房地产开发经营与管理-3bgka.pptx

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1、房地产开发经营与管理第三章房地产项目开发投资与融资【本章学习目标】一般了解房地产项目开发投资与融资的基础知识；财务评价、筹资与筹资方式、房地产金融的基本知识和内容；对技能点和掌握点有一般性的了解。第一节 房地产项目开发投资概述 一、房地产项目开发投资的基本概念（一）投资要素nn 投资是指投资者为了获取未来的收益将资金、土地、设备、物质、技术等生产要素投入社会再生产过程的经济活动和经济行为。投资行为是社会经济发展的基本推动力。1投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资活动、筹集和提供投资资金、进行投资决策并实施投资的行为主体。（11）有相对独立的投资决策权；）有相对独立的投资决策权；（22）能自

2、行筹措并自主运用投资资金；）能自行筹措并自主运用投资资金；（33）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权；）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权；（44）承担投资风险并享有投资收益。）承担投资风险并享有投资收益。投资主体须具备如下四项基本条件：2投资客体 投资客体即投资对象、目标或标的物。3投资目标 投资目标是指投资活动要达到的目的和投资者的投资动机。4投资方式 投资方式是投资过程的运行方式，或投资活动的运行方式，通常可分为直接投资和间接投资两类。（二）投资的经济实质及分类 投资的经济实质就是资金的运动。准备阶段储备资金生产阶段生产资金销售阶段成品资金商品销售货币形态增值n n11按投资主体分类

3、按投资主体分类 分为：国家投资、企业投资、个人投资。分为：国家投资、企业投资、个人投资。n n22按投资客体分类按投资客体分类 按物质性质不同，分为：实物投资、金融投资、按物质性质不同，分为：实物投资、金融投资、无形资产投资。无形资产投资。按经济性质不同，可分为：固定资产投资、流动资按经济性质不同，可分为：固定资产投资、流动资产投资。产投资。n n33按投资形式分类按投资形式分类 分为：直接投资、间接投资。分为：直接投资、间接投资。n n44按风险程度分类按风险程度分类 分为：一般投资、风险投资。分为：一般投资、风险投资。n n55按投资项目的内容分类按投资项目的内容分类 分为：矿山投资、林业

4、投资、市政建设投资、工分为：矿山投资、林业投资、市政建设投资、工业项目投资、房地产投资等若干种类。业项目投资、房地产投资等若干种类。n 1资源消耗巨大；n 2投资期间漫长；n 3环境因素复杂；n 4风险客观存在二、房地产投资的特征（一）一般性投资的特性n n1房地产投资对象的固定性和不可移动性；n n2房地产投资过程周期长、成本高；n n3房地产投资所受制约因素多；n n4房地产资产缺乏流动性；n n5房地产投资有良好的抗通货膨胀性；n n6房地产从周围社区环境的改善中获得利益。（二）房地产投资的特征三、房地产项目投资市场调查与预测 房地产市场调查是房地产企业为了确定投资经营的方向，选择目标市

5、场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息，企业的外部环境和内部条件以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测其未来发展、制定正确的决策提供依据。（一）房地产市场调查概念nn1市场调查的基础是收集资料；nn2市场调查的内涵是广义的；nn3市场调查的方法必须是科学的。房地产市场调查概念的把握：（二）房地产市场调查的作用n n 1有助于房地产企业确定正确的发展方向；n n 2有助于房地产企业适时进行产品更新换代；n n 3有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划；n n 4有助于项目投资者实施正确的价格策

6、略；n n 5有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。（三）房地产市场调查的一般原则1准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面：（1）市场调研人员的技术水平；（2）市场调研人员的敬业态度；（3）资料提供者是否持客观态度。n n 2时效性原则n n 3全面性原则n n 4针对性原则n n 5创造性原则 房地产市场调查的内容（11）顾客调查）顾客调查（22）产品调查）产品调查（33）市场占有率调查）市场占有率调查（44）产品销售趋势调查产品销售趋势调查（55）市场竞争状况调查）市场竞争状况调查（66）目标市场调查）目标市场调查（77）竞争对手调查）竞争对手调查（88）价格调查）价格调查（99）销售渠道调查）销售渠道调查（1010）促销组合调查）促销组合调查第二节 房地产市场调查 1.可控因素的调查 2.不可控因素的调查（1）人口状况调查（2）政治法律环境调查（3）经济环境调查（4）自然环境调查（5）科学技术发展水平调查第二节 房地产市场调查