昆山市房地产市场简报33720.pptx

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1、昆山市房地产市场简报 此篇报告主要侧重于解读近几年新政下昆山楼市的变化现象，以及对楼市宏观数据做出理性分析，为贵司面对扑朔迷离的楼市能做出正确的判断提供一定的参考依据。前 言 近年来，昆山房价每年保持约近年来，昆山房价每年保持约20%20%的涨幅，自的涨幅，自20042004年下半年以年下半年以来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势，来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势，昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为，昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为，此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非此轮宏观调控对消费者造成的心理

2、打击非常大，市场呈现出非常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持续相当长一段时间。续相当长一段时间。然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是

3、涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是，但可以肯定的是，以目前形势房地产应该在实现以目前形势房地产应该在实现“软着陆软着陆”后继续稳步后继续稳步发展发展。第一部分 政 策 昆山宏观政策概述一、2005年宏观政策 2005200520052005年年年年3 3 3 3月月月月 放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；2005200520052005年年年年4 4 4 4月月月月15151515日日日日 国土资源

4、部下发国土资源部下发20052005年全国土地利用计划年全国土地利用计划，加大，加大调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。2005200520052005年年年年4 4 4 4月月月月25252525日日日日 国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆，国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予政策优惠，同时强调对平价房的支持。政策优惠，同时强调对平价房

5、的支持。2005200520052005年年年年4 4 4 4月月月月30303030日日日日 七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。普通住房标准，合理引导住房建设与消费。2005200520052005年年年年6 6 6 6月月月

6、月1 1 1 1日日日日 七部委七部委关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见正式实正式实施，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按施，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收其取得的售房收入全额征收5%5%营业税；个人购买普通营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。后的差额征收营业税。二、宏

7、观政策的影响 从三次从三次 国八条国八条 的出台内容来看，我们可以将的出台内容来看，我们可以将新政的精神总结为：新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发展展”那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样的影响呢？的影响呢？（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内 就房地产自身

8、而言，昆山楼市尚未构成一个完整的就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与经济周期为核心和依据，与GDPGDP的周期有密切的关联。的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在身的发展来看，本轮经济周期的调整点在20102010年左右，年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头，当然

9、不排除期间小范围房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方市场转型为买方市场市场转型为买方市场 据有关部门调查了解，在据有关部门调查了解，在今年今年1-51-5月份昆山楼市的购月份昆山楼市的购房者中，上海人及房者中，上海人及“新昆新昆山人山人”占购房比例高达占购房比例高达70%70%。房产新政的出台，无疑

10、在房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中购房者与开发商的较量中增添了砝码，市场博弈的增添了砝码，市场博弈的主动权正在慢慢转向买方主动权正在慢慢转向买方市场。市场。（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋谨慎，外地购房上升较快。从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多已

11、经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。三、政策分析 “就市论市就市论市”，我们认为：，我们认为：“政策政策”的目的主要在于健的目的主要在于健全市场，挤压房地产泡沫，因此

12、，对于本身价格适中、结构全市场，挤压房地产泡沫，因此，对于本身价格适中、结构合理、供需两旺的昆山市场反有促进作用，主要表现在以下合理、供需两旺的昆山市场反有促进作用，主要表现在以下三个方面：三个方面：由于昆山房地产市场的起步较晚，目前正处于由于昆山房地产市场的起步较晚，目前正处于“成型成型”阶阶段，在一系列政策、措施的控制和监督下，将会使得市场段，在一系列政策、措施的控制和监督下，将会使得市场的各个环节都能健康有序的发展；的各个环节都能健康有序的发展；“政策政策”对上海、杭州等周边城市所产生的影响，能够在对上海、杭州等周边城市所产生的影响，能够在一定适度上增加昆山市场的客源，增大买方市场，有利

13、于一定适度上增加昆山市场的客源，增大买方市场，有利于促进市场的进一步发展；促进市场的进一步发展；“政策政策”的影响，加强了城市之间的交流，包括从业人员、的影响，加强了城市之间的交流，包括从业人员、客户之间的交流，能够为昆山房地产市场带来相对先进的客户之间的交流，能够为昆山房地产市场带来相对先进的理念。理念。四、小结四、小结 20052005系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为浓厚浓厚未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市场场市场各种物业涨跌互现。供应量较大的中档住宅市场各种物业涨跌互现。供应量较大的中档住宅有

14、降价的可能性；经济适用房及市中心房源，可有降价的可能性；经济适用房及市中心房源，可能在新政后出现一定的涨幅能在新政后出现一定的涨幅第二部分 数 据 昆山房产市场宏观数据分析 本报告数据采集时间为本报告数据采集时间为2001200120042004年年底，由于年年底，由于20012001年以前昆山房地产基数较低，增幅不大，年以前昆山房地产基数较低，增幅不大，20052005年的年的全年统计数据尚未完全出台，因此，目前仅以全年统计数据尚未完全出台，因此，目前仅以2001200120042004年作为样本，进行采样分析。本报告的宏观数据来年作为样本，进行采样分析。本报告的宏观数据来源均为源均为200

15、1200120042004年昆山统计年鉴年昆山统计年鉴，部分深化数据，部分深化数据亦依据以上权威数据计算得出。亦依据以上权威数据计算得出。一、房地产同国民经济的协调关系（一）房地产业（一）房地产业（一）房地产业（一）房地产业GDP/GDPGDP/GDPGDP/GDPGDP/GDP 上述数据体现了房地产业同全社会的国民生产总值的比例上述数据体现了房地产业同全社会的国民生产总值的比例关系，从而反映房地产业在产业方面对国民生产总值的贡献度。关系，从而反映房地产业在产业方面对国民生产总值的贡献度。从数据可以看出，从数据可以看出，2001-20042001-2004年间，房地产业占国民生产总值年间，房地

16、产业占国民生产总值稳步上升。稳步上升。年份年份20012001200220022003200320042004房地产业房地产业GDPGDP（亿元）（亿元）6.836.839.099.0913.213.232.732.7GDPGDP（亿元）（亿元）230.8230.8306.85306.85403.49403.49570570比率比率2.95%2.95%2.96%2.96%3.27%3.27%5.73%5.73%年年 份份20012001200220022003200320042004房地产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）7.247.2422.1922.1928.0928.0980.4080.

17、40GDPGDP（亿元）（亿元）230.8230.8306.85306.85403.49403.49570570比比 率率3.13%3.13%7.23%7.23%6.96%6.96%14.1%14.1%年年 份份20012001200220022003200320042004房地产投资增长（亿元）房地产投资增长（亿元）0.550.5514.9514.955.95.952.3152.31GDPGDP增加值增加值3030767696.6496.64167167比比 率率1.83%1.83%19.67%19.67%6.1%6.1%31%31%（二）房地产投资额（二）房地产投资额/GDP/GDP 上述

18、数据从总量及增量两个方面反映房地产投资在全社会资源中占的比例，可以看到总量方面2004年异常升温，增量方面2002、2004年均有一次高值，似乎有隔年爆发的迹象。（三）开发商自有资金（三）开发商自有资金（三）开发商自有资金（三）开发商自有资金/房地产投资额房地产投资额房地产投资额房地产投资额 年年 份份200120012002200220032003开发商自有资金（亿元）开发商自有资金（亿元）2.22.26.046.0415.2815.28房地产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）7.247.2422.1922.1928.0928.09比比 率率30.3%30.3%27.2%27.2%54.3%

19、54.3%下述数据试图反映房地产资金结构中贷款占社会资源的比例，目前房地产开发投资资金来源一般为自有资金、开发贷款、购房订金及预付款，故开发商自有资金与房地产投资额的比率也可以显示出其占用社会资源的状况。从本组数据显示，2003年开发商自有资金比率较高并有较大上升，与一般认为开发商主要依靠贷款的认识不符，这是由于昆山近年来土地价格上升较大，土地成本占开发资金比率上升，同时昆山开发企业中外地企业比重逐渐增大有关。（四）开发购置土地面积（四）开发购置土地面积（四）开发购置土地面积（四）开发购置土地面积/GDP/GDP/GDP/GDP年年 份份200120012002200220032003GDPG

20、DP（亿元）（亿元）230.8230.8306.85306.85403.49403.49开发商购置土地面积（平方米）开发商购置土地面积（平方米）51039151039198594498594415377281537728比比 率率22%22%32%32%38%38%以上四组数据，我们分别考察了昆山近年来房地产业的产业以上四组数据，我们分别考察了昆山近年来房地产业的产业以上四组数据，我们分别考察了昆山近年来房地产业的产业以上四组数据，我们分别考察了昆山近年来房地产业的产业产出，产业投入，产业占用社会资源，产业利用土地资源五个方产出，产业投入，产业占用社会资源，产业利用土地资源五个方产出，产业投入

21、，产业占用社会资源，产业利用土地资源五个方产出，产业投入，产业占用社会资源，产业利用土地资源五个方面于国民经济的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以面于国民经济的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以面于国民经济的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以面于国民经济的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：下判断：下判断：下判断：房地产业的产出方面，连年增长且增长速度加大，对国民经济房地产业的产出方面，连年增长且增长速度加大，对国民经济的贡献度稳步提升。昆山整体经济近五年保持了的贡献度稳步提升。昆山整体经济近五年保持了30%30%以上的增以上的增速，故两者的关系处于合理范

22、围之内，呈健康发展态势。房地速，故两者的关系处于合理范围之内，呈健康发展态势。房地产业对国民经济的贡献度应仍有较大的提升空间。产业对国民经济的贡献度应仍有较大的提升空间。房地产业的投入方面，投资增长不稳定，特别是房地产业的投入方面，投资增长不稳定，特别是20042004年投资异年投资异常升温，使其与国民经济的协调性比较差。实际上这种不稳定常升温，使其与国民经济的协调性比较差。实际上这种不稳定性是直接由开发企业投入缺乏理性而导致的，这是对房地产业性是直接由开发企业投入缺乏理性而导致的，这是对房地产业所不利的。随着开发企业的不断成熟，相信亦会得到改观。所不利的。随着开发企业的不断成熟，相信亦会得到

23、改观。房地产业的占用、利用土地资源方面，虽然绝对数据增加较大，房地产业的占用、利用土地资源方面，虽然绝对数据增加较大，但与国民经的比例关系表明，两者协调度较高，证明其增长是但与国民经的比例关系表明，两者协调度较高，证明其增长是与整体经济的发展需要相适应的，亦表明目前房地产业的发展与整体经济的发展需要相适应的，亦表明目前房地产业的发展比较健康。比较健康。二、房地产同市场的协调关系（一）商品房空置量一）商品房空置量一）商品房空置量一）商品房空置量/实际销售面积实际销售面积实际销售面积实际销售面积 本组数据根据空置量与实际的销售面积比较，反映出其与本组数据根据空置量与实际的销售面积比较，反映出其与总

24、体市场的比例是否协调。根据本组数据显示，总体市场的比例是否协调。根据本组数据显示，2001-20042001-2004年，年，销售面积增长销售面积增长150%150%，而空置量下降，而空置量下降10%10%。完全在合理的范围。完全在合理的范围。特别是特别是20032003年达极低点，从而致使市场上无房可买，年达极低点，从而致使市场上无房可买，20042004年随年随着销售面积的下降出现反弹属于正常的恢复。着销售面积的下降出现反弹属于正常的恢复。年年 份份20012001200220022003200320042004商品房空置量（平方米）商品房空置量（平方米）23161723161719561

25、2195612137012137012209135209135实际销售面积（平方米）实际销售面积（平方米）6479676479678824528824521732414173241415241181524118比比 率率35.7%35.7%22.1%22.1%7.9%7.9%13.7%13.7%（二）销售面积（二）销售面积（二）销售面积（二）销售面积/竣工面积竣工面积竣工面积竣工面积 本组数据显示商品房现房供应与需求的关系本组数据显示商品房现房供应与需求的关系,数据显示数据显示2001200120042004年竣工面积增年竣工面积增300%,300%,供需关系自供需关系自20012001年后进

26、入供大年后进入供大于需的格局，值得注意的是，于需的格局，值得注意的是，20042004年销售面积出现年销售面积出现4 4年来首次年来首次比上年下降，证明需求在目前的高基数上继续保持增长遇到了比上年下降，证明需求在目前的高基数上继续保持增长遇到了一定的一定的“瓶颈瓶颈”。年年 份份20012001200220022003200320042004销售面积（平方米）销售面积（平方米）6479676479678824528824521732414173241415241181524118竣工面积（平方米）竣工面积（平方米）6260726260729731669731662046273204627324

27、450682445068比比 率率103%103%90906%6%84846%6%62623%3%（三）商品房空置量（三）商品房空置量（三）商品房空置量（三）商品房空置量/2/2/2/2年商品房竣工量年商品房竣工量年商品房竣工量年商品房竣工量 本组数据反映了房地产产市场近期供应与需求的协调关系，本组数据反映了房地产产市场近期供应与需求的协调关系，根据建设部曾经制定的衡量商品房空置率的标准，空置率是当根据建设部曾经制定的衡量商品房空置率的标准，空置率是当年空置面积和前年空置面积和前3 3年竣工面积之比，合理标准在年竣工面积之比，合理标准在5%5%14%14%之间。之间。考虑到昆山目前一般没有空置

28、考虑到昆山目前一般没有空置3 3年的商品房，本组数据采用两年的商品房，本组数据采用两年的商品房竣工量作为对比，即使如此空置率仍然处于极低，年的商品房竣工量作为对比，即使如此空置率仍然处于极低，未来空置率有所提高应属合理。未来空置率有所提高应属合理。年份（年）年份（年）20012001200220022003200320042004商品房空置量（平方米）商品房空置量（平方米）2316172316171956121956121370121370122091352091352 2年商品房竣工量（平方米）年商品房竣工量（平方米）1242891124289115992381599238301943930

29、1943944913414491341比率比率18186%6%12.2%12.2%4.5%4.5%4 46%6%（四）住宅平均价格增长速度（四）住宅平均价格增长速度（四）住宅平均价格增长速度（四）住宅平均价格增长速度/城镇居民可支配收入增长速度城镇居民可支配收入增长速度城镇居民可支配收入增长速度城镇居民可支配收入增长速度 本组数据反映了房地产市场与城镇居民收入的协调关系，本组数据反映了房地产市场与城镇居民收入的协调关系，20012001年年20042004年，住宅平均价格正好翻一倍，绝对值较大。年，住宅平均价格正好翻一倍，绝对值较大。年增幅维持在年增幅维持在20%20%左右，与全国平均增幅相近

30、，相比较城镇居民左右，与全国平均增幅相近，相比较城镇居民可支配收入增长速度虽略高，但从比值显示反而下降。考虑到可支配收入增长速度虽略高，但从比值显示反而下降。考虑到目前购房者大多为贷款购房，对其购房能力有不同程度的放大目前购房者大多为贷款购房，对其购房能力有不同程度的放大作用，目前两者的关系比较协调。作用，目前两者的关系比较协调。年年 份（年）份（年）200220022003200320042004住宅平均价格增长速度住宅平均价格增长速度20208%8%21214%4%19196%6%城镇居民可支配收入增长速度城镇居民可支配收入增长速度13134%4%17171%1%15152%2%比比 值值

31、1 155551 125251 12929 以上四组数据，我们分别考察了昆山以上四组数据，我们分别考察了昆山以上四组数据，我们分别考察了昆山以上四组数据，我们分别考察了昆山2001200120012001年年年年2004200420042004年房地产年房地产年房地产年房地产业与当年市场、现房市场、近期市场、城镇居民收入的对比情况，业与当年市场、现房市场、近期市场、城镇居民收入的对比情况，业与当年市场、现房市场、近期市场、城镇居民收入的对比情况，业与当年市场、现房市场、近期市场、城镇居民收入的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：通过分析和整

32、理后，基本可以得到以下判断：通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：20012001年年20042004年市场供需关系经历了由明显的需大于供到供需年市场供需关系经历了由明显的需大于供到供需趋于平衡的历程，其中趋于平衡的历程，其中20032003年供需落差最大，供需关系与价格年供需落差最大，供需关系与价格走势存在正相关关系，以此则不难理解昆山近几年的价格猛涨走势存在正相关关系，以此则不难理解昆山近几年的价格猛涨的根本推动力是供需关系。的根本推动力是供需关系。由于房地产开发周期较长，导致其供应的增长一般会滞后需求由于房地产开发周期较长，导致其供应的增长一般会滞后需求一至二年，一至二年，200520

33、05年受需求增长带动的供应浪潮已完全释放，如年受需求增长带动的供应浪潮已完全释放，如20052005年的统计数据，仍能显现供需平衡，那将对后市是个极大年的统计数据，仍能显现供需平衡，那将对后市是个极大的鼓舞。的鼓舞。目前城镇居民收入与房价协调性较好，这收益于城市经济发展目前城镇居民收入与房价协调性较好，这收益于城市经济发展带动居民收入增长，以及购房贷款对居民支付能力的放大作用，带动居民收入增长，以及购房贷款对居民支付能力的放大作用，这两项要素的变动左右了目前居民的购房能力。这两项要素的变动左右了目前居民的购房能力。三、房地产内部结构的协调关系（一）住宅竣工面积（一）住宅竣工面积（一）住宅竣工面

34、积（一）住宅竣工面积/全部商品房竣工面积全部商品房竣工面积全部商品房竣工面积全部商品房竣工面积 本组指标反映房地产中住宅与非住宅的比例是否合理，数本组指标反映房地产中住宅与非住宅的比例是否合理，数据显示，据显示，20012001年年20042004年，两组数据基本保持同步发展，协调年，两组数据基本保持同步发展，协调性较高，住宅比例也较合理。性较高，住宅比例也较合理。年年 份（年）份（年）20012001200220022003200320042004住宅竣工面积（平方米）住宅竣工面积（平方米）513138513138831031831031174344117434412099882209988

35、2全部商品房竣工面积（平方米）全部商品房竣工面积（平方米）6260726260729731669731662046273204627324450682445068比比 率率81819%9%85854%4%85852%2%85859%9%（二）别墅、高档公寓竣工面积（二）别墅、高档公寓竣工面积（二）别墅、高档公寓竣工面积（二）别墅、高档公寓竣工面积/全部住宅竣工面积全部住宅竣工面积全部住宅竣工面积全部住宅竣工面积 本组数据试图反映房地产市场中现存产品档次的分布及其本组数据试图反映房地产市场中现存产品档次的分布及其是否合理，数据显示，是否合理，数据显示，20012001年年-2003-2003年两

36、者同步发展较为协调，年两者同步发展较为协调，而而20042004年别墅、高档公寓竣工面积突然降低，总占比例偏低，年别墅、高档公寓竣工面积突然降低，总占比例偏低，其中高档公寓的竣工面积降低可以说是直接由于市区开发地块其中高档公寓的竣工面积降低可以说是直接由于市区开发地块稀缺所造成的。稀缺所造成的。年份（年）年份（年）20012001200220022003200320042004别墅、高档公寓竣工面积（平方米）别墅、高档公寓竣工面积（平方米）3717437174100751100751285357285357103862103862全部住宅竣工面积（平方米）全部住宅竣工面积（平方米）513138

37、5131388310318310311743441174344120998822099882比比 率率7.24%7.24%12.1%12.1%16.4%16.4%4.95%4.95%（三）别墅、高档公寓新开工面积（三）别墅、高档公寓新开工面积（三）别墅、高档公寓新开工面积（三）别墅、高档公寓新开工面积/全部住宅新开工面积全部住宅新开工面积全部住宅新开工面积全部住宅新开工面积 本组数据试图反映房地产市场中近期产品档次的分布及其本组数据试图反映房地产市场中近期产品档次的分布及其是否合理，数据显示，是否合理，数据显示，2001-20042001-2004年，虽然别墅、高档公寓新年，虽然别墅、高档公寓

38、新开工面积新增开工面积新增1919倍，但与全部住宅新开工面积仍保持大致同步倍，但与全部住宅新开工面积仍保持大致同步发展，比例逐年提高但仍在合理区间。发展，比例逐年提高但仍在合理区间。年份（年）年份（年）20012001200220022003200320042004别墅、高档公寓新开工面积（平方米）别墅、高档公寓新开工面积（平方米）3862038620156936156936379004379004635599635599全部住宅新开工面积（平方米）全部住宅新开工面积（平方米）418843418843206314120631413679105367910555875055587505比比 率率

39、9.22%9.22%7.6%7.6%10.3%10.3%11.3%11.3%通过对上述六组数据的分析整理，我们基本可以判断：通过对上述六组数据的分析整理，我们基本可以判断：通过对上述六组数据的分析整理，我们基本可以判断：通过对上述六组数据的分析整理，我们基本可以判断：住宅与非住宅的比例相当协调，产业内部结构保持同住宅与非住宅的比例相当协调，产业内部结构保持同步发展。步发展。目前房地产市场中别墅、高档公寓所占比例适当，产目前房地产市场中别墅、高档公寓所占比例适当，产业结构比较合理。业结构比较合理。四、总 结未来几年昆山房地产市场将会有所降温，阶段性波动未来几年昆山房地产市场将会有所降温，阶段性波

40、动未来几年昆山房地产市场将会有所降温，阶段性波动未来几年昆山房地产市场将会有所降温，阶段性波动在所难免，稳定与波动将会交替出现；在所难免，稳定与波动将会交替出现；在所难免，稳定与波动将会交替出现；在所难免，稳定与波动将会交替出现；未来两年内昆山房价总体走势将呈现平稳、缓慢、震未来两年内昆山房价总体走势将呈现平稳、缓慢、震未来两年内昆山房价总体走势将呈现平稳、缓慢、震未来两年内昆山房价总体走势将呈现平稳、缓慢、震荡上扬的基本趋势；荡上扬的基本趋势；荡上扬的基本趋势；荡上扬的基本趋势；昆山楼市逐渐从期房向现房转型；昆山楼市逐渐从期房向现房转型；昆山楼市逐渐从期房向现房转型；昆山楼市逐渐从期房向现房

41、转型；新昆山人、上海人将成为昆山楼市的主力购买群体；新昆山人、上海人将成为昆山楼市的主力购买群体；新昆山人、上海人将成为昆山楼市的主力购买群体；新昆山人、上海人将成为昆山楼市的主力购买群体；从销售角度来看，高总价大面积的项目的销售量有所从销售角度来看，高总价大面积的项目的销售量有所从销售角度来看，高总价大面积的项目的销售量有所从销售角度来看，高总价大面积的项目的销售量有所缩水，说明昆山消费者的思想已经达到理性消费的程缩水，说明昆山消费者的思想已经达到理性消费的程缩水，说明昆山消费者的思想已经达到理性消费的程缩水，说明昆山消费者的思想已经达到理性消费的程度，并不是一味的追捧高价楼盘，所以预计以后

42、的昆度，并不是一味的追捧高价楼盘，所以预计以后的昆度，并不是一味的追捧高价楼盘，所以预计以后的昆度，并不是一味的追捧高价楼盘，所以预计以后的昆山市场，将对中高档、功能性强的房型吸纳能力会比山市场，将对中高档、功能性强的房型吸纳能力会比山市场，将对中高档、功能性强的房型吸纳能力会比山市场，将对中高档、功能性强的房型吸纳能力会比较强。较强。较强。较强。第三部分 个 案 昆山房产市场在售楼盘分析 由于此部分，分析工作量较大，目前来说时间较紧，由于此部分，分析工作量较大，目前来说时间较紧，由于此部分，分析工作量较大，目前来说时间较紧，由于此部分，分析工作量较大，目前来说时间较紧，我公司本着严谨、踏实的

43、工作原则，将在下次的工作汇我公司本着严谨、踏实的工作原则，将在下次的工作汇我公司本着严谨、踏实的工作原则，将在下次的工作汇我公司本着严谨、踏实的工作原则，将在下次的工作汇报中详细阐述。报中详细阐述。报中详细阐述。报中详细阐述。望贵司领导谅解！望贵司领导谅解！望贵司领导谅解！望贵司领导谅解！上述即为我公司对目前昆山房地产市场的一些分上述即为我公司对目前昆山房地产市场的一些分上述即为我公司对目前昆山房地产市场的一些分上述即为我公司对目前昆山房地产市场的一些分析和看法，不足之处望贵司领导能及时指教，谢谢！析和看法，不足之处望贵司领导能及时指教，谢谢！析和看法，不足之处望贵司领导能及时指教，谢谢！析和

44、看法，不足之处望贵司领导能及时指教，谢谢！昆山名典房产咨询昆山名典房产咨询20052005年年1212月月附件：附件：公司构架及在职人员曾执行个案公司构架及在职人员曾执行个案公司构架：总经理技术顾问副总经理 技术顾问研展部 业务部企划部研展部经理业务总监企化总监宏观分析组区域分析组 产品定位组 研展专员研展专员研展专员专案经理副专案经理女专业务专员业务专员业务专员企化部经理美工设计文案设计在职人员曾执行个案：昆山昆山万方水岸万方水岸昆山昆山万方江南春之声万方江南春之声昆山昆山天使湾天使湾昆山昆山华尔兹华尔兹花苑花苑昆山昆山永泰田广永泰田广场场上海上海静安高利静安高利馆馆上海上海长长宁高人宁高人馆馆苏州苏州湖左岸湖左岸苏州苏州公园公园30003000张家港张家港王府名邸王府名邸 常熟常熟琴川家园琴川家园常熟常熟新科庄园新科庄园常熟常熟海城花苑海城花苑谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH