.土拍规则：多批次分散供地将成为趋势。继续降低土拍门槛（减少配建、减少自持、提高限价、降低地价、降低资质要求、降低保证金比例），保障性住房用地公开供应成趋势（广州、深圳、北京等）；3.成交总量：房地产市场面预期边际改善，但土地市场热度难有根本性恢复。市场化运作房企拿地有限，城投等地方国资企业仍将托底拿地（但会开工：找代建或引入市场化运作房企联合开发）。预计2023年全年成交量较2022年有进一步小幅回落。同时因2022年土地成交缩量，2023年新房供应将受到影响；4.成交结构：市场结构分化更加明显，北上深杭仍能维持热度，合肥或将掉队；5

12、.市场需求：改善型需求2023年继续占主导，但当前核心城市（北京、上海等）二手房挂牌量不断攀升，导致二手房价形成下跌预期，影响置换的改善性需求释放；6.利润空间：核心城市利润空间保持高位（10%+），非核心城市地价有下调的需要；土地市场2023年趋势预判1414土地市场长期趋势“老”城镇化城镇人口自然增长(15%)农民工进城(43%)城镇区域扩张的被动进城(42%)城投平台举债投资建设开发区廉价农村劳动力低价出让产业用地（高价住宅用地作补偿）形成产业集群成本优势明显新型城镇化城镇人口自然增长农民工进城城镇区域扩张的被动进城城投平台举债投资建设开发区廉价农村劳动力低价出让产业用地（高价住宅用地作补偿）以中小城市为重点以人的城镇化为核心城乡统筹，推进乡村振兴关注核心城市改善型需求谨慎进入城市的“开发区”拿地避开“土地城镇化”明显超前于“人口城镇化”的城市聚焦产业集群是自发形成的城市，规避产业集群由政府过分主导的城市继续释放人口红利用大数据与创新科技赋能中国地产行业中 指 控 股 CIHThanks