城市进入报告 清远市城市研究报告正式版.pptx

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1、清远市城市研究报告金和置业营销管理部2018.4报告框架PART.1 城市宏观分析PART.2 市场整体分析PART.3 区域市场价值解析PART.4 房企发展状况 城市宏观分析一 城市宏观分析 城市概况 三产比例 城镇化率 城市空间扩展 GDP及人均GDP 房地产开发投资 抚养系数及人口红利城市宏观分析【城市概况】清远位于中国广东省中部，北江中下游，北面和东北面与韶关市为邻，东南和南面接广州市，南与佛山市接壤，西与肇庆市相连。清远总面积19152.9平方公里，下辖2区2市4县，是广东省面积最大的地级市，也是广东省少数民族人口最多的地级市。市辖区：清城区、清新区 县级市：英德市、连州市 县：佛

2、冈县、阳山县 自治县：连山壮族瑶族自治县、连南瑶族自治县城市宏观分析【城市概况】清远属于三线城市，位于珠三角城市群外围,紧邻广州，有珠三角后花园之称。2017年全市常住人口386.0万人，户籍人口436.8万人。2017年GDP1500.9亿，人均GDP40592元，排名广东省第14名。广东省2017年各地市GDP总量排名 广东省2017年各地市人均GDP排名清清远远GDP（亿元）89879.23排名1地区广东深圳广州佛山东莞惠州中山茂名湛江江门珠海汕头肇庆揭阳清远阳江韶关梅州潮州河源汕尾云浮人均GDP8171618842515311815309112796410682191778802225

3、920455712538764775645262421344059239025388293530433877309032816925817排名地区增速（%）1广东深圳广州佛山东莞惠州中山茂名湛江江门珠海汕头肇庆揭阳清远阳江韶关梅州潮州河源汕尾云浮7.50%8.80%7.00%8.50%8.10%7.60%6.60%7.50%6.80%8.10%9.20%9.20%5.20%5.00%5.00%6.20%5.90%6.80%7.00%5.10%8.10%5.60%22438.3921503.159549.67582.123830.583450.312924.212824.032609.25256

4、4.732350.762200.612151.431500.91408.6313382233445566778899清远与珠三角城市群常住人口对比101112131415161718192021101112131415161718192021150010005000140411911125.821075826 746 727 612 609 558952.12855.37840.03478 454 408 385 323 168广州 深圳 东莞 佛山 湛江 茂名 揭阳 汕头 惠州 江门 肇庆 清远 中山 珠海城市宏观分析【城市概况】交通现状：清远区位优越，交通便利，处于粤、湘、桂三省（区）交界

5、处，素有“三省通衢、北江要塞”之称，位于珠三角“一小时生活圈”内。高速：京珠高速、广清高速、乐广高速、二广高速、佛清高速、佛清从高速、汕湛高速、清连高速等公路贯穿境内 铁路：京广铁路、武广铁路 城市路网（含环线、高架、主干道格局）：全市形成了以国道106、107、323 线为主干线，以及银英公路、英佛公路、清佛公路等一级公路网连接周围各城市，以大、小北江为主航线的四通八达的交通网络，与广州新白云国际机场相距仅28公里，清远市形成了发达的“海陆空”立体交通网络。公共交通（BRT）：清远各城区有多条公交通往城区各方位。城市宏观分析【城市概况】未来交通规划高速：两横两纵”高速路汕湛高速、佛清从高速、

6、广乐高速、广清高速铁路：主要由京广铁路、武广铁路、规划(揭梧铁路)。城市路网（含环线、高架、主干道格局）：中心城区形成“双环+放射+格网”的骨架路网结构外环：由汕湛高速、清连高速、佛清从高速、广乐高速组成。主要承担过境及对外快速联系的功能。内环：由城北大道、城西大道、银英公路、东环快速组成。主要承担清远市区组团间快速联系的功能。放射线：主要由湖城大道、X529、银英公路-清三公路等形成18条对外放射线，快速联系广州、佛山、肇庆等珠三角地区以及清远北部等粤北地区。轨道：广清城际轨道、肇清佛城际轨道、广清城际一期(清远至广州北站)、二期(广州北站至广州火车站)、佛冈轻轨公共交通（BRT）：增加新型

7、公交线6条；常规公交快线9条城市宏观分析【城市概况】清远历史悠久；名人辈出；文物古迹众多，不可移动文物2000多处。清远的文物古迹众多，截至2014年，有古遗址、古墓葬、古福山寺遗址建筑、石窟寺及石刻、近现代重要史迹及代表性建筑等不可移卧龙亭（古建筑）慧光塔动文物2214处，国家级文物保护单位1处，省级文物保护单位18处，市、县（区）级文保单位166处。龙宫滩摩崖石刻北山古寺大龄革命烈士纪念碑盘王古庙吴其贵墓（古墓葬）莫公馆彭家祠观音山王山寺佛冈古冰川遗址鳌头塔（古建筑）城市宏观分析【城市概况】清远按照近期突破和长远布局发展相结合、分层次推进产业发展的思路，着重打造七大产业战略性新兴产业集群。

8、新材料产业;依托新材料的产业发展基础和优势,重点发展稀散金属光电子材料等新型材料.生物医药产业新能源、生物医药 高端装备制造产业:突破制约产业发展的重点共性工艺瓶颈和关键基础零部件，重点发展汽车整车及关键零部件制造、智能制造装备、内河船舶工程装高端装备制造、新材料、新一代信息技术备、航空装备、机械设备及重要基础件.新一代信息技术产业 新能源产业:加快太阳能热利用技术和产品推广应用，重点发展生态光伏产新能源、生物医药高端装备制造、新材料、新一代信息技术、节能环保业。节能环保产业 新能源汽车产业高端装备制造（汽车）、新材料、节能环保高端装备制造、节能环保、生物医药高端装备制造（汽车）、新材料、生物

9、医药、新能源汽车高端装备制造（汽车）、新材料、生物医药、城市宏观分析【城市概况】教育、医疗配套清远市第二人民医院清新县第一中学配套序号名称综合实力清城区松岗中学12清新县第一中学清城区松岗中学清新县第三中学清远一中实验学校新北江小学一般强3强清新县第三中学清远市妇幼保健院清远一中实验学校4强5强教育6清城中学强7三角小学一般一般强清城中学8博爱小学新北江小学9凤翔小学三角小学10111盛兴小学一般强清远市佛冈中学清远市第二人民医院清远市妇幼保健院清远市人民医院佛冈人民医院博爱小学凤翔小学强清远市人民医院2强医疗3强盛兴小学4一般城市宏观分析【城市概况】商圈分布万家乐购物商城区域主要商业商业档次

10、辐射范围全市联城购物中心、花都百货购物中心、超市、商业贸易市场大润发、星光新天地、松岗市场、清城万达广场清城区金丰购物广场清新区新苑商场、美林广场综合商业综合商业综合商业全市城市广场、未来购物中心维多利广场、合地广场、明珠广场英德市连州市佛冈县以英德市为主以连州市为主万家乐购物商城维多利广场合地广场综合商业、购物中心鸿兴购物广场、时代购物中心、县城区域覆盖以下乡镇明珠广场综合商业、购物中心县城区域覆盖以下乡镇阳山县连山县连南县城市广场、未来购物中心金丰购物广场连州市阳山县连山县时代购物中心县城区域覆盖以下乡镇美林广场大润发星光新天地新苑商场松岗市场综合商业鸿兴购物广场佛冈县英德市县城区域覆盖以

11、下乡镇清城万达广场联城购物中心、花都百货商业贸易市场清新、清城区城市宏观分析【GDP/人均GDP】清远市GDP与人均GDP稳步增加，但增速趋缓，2017年GDP1500.9亿元，增速为5.0%，2017年人均GDP3.9万，增速为4.6%。近五年清远市GDP走势近五年清远市人均GDP走势7.50%7.50%9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%1500.916001400120010008006004002000450004000035000300002500020000150001000050008.00%7.00%6.00%5.

12、00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%8.20%7.10%8.20%13887.90%7.50%389547.90%118836247127833505315931093293424.60%5.00%02013年2014年2015年2016年2017年2013年2014年2015年2016年2017年GDP（元）增速GDP（亿元）增速城市宏观分析【三产比例】产业结构不断优化升级；2017年第一产业比例缩小1%；第二产业比例基本不变；第三产业比例增加1.4%；三次产业结构调整为 14.6:36.1：49.3。第三产业占比较2016年提高1.4个百分点，发展较快。2013-201

13、7年清远三产比例变化情况2017年2016年2015年2014年2013年14.60%15.60%15.10%14.90%36.10%36.50%37.90%40.80%39.40%49.30%47.90%47.00%44.30%15.30%45.30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第一产业第二产业第三产业城市宏观分析【房地产开发投资】清远市近五年固定投资额和房地产投资额均缓慢增加，2017年因为房地产市场的火爆，两者均有明显的增加。近五年清远市固定投资和房地产投资走势700.0600.0500.0400.0300.0200.0100.00.025.0%20

14、.0%15.0%10.0%5.0%21.1%17.9%9.5%15.5%10.5%666.3620.6621.0596.37.3%2766.5%506.04.1%0.1%2280.0%219214200-2.3%-5.0%2013年2014年固定资产投资2015年房地产投资2016年房投增速2017年固投增速城市宏观分析【房地产开发投资】2017第一季度开始，受珠三角一二线城市受限购政策挤压，客户逐渐外溢到清远，房地产开发投资累计增速高达18.7%，之后增速持续走高，2017全年房地产开发投资总量244.34亿元。清远固定资产投资、房地产开发投资累计增长率（以季度为周期）4030.73028.

15、924.5212018.717.116.61009.67.46.54.82106Q30.92106Q22014Q12014Q-21.5 2014Q32014Q42105Q12105Q22105Q3-5.52105Q-42.5 2106Q12106Q42107Q12107Q22107Q32107Q4-10-20-30-10.9固定资产增速（%）房地产投资增速（%）城市宏观分析【人口】近五年清远市人口增长缓慢，常住人口比户籍人口少约100万左右。2013-2017年清远市常住人口和户籍人口走势4504404304204104003903803703603500.0350.030.0250.020.

16、0150.010.0050436.84324194124103863853833823792013年2014年2015年2016年2017年常住人口（万人）户籍人口（万人）常住人口增幅户籍人口增幅城市宏观分析【城镇化率】近五年清远市城镇人口逐步增加，城镇化率稳步提升，但整体仍然处于低位。近五年清远市城镇化率走势20052.0%51.0%50.0%49.0%48.0%47.0%46.0%51.6%19550.7%19018518017549.6%48.5%195.748.0%1921881841822013年2014年2015年2016年2017年城镇人口（万人）城镇化率城市宏观分析【抚养系数及

17、人口红利】清远人口年龄结构中0-14岁人口占比下降、1564岁和65岁以上老人占比提升，整体人口抚养比例下降。大学生高素质人群数量也在提升，未来可多关注高收入、高知人群需求。人口年龄结构、学历结构2010、2015年清远人口抚养比走势80%60%40%20%0%2000年人口数量年人口数量 2015年人口数量年人口数量年年龄结龄结构构2000年占比年占比2015年占比年占比（万人）（万人）（万人）（万人）0-14岁15-64岁79.2271.3330.36%61.39%8.24%19.29%71.34%9.37%2000年占比2015年占比40%237.6034.26263.8534.65人口

18、抚养比63%65岁及以上（每（每10万人）万人）2000年人口数量年人口数量（每（每10万人）万人）2015年人口数量年人口数量学学历结历结构构2015年人口数量年人口数量大学（指大与以上）高中（含中与）初中13.5013.500.190.792.864.330.371.034.323.10159.60114.53小学城市宏观分析【城市空间拓展】燕湖产业新城发展定位，致力于融入粤港澳大湾区，争做珠三角桥头堡。燕湖产业新城总占地面积约18.4平方公里，范围东临清晖南路，南至银英公路（省道253）（银源工业区），西至广清 大道，北至南山岭，合作区域范围主要涵盖横荷街道、洲心街道、龙塘镇、源潭镇部分

19、地区。燕湖产业新城发展定位为“融入国 际化湾区的前沿新城”，承载广清一体 化的重大区域使命，通过功能升级，发 挥好协同引领的作用，串联广深和粤北，将按照“一核、两节点、五片区”的空 间结构打造成为清远的产业集聚新城、总部经济新城、生态宜居新城、绿色活 力新城，促进燕湖产业新城向区域型创 新研发中心的整合提升，针对市级综合 中心强化产业创新服务职能，围绕燕湖建设产城科创中心，南部引入国际旅游 功能建设国际文旅中心。城市宏观分析【城市空间拓展】全市战略性新兴产业按照“一核、三片、多点”的总体布局，南部优化提升片区重点做大做强新材料、高端装备制造、生物医药、新一代信息技术等产业集群。加快清远高新区、

20、广清合作园发展平台建设和燕湖新区产业集聚地建设，优 化南部战略性新兴产业发展，形成重大增长极。城市宏观分析【城市空间拓展】清远市产业规划多方面实现产业集聚发展效应，全面响应广清一体化，促进当地经济发展。清远市产业规划形成“一带、两轴，两心、九组团”的规划结构，借助各地产业园区得天独厚的地理优势，逐 步实现产业集聚发展效应；形成“十一横，九纵”干路网结构,承接珠三角产业转移，促进区域协调可持续发展 加强区域交通衔接，形成“7大通道对接广州+2大通道对接佛山+10大通道对接清远中心城区+2条铁路+1条城 际轨道”融入珠三角轨道网络。一带：整合清远南部旅游资源，连接美林湖特色小镇、雄兴三期、银盏特色

21、小镇、莲湖起步区、长隆国际森林旅游度假区的旅游发展带 两轴：东西向的南部发展轴，串联石角工业组团、长冲产业组团、长隆北产业组团、源潭物流园；南北向的城镇发展轴，串联清远城区、百嘉科技园和高新区南部片区。两心：依托百嘉科技创新园打造市级科技创新中心；依托银盏TOD片区和莲湖起步 区打造的市级旅游服务中心。九组团：百嘉组团、石角镇区组团、石角工业组团、美林湖组团、长冲嘉福产业组 团、长隆生态旅游服务组团、长隆北产业组团、源潭镇区组团、源潭物流园组团。城市宏观分析【城市空间拓展】清远市发展定位为珠三角北（缘）门户、环珠三角新兴产业与绿色产业集聚区、国际旅游休闲目的 地、生态宜居城市2017年3 月1

22、 日，清远市规划局发布清远市城市总体规划（2015-2030）详细内容。规划发展珠江三角洲的后花 园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市。城市组团规划高新科技与绿色工业并行五大功能组团定位：中心组团：建设以城市行政、文化、体育服务等职能为主的信息之城；北组团：建设以城市商业服务、生活居住、职业教育、创意研发等功能 的创意之城；石角组团：建设以石角镇为主体,以绿色再生铜业为主导,大力发展循环产业 的绿色铜都龙塘组团：建设大力发展高新技术产业的环珠三角高端产业新区；源潭组团：建设以建材陶瓷业为主导产业的清远建材陶瓷业成长新区和绿 色陶都。城市宏观分析【城市空间拓展】清远通过规划地

23、铁、广清城轨、公交等交通枢纽，加速推进广清一体化，积极融入粤港澳大湾区，区域经济将迎来发展机遇。2017年9月1日 广清一体化首批公交线路正式开通，本次共开通三条线路，广清公共交 通一体化初见成效；广清城轨一期预计2018年底通车，从清远市区至广州北站只需25分钟。此外，全长约 25公里、总投资145亿元的二期工程，也有望于2018年动工；2017年清远将建广清地铁线，目前规划了两条通道无缝接驳广州地铁。成为继佛山之 后，第二个与广州直通地铁的城市。其中最主要的两条线路分别是广州地铁8号线北延和广州地铁18号线。城市宏观分析【城市空间拓展】清远市完善交通路网，缓解市区交通压力。2017年底，全

24、市公路通车里程达2.48万公里，排名全省第1位，其中高速公路590公里，普通国省道1599公里，农村 公路2.26万公里。汕湛高速惠清段全线首片箱梁架设成功,惠州和清远之间的车程将从原来的约3个小 时缩短至1.5小时；清远磁浮旅游专线工程线路重新调整调整后线路全长8.1公里，项目估算24.104亿，预计2019年运行；广连高速投资328.35将于年底动工；燕湖新城骨干道路人民东路延伸段经交工验收后于23日全线正式通车，项目全线 通车后将大大缩短了清远市至高铁站的距离，初步完成了燕湖新城的框架路网；伦洲大桥及引道工程顺利建成通车，缓解了市区过江交通压力；市区新增购置108辆新能源公交车;启用了西

25、门塘、大学城两个公交首末站，初步 建成飞来湖公交首末站，使市区公交站场面积增加25000多平方米，超过此前市区 所有公交站场面积总和，大大缓解了市区公交场地短缺的矛盾。城市宏观分析【城市空间拓展】清远市通过教职基地规划建设、人才激励、解决学位紧张，带动教育、人才引进发展。2017年9月 9月，清远市省级职教基地举行了广东建设职业技术学院清远校区首期工程主体动工仪式，这是自 2011年6月省政府同意在清远市规划建设广东省级职业技术教育示范基地以来，拟进驻基地5所院 校中首个主体建设启动项目。“十三五期内”职教基地将形成在校生10万人的办学规模。目前，由清城区与广州越秀区合作建设的“华南声谷”已入

26、驻职教基地，将发展以智力劳动密集型 为特色的现代产业2017年11月为大力引进人才，清远推10条举措激励科技创新，分别针对企业、创新人才、创新团队、技术、研 发机构、创新平台、发明专利、科技专项等创新力量的引进，单项最高奖励为500万元。政府常务会议审议通过了清远市教育设施规划建设管理规定(以下简称规定)，以解决我市 特别是市区学位紧张的问题，明确提出新建居民区需配建教育设施的，要与居民区建设同步进行，建成后移交辖区政府，用以举办公办中小学、公办幼儿园或者普惠性民办幼儿园城市宏观分析【城市空间拓展】清远特色小镇规划通过发展旅游业拉动经济增长。在8月初进行批前公示的清远市特色旅游小镇总体规划，清

27、远 到2030年前将建设28个特色旅游小镇，其中清城区5个。清远市特色旅游小镇总体规划明确提出，清远市将坚持小型化、慢 节奏、景观性、可持续发展、低碳化、景观多样化、理性开发的规划理念，重点规划建设生态休闲型、历史文化型、民族民俗型和特色产业型等四类 特色旅游小镇市场整体分析二 市场整体分析 政策政策环环境境 楼市市楼市市场场 土地市土地市场场市场整体分析【政策环境】珠三角城市纷纷进行调控升级，清远市政策相对宽松，外溢客群推动了市场发展。市场整体分析【政策环境】清远市从2016年的放宽楼市政策去库存，转变为2017年的市场调控转严厉，截至目前尚无限购，但已实施限贷及限价等政策，市场调控日趋严厉

28、。供需两端入手出台供需两端入手出台“去去库库存存”政策政策去去库库存存计计划划省内公省内公积积金互金互认认互互贷贷打打击击捂捂盘盘惜售惜售提高首付、限提高首付、限贷贷限价限价2016年年3月月2016年年5月月2016年年8月月2017年年4月月2017年年5月月2017年年6月月广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018开发商取得预售许可后，需在10日内一次性公开全部房源信息，幵进行销售。个人最高可贷款金额由原杢的40万调整为30万元，夫妻双方最高可贷款金额由原杢的50万调整为40万。5月，清远出台了清远市供给侧结构性改革总体实施方案（2016-2018年）（以下简称“方案”）及去产

29、能、去库存、去杠杆、降成本、补短板等5大行动计划，从供需两端入手出台“去库存”政策。根据近日召开的中共广东省委十一届七次全会透露的消息，目前广东省住房公积金已经实现了全省互认互贷。这也意味着，除了广州外，更多在深圳、佛山、中山等省内地区巟作的清远市民回到家乡置业时，可以提取使用在巟作所在地缴纳的公积金，幵申请购房贷款。另一方面，外地人只要在省内购乣了公积金，也可以在清远置业幵使用公积金贷款，这对当下清远去库存无疑是一大利好。新建商品住房售价增幅丌超本项目同类型新建商品房前一个月实际成交均价的5%，下浮幅度丌得超过备案价格的15%，调整间隔为30天，否则无法网签。年）提出，根据各地商品房库存规模

30、和房地产市场实际，将全省城市分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策。清远不佛山、惠州、中山等4个城市，因为库存规模大、需求旺盛，被列为一类城市。非清远居民按揭贷款首付至少4成；毛坯房价单价8000元以上，精品或带装修房10000元以上或144平以上的按揭贷款，首付至少4成；购房者个人或夫妻一方已拥有一套以上住房（丌论已有住房是否有贷款余额）再申请按揭贷款的，新贷房屋144平以上的，首付至少6成；144平以下的，首付至少4成。市场整体分析【土地市场】土地供应逐年下降，各大开发商引发夺地大战，虽有熔断机制，依旧地王频出。受清远去库存政策影响，自2014年开始，土地供应量开始呈递减趋势，全市主要以

31、去库存为主；近年来清远经济发展迅猛，多个开发商进驻清远，土地市场热度较高，住宅土地价格呈递增趋势，2016年开始住宅土地价格破千元大关，2017年住宅用地价格递增速度较快，地王频出，楼面地价已破6000。近3年中，平均每年增幅80%，预判清远未来2-3年后，楼面地价有望破万；清远市场整体地价房价比偏低，产品及展示面的打造是影响去化速度及溢价的关键因素。清清远远典型住在地价房价典型住在地价房价对对比分析比分析项项目名称目名称地价（元地价（元/）销销售价（元售价（元/）地价房价比地价房价比保利天汇中国美林湖碧桂园轻轨悦城凯景外滩广场北部万科城阳光100阿尔勒平均值18455182000092009

32、.23%5.63%7.17%13.59%6.51%6.04%9.20%789110001288810300105001125017516716341035市场整体分析【土地市场】2017年9月18日清远首次触发拍地熔断，主要是防止土地价格过高、地王频现。本次国有建设使用权挂牌出让设置最高限制价格，当最高报价小于或等于最高限制价格的，按照价格高者得的原则确定竞得人；当报价大于最高限制价格时，报价无效，挂牌出让活动中止，竞价结果无效，土地不成交。最高限制价格不公布。市场整体分析【土地市场】10月19日时代地产以4.81亿元拍下飞来湖板块，楼面价达6708元/m2，虽并未触碰熔断机制，但本应同期出让

33、的相邻地块受地王影响，被暂停拍卖。政府出卖土地设置最高限制价格，最高限制价格不公布，土地起拍价提升。预计未来政策调控将会继续收紧，或许将会对局部区域进行限购。2017年10月23日，清远市公共资源交易中心发布公告，以441827007004GB00636（即10月19日，时代地产以总价约4.8亿元，摘得约2.31万宅地）地块挂牌出让价格异常波动为由，终止与之相邻的飞来湖畔约1.16万一线湖景宅地（441827007004GB00637）挂牌交易。市场整体分析【土地市场】2017年清远一级市场成交区域主要集中在清城区及清新区，其中成交价最高的是17年成交的飞来南路清新路段旁地块，楼面价约为670

34、8元/，这意味着清远市区价格未来有望突破2万。成交成交总总价价 折合楼面价折合楼面价（万元）（万元）（元）（元）用地面用地面积积（区域区域旧城旧城地地块块位置位置竞竞得人得人容容积积率率竞竞拍拍时间时间）清城区清城区飞飞来南路清来南路清远远新路段旁新路段旁清城区清城区凤凤城街道万达广城街道万达广场场西西侧侧清清远远市清城区石角市清城区石角镇镇七星村七星村清清远远市清城区石角市清城区石角镇镇七星村七星村清清远远市清城区石角市清城区石角镇镇七星村七星村清清远远市清城区石角市清城区石角镇镇七星村七星村清清远远市市B20号区号区4811491010862806961025340636404450133

35、314796016708366227052558258325281096528清清远远市市时时代宏景投代宏景投资资有限公司有限公司 23137.48 1.0容容积积率率3.61 20171019清清远远市市时时代宏景投代宏景投资资有限公司有限公司 68840.5 1.0容容积积率率3.61 20170328广州碧桂园地广州碧桂园地产产有限公司有限公司广州碧桂园地广州碧桂园地产产有限公司有限公司129651 1.0容容积积率率2.46 20170120104251 1.0容容积积率率2.61 20170120广州道申投广州道申投资资有限公司有限公司519149154610681101069388

36、20775781.0容容积积率率1.89 201701221.0容容积积率率2.75 201701221.0容容积积率率3.8 201702151.0容容积积率率2.5 201702281.0容容积积率率2.5 201706291.0容容积积率率3.5 201701181.0容容积积率率3.8 201701181.0容容积积率率2.5 20170215新城新城保利保利华华南南实业实业有限公司有限公司清清远远市市顺顺盈置盈置业业有限公司有限公司清城区石角清城区石角镇镇广清广清产业产业园园区园园区石角石角镇镇广清广清产业产业园园GB00048地地块块清清远远市清新城区市清新城区31号区号区清清远远

37、弘弘锐锐景景业业投投资资有限公司有限公司清清远远弘弘锐锐景景业业投投资资有限公司有限公司清清远远新世新世纪纪地地产产开开发发有限公司有限公司万国（清万国（清远远）创业创业居有限公司居有限公司万国（清万国（清远远）创业创业居有限公司居有限公司清清远远新世界旅游新世界旅游发发展有限公司展有限公司清清远远新世界旅游新世界旅游发发展有限公司展有限公司清清远远新世界旅游新世界旅游发发展有限公司展有限公司清清远远新世界旅游新世界旅游发发展有限公司展有限公司清清远远市新盛世房地市新盛世房地产产开开发发有限公司有限公司630.14986 2017年清远土地成交以工业用地为主，占55%，住宅成交占比29%，住宅

38、用地供应紧张。清新区太平清新区太平镇马镇马岳工岳工业业园园清新区太平清新区太平镇马镇马岳工岳工业业园园清新区三坑清新区三坑镇镇北坑排北坑排涝涝潭口段潭口段清新区三坑清新区三坑镇镇北坑排北坑排涝涝潭口段潭口段清新区三坑清新区三坑镇镇北坑排北坑排涝涝潭口段潭口段清清远远市清新城区市清新城区31号区号区8538733247727832125227110853439012015133417容容积积率率1.5容容积积率率1.5容容积积率率1.5201704182017041820170419清新清新140410668410130029868461.0容容积积率率3.5 201705221.0容容积积率率

39、2.5 20170526清清远远市清新区太平市清新区太平镇镇沙塘村委会沙塘村委会994市场整体分析【土地市场】拍地主要集中在飞来湖以及广州北板块。占地面积：129651.1容积率：1且2.46楼面价：2705.19元/m占地面积：4390.17容积率：1且3.5楼面价：846.04元/m占地面积：24787.39容积率：1且2.5楼面价：3453.36元/m占地面积：23333.5容积率：1且2.5楼面价：3137.11元/m占地面积：68840.5容积率：1且3.61楼面价：3662.15元/m占地面积：91546.96容积率：1且2.75楼面价：2527.86元/m占地面积：129651.

40、1容积率：1且2.46楼面价：2705.19元/m占地面积：51914.12容积率：1且1.89楼面价：2582.61元/m占地面积：104251容积率：1且2.61楼面价：2558.3元/m占地面积：9388.53容积率：1且2.5楼面价：3453.36元/m占地面积：10106.88容积率：1且2.5楼面价：527.55元/m市场整体分析【土地市场】未来3年清远市区计划供应住宅用地533.22公顷，通过增加供应以抑制竞拍地价。清远市区住宅用地供应三年滚动计划分解表 继土地招拍挂“熔断机制”后,清远市区土地市场再出“重磅”消息,市国土资源局日前发布市区住宅用地供应三年滚动计划和中期规划,未来

41、3年,清远市区(不含清新区)计划供应住宅用533.22公顷(约合7998亩),这也意味着在未来3年,将有约合38个市民体育公园大小的住宅用地投放市场201720182019区域公顷亩公顷亩公顷亩清远市区1502250184.242763.6198.982984.7清远市区住宅用地供应三年滚动计划和中期分解表 除了3年滚动供地计划外,结合市区住房用地需求与市场形势,市国土局确定了清远市区住宅用地供应。而在国有建设用地供应方年平均面,国土部门将以2017年至2021年中期规划量总量为980.21公顷(约合14703亩),年平均供应196.04公顷(约合2940亩)。在国有建设用地供应方面，国土部门

42、将以扩容提质为方向,坚持重大基础设施优先原则、重点地区优先发展原则、产业引导与空间聚集原则单位：清远市国土资源局2017年度计划三年滚动计划（2017-2019）中期规划（2017-2019）国有出让 划拨区域国有国有年平均量集体 合计集体 合计集体 合计出让划拨出让 划拨清远市区（公 15000150 533.220000533.22177.74 980.21000980.21 196.04顷）清远市14703.1区2250002250 7998.37998.32666.150 14703.15 2940.6（亩）备注：清远市区（清城区、高新区），丌含清新区市场整体分析【楼市市场-商品房】上

43、半年受清远轻轨等各项利好以及广州限购政策出台后，广佛需求外溢的条件下，清远呈明显供不应求状态；随着下半年供应量增大，以及广州客情绪稳定，持观望态度客户增加导致成交有所放缓，但整体供需平衡。近一年清远市商品房供需情况1,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,000031,124,9922.522.48636,145595,877537,1431.51480,367477,788465,9511.3461,7061.311.26384,343303,913385,857318,7820.81332,635254,193316,563296,620287,

44、071272,087272,334261,815256,3140.7201,669177,3410.6155,3180.60.50.50120,3470.30.327,7370.12017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月 2017年10月 2017年11月 2017年12月 2018年1月2018年2月供应面积成交面积供求比市场整体分析【楼市市场-商品房】上半年清远市整体呈现量价齐升，尤其在4月份价格出现暴涨，近半年来价格和成交基本趋于稳定，近期整体价格8500元/左右。近一年清远市商品房价格情况90.0080.0070.

45、0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.0012,00010,00085.189,7548,8668,6698,6038,5488,331 8,0008,1567,9167,8487,5717,43346.616,0005,79034.5039.475,59635.7130.5526.0726.354,00024.1922.7222.6921.8715.832,00002017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10月 2017年11月 2017年12月 2018年1月 2

46、018年2月成交金额（亿元）成交均价（元/）市场整体分析【楼市市场-住宅】近一年清远市商品住宅整体呈现供不应求状态，近半年逐步趋于稳定，整体住宅市场供需平衡，市场健康。近一年清远市商品住宅供需情况700,0002.522.38570,416580,803600,000500,000400,000300,000200,000100,0000528,632460,189463,539458,420447,8221.51366,314276,5630.8361,7481.31.35312,2031.18285,140273,816279,028266,976266,982251,9901239,19

47、4231,260220,376187,344192,761175,6490.60.6148,0480.6118,0380.30.500.40.327,4560.12017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10月 2017年11月 2017年12月 2018年1月 2018年2月供应面积成交面积供求比市场整体分析【楼市市场-住宅】近一年清远市商品住宅整体呈现供不应求状态，近半年逐步趋于稳定，整体住宅市场供需平衡，市场健康。近一年清远市商品住宅价格情况50.0045.0012,00010,00045.5

48、840.199,83438.298,55140.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.008,98334.347,46233.638,7468,6288,286 8,0008,18929.217,9747,9547,60325.635,59124.4023.356,0005,79021.4920.8819.9514.904,0002,00000.002017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月 2017年11月 2017年12月 2018年1月2018年2月成交金额（亿元）成交均价

49、（元/）市场整体分析【楼市市场-商业】近一年清远市商品住宅整体呈现供不应求状态，近半年逐步趋于稳定，整体住宅市场供需平衡，市场健康。近一年清远市商业供需情况70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000654321058,14452,9334.7840,74033,2903.0630,28326,7412.4722,5951.9517,05618,80015,0201.2518,5341.8416,48813,36712,0581.398,65512,17112,14812,2799,8979,38771775,1053,8080.50.52,3101,

50、6920.42810.20.10.12017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月 2017年11月 2017年12月 2018年1月2018年2月供应面积成交面积供求比市场整体分析【楼市市场-商业】近一年清远市商品住宅整体呈现供不应求状态，近半年逐步趋于稳定，整体住宅市场供需平衡，市场健康。近一年清远市商业价格情况1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.0018,0001.5516,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000015,44