房地产开发企业税收剖析及纳税技巧bgmv.pptx

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1、-有效防范、降低纳税人涉税风险相关知识培训房地产开发企业税收剖析房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧及纳税筹划技巧 自我介绍 授课人：王兴国 寿光市地税局圣城中心所 现从事辖区内房地产、建筑业税收管理工作 副所长、注册税务师 办公地点：渤海路百货大楼家电城南邻 电话：5223975 手机：13562605622前言 近几年国家陆续出台的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。毕竟，税收占据企业利润的重要部分，并且已经以各种形式嵌入企业日常生产经营行为中的各个环节，纳税风险已经成为企业经

2、营风险中的重要因素之一，稍有不慎，纳税风险将吞噬企业的利润，甚至让企业无法实现它的商业目标。如何应对税务检查，企业该如何降低和避免税务风险？这是所有企业管理层和纳税人都非常关心和急待解决的问题。长期以来，房地产企业都是涉税高风险企业，为了帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规，正确处理财税体系和纳税体系的差异，真正做到依法纳税、合理筹划、正确规避和降低企业纳税风险，达到企业持续、健康发展的目的，经研究决定举办本次培训会。希望在座的各位能够从中受益。房地产企业税收现状 目前的房地产行业税种多，负担重。在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增

3、值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、个人所得税、车船使用税、契税和印花税，涉及11个税种，房地产企业成为现行税制下交纳地方税种最多的行业；目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按合同额的0.05%交纳印花税，按利润总额的25%交纳企业所得税，按累进税率交纳土地增值税，按3或6元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。(寿光情况）内容提要 房地产开发企业主要税种的一般性政策规定 目前我市房地产企业税务征管的特点和具体要求 近几

4、年最新房地产有关税收政策解读 目前我市房地产企业存在的纳税问题或争议，怎样有效规避纳税风险、有关建议（筹划）一、房地产开发企业的主要税种及税率 主要税种及税率简表 营业税、城建税及附加 印花税 契税、耕地占用税（财政部门征收）土地增值税 企业所得税 房产税（八）土地使用税（九）个人所得税 主要税种及税率简表房地产有关税种 税率营业税 建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区7%，教育费附加、地方教育附加3%、1%企业所得税25%、20%个人所得税土地使用税5%-45%、20%市区、市郊6 元/平方.年，镇区、工矿区3 元/平方.年房产税自用：1.2%，出租：12%印花税0.03%、0.

5、05%、土地增值税 四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表 档次级 距税率速算扣除系数税额计算公式说 明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40%5%增值额 40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分 60%35%增值额60%-扣除项

6、目金额35%营业税及附加税1/71 营业税的定义 营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2 营业税的征税范围 营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。营业税的征税范围2/7 具体包括：交通运输业，税率3%建筑业，税率3%建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。金融保险业，税率5%邮电通信业，税率3%文化体育，税率3%娱乐业，税率20%服务业，税率5%转让无形资产，税率5%销售不动产，税率5%销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此

7、项规定实施的。营业税及附加税3/73 营业税的纳税人 营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4 房地产企业营业税的计征依据及计算方法 计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业营业税的计征方法 应交营业税应税营业额 营业税税率 房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7 具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第

8、五，视同销售的营业额 营业税及附加税5/75.房地产企业附加税的种类及计算 城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%教育费附加，比率：3%各地方开征的其他费用，如防洪基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。山东省的地方教育附加，比率：1%应交附加税费应交营业税（城建税率附加比率）关于明确地方教育附加有关问题的通知 根据财政部关于调整山东省地方教育附加征收范围和标准的复函（财综函201072 号）、山东省人民政府关于调整地方教育费附加征收范围和标准有关问题的通知（鲁政字2010307 号）的有关规定，自2010 年12 月1 日起，地方教育附加的征收范围和标准进行调整，为做

9、好我省地方教育附加征收管理工作，现就有关问题通知如下：凡缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）的单位和个人，应按规定缴纳地方教育附加，征收标准为“三税”实际缴纳金额的2%。地方教育附加的征收范围包括外资企业营业税及附加税应用举例1 6/7 某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售情况如下：第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200 万元。第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价2000 万元，正常卖价2500 万元；第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140 万元，若出售正常售价300 万元；第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销售发

10、票，实际收款1000 万元；第五，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共100 万元，未开发票，只开内部收据。应用举例1 参考答案7/7 该公司应交营业税及附加税的计算方法如下：应交营业税（7200 2500 300 1000 1800 100）5%645 万元 应交附加税645（7%3%1%）70.95 万元 也可以采用下列简化计算方法 应交营业税及附加税（7200 2500 300 1000 1800 100）5%（1 7%3%1%）129005.55 715.95 万元【提示】内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税；收取代垫的水表、电表的

11、初装费作房屋销售收入计税 印花税1/21 印花税的定义 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。2 印花税的征税范围 印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许可证照等。印花税2/23 印花税的纳税人 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。4 印花税的计征依据及计算方法 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征 出售房屋和土地按0.5 的税率计征印花税 应交印花税房屋和土地标的额0.5【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和

12、购房人均应交纳。个人所得税1 房地产企业个人所得税征税对象主要为工资、薪金所得.概念：工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。2 个人所得税计算 1/2 应纳税所得额月工资、薪金收入2000元(外籍人员、华侨、港澳台同胞减除4800 元)应纳税额应纳税所得额 适用税率速算扣除数 单位和个人按照国家规定标准缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金（简称“三费一金”）可以在税前扣除；超过规定标准缴付的部分，需计入工资、薪金收入计税。个人所得税计算 2/2 例：2010年3月15日，王某当月取

13、得工资收入9000元，当月个人承担住房公积金、基本养老保险金、医疗保险金、失业保险金共计1000元，费用扣除额为2000元，则王某当月应纳税所得额=9000-1000-2000=6000元。应纳个人所得税税额=600020%-375=825元。个人取得工资、薪金所得应缴纳的个人所得税，统一由支付人负责代扣代缴，支付人是税法规定的扣缴义务人。土地增值税1 土地增值税的定义 土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税2 土地增值税的征税范围 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连

14、同国有土地使用权一并转让。【提示】以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。土地增值税3 土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税 4 土地增值税的计征依据及计算方法 土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额 增值额转让房地产取得的收入扣除项目 纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征税：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。土地增值税 扣除项

15、目包括以下内容：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的销售税金，如营业税及附加税；财政部规定的其他扣除项目。土地增值税 土地增值率 土地增值额 允许扣除项目金额A【提示】目的是判断应适用的土地增值税税率 A 50%，税率30%50%A 100%，税率40%100%A 200%，税率50%200%A，税率60%土地增值税计算方法举例3 某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取得收入28000 万元；实际相关支出14500 万元，其中：取得土地使用权费用7000 万元，开发成本5000 万元，利息支出1200

16、万元，拆迁补偿支出900 万元，其他费用400 万元。经税务局审查，利息支出中，有一部分属于民间集资借款利息共380 万元，不准扣除；其他费用中有120 万元不符合税法列支标准，不能扣除。土地增值税计算方法举例3 参考答案(1)应交印花税280000.5 14 万元(2)应交营业税及附加税280005%(1+11%)1554 万元(3)税务机关按收入的1%预扣土地增值税280001%=280 万元(4)允许扣除的开发等支出14500（380+120）14000 万元(5)允许扣除的税金1554 万元(6)按税法有关规定加计扣除（7000+5000）20%=2400 万元(7)土地增值额2800

17、0（14000+1554+2400）10046 万元(8)土地增值率10046（14000+1554+2400）56%(9)应交土地增值税1004640%179545%4018.4 897.7 3120.7 万元 应补交土地增值税3120.7 280 2840.7 万元 企业所得税1 企业所得税的定义 企业所得税是以纳税人的所得额为计征对象所征收的税收。应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除弥补以前年度亏损（税法第5条）2 企业所得税的征税范围 企业所得税的征税范围，包括企业所得税纳税人取得的生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。企业所得税3

18、 企业所得税的纳税人 企业所得税的纳税人包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业等。4 企业所得税的计征依据及计算方法 企业所得税的税率：2007 年年底之前为33%，2008 年开始为25%。应交企业所得税应纳税所得额 税率【提示】其具体规定和技巧以后再分别介绍 房产税 法律依据：房产税暂行条例1 房产税的定义 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。2 房产税的征税范围 房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。房产税3 房产税的纳税人 房产税的纳税人是指拥有以上征税范围房屋产权的单位和个

19、人，具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。【提示】对个人所拥有的非营业性的房产免征房产税。房产税4 房产税的计征依据及计算方法 房产税的计征方法有两种：从价计征、从租计征 从价计征主要是针对自用的房屋而言、税率为1.2%。计算公式为：应纳房产税 应税房产原值（1 扣除比例）1.2%【提示】扣除比例为10%30%，具体比例由当地税务机关确定。从租计征主要是针对出租的房屋而言、税率为12%。计算公式为：应纳房产税租金收入12%房产税应用举例4 某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运用如下：第一，将3 套房屋作为本公司临时办公用房，入账价值500 万元；第二，将部分房

20、屋以出典的方式融资，该部分出典的房屋账面价值1000 万元，实际融资750 万元；第三，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金400 万元。当地税务机关规定，自用房屋扣除率一律为30%。房产税应用举例4 参考答案 则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下：办公用房应交房产税500（1 30%）1.2%4.2 万元 租金收入应交房产税40012%48 万元 该企业本年应交房产税4.2 48 52.2 万元【提示】房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附加税等；房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业税和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由承典方交纳（八）土地使用税1城镇土地使用税是对在城市、县城、

21、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按照实际占用土地面积征收的一种税。【提示】：（2007 年起包括外商投资企业、外国企业）2.土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。计税依据的确定有如下几种：一是以实际测定的土地面积为计税依据；二是以土地使用证书确认的土地面积为计税依据；三是纳税人据实申报的土地面积为计税依据；对于共有土地的，土地使用权共有各方，应按其实际使用的面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。土地使用税3、新征用的土地，按照下列规定征收土地使用税：(1)征用的耕地，自批准

22、征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；(2)征用的非耕地，自批准征用之次月起缴纳土地使用税。4、城镇土地使用税的纳税义务发生时间确定以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（适用于房地产企业）5、土地使用税按年计算、分期缴纳。具体缴纳期限由省、市、县税务局确定。三、房地产业营业税的纳税筹划思路 基本原则 减少流转环节 改变收入性质（一）基本原则1 遵循税法对营业收入确认的要求2 防止在收入计量上出现与税法对抗的行为（1）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择规范。（2

23、）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入账的时间差。（3）对让价过大的，应有充分的理由，主要是房屋的质量和市场价格，或资金回笼。（二）减少流转环节1 原因：对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依据，计征营业税及附加税，因此，房屋在企业之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金总额也就越多。2 房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为（1）两家以上企业合作建房，合作一方分回房屋再对外出售希望获利。运用举例7 甲乙两公司签订协议，由甲方出地，乙方出钱并负责房屋开发，进行合作建房 甲方所出土地账面价值600 万元，市场价值5000 万元；乙方出钱对该部分土地进行房

24、屋开发，实际开发房屋面积40000 平方米，乙方追加投入开发成本及相关费用支出约7000 万元。根据合同约定，甲方分回40%的房屋共16000 平方米。该房屋市场均价为每平方米5500 元，甲方分回的房屋每平米协议作价4000 元，甲方分回的房屋又按每平米5200元的价格卖给内部职工。乙公司向甲公司分配房屋时，按协议价格开出发票，并交纳营业税及附加税，税率为5.6%。运用举例7 参考答案：1/2 乙公司对该部分房屋申报上交营业税及附加税=16000.45.6%=358.4 万元。甲乙双方实际各上交印花税=16000.40.5=3.2 万元 税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处理

25、要求：乙公司应按正常市场售价，视同销售，计算补交营业税和印花税等。应补交营业税及附加税=1600（0.55-0.4）5.6%=134.4 万元。应补交印花税=1600（0.55-0.4）0.5=1.2 万元运用举例7 参考答案：2/2 甲公司应补税的情况分别如下：从乙公司分回房屋应补交印花税=1600（0.55-0.4）0.5=1.2 万元。从乙公司分回房屋按3%的税率补交契税=16000.553%=264 万元。将房屋转手卖给内部职工时：应交营业税及附加税=16000.555.6%=492.8 万元。应交印花税=16000.550.5=4.4 万元。另外甲乙两公司还因此补交巨额的土地增值和企

26、业所得税。【提示】造成以上结果的主要原因是，实物分配增加了营业税及附加税、印花税的征收环节。（2）协议以房抵债的错误行为 房地产公司与其他公司形成债务后，双方协商以房屋用较低的价格抵债，这种模式对债权人而言，形成多次流转。因为抵债的过程是一次房屋的交易过程，债权人转手出售房屋时又形成第二次交易过程，两次交易纳税，从整个流转过程看，多交了一次营业税及附加税、印花税、契税；另外，债权人在未再次转让房屋之前，还要作为自用房每年交纳1.2%的房产税。其影响结果与合作开发建房性质差不多。3 减少公司间房屋流转的环节，同时又要满足联合开发或协议抵债等经营要求，最简单的处理方法只有两种 第一，总量控制的终端

27、一次性销售模式，即：（1）由合作双方处理房源的总数量。（2）将该部分房源视同团购，并作为一批限价销售，只接有终端购房者与房地产开发公司按限定价格一一签订购房合同，体现为一次性终端销售。（3）由于该批销售房屋，楼栋和时间相对集中，只接按约定价格销售，既减少了中间实物分配的环节，又规避了销售价格的风险。运用举例9 如上例8 中，对于甲公司分回的16000 平米房屋，甲方要再次出售给内部职工，可以改为以下结算模式：（1）乙公司直接将该部分房屋以每平米5200 元的价格卖给甲方指定的内部职工，并由甲方公司职工与乙公司签订购房合同，并开票办证。（2）每平米5200 元与4000 元的价差部分，扣除乙公司

28、应交的营业税及附加税、土地增值税、企业所得税之后，作为甲方服务性合作利润分回。运用举例9 参考答案 这样处理对乙公司而言：每平米按5200 元交纳相关税金，而非调整为5500 元交税。对甲公司而言：（1）无须交纳从甲公司分回实物环节应交的印花税和契税，更不用交纳房产税。（2）甲公司也不用再交纳房屋出售给职工环节的营业税及附加税、印花税、土地增值税和企业所得税等。（3）甲公司也不存在房屋计税价格的调整问题（即：每平米按5200 再出售，而税务机关认定均价为5500 元）。（三）改变收入性质 1 改变收入的性质应具备的条件 房地产企业的房屋和土地出售，可能存在以下几种情况：（1）属于精装修房屋。（

29、2）属于土地转让。（3）属于在建工程整体转让。（4）或者公司做完最后一个项目，不打算再做。针对以上不同特殊情况，可以采用不同方法对房屋开发收入的性质进行转化。2 收入分割法（1）对象。属于开发完的精装修房屋。（2）条件。应设立两家以上公司，一家为房地产开发公司，另一家为装饰公司。（3）原因。精装修的房屋售价包括装修费用及装修的基本利润在内。（4）税收差异：装修收入单独开票，营业税税率为3%，比房产公司5%的税率要低。装修收入部分不交土地增值税。对于购房者而言，降低了契税的计税基数。运用举例10：丁房地产开发公司开发的部分高档住宅，全部精装修，共15000 平米，每平米售价在8000 元左右，每

30、平米装修成本可以估计在10001200 元之间，全部装修由A 公司完成。当地规定，房地产公司营业税及附加税率为5.6%，装饰行业为3.36%，该类房屋的契税税率为4%。运用举例10 参考答案1/2：第一，若每平米装修费结算价格为1000 元，由丁公司全部支付给A，A 公司作收入，丁公司作为房屋开发成本的一部分。（1）A 公司应交营业税及附加税=100000.13.36%=33.6 万元（2）丁公司应交营业税及附加税=100000.85.6%=448 万元（3）购房者累计应交契税=100000.84%=320 万元运用举例10 参考答案2/2：第二，若装修费直接由装修公司开给购房者，而房产公司按

31、差价款开票给购房者。（1）A 公司应交营业税等=100000.13.36%=33.6 万元。（2）丁公司应交营业税等=10000（0.8 0.1）5.6%=392 万元（3）购房者累计应交契税=10000（0.8 0.1）4%=280 万元 以上比较表明，采用第二方案：丁公司少交营业税等56 万元。购房者少交契税40 万元。3 整体转化法（1）对象：公司目前业务较单一，属于转让地或整体转让未完工项目，亦或公司最后一个项目转让后，股东不想再继续经营公司。（2）条件：公司业务很单一，债权债务项目几乎没有，公司过去的账面资料等也很干净。（3）原因：公司形式上是出让土地或未完工的房屋，实际属于转让整个

32、公司。（4）税收差异 公司转让土地或工程项目，转让收入依次要交纳营业税及附加税、土地增值税、企业所得税，若转让后公司再关门，获得的利润还要交纳个人所得税。若看成是出售公司，则实际属于转让公司的股权，股权转让所得，不交营业税及附加税、土地增值税、企业所得税，只须交纳印花税和个人所得税。而公司的股权价值则全部体现在公司的土地或开发项目上。运用举例11：B 房地产开发公司的股东，名下有数家公司，其中该房地产开发的设立就是看中了一块土地增值的潜力。该公司注册资本2600 万元。公司成立后购入一块土地，其成本及费用总额为2800 万元。目前，该部分土地增值潜力很大，若出售，市价在9000 万元左右，若投

33、入14000 万元开发成房屋，可能增值空间更大，但股东对未来房地产业的走向把握不准，不愿冒更大的风险。另外有一家公司看中这块土地，愿意购买，但最高出价不超过8700 万元。运用举例11 参考答案1/3：B 公司的股东认为购买方的出价较低，难以决策，设计方案及建议如下：第一，若B 公司单独转让土地，然后再注销公司，转让理想价位9000 万元能实现，则：（1）转让收入交营业税及附加税（按5.5%计算）=90005.5%=495 万元。（2）应交印花税=90000.5=4.5 万元。（3）预计至少交纳土地增值税和企业所得税=2300 万元（具体计算方法及原则后面介绍）（4）注销时个人所得税约680

34、万元。累计交税约=495+4.5+2300+680=3480 万元运用举例11 参考答案2/3：第二，直接转让公司，作价8700 万元，则：（1）印花税=87000.5=4.35 万元（2）应交个人所得税（8700 2800 4.35）20%1179 万元（3）累计应交税 1179+4.35=1183.35 万元1184万元运用举例11 参考答案3/3：两者比较（1）形式上转让收入减少=9000 8700=300 万元。（2）实质采用第二种方式少交税=3480 1184=2296 万元。（3）股东采用第二方案多获利=2296 300=1996 万元。这种设计模式，属于房地产开发行业典型的税种规

35、避规模，也是目前法规中运用较方便的方法之一。四、以租代售等模式下房产税的规避模式（一）房产税涉及的主要问题（二）企业对房产税应采取的对策（一）房产税涉及的主要问题1 大部分房地产公司交纳房产税绝对额较少（1）公司自用房面积小，价格低，每年按1.2%的税率交税，几乎可以忽略不计。（2）开发的房屋，未完工的不交税，已经完工的，若不视同公司自用，也不交房产税。2 未来的矛盾突出（具体内容见下页）3 对目前分期收款卖房的情况，税收征管的定性和方法过于单一，一律作房屋出售征税，减少了国家税源，也影响了契税等相关税收的征收。2 未来的矛盾突出 针对以上情况，为了打击部分房地产公司捂盘（即开发的房屋暂不出售

36、，等将来卖更好的价格）、捂地等情况，国家拟采取以下措施：（1）凡是房产公司已开发完毕达到销售条件的，若在一定期限内还未出售，超过期限后一律视同房产公司自己使用，视同销售，先征取营业税、土地增值税、企业所得税等，再视同公司自用房征收房产税，将来视情况决定是否同时开征物业税。（2）对于房产公司有偿取得的土地，在一定期限内未开发，或长期处于半开发状态下的，或国家无偿收回，或视同企业自用，征收相关税收。（3）对目前分期收款卖房的情况，税收征管的定性和方法过于单一，一律作房屋出售征税，减少了国家税源，也影响了契税等相关税收的征收（一）房产税涉及的主要问题（二）企业对房产税应采取的对策 1 对于企业自用房

37、屋，应分清其用途和属情（1）依据：企业拥有的，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟筒、窒外游泳池等不属于房产税的征税对象。房地产公司建造的商品房，在出售前不征收房产税，但出售前已使用、出借、出租的要征税。（2）企业容易多交房产税的原因涉及围墙、室外游泳池等建筑支出，属于资本性支出，应作固定资产入账。会计核算时，不知道应独立单独，而合并计入房屋的价值，导致长期多交税。运用举例12：某知名房地产开发公司，属于上市公司，为了打造公司形象，公司总部所在地的室外建筑支出发生2000 万元，会计将以上支出，均作房屋建筑物入账，导致每年多交房产税。（当地规定余值扣除比率为30%）每年该部分建筑上交房产税=20

38、00（1 30%）1.2%=16.8 万元。后来在咨询过程中，发现了以上问题，但该公司已经多交了4 年税，同时，税务机关认定该部分支出已经无法从房屋中准确分立出来，要求以后年度还应继续交税。（2）企业容易多交房产税的原因做好事也交税 这种情况主要表现为地产公司将开发的房屋无偿出借的行为等。某公司开发的部分框架结构房屋，尚未最终完工，公司领导同意暂借部分房屋给某物流公司作临时室内货场，约2200 平米。税务机关发现后，认定出借属于应税行为，然后每平米按3000 元的估价征收营业税、附加税、企业所得税，同时按1.2%的比例征收房产税。（二）企业对房产税应采取的对策 2 对于投资用房，应注意投资的性

39、质及税法的认定（1）公司的房屋对外投资，房屋产权已转移的由接管投资方交税。（2）名义对外投资，实际未办理产权转移手续的，视同房屋出租，按租金收入的12%交纳房产税，同时交纳营业税等。（3）对外投资，办理了产权转移手续的，但明确约定每年固定回报水平，也视同房屋出租，按租金收入交营业税、房产税等。3 房屋对外出租，应分清楚收入的性质，同时，会计开票入账手续要正确。（二）企业对房产税应采取的对策 典型案例：某房地产公司将开发的部分门面房留归本公司，等待更大的价值潜力；当时企业自建自购时作价1500 万元。企业购入后，对外投资，与另一家公司联合开商场，但产权未转移（联营时，该部分房屋估计市价3000

40、万元）。公司收到联营方分回的投资款后，直接作利润入账，并按自用房交纳房产税（当地规定扣除率为30%）典型案例参考答案：房产公司每年交房产税=1500（1 30%）1.2%=12.6 万元 税务机关发现后，要求该房地产公司补交以下税金：营业税及附加税=3205.5%=176 万元 房产税=32012%12.6=25.8 万元五、土地增值税的纳税筹划（一）土地增值税的计算规律（二）土地增值税清算的要求（三）土地增值税的技术性税收筹划方法（四）微利项目的土地增值税筹划方法（一）土地增值税的计算规律 1 收入的确认 房地产业转让房屋和土地使用权的收入包括（1）转让取得的全部价款（货币性收入）（2）相关

41、经济效益 实物【提示】注意视同销售；注意价外费用；注意价格核定与调整（税务机关的权利）2 计算增值税时，允许扣除项目的内容（1）（1）取得土地使用权所支付的金额 有偿购买土地所支付的价款 转换土地性质所支付的差价款，如综合用地转换为房屋开发用地 以无偿划拨方式取得的土地，为开发而补交的土地出让金（一）土地增值税的计算规律 2 计算增值税时，允许扣除项目的内容（2）（2）开发土地的成本、费用 房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁费用 相关补偿费用 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费 开发间接费用（一）土地增值税的计算规律 2 计算增值税时，允许扣除项目的内容（35）（3）新建

42、房及配套设施成本 销售费用、管理费用、财务费用（4）旧房及建筑物的评估价格，以及由此发生的评估费用（5）与转让房地产有关的税金（营业税及附加）（6）按税法有关规定的加计扣除（一）土地增值税的计算规律 3 税收优惠（1）增值率低于20%的普通住宅，免征土地增值税（2）以继承、赠与方式无偿转让的行为，不征收土地增值税（3）抵押、出租行为不征收土地增值税【提示】以房屋对外投资的免征营业税，但要征收土地增值税（从2003 年开始）（一）土地增值税的计算规律（二）土地增值税清算的要求 1 依据 国税发2006187 号文2 清算原则（1）以项目开发为单位清算，分期开发的项目，以各期为单位分别计算（2）开

43、发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额 3 土地增值税清算的条件（1）符合下列情形之一的，应进行土地增值税清算 项目全部完工，完成销售 整体转让未竣工决算的房产开发项目 直接转让土地使用权的（二）土地增值税清算的要求 3 土地增值税清算的条件（2）下列情形之一，税务机关有权要求清算 开发项目已竣工验收，销售面积达85%以上，或未超过85%，但剩余部分已经出租或自用；取得预售许可证三年尚未卖完的；申请注销税务登记，但未办土地增值税清算手续的（二）土地增值税清算的要求 4 配套费用支出的处理（1）内容：如配套的居委会、会所、停车场、变电站、学校等公共设施支出（2）要求：均可计入相

44、关成本（3）装修成本计入相关开发成本（二）土地增值税清算的要求 5 共同费用的处理（1）多个项目的共同费用，按面积比或开发成本法分摊（2）住宅和商铺分开核算，分别计算土地增值税（二）土地增值税清算的要求（三）土地增值税的技术性税收筹划方法 1 利用价格转移法 对部分精装修房屋，装修收入单独核算，单独开票2 利用成本利润转移法 科学运用各种开发成本、费用支出3 利用费用扣除标准比较法（1）利息支出的比较（2）加计20%费用的比较（四）微利项目的土地增值税筹划方法 1 增值率比较选择法 充分利用普通住宅的税收优惠 2 不同房屋的投资法 以投资方式节约营业税，以独立公司方式规避土地增值税演讲完毕，谢谢观看！