房地产企业纳税战略管理讲义bhfi.pptx

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1、房地产企业纳税战略管理主讲人：李舟房地产企业运营循环图现金建设施工取得土地销售债权人股东政府或其他企业税务局客户人力资源流动固定 权益负债销售收入销售成本运营费用利润建筑商及供应商现金流入现金流出现金留存房地产行业特点一、国民经济支柱行业1、对国民经济发展贡献高：房地产业每年为GDP贡献超过2个百分点；2、对其他行业关联度高；（钢材、水泥、建筑、装修、家具、电器）2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”3、对政府财政贡献度高：在各城市政府的财政收入中，来自房地产业的至少要在20%以上，许多城市达到40%以上。4、

2、对提高就业率的贡献：全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构有利于大量接纳就业人员。二、不规范的行业1、作为一个较新的，正在蓬勃发展的行业，规范度较低；2、行业布局尚未完全形成；3、行业发展稳定性较差；4、高增长和资源的稀缺掩盖了行业的不规范。房地产行业特点三、监管力度日益加强的行业房地产企业行业监管金融监管 税收监管房地产行业特点房地产行业特点四、独特运营模式的行业1、经营体系的独特性；房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地

3、产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。2、税务体系的独特性；房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。3、经营收入的透明性；房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。房地产项目开发流程可行性研究 取得土地国有土地使用证立项审批建设用地规划许可证房地产开发项目手册建设工程规划许可证

4、建设工程施工许可证招标评标定标 施工管理 项目竣工验收 项目预售与销售物业导入 办理业主产权证 施工监理 总包或分包房地产企业财务管理特点一、以项目为核心二、独特的成本科目土地征用费及拆迁补偿费出让（转让）金；配套费、契税等税费；拆迁补偿与安置费用。前期工程费项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用建安工程费建筑（基础、土建）；安装（水电气、消防、空调、暖通、电梯）；装饰基础设施建设费各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。公共配套设施费会所、车库、幼儿

5、园、物业用房等开发间接费项目部管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等房地产企业财务管理特点开发间接费土地及拆迁补偿费用前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费期间费用房地产企业财务管理特点三、独特的收入确认标准期房与现房；预收与收入四、独特的税收体系营业税土地增值税所得税契税土地使用税房产税印花税土地增值税土地增值税关键点在于增值额的计算。增值额收入扣除项目扣除项目开发成本开发费用土地费用税金加计扣除开发间接费前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费期间费用利息房地产企业财务管理特点所得税所得税的关键点在于应

6、纳税所得额的计算。应纳税所得额收入扣除项目扣除项目计税成本期间费用税金开发间接费前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费土地及拆迁补偿费房地产企业财务管理特点房地产企业财务管理特点五、独特的资金体系与财务杠杆1、现金流的不平衡2、高财务杠杆取得土地审批规划拆迁补偿建安施工销售现金流入现金流出房地产企业财务管理特点六、纳税管理的难度与潜力共存1、经营收入透明2、严酷的监管形势和税收形势3、无处不在的涉税风险4、超重的税负负担房地产财税管理潜力何在？房地产企业纳税战略思维框架资金战略与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险投资战略与涉税风险运营战略与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业

7、土地获取与涉税风险不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。购买土地收购土地持有方合作开发模式（合作建房）城中村改造 买卖楼花代建转让土地 Text划拨土地出让土地房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）会计处理：（4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、

8、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。案例：某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据为1亿元，请问土地成本为多少？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求年限延续，使用性质延续原土地使用权出让合同规定的权利和义务城市房地产管理法第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投

9、资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税（3）会计处理（4）凭证附件营业税发票、契税单据、转让协议、付款手续土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险营业税差额征税风险土地增值税加计扣除风险契税征税风险土地使用税征税风险拆迁补偿涉税风险土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）文件规定

10、，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。风险之一：什么样的土地允许差额征收案例甲房地产公司从政府手中以出让形式取得一块土地，缴纳出让金后自行开发至七通一平后，又将土地转让给房地产公司乙进行开发。请问营业税是否可以差额征收？国家税务总局态度；重庆、广东、海南、大连政策土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？案例某房地产公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项已经进入施工阶段的在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营

11、业税计税营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价?国家税务总局态度；青岛、吉林政策土地获取阶段财税处理某公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价?国税总局答复：根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定：二、关于适用税目问题（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未

12、进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”根据上述规定，贵公司转让其购置的在建工程建成后销售不动产，可以全部收入减去在建工程的购置原价后的余额为营业额，计缴营业税。土

13、地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？案例我公司两年前通过法院执行取得债务公司用于抵债的一栋房产，但由于债务公司未开具营业税发票，我公司当时以法院相关判决与法律文书入账，现拟将该房产转让，请问能否享受营业税差额征税？土地获取阶段财税处理国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函200583号）文件中规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税200316号文件第三条第二十项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置

14、或受让原价后的余额为计税营业额”。2011年年初颁布的国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告（国家税务总局公告2011年第2号）文件中已将国税函200583号列入失效文件目录。土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？案例我公司2008年接受股东以不动产进行增资，不动产评估价值1000万，以评估报告入账，现准备将其以1500万元转让，请问是否可以营业税差额征收？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险风险之五：营业税差额征收

15、的扣除项目问题案例我公司于2009年购买写字间2000平方米，总价为3000万元，契税3%为90万元，各项交易费用共40万元，请问再次转让时营业税差额征收的扣除项目应该包括哪些？土地获取阶段财税处理新疆维吾尔族自治区关于转让土地使用权计征营业税营业额确认问题的批复 新地税函（2008）300号乌鲁木齐市地方税务局：你局关于转让土地使用权计征营业税是否扣除土地出让金等其他费用的请示（乌地税发2008117号）收悉。根据财政部、国家税务总局财税200316号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研

16、究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。”土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险案例我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号）文件：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、

17、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（3）转让方土地增值税加计扣除风险案例我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计算加计扣除？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模

18、式涉税风险（4）契税征收风险案例甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是7000万？财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税（2004）134号）：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函2009603号）文件中，要求必须以取得该土地使用权支付的全部经济利益计算缴纳契税，且不得扣除前期

19、土地开发成本。土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（4）契税征收风险案例后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复（国税函（2008）662号）进行了明确：“根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”案例甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积150元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳

20、契税，请问是否合理？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（5）土地使用税征收风险案例我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）规定以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。企业征用耕地如何缴纳土地使用税？土地

21、获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险案例房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元），取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险案例国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的

22、一块土地（划拨性质）寻求合作。房地产企业乙同甲签署土地转让协议，愿意向甲企业支付2000万元，用于甲企业改制和职工安置，以换取这块土地。由于是划拨用地，实际操作中先由政府收回划拨用地，再通过招拍挂流程出让给房地产企业乙，由乙缴纳出让金。那么，房地产企业支付给国有企业甲的2000万元究竟是土地转让款还是补偿安置费？甲企业是否需要开具发票？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险拆迁补偿收入的营业税问题国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级

23、（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。未将土地交还国家怎么办？承包土地取得补偿怎么办？重庆、广东、福建关于旧城改造中的拆迁补偿营业税政策土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险拆迁补偿收入的土地增值税问题土地增值税条例第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则第11条规定，因国家建设需要依法征

24、用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税

25、风险拆迁补偿收入的所得税问题国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知（国税函2009118号）文件关键点之一：政策性搬迁关键点之二：五年关键点之三：重置资产折旧与摊销政策性搬迁收入 非政策性搬迁收入异地重建，重置资产 免征所得税 缴纳所得税未重建或重置 缴纳所得税 缴纳所得税土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险拆迁补偿收入的个人所得税问题财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）文件明确规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。而且，对拆迁

26、居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险拆一还一涉税处理问题案例房地产企业甲用开发的商品房对土地上的原住户进行安置，共20户，每户按照90平方进行安置；同时对原土地的商户也进行安置，由于本项目无合适商铺，甲企业同原10户商户商议决定用另一项目的商铺进行安置，每户安置标准为40平方。请问，这两部分安置如何进行税务处理？该安置部分是否需要视同销售？土地获取阶段财税处理拆一还一涉税处理问题视同销售的营业税问题国家税务总局关于个人销售拆迁补偿

27、住房征收营业税问题的批复（国税函2007768号）文件中作了明确规定：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。营业税计算基数是市场价格还是成本价格？国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）文件规定，以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例

28、实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。成本价如何确认？土地获取阶段财税处理拆一还一涉税处理问题视同销售的土地增值税问题国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。土地增值税清算中的拆迁安置成本如何确认？土地获取

29、阶段财税处理拆一还一涉税处理问题视同销售的土地增值税问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）文件，澄清了拆迁安置成本确认问题。文件中规定了三种情况：一是房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。二是开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按

30、国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。三是货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。土地获取阶段财税处理拆一还一涉税处理问题视同销售的所得税问题房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）文件中做了汇总，此处略。拆一还一汇总：营业税 土地增值税 所得税拆一还一涉税处理拆一还一面积内按照成本价计算缴纳营业税开发产品视同销售按市场价确认收入开发产品视同销售按市场价确认收入拆一还一面积外按照市场价计算缴纳营业税土地成本按照视同销售收入确认拆迁补偿与安置费土地成本按照视同

31、销售收入确认拆迁补偿与安置费土地获取阶段财税处理拆一还一涉税处理问题拆一还一的补差价问题案例房地产企业甲在对20户原住户进行回迁安置过程中，按照规定应补偿每户90平米房屋，但实际房屋设计面积为98平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方8000元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？案例房地产企业乙在回迁安置中，由于房屋位置、楼层、朝向、装修、结构的不同涉及到同10户回迁户的互补差价，其中3户，房地产企业乙需要补给其差价款共计56万，另外7户需要向乙企业缴纳差价款42万。请问房地产企业乙如何就差价款收支进行税务处理？土地获取阶段财税处理二、合作开发模式（合作建房）性质界定

32、：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益处理方法：情况复杂，性质各异你需要考虑的因素：是否设立项目公司？土地是否过户？真投资还是假投资？分享利润还是取得固定收益？取得现金还是取得房子？不同因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类设立项目公司双方相互投资不成立项目公司设立项目部土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类设立项目公司模式项目公司模式真假投资之分 利益分享 合作开发本质模式一 双方真投资 税后利润 投资模式二 出地方假投资 取得固定收益 卖地取得固定比例收益 卖地分得商品房 卖地模式三 出钱方假投资 取得固定收益 借款并取

33、得利息取得固定比例收益 借款并取得利息分得商品房 购买商品房土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类合作方相互投资模式相互投资模式投资方向与开发主体利益分享 合作开发本质模式一 出地方投资到资金方，资金方为开发主体真投资 投资取得固定（比例）收益 卖地分得商品房 卖地模式二 资金方投资到出地方，出地方为开发主体真投资 投资取得固定（比例）收益 借款并取得利息分得商品房 购买商品房土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类设立项目部模式设立项目部模式土地变更与开发主体利益分享 合作开发本质模式一 土地不过户，出地方为开发主体真项目投资 投资取得固定（比例）收益 卖地分得商品房 卖地模式二 土地过户

34、，出资方为开发主体真项目投资 投资取得固定（比例）收益 借款并取得利息分得商品房 购买商品房土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类双方投资性质1、双方成立新的项目公司2、双方相互投资3、虽未设立项目公司，但共同投资设立项目部土地使用权和不动产投资涉税：1、营业税免征；2、土地增值税（房地产公司与非房地产公司）3、所得税土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类出地方卖地性质1、项目公司模式中的出地方假投资2、相互投资模式中的出地方假投资3、项目部模式中的固定（比例）收益与分房卖地涉税：1、营业税；2、土地增值税3、所得税卖地支付对价到底是多少？案例：甲乙两公司合作开发住宅，甲方将原值为3000

35、万的土地评估1亿元投资到乙公司，投资协议约定将来乙分得2万平方商品房。请问双方如何缴税。土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类出钱方借款性质1、项目公司模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益2、相互投资模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益3、项目部模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益借款涉税：1、出钱方：金融业营业税；所得税2、出地方：可在限额内税前扣除案例：甲乙公司合作开发住宅，甲持有土地，乙公司投资1亿元入股甲企业，双方约定两年内项目取得收益后乙方取得固定收益2亿元。请问双方如何缴税？土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类出钱方买房性质1、项目公司模式中的出钱方假投资取得房产

36、2、相互投资模式中的出钱方假投资取得房产3、项目部模式中的出钱方假投资取得房产买房涉税：1、卖房方：视同销售（营业税、土地增值税、所得税）售价多少？2、卖房方再次销售：营业税、土地增值税、所得税成本多少？案例：甲乙合作开发住宅，甲方持有土地，乙方投资1亿元入股甲方，约定乙公司分得开发的4万平方商品房，请问双方如何缴税。土地获取阶段财税处理三、收购土地持有方模式很多房地产开发企业通过重组直接将土地持有方收购，如被收购单位为非房地产公司，还需在土地持有方公司基础上进行改制，变更为房地产开发企业。案例：房地产企业甲以1亿元收购房地产企业乙100%股权，继续开发乙所持有的200亩开发用地，乙公司原账面

37、土地成本为6000万元，请问收购后土地成本可否按照1亿元人民币重新入账？假设房地产企业乙实际净资产为5000万元，股东为张三、李四两名自然人，乙公司原始注册资本为5000万元，请问乙公司原股东是否需要缴纳个人所得税？土地获取阶段财税处理三、收购土地持有方模式利益分析：不存在土地使用权变更，不需缴纳因土地转让带来的营业税、土地增值税和所得税。风险分析：1、原公司遗留问题可能影响新项目开发；2、原公司改制变更为房地产公司需要时间和成本，资质也可能受到限制。3、原土地计税成本可能较低，不利于后期税收规划。4、现金收购股权的涉税风险问题5、个人所得税风险收购企业还是收购土地？收购对方企业，对方不交接财

38、务怎么办？房地产企业土地获取与涉税风险四、旧城改造（城中村改造、棚户区改造）1、什么是城中村改造与棚户区改造？2、城中村改造与棚户区改造的本质是什么？3、城中村改造与棚户区改造的税收风险拆迁补偿房屋是否视同销售案例：甲房地产企业承担政府的城中村改造项目。项目总用地300亩，安置面积20万平方，开发面积40万平方。项目完工，甲公司将安置部分通过城改办分给村民，税务机关认为甲企业安置房部分为视同销售，应确认收入缴纳营业税、土地增值税和所得税。请问是否合理？房地产企业土地获取与涉税风险四、旧城改造（城中村改造、棚户区改造）4、城中村改造与棚户区改造的税收优惠政策关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的

39、指导意见 建保2009295号关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知财税201042号房地产公司80亩地村民20亩地项目主体拆迁补偿计入土地成本房地产企业土地获取与涉税风险五、代建代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。案例甲单位委托乙房地产公司建设其职工住宅楼，总价款2个亿，由乙公司负责拿地，规划，建设，甲公司按照约定进程支付款项，请问乙公司是否为代建？丙公司从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁房地产公司进行代建，约定资金由丙公司提供，开发完成后丙公司向丁公司支付项目总投入5%代建管理费。请问丁公司是否为代建？房地产企业土地

40、获取与涉税风险五、代建辽宁省地方税务局关于对房地产开发企业代建房收入征收营业税问题的批复（辽地税流2000291号）文件规定：房地产开发企业受托承办国家机关、企事业等单位(以下简称委托建房单位)的房屋建设，应由委托建房单位提供自有土地使用权证书或由其以自己名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金；建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位(由房地产开发企业将该发票转交给委托建房单位)；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。房地产企业土地获取与涉税风险五、代建乙方（房地产公司）不垫资 乙方（房地产公司）垫资

41、甲方取得土地，甲方立项项目为甲方所有，乙方无需视同销售。乙方仅提供管理服务，收取管理费用，按照“服务业”缴纳5%营业税；无需缴纳土地增值税；正常缴纳所得税。项目为甲方所有，乙方无需视同销售。乙方垫资视为借款，乙方管理视为提供服务，收入分割为利息收入和服务收入，均按照5%缴纳营业税。无需缴纳土地增值税。乙方取得土地，乙方立项乙方项目，同甲方合作开发。甲方垫付的资金界定为不动产销售款。乙方正常开发，定向销售给甲方。房地产企业土地获取与涉税风险五、代建案例3：甲房地产公司接受政府市政部门委托建设一个广场，甲公司取得划拨土地，开始立项、建设，约定建设完毕后以2亿元回购。请问甲公司如何进行财务和税务处理

42、？关键一：这是什么性质的合作？BT(即“建设-移交”)投融资建设模式(以下简称BT模式)是国际上比较成熟和通行的一种投融资建设方式，近年来在国内很多城市基础设施项目中得到了广泛应用。实行BT模式的政府投资项目，一般由各级地方政府授权确定项目业主，由项目业主通过招标方式选择投融资人(以下简称融资人)，融资人负责建设资金的筹集和项目建设，并在项目完工经验收合格后立即移交给项目业主，由项目业主按合同约定分次支付回购价款。因此，BT是通过融资进行项目建设的一种融投资方式。房地产企业土地获取与涉税风险五、代建关键二：如何进行涉税处理？营业税？（建筑业/不动产销售/金融业）土地增值税？重庆市地方税务局关于

43、建筑业营业税有关政策问题的通知渝地税发2008195号对BT模式的营业税征收管理，明确为：(一)无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。(二)融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。(三)融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产企业土地获取与涉税风险五、代建江西省

44、地方税务局关于BT方式建设项目有关税收政策问题的公告 BT（Build Transfer）即建设-移交，是专属于政府的基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，这种项目投融资方式是国际上的一种通行做法。近年来，为适应经济发展需要，各级政府广泛采取BT项目投融资方式建设重点工程，解决工程建设过程中资金不足的问题。经研究，对采取BT投融资方式进行工程项目建设，按BT方式操作并签定BT项目合同的，其营业税的征收管理政策明确如下：一、以投融资人的名义立项建设，工程完工交付业主的，对投融资人应按照“销售不动产”税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合

45、理回报等收入）。二、以项目业主的名义立项建设，对投融资人无论其是否具备建筑总承包资质，均应认定为建筑工程的总承包人，按“建筑业”税目的现行规定征收营业税；同时项目业主委托投融资人建设的行为属于委托代建行为，对投融资人应按照“服务业-代理业”税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）扣除代建工程成本后的余额。三、按BT方式建设的项目，其工程建设中的建筑业营业税按现行政策规定执行。房地产企业土地获取与涉税风险五、代建关键三：如何进行财务处理？BT(即“建设-移交”)投融资建设模式(以下简称BT模式)是国际上比较成熟和通行的一种投融资建设

46、方式。那么，如何进行财务处理呢？企业会计准则解释第5号三、企业采用建设转让方式（BT）参与公共基础设施建设业务，应当如何处理？六、买卖楼花房地产公司在开发项目过程中，常常会因资金等原因无法正常开发，需要转让项目或寻求合作。常常采取楼花的形式来进行合作。案例一：以项目的局部作为楼花房地产公司甲住宅小区项目项目A区 项目B区 项目C区房地产公司乙 房地产公司丙房地产企业土地获取与涉税风险六、买卖楼花案例房地产公司甲取得一块开发用地，建设住宅小区项目，共计20万平方，六栋高层住宅楼，由于资金困难，甲公司将其中三栋楼约10万平方米作为楼花出售给乙公司，每平方价格2000元人民币。乙公司支付楼花款2亿元

47、后进驻项目，开工建设。最终乙公司花费建设费用、期间费用等共计3亿元。该部分最终实现销售收入8亿元人民币。请问：双方有什么风险？房地产企业土地获取与涉税风险六、买卖楼花案例二：以整个项目作为楼花甲房地产公司将一个小项目交给乙房地产公司运作，约定乙支付给甲公司1亿元人民币，在甲公司平台上运作，但所有税负由乙公司承担。请问：问题一：乙公司的钱怎么进来？问题二：甲公司要赚的钱怎么拿走？问题三：乙公司同建安企业如何合作？问题四：甲公司同建安企业如何合作？问题五？乙公司赚的钱怎么拿走？房地产企业土地获取与涉税风险房地产公司甲楼花出售方房地产公司乙楼花接手方我们的观点：1、土地取得是房地产开发企业生存命脉，

48、实践中有六种常见的取得土地方式；2、每种取得土地方式所预示的开发主体和土地交易均有较大差异，开发企业必须理清这些不同方式之间的差异；3、在认清每种取得土地方式本质的基础上，必须预先从合作架构、合同、财务处理、税务处理等方面进行准备，以避免给企业带来巨大风险。房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业投资战略与涉税风险分析房地产企业投资战略与涉税风险一、房地产企业投资方向分析新项目投资、产业链投资与其他行业投资房地产企业新项目一新项目二新项目三建安企业装饰装修企业销售代理企业物业管理企业其他行业二、投资战略与资产重组广义的投资常常和资产重组联系在一起，并通过种种重组的方式实现企业投资的目的。企业企业

49、法律形式改变分立债务重组股权收购合并资产收购房地产企业投资战略与涉税风险1、债务重组（1）债务重组本质债权（应收、其他应收）换现金、股权、其他资产等某企业“债权换土地”案例（2）三个风险点视同销售公允价值重组收入与重组损失（3）税收优惠重组应纳税所得额占全年应纳税所得额50%以上，可在5个纳税年度平均分配。房地产企业投资战略与涉税风险2、股权收购（1）股权收购本质现金、股权、其他资产等换取对方股权（2）三个风险点视同销售、公允价值、重组收入与重组损失（3）税收优惠股权置换中，收购股权不低于75%；股权支付不低于85%。（4）个人股权转让是否缴纳个人所得税？国家税务总局关于加强股权转让所得征收个

50、人所得税管理的通知 国税函2009285号国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告 国家税务总局公告2010年第27号关于加强税务工商合作 实现股权转让信息共享的通知国税发2011126号（5）股权投资入股股权出资提示：企业可利用股权出资方式设立集团公司，降低财务风险。房地产企业投资战略与涉税风险3、资产收购（1）资产收购本质资产换取现金、股权或其他资产 投资（2）三个风险点视同销售公允价值重组收入与重组损失（3）税收优惠收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%（4）个人资产评估增值是否缴纳个人所得税？