某房地产公司中期诊断报告bxhp.pptx

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1、在明晰集团战略和业务模式的基础上，重建集团在明晰集团战略和业务模式的基础上，重建集团战略支撑体系，夯实未来发展的基础战略支撑体系，夯实未来发展的基础 莱茵达项目中期报告会莱茵达项目中期报告会凯捷中国凯捷中国20052005年年2 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project目目录录1 1第一阶段工第一阶段工作回顾作回顾2 2莱茵达现状审视莱茵达现状审视3 3集团战略理解集团战略理解4 4莱茵达集团管控模式莱茵达集团管控模式5 5集团战略支撑体系框架设计集团战略支撑体系框架设计6 6下一阶段任务安排下一阶段任务安排3 20

2、05 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project凯凯捷公司首先主持召开了捷公司首先主持召开了项项目启目启动动会，明确本次管理咨会，明确本次管理咨询项询项目的意目的意义义、目目标标及内容界定，并及内容界定，并发发放放调查问调查问卷，回收有效卷，回收有效问问卷卷35份份项目启动会项目启动会明确本次咨询项目的意义与目标项目的工作内容界定及任务展开战略调查问卷发展战略内部资源能力组织结构及管控模式.（.）4 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project在莱茵达集在

3、莱茵达集团团的大力配合下，的大力配合下，凯凯捷在第一捷在第一阶阶段段进进行了大量深入的内部行了大量深入的内部访谈访谈，访谈访谈了集了集团总团总部、多个房地部、多个房地产产区域公司及下属非开区域公司及下属非开发发企企业业高高层层约约40人次人次集团总部集团总部南京公司南京公司仪征公司仪征公司扬州公司扬州公司南通公司南通公司非开发企业非开发企业董事长 高总常务副总 陶总副总裁 黄总工程副总 楼总财务总监 高总总裁助理 杨总高级顾问 朱关芝总裁办公室主任营销策划中心副主任战略发展部经理审计决算中心经理财务审计部经理计划财务部副经理研发技术中心副主任总经理 冯总行政副总 邓总营销副总 殷总财务总监宋总

4、总裁办公室主任开发建设部经理投资预算部经理工程部经理营销企划部经理材材部经理总经理 秦总总经理助理 总经理 胡总副总经理 徐总总经理 徐总副总经理 郭总商业发展公司常务副总唐总副总 陶总物业公司总经理 屠总蓝特软件杭董事长总经理 夏总副总经理熊总轻工公司总经理 赵总广告公司副总 李总内部访谈约内部访谈约4040人次人次5 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project在在访谈访谈的同的同时凯时凯捷收集了集捷收集了集团团及各区域公司的大量及各区域公司的大量规规章制度和相关章制度和相关资资料，并在此基料，并在此基础础上上结结合

5、合访谈资访谈资料，料，进进行内部行内部诊诊断分析断分析集团总部相关资料集团总部相关资料审计报告工程合同管理制度工程结算管理制度薪酬制度公司档案管理制度内部管理制度员工手册开发建设工程管理规定规章制度汇编会计制度报告书辽宁天健会计师事务所各区域公司资料各区域公司资料2001年12月各公司报表，未申报表设计变更及现场签证管理制度关于执行南京莱茵达考核方案的通知南京莱茵达内部管理制度浙江轻纺集团轻工业有限公司报告书南京莱茵达置业有限公司报告书杭州南都大厦有限公司报告书浙江南方莱茵达置业有限公司报告书嘉善莱茵达置业有限公司报告书仪征莱茵达置业有限责任公司报告书浙江莱茵达房地产有限公司审计报告杭州莱茵东

6、郡房地产开发有限公司审计报告.（.）6 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project在第四周末，在第四周末，凯凯捷捷项项目小目小组组织组组织了了战战略研略研讨讨会，通会，通过过研研讨讨会，会，凯凯捷捷获获取了莱茵达集取了莱茵达集团员团员工工对对未来未来发发展展战战略的成体系的意略的成体系的意见见战略态度战略态度/举措：举措：价值观：价值观：战略目标体系：战略目标体系：业务组合：业务组合：房地产业务战略：房地产业务战略：开发业务开发业务价值链上其他相关业务：价值链上其他相关业务：业务发展方式：业务发展方式：7 2005 C

7、apgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project今天今天项项目已目已进进行到第六周，今天是中期行到第六周，今天是中期报报告会告会工作周工作周工作步骤工作步骤第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周 第9周 第10周 第11周 第12周企业内部诊断与战略研讨企业内部诊断与战略研讨收集内部信息，问卷调查内部深入访谈补充访谈/诊断/战略研讨管控模式、组织架构调整方案管控模式、组织架构调整方案设计集团管控模式组织架构调整方案建议运营体系框架建议人力资源体系框架管控模式、组织方案研讨管控模式、组织方案研讨组织细化、计划预算体系组织细化、计

8、划预算体系撰写职位说明书/授权体系计划预算体系/核心管理流程人力资源体系人力资源体系薪酬激励体系绩效管理体系项目启动会议项目启动会议战略研讨会战略研讨会中期报告中期报告最终报告最终报告8 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project目目录录1 1项目工作回顾项目工作回顾2 2莱茵达现状审视莱茵达现状审视3 3集团战略理解集团战略理解4 4莱茵达集团管控模式莱茵达集团管控模式5 5集团战略支撑体系框架设计集团战略支撑体系框架设计6 6下一阶段工作安排下一阶段工作安排.（.）9 2005 Capgemini All righ

9、ts reservedMarch 2005 Lander Project通通过过十年的努力，莱茵达集十年的努力，莱茵达集团团已已发发展成展成为为以房地以房地产为产为主主业业，年，年业务业务收收入入约约30亿亿，拥拥有一家上市公司的企有一家上市公司的企业业集集团团业务收入业务收入 高速发展阶段94年，莱茵达集团前身浙江莱茵达经济发展有限公司成立开始发展房地产业02年成功买壳上市，成为辽房天A第一大股东初创阶段成长阶段开始跨地域发展，主要集中于长三角地区199419961998200020022004通过一系列收购和合作开发获得快速发展，进入到南昌、襄樊等多个新区域发展进入软件产业，尝试发展非房地

10、产相关产业莱茵达集团已发展成为拥有房地产开发、贸易、软件等多种产业，拥有一家上市公司的具有相当规模的企业集团10 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project莱茵达集莱茵达集团现团现有有业务业务分分为为房地房地产产和非房地和非房地产产两大板两大板块块，其中房地，其中房地产产开开发业务发业务是集是集团发团发展的主要支撑，非房地展的主要支撑，非房地产业务产业务中主要是中主要是贸贸易易莱茵达集团莱茵达集团房房地地产产开开发发软软件件媒媒体体产产业业贸贸易易商商业业物物业业经经营营物物业业管管理理集团集团2004年度主要业务收入

11、的比重年度主要业务收入的比重集团集团2004年度主要业务利润的比重年度主要业务利润的比重房地产房地产82贸易贸易18贸易贸易8房地产房地产91注：根据各子公司报表简单合并而成，传媒、软件业务收入和利润很小，没有合并，没有考虑中茵部分收入，贸易业务收入、利润根据权益法简单合并11 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project莱茵达莱茵达现有的有的业务组合，是在集合，是在集团“73557355”战略构想的指略构想的指导下形成的，下形成的，是希望形成具有良好是希望形成具有良好现金流匹配和金流匹配和产业周期匹配的周期匹配的业务组

12、合合组合现金流组合现金流现金流现金流房地产业务现金流房地产业务现金流时间时间其他产业业务现金流其他产业业务现金流现金流现金流住宅地产开发商业物业经营商业地产开发现金流现金流时间时间其他产业总体期望的现金流总体期望的现金流时间时间房地产业务现金流房地产业务现金流其他产业业务现金流其他产业业务现金流互补的现金流组合互补的现金流组合稳定平滑的业绩增长稳定平滑的业绩增长行业周期的互补性行业周期的互补性.（.）.（.）12 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project但从但从现现有效果来看，有效果来看，总总体体业务组业务组合不佳，

13、核心合不佳，核心业务业务中，房地中，房地产产开开发业发业务务占有占有绝对优势绝对优势，缺乏第二，缺乏第二层层面的新面的新兴业务兴业务，而，而软软件、件、传传媒媒业务现业务现有有实实力弱小，前景不明晰，只能作力弱小，前景不明晰，只能作为为第三第三层层面的种子面的种子业务业务，培育、突破第二层培育、突破第二层面业务对集团形成面业务对集团形成良好的业务协同，良好的业务协同，在未来更好的发展在未来更好的发展至关重要至关重要房地产业务中，开发业务相对成熟，是现金流支撑，可看成是第一层面业务，房地产产业链上其它环节业务处于起步状态贸易业务也有一定规模和成熟度，但集团只能获取财务收益，而得不到业务和现金流上

14、的良好协同?软件业务、传媒业务等业务当前的规模、利润贡献都不理想，发展前景也不清晰第一层面第一层面第二层面第二层面创造有生命力的种子业务建立新兴业务拓展和守卫核心业务第三层面第三层面业务现状业务现状评价评价当前缺乏，需要进一步突破、培育13 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project莱茵达的房地莱茵达的房地产产开开发业务发业务自自2000年开始起步，前几年良好的年开始起步，前几年良好的产业环产业环境和自身境和自身对规对规模模扩张扩张的的过过度追求使莱茵达的房地度追求使莱茵达的房地产产开开发业务发业务走了一条走了一条高速

15、高速扩张扩张的道路的道路南昌南昌长三角地区长三角地区多个城市多个城市沈阳沈阳襄樊襄樊合肥合肥20022003200415万平米万平米33万平米万平米70万平米（计划数）万平米（计划数）莱茵达集团房地产竣工面积变化莱茵达集团房地产竣工面积变化莱茵达集团区域拓展状况莱茵达集团区域拓展状况14 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project莱茵达追求快速莱茵达追求快速扩张扩张的思路决定了其以住宅开的思路决定了其以住宅开发业务为发业务为主，因主，因为为开开发发业务资业务资金回收周期短、短期金回收周期短、短期风险较风险较好把控，容易

16、迅速好把控，容易迅速扩扩大大规规模，但同模，但同时时也存在周期也存在周期风险风险大、盈利回大、盈利回报报不不稳稳定等定等问题问题住宅房地产增值链住宅房地产增值链价值实现：价值实现：一般“为卖而造”，追求一次增值，资金回收周期较短运作特点：运作特点：单一开发业务模式简单，单个项目风险较容易把握所需资金较少，回收快，容易在短时间内实现规模的快速扩张受外界政策和经济环境影响大，抵御行业周期风险能力弱开发业务的投资周期性导致盈利回报不稳定一次增值过程，没有有效资产的积累关键风险控制点：关键风险控制点：定位准确，适合市场需求总工期控制和成本控制营销节奏与周期控制研发策划住宅房地产建设开发住宅房地产建设开

17、发规划设计工程管理营销客服物业管理开发阶段现金流时间消费者住宅房地产开发现金流住宅房地产开发现金流开发业务增值模式开发业务增值模式出售销售利润变动成本土地增值固定成本销售收入曲线开发成本曲线建筑开发固定成本价价格格周期产品增值15 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project商商业业房地房地产产有建成出售，持有有建成出售，持有经营经营（不出售）和（不出售）和经营经营后出售三种盈利后出售三种盈利模式。同模式。同样样，追求快速，追求快速扩张扩张也决定了莱茵达的商也决定了莱茵达的商业业地地产产采取周期采取周期较较短短的建成后的

18、建成后带带租租约约出售的模式出售的模式商业房地产不同阶段销售收益示意图商业房地产不同阶段销售收益示意图该图仅为示意该图仅为示意土地获得 建成出售建成出售（售后回租）（售后回租）经营后出售经营后出售销售利润销售利润经营增值经营增值累计经营受益累计经营成本固定成本收入曲线收入曲线成本曲线成本曲线建筑开发持有经营持有经营固定成本价价格格经营收益经营收益经营成本土地增值.（.）16 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project追求快速追求快速扩张扩张也使莱茵达在区域也使莱茵达在区域选择选择上采取的是机会型上采取的是机会型进进入二

19、三入二三线线城城市市发发展的模式。展的模式。这这种二三种二三线线城市的散点式城市的散点式扩张扩张成就了集成就了集团团的快速的快速发发展，展，但同但同时时加大了集加大了集团团管控管控难难度，也不利于度，也不利于资资源的共享与源的共享与协协同同好处好处在二三线城市发展，能够规避一线城市的激烈竞争和相对大的风险长三角二三线城市具有一定的市场容量和利润空间，较早进入为后期的发展打下了一定的基础较早的跨多地域发展积累了相关的业务、管理能力，培养了人才不足不足过早撤出一线城市丧失了近几年良好的发展机遇，也不利于提高竞争能力散点式发展使进入的区域都是单项目运作，没有明确的长期深入开发的基地城市，银行、政府关

20、系等资源都无法充分利用，品牌也难以建立进入的区域大都采用区域公司架构独立运作，增加了集团管理的幅度、难度和成本，也不利于管理资源的协同和共享，业务运作无法集约化莱茵达目前的进入的城市都是二三线城市，其中主要莱茵达目前的进入的城市都是二三线城市，其中主要在长三角区域在长三角区域分分 析析17 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project这这种种单单一开一开发业务发业务高速高速扩张带扩张带来的来的风险风险累累积积已在莱茵达集已在莱茵达集团团内部出内部出现现，首先在首先在资资金金实实力上，力上，现现有的有的资资金已金已难难以支

21、持开以支持开发业务发业务的高速的高速扩张扩张集团业务的快速扩张使资金需求量增长迅速土地成本、银行利息提高带来的成本费用的增加使资金需求增大资金需求资金需求融资能力融资能力融资渠道不丰富，主要依靠资产抵押从银行融资，辅以合作开发和合作方垫资内部财务管理能力不佳，难以与资本市场有效对接来引入基金和信托等新兴房地产金融手段虽然拥有一家上市公司，但由于国家有关政策限制，未能发挥再融资功能资金管理资金管理集团现有计划预算能力不强，财务报告体系不佳，资金管理缺乏全局性规划，资金使用效率不高莱茵达跨多个地域运作，区域公司的资金依靠土地抵押贷款获取，在各区域内“封闭运行”，资金难以跨地域调动，造成集团资金缺乏

22、，而区域公司资金富余的局面资金供给资金供给集团现有资产负债率过高，集团现有资产负债率过高，可融资的资源很少，属于高可融资的资源很少，属于高风险的资产结构风险的资产结构.（.）18 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project而土地、政府关系、而土地、政府关系、战战略合作和品牌等企略合作和品牌等企业发业发展的关展的关键资键资源也源也难难以与以与集集团团的快速的快速发发展相匹配展相匹配土地储备土地储备最近一年多来没有进行大规模拿地，主要是基于原有土地储备进行开发，可供持续开发的土地储备偏少当前土地储备中，存在一定量的问题土地

23、，对企业发展带来了不利影响集团层面并未建立土地储备体系和土地拓展渠道，拿地有很大的机会性政府关系政府关系政府关系更多的依靠高总的个人能力，并未形成集团层面的能力区域拓展的分散使得政府资源显得不够用，对已建立的政府资源的使用又不够充分同时，区域拓展的分散又使得集团高层难以对各区域的政府关系进行有效的维系和巩固加强战略联盟战略联盟已与浙江东信等公司建立了合作关系，但数量偏少与基金、信托机构还未能建立有效的合作，有效的融资渠道并未建立开发价值链上，在采购、施工建设等环节上，没有建立强有力的战略合作伙伴关系品牌资源品牌资源高总的个人品牌高于企业品牌莱茵达集团的品牌影响力不够强，没有带来品牌溢价19 2

24、005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project人力人力资资源方面，快速的源方面，快速的扩张导扩张导致人致人员总员总体数量不足，体数量不足，质质量也量也难难以以满满足足发发展的要求，展的要求，总总体不容体不容乐观乐观人力资源相对短缺，集团许多部门人力资源不足公司快速发展，“水涨船高”，人员提升得很快，往往进来没几年就出去当总助、副总，能力有时跟不上集团缺少各种专业人才，专业水平不高集团人事调整比较多，经常流动，人才的总体质量不高.部分访谈摘要部分访谈摘要人力资源现状主要问题人力资源现状主要问题人力储备不足，难以满足战略发展要求

25、专业人才和高级管理人才缺乏，成为发展瓶颈专业水平不高，学历水平偏低年龄结构年轻化，中龄员工偏少流失率较高20 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project业务业务能力方面，能力方面，对规对规模模扩张扩张的的过过度追求和度追求和资资金不足使莱茵达不得不通金不足使莱茵达不得不通过过多种不合理运作来多种不合理运作来实现实现快建快快建快销销，这带这带来来业务业务运作上的一系列运作上的一系列问题问题，也不利于也不利于业务业务能力建能力建设设，影响企，影响企业长业长期期发发展展快速开发快速开发快速资金回笼快速资金回笼快速销售快速销售

26、快速区域扩张快速区域扩张过度追求规模扩张过度追求规模扩张资金不足资金不足过分追求快速导致项目决策仓促、规划设计准备不充分，从而后期整改过分追求快速导致项目决策仓促、规划设计准备不充分，从而后期整改和变更较多，产品质量和周期难以保证，最终未能达到缩短开发周期，和变更较多，产品质量和周期难以保证，最终未能达到缩短开发周期，加速资金回笼的目的加速资金回笼的目的长远看来，影响到莱茵达的品牌和商誉，影响到与客户、地方政府、金长远看来，影响到莱茵达的品牌和商誉，影响到与客户、地方政府、金融机构、供应商和合作单位的合作融机构、供应商和合作单位的合作也不利于能力的建设，人才的培养，最终影响到长期可持续发展也不

27、利于能力的建设，人才的培养，最终影响到长期可持续发展21 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project这这些些业务业务运作的运作的问题问题体体现现在开在开发业务链发业务链上的各个上的各个环节环节研展策划研展策划规划设计规划设计施工管理施工管理营销客服营销客服行业研究和区域市场调研薄弱，与产品研究脱节，营销也未能有效参与，不能有效辅助企业发展规划，项目投资决策和项目策划定位追求快速决策，没有良好的项目决策机制，依靠少数高层个人经验判断，决策风险较大没有知识积累和整理，企业经验数据缺乏，无助于项目决策专业人员以工程类为主，规

28、划设计能力弱，难以对规划设计方案进行良好的把控客服、物业乃至商业运营等部门参与规划设计的力度弱追求快速导致规划设计过于仓促，差错多，影响产品质量没有从规划设计阶段进行项目整体成本控制，缺乏概算规划设计工作仓促，导致施工期间设计变更和整改返工较多，拖延了项目周期，加大了成本追求快速，采用费率招标，施工图预算在施工开始后才编制，难以根据预算实施有效的现场管理工期紧，计划预算又不准确，成本、工程质量也难以得到有效控制一味追求快速使产品质量难以保证，影响后期营销与品牌建设强调快速销售，忽视销售节奏掌握与客户服务缺乏专门的客户服务组织支持，多次出现有较大影响的客户投诉缺乏集团整体的品牌建设和推广，莱茵达

29、品牌影响力小.（.）22 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project业务业务运作上的一系列运作上的一系列问题问题反映了莱茵达反映了莱茵达现现有关有关键键能力与快速能力与快速发发展的要展的要求相比存在很大的不足求相比存在很大的不足 弥补集团战略要求与现有资源能力的差距弥补集团战略要求与现有资源能力的差距关键能力关键能力平均水平工程管理规划设计营销策划品牌推广研究策划财务管控组织管控134250134250平均水平客户服务成本管理工程管理规划设计营销策划品牌推广研究策划财务管控组织管控客户服务成本管理发展的发展的要求要求莱

30、茵达莱茵达现状现状23 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project政策对行业的影响政策对行业的影响土地政策土地政策招拍挂和禁止土地炒卖的政策促进了土地供应透明化，规范了房地产企业行为，加强了政府调控市场的力度提高了土地获取的难度和成本，资金实力、项目的前期策划定位、收益测算能力日益重要金融政策金融政策银行贷款门槛的提高，提高了对开发企业自有资金实力的要求，促进了行业整合和产业升级房地产开发贷款利率提高，增加资金成本加强对房地产项目贷款使用的监控，保证资金封闭运行，使房地产企业资金调用难度增大产品政策产品政策颁布环保、节

31、能等一系列新的产品标准，提高行业进入的技术门槛金融及税收政策金融及税收政策提高贷款利率和首付比例，控制总体的需求规模，减慢需求增长，抑制部分区域的房地产需求过热针对不同购买者的不同贷款审批条件来防范风险，抑止炒房国家七部委联合下发平抑房价的新政策，利用税收手段打击炒房行为单一开发业务快单一开发业务快速扩张的模式发速扩张的模式发展难度日益加大，展难度日益加大，业务模式调整势业务模式调整势在必行在必行而同而同时国家国家对房地房地产行行业调控力度的加控力度的加强使房地使房地产企企业失去了以失去了以前前宽松的行松的行业环境，像莱茵达境，像莱茵达这种追求种追求单一开一开发业务快速快速扩张的的模式模式发展

32、展难度日益加大，度日益加大，业务模式必然模式必然调整整供应供应需求需求政府调控房价、规范市场行为的决心很大，力度逐步增强，行业风险加大行业运作日益规范，对房地产企业的资金实力和专业运作能力要求越来越高行业竞争日趋激烈，行业集中度稳步提高，产业洗牌在所难免房地产企业运作模式将由开发转向投资，行业内专业分工越来越细24 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project一味追求一味追求规规模的快速模的快速扩张还扩张还使莱茵达的内部管理体系建使莱茵达的内部管理体系建设严设严重滞重滞后，整个集后，整个集团团的的发发展缺乏展缺乏组织组织

33、力支撑，力支撑，这进这进一步加一步加剧剧了了资资源和能源和能力的不足。首先我力的不足。首先我们审视们审视集集团团管控模式管控模式运营系统运营系统组织组织战略战略人力资源人力资源管控管控模式模式流程缺乏体系与规范计划预算系统不健全资金管理体系运转不佳人力资源人力资源人力资源规划招聘/解聘绩效管理薪酬激励培训/职业发展集团组织结构设计不合理部门岗位职责没有明确界定汇报关系和权限体系设计不佳对不同业务对不同业务的管控模式的管控模式不明晰不明晰25 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project经过经过十年的快速十年的快速发发展，

34、莱茵达集展，莱茵达集团团已已经经形成了房地形成了房地产产和非房地和非房地产产两大两大业务业务板板块块，业务业务多元化，多元化，发发展程度不一，同展程度不一，同时时股股权权复复杂杂化，化，这这些都些都给给总总部的管控部的管控带带来巨大挑来巨大挑战战浙江莱茵达房地产南京莱茵达置业南通莱茵达置业怡达行（襄莱茵达集团集团浙江东方莱茵达南昌龙力莱茵达浙江东方蓬莱房地产板块房地产板块非房地产板块非房地产板块浙江蓝纳中介杭州莱茵达物业嘉禾北京城购物广场蓝特软件传媒业务轻工公司浙江莱茵达商业开发业务开发业务相关业务相关业务上市公司控股/全资子公司非控股（合作开发）沈阳莱茵达房地产仪征莱茵达房地产莱茵置业莱茵置

35、业嘉善莱茵达房地产扬州莱茵达置业沈阳莱茵达物业沈阳莱茵达商业东信亿泰萧山恒建公司26 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project凯凯捷捷认为认为，莱茵达集，莱茵达集团团当前当前对对各各业务业务的管控定位模糊，没有区分不同的管控定位模糊，没有区分不同业务业务的自身定位而形成有的自身定位而形成有针对针对性的管控定位性的管控定位莱茵达各业务的管控现状莱茵达各业务的管控现状数据来源：莱茵达集团资料，内部访谈，凯捷分析凯捷初步判断凯捷初步判断下属公司业务独立性下属公司业务独立性下属公司业务独立性下属公司业务独立性独立独立相关相关

36、母公司控制力母公司控制力母公司控制力母公司控制力弱弱强强战略导向战略导向操作导向战略导向战略导向战略导向财务导向战略导向战略导向财务导向操作导向财务导向轻工轻工公司公司软件软件传媒传媒商业商业经营经营物业物业管理管理中介中介操作导向控股控股/全全资开发企资开发企业业合作开合作开发企业发企业上市公司上市公司总部没有形成强控制力总部的管控组织建立不到位，管控功能不到位跨地域快速发展，业务骨干分散在各区域公司，总部的业务指导不够，造成失控部分业务发展思路不清晰，无法指导具体的管控定位表象表象症结症结机理机理项目重点，无特殊说明，以下都是针对开发业务项目重点，无特殊说明，以下都是针对开发业务27 20

37、05 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project对于非房地于非房地产业务，软件件业务和和传媒媒业务尚尚处于培育于培育阶段，缺乏明确段，缺乏明确管控定位，管控定位，贸易易业务完全是完全是“财务管控管控”战略管理战略管理数据来源：内部访谈，凯捷分析投资决策投资决策财务控制财务控制业务运作业务运作业绩管理业绩管理人力资源管理人力资源管理软件业务贸易业务传媒业务集分权程度集分权程度弱强中总部缺乏职能部门，靠总部缺乏职能部门，靠“个人个人”来管理来管理非房产业务运作非房产业务运作贸易业务相对成熟，集团不熟悉相应业贸易业务相对成熟，集团不熟

38、悉相应业务运作，完全是务运作，完全是“财务管控财务管控软件业务、传媒业务，培育阶段，介入软件业务、传媒业务，培育阶段，介入重大投资决策和经营决策重大投资决策和经营决策.（.）28 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project对对于房地于房地产产相关相关业务业务，当前所占，当前所占业务业务比例相比例相对较对较小，小，总总部部设设有有专专人人负负责责，未来，未来发发展思路尚不清晰，无法指展思路尚不清晰，无法指导导具体的管控配置具体的管控配置战略管理战略管理投资决策投资决策财务控制财务控制业务运作业务运作业绩管理业绩管理人力资

39、源管理人力资源管理集分权程度集分权程度弱强中商业经营物业管理二手房中介数据来源：内部访谈，凯捷分析与开发主业的相关性很高，但集团控制与开发主业的相关性很高，但集团控制力并不强力并不强物业管理控制力强，但其发展思路不明物业管理控制力强，但其发展思路不明确确商业业务归属到集团统一管理，但发展商业业务归属到集团统一管理，但发展思路不明晰思路不明晰中介还没有实质开展业务中介还没有实质开展业务.（.）29 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project对对于房地于房地产产开开发业务发业务，自，自2000年开始年开始进进行了快速的跨区

40、域行了快速的跨区域扩张扩张，散，散点式的区域布局和股点式的区域布局和股权结权结构的复构的复杂杂加大了集加大了集团团有效管控的有效管控的难难度度沈阳莱茵达房地产浙江莱茵达房地产南京莱茵达置业扬州莱茵达置业南通莱茵达置业仪征莱茵达房地产怡达行（襄莱茵达房地产开发板块房地产开发板块B：控股：控股/全资公司全资公司A：莱茵置业：莱茵置业C：合作公司：合作公司集团集团浙江东方莱茵达南昌龙力浙江东方蓬莱嘉善莱茵达房地产区域布局分散，缺乏整合，进入的城市多达十几个，缺乏整合，总部管控的难度很大区域公司有不同的股权结构，需要采用不同的管控模式，增加了管控的复杂性上市公司下属房产开发企业上市公司下属房产开发企业

41、委托集团进行具体业务管控委托集团进行具体业务管控参与管理程度不同，南昌公参与管理程度不同，南昌公司不参与管理，蓬莱公司委司不参与管理，蓬莱公司委托管理托管理萧山恒建公司30 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project集集团总团总部部03年年组组建建业务职业务职能部能部门门，期望，期望对对于能直接控制的于能直接控制的A、B类类开开发发企企业业加大加大业务业务介入和支持的力度，以介入和支持的力度，以实现实现有效管控，但效果并不好有效管控，但效果并不好数据来源：莱茵达集团资料，内部访谈，凯捷分析研发策划研发策划规划设计规划设

42、计工程管理工程管理营销客服营销客服拿地决策拿地决策策划定位策划定位规划设计规划设计施工图施工图成本控制成本控制招投标管理招投标管理营销方案营销方案产品定价产品定价集团集团高高层层领领导导I=发起发起D=决策决策D=决策决策D=决策决策M=监督监督D=决策决策 （甲供）M=监督监督C=参与参与职职能能部部门门C=参与参与M=监督监督M=监督监督C=参与参与区域公司区域公司C=参与参与I=发起发起I=发起发起I=发起发起D=决策决策I=发起发起I=发起发起D=决策决策I=发起发起D=决策决策D=决策决策业务运作重心在区域公司业务运作重心在区域公司职能部门很少发挥作用，高层决策没职能部门很少发挥作用

43、，高层决策没有组织支撑有组织支撑关键控制环节缺失关键控制环节缺失C=参与：共享信息及观点M=监督：跟踪并监督决策流程及执行过程D=决策：最终决定通过、退回进行修改或否决某项决策动议 I=发起：起草决策动议，同时发动相关方的参与，协调进行31 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project同同时，集，集团总部部“核心管理体系核心管理体系”的建立不的建立不够完善，在关完善，在关键管理管理职能上能上对上市公司下属开上市公司下属开发企企业、全、全资控股开控股开发企企业的管控作用的的管控作用的发挥也不到位也不到位计划预算计划预算绩效

44、管理绩效管理人力资源管理人力资源管理战略管理战略管理现状与特征（示意分析）现状与特征（示意分析）012345 强弱数据来源：内部访谈，凯捷分析战略管理薄弱，只有中长期的战略目标和总体战略思路，缺乏具体的战略规划来加以落实现状评价现状评价财务会计基础体系薄弱，财务信息获取滞后，质量难以保证，难以为高层决策提供有效的支持资金管理缺乏全局规划和计划，资金“封闭运行”，集团难以统一调度、安排尚未建立切实有效的业绩评估体系框架和激励机制，绩效管理过程粗放，指标体系设计不合理，开发主业缺少效益性指标集团没有建立完整的人力资源管理体系，缺少人力资源规划，薪酬水平外部竞争力不足，内部公平性欠佳，薪酬结构不尽合

45、理，缺少中长期激励财务控制财务控制没有建立完善的计划预算体系，缺乏对计划落实情况的有效控制、协调、调整反馈缺乏有效的监控手段，急需加强：缺乏有效的监控手段，急需加强：计划预算体系计划预算体系财务管控体系财务管控体系绩效管理体系绩效管理体系32 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project凯捷捷认为，莱茵达集，莱茵达集团当前当前对各各业务板板块的管控模式模糊、管控手段的管控模式模糊、管控手段缺失，已缺失，已经带来了来了组织、人力、人力资源和运源和运营系系统等方面的一系列等方面的一系列问题运营系统运营系统组织组织人力资源人力

46、资源管控模式管控模式战略战略集团与区域公司之间的分工不明确，无法指导具体的功能配置无法建立清晰的授权体系无法指导在总部和区域公司间进行有效的人力资源配备人力资源规划缺乏前提管控模式模糊导致了管控手段的建立缺乏指向计划预算、财务管理等体系的建立没有跟的上业务发展的需要33 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project莱茵达集莱茵达集团团在在过过去去发发展展过过程中更多的程中更多的专专注于注于业务业务拓展，一定程度忽拓展，一定程度忽视视了了组织组织体系建体系建设设，加之管控模式不清晰，存在着，加之管控模式不清晰，存在着诸诸多

47、多问题问题数据来源：莱茵达集团资料，内部访谈，凯捷分析集团总裁集团总裁常务副总裁常务副总裁总裁助理总裁助理副总裁副总裁副总裁副总裁副总裁副总裁高级顾问高级顾问副总裁副总裁总总裁裁办办研研发发技技术术中中心心营营销销企企划划中中心心审审计计决决算算中中心心计计划划财财务务部部审审计计部部战战略略发发展展部部投投资资银银行行部部下属非房地产公司下属非房地产公司下属房地产公司下属房地产公司莱茵达组织架构莱茵达组织架构功能配置问题功能配置问题存在问题：存在问题：体系构建问题体系构建问题授权体系问题授权体系问题.（.）34 2005 Capgemini All rights reservedMarch

48、2005 Lander Project功能配置主要通功能配置主要通过集集团总部区域公司两部区域公司两层来来实现，当前集，当前集团总部是部是偏操作的偏操作的职能能设置，而置，而资源和能力建源和能力建设的重心在区域公司，的重心在区域公司，组织架构架构功能配置失效功能配置失效*，此处统计包括南京、南通、扬州公司数据来源：莱茵达集团资料，内部访谈，凯捷分析功能配置问题功能配置问题存在问题分析存在问题分析集团总部区域公司集团总部区域公司核心资源分散在区域公司，集团层面整合资源力度不够，难以有效管控：人力资源：房地产专业人才区域公司*拥有30人，而总部只有6人，难以提供有效专业支撑资金资源：区域公司向银行

49、独立融资，资金封闭使用，集团缺乏统一安排和调度能力业务运作重心在区域公司，集团总部关键控制点和控制环节缺失集团主导开发拿地，参与策划定位、规划设计并决策，参与施工图审查，但缺乏职能部门支撑，限于高层个人能力施工图审查的决策权，成本控制、招投标管理的重心归属在区域公司营销方案、产品定价的决策权也在区域公司，集团的主管府总参与、监督35 2005 Capgemini All rights reservedMarch 2005 Lander Project研研发发策划、策划、规规划划设计设计功能配置分析功能配置分析数据来源：莱茵达集团资料，内部访谈，凯捷分析人力资源管理人力资源管理财务管理财务管理营

50、销客服营销客服工程管理工程管理规划设计规划设计研发策划研发策划关键管理关键管理功能功能开发业务价开发业务价值链值链区域公司区域公司行业研究和区域市场调研功能薄弱开发拿地以集团为主，多依靠少数高层个人经验判断，组织支撑不够集团高层审批项目的策划定位，并最终提出规划设计需求，专业部门的参与和支撑不够营销客服、物业乃至商业运营等部门参与规划设计的力度弱主持项目的策划定位，报集团审批主持进行项目的规划方案设计主导初步设计和施工图设计，牵头负责进行图纸审核主导进行相关的报批、报建工作缺乏专业支撑，施工图纸审核只限于签字预决算部门施工图阶段进入成本控制，估算粗略，概算缺失，预算滞后集团总部集团总部研发策划