某海区项目产品户型定位案byqm.pptx
《某海区项目产品户型定位案byqm.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某海区项目产品户型定位案byqm.pptx(95页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、我只愿面朝大海,春暖花开!三湘东填海区项目产品户型定位案三湘东填海区项目产品户型定位案户型规划推导户型规划推导分析点分析点:深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 对片区潜在竞争项目进行分析对片区潜在竞争项目进行分析 三级市场的成交和需求分析三级市场的成交和需求分析 本项目自身条件的研究本项目自身条件的研究 客户群体研究客户群体研究目的目的:最终推导出面积比例和面积建议最终推导出面积比例和面积建议意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区域特点区域特点 蛇口蛇口/红树林红树林/华侨城华侨城/香蜜湖香蜜湖 代代表表案案例例:依依照
2、照片片区区影影响响力力和和地地产产发发展展年限选取年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间间和和比例进行系统分析比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目的的面面积比例和面积区间积比例和面积区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目的本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目的间调整项目的面积区间面积区间.通通过过片片区区三
3、三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求求户户型系统分析型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行行项项目修正目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行行项项目修正目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积积比比例例推导过程推导过程分析过程分析过程:通过同质片区基本同类项目进行整体分析通过同质片区基本同类项目进行整体分析;考虑年限的变化特征考
4、虑年限的变化特征,寻找之间的规律寻找之间的规律;选取选取03-0603-06年年,同质片区同质片区的共的共1919个典型项目进行分析个典型项目进行分析;目的要求目的要求:由同质片区分析由同质片区分析,找出基本变化规律找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型初步得出本项目可参照的户型区间和比例区间和比例;数据来源数据来源:中原深港研究中心中原深港研究中心/中原三级市场数据库中原三级市场数据库1 1:样本容量样本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准21319个个3年年深圳关内高端住宅项目深圳关内高端住宅项目片区片区:蛇口蛇口/华侨城华侨城/红树林红树林/香蜜湖香蜜湖同质片区03-06年已/在/
5、近期销售项目分析 选取案例四大片区选取案例四大片区:蛇口蛇口 华侨城华侨城 红树林红树林 香蜜湖香蜜湖 以及本项目所在的片区以及本项目所在的片区片区片区/项目项目0303年已售项目年已售项目0404年已售项目年已售项目0505年已售项目年已售项目0606年发售项目年发售项目蛇口片区蛇口片区兰溪谷兰溪谷半岛城邦半岛城邦1 1期期花园城花园城3 3期期2 2号号华侨城片区华侨城片区红树东方红树东方天鹅堡天鹅堡2 2期期红树林片区红树林片区中信红树湾中信红树湾1 1期期中信红树湾中信红树湾2 2期期御景东方御景东方(在在)浅水湾浅水湾(在在)香蜜湖片区香蜜湖片区水榭花都水榭花都2 2期期国际公馆国际
6、公馆1 1期期熙园熙园香域中央香域中央国际公馆国际公馆2 2期期水榭花都水榭花都3 3期期本片区本片区天骄华庭天骄华庭海月海月3 3期期后海花半里后海花半里(在在)东海湾豪园东海湾豪园(10(10月月)1.03-061.03-06年面积和比例统计年面积和比例统计0303年年0404年年0505年年0606年年项目项目二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式水榭花都水榭花都2 2期期121-130121-130占占25%25%171-203171-203占占75%75%中旅国际公馆中旅国际公馆1 1期期9494 占占4%4%116-164116-164 占占50%50%165-185165-18
7、5占占39%39%185185以上以上 占占7%7%熙熙 园园125125161161 占占41.841.8177-20377-203 占占32.9%32.9%215-330215-330 占占9%9%209-244209-244 16.3%(16.3%(跃跃)红树东方红树东方103-125103-125 占占29%29%155-220155-220 占占69%69%267-276267-276 占占1.2%1.2%天骄华庭天骄华庭4343 占占17%17%120120 占占23%23%150150 占占53%53%225225占占6%6%320320 占占2%2%中信红树湾中信红树湾1 1期
8、期91-9891-98 占占15.4%15.4%154-173154-173占占35%35%164-266164-266 占占44%44%主力主力160-170160-170,202-208 202-208 270379270379占占5.6%5.6%兰溪谷兰溪谷1 1期期123123133133 占占1717140140180180 占占2525190320190320占占8%8%香域中央香域中央130130160160 占占1818167167209209 占占5252190190220220 占占2727230-260230-260 占占2020招商海月招商海月3 3期期114-1281
9、14-128 占占42%42%136-152136-152 占占45%45%210210占占11%11%230230占占2%2%水榭花都水榭花都3 3期期147-166147-166 占占2222190-204190-204 占占7171270-308270-308占占6 6中旅国际公馆中旅国际公馆2 2期期105-127105-127占占51%51%153-187153-187占占49%49%主力主力120-127120-127主力主力150-160150-160天鹅堡天鹅堡2 2期期2 2区区150150以上占以上占10%10%160160180180占占70%70%占占20%20%中信红
10、树湾中信红树湾2 2期期144-193144-193占占38%38%176-255176-255占占57%57%主力主力220-250220-250289-458289-458占占5%5%花园城花园城3 3期期2 2号地号地50-7050-70占占15%15%9812098120占占35%35%主力主力110110140-170140-170,占,占45%45%主力主力160-170160-170210210占占5%5%半岛城邦半岛城邦1 1期期77-8777-87占占21%21%101-136101-136占占41%41%主力主力122-136122-136147218147218占占35%
11、35%主力主力147-164147-164 220 220 260260占占3%3%御景东方御景东方119119占占17%17%149-235149-235占占83%83%主力主力149-151149-151186-197186-197225-235 225-235 后海花半里后海花半里70707575占占24%24%8181124124 占占76%76%主力主力110-124 110-124 浅水湾浅水湾157-280157-280占占100%100%主力主力160-190 160-190 东海湾豪园项目东海湾豪园项目90-10090-100占占35%35%140-160140-160占占6
12、0%60%200200以上占以上占5%5%通过对筛选出项目的户型进行分析,我们发现通过对筛选出项目的户型进行分析,我们发现三房、四房三房、四房户型在户型在这些参考项目中占据了绝对的主力;而在少数容积率较低的项目这些参考项目中占据了绝对的主力;而在少数容积率较低的项目中,中,五房五房比例明显较大。比例明显较大。由此我们有必要按一定的时间顺序,对这些项目的由此我们有必要按一定的时间顺序,对这些项目的三房、四房、三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析五房及复式户型的比例变化进行细致的分析,从中判断户型面积,从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势,指导本项目的主力户型定位。区间及面积比例
13、的变化趋势,指导本项目的主力户型定位。中信红树湾中信红树湾1 1期期半岛城邦半岛城邦1 1期期约约152期期现象一:参考项目一期有,二期均没有。现象一:参考项目一期有,二期均没有。半岛城邦1期 两房北向无海景,均价约8300元/,整体均价约11000元/;后海花半里,高层两房均价约9100元/,小高层三房均价约11500元/;现象现象二:二:现象三:现象三:0关于两房关于两房现象四:现象四:与项目所在片区同质片区,03-06年推出的高档项目,设2房的项目仅有1/3,且供应的2房总量仅为4.42。关于两房关于两房结论:综合以上现象可以发现:综合以上现象可以发现:n 高档次住宅项目,普遍不设置两房
14、,高档次住宅项目,普遍不设置两房,即便设置两房,该户型也仅占到极少即便设置两房,该户型也仅占到极少的比例,并且都是弥补较差的位置;的比例,并且都是弥补较差的位置;n 一些高档次项目的二期,诸如红树湾二期、半岛城邦二期,均一些高档次项目的二期,诸如红树湾二期、半岛城邦二期,均取消了一期取消了一期中的两房以提升项目的整体档次中的两房以提升项目的整体档次;n 两房在项目中的两房在项目中的单价单价由于位置、总价的关系,由于位置、总价的关系,普遍低于大户型普遍低于大户型;n 片区中片区中容积率偏低,规模较大的项目容积率偏低,规模较大的项目,普遍都不设置两房单位。,普遍都不设置两房单位。03-0603-0
15、6年以来,深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平年以来,深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势;稳的态势;五房(含复式)比例则呈略上升趋势。五房(含复式)比例则呈略上升趋势。据此据此线性趋势预测线性趋势预测,0707年本项目可以参考主力房型比例为年本项目可以参考主力房型比例为三房约为三房约为3434左右,四房约为左右,四房约为5858左右,五房约为左右,五房约为8 8左右左右;2.2.整体三房、四房供应比例分析(新)整体三房、四房供应比例分析(新)0303年下旬至今,年下旬至今,各户型面积区间弹性增大,尺度上限有明显放大趋势各户型面积区间弹性增大,尺度上限有明显
16、放大趋势;我们的研究将从这些区间中研究我们的研究将从这些区间中研究03-0603-06年面积区间的畅销段年面积区间的畅销段;3.3.各户型基本面积区间分析各户型基本面积区间分析单位0303年年0404年年0505年年0606年年1-51-5月月()上限130130220220360360173173266266326326193193255255384384136136280280378378下限10310315015021921995951361362302301051051531532362368181140140254254弹性区间2727707014114178781301309696
17、88881021021481485555140140124124户型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含复式含复式含复式含复式四房03年04年05年06年120-130120-130154-173154-173、114-128114-128、89-9389-93145-165145-165110-125110-125170-200170-200136-152136-152,160-170160-170,202-208 202-208 150-180150-180,190-204190-204,220-250220-250140-170140-170,190-220190-220三
18、房选取设置相对集中的畅销面积区间段,并据此初步建议本项目选取设置相对集中的畅销面积区间段,并据此初步建议本项目三房户型区间设置在三房户型区间设置在110110125125 、130-150130-150之间;之间;四房户型区间设置在四房户型区间设置在170170185185、200 220220之间;之间;五房户型区间设置在五房户型区间设置在250-320250-320之间;之间;结论:结论:4.03-064.03-06各户型畅销区间分析各户型畅销区间分析五房含复式230-280230-280227-276227-276、267-334267-334268-320268-320初步推导户型面积
19、和比例初步推导户型面积和比例结论一结论一:说明说明:以上户型区间和比例是基于对片区市场研究以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值目前只作为本项目研究的参考值;在初步户型面积参考的基础上在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例需要层层论证以求出项目最终面积和比例;由于目前只是推断由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例所以在此我们初步用区间表达户型的比例;接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例;三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-12513015017
20、0-185200-220250-320 面积面积比例比例32-3632-3655-6155-615-115-11意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区区域域特特点点 蛇蛇口口/红红树树林林/华华侨侨城城/香香蜜湖蜜湖 代代表表案案例例:依依照照片片区区影影响响力力和和地地产产发展年限选取发展年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间和比例进行系统分析间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出
21、同同质质片片区区同同类类项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修正本项目的修正本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型区间调整项目的型区间调整项目的面积区间面积区间.通通过过片片区区三三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求户型系统分析求户型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行项目修正行项目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项目的项目的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策
22、略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行项目修正行项目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积比例积比例分析过程分析过程:通过同质片区潜在竞争项目进行分析通过同质片区潜在竞争项目进行分析;选取选取0606年年-07-07年的共年的共4 4个项目进行分析个项目进行分析;目的要求目的要求:规避竞争,创造机会;第一次修正基本户型规避竞争,创造机会;第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的由潜在项目的竞争分析对初步推导的面积比例面积比例进行修正进行修正;数据来源数据来源:中原深港研究中心中原深港研究中心/中原三级市场
23、数据库中原三级市场数据库推导过程推导过程2 2:选取案例来自蛇口以及本项目所在片区选取案例来自蛇口以及本项目所在片区同质片区07年潜在竞争项目分析片区片区/项目项目06-0706-07年发售项目年发售项目蛇口片区蛇口片区半岛城邦半岛城邦2 2期期本片区本片区宝能项目宝能项目皇庭项目皇庭项目海月海月4 4期期本本案案半岛城邦半岛城邦2 2期期海月海月4 4期期宝能宝能项目项目皇庭项目皇庭项目1.071.07年潜在竞争项目面积和比例统计年潜在竞争项目面积和比例统计项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房五房含复式五房含复式招商海月招商海月4 4期期40-5040-50(1(1房公寓房公寓)-110
24、110120120160-165160-165225225-320-320约约500500套套17%17%约约8585套套-25%25%约约125125套套50%50%约约250250套套8%8%约约4040套套宝能项目宝能项目-75-8575-85100-135100-135140-187140-187225-270225-270约约10131013套套-15%15%约约151151套套48%48%约约466466套套32%32%约约334334套套5%5%约约5353套套半岛城邦半岛城邦2 2期期-125-160125-160 180-250180-250 300300约约900900套套
25、-40%40%约约360360套套50%50%约约440440套套10%10%约约9090套套 皇庭项目皇庭项目-120-130120-130140-150140-150-约约322322套套-60%60%约约193193套套40%40%约约129129套套-合计合计约约27352735套套约约8585套套约约151151套套约约11441144套套约约11531153套套约约183183套套合计比例合计比例3 36 6424242427 7三房四房是主力户型,五房均不超过三房四房是主力户型,五房均不超过1010二房二房三房三房四房四房五房含复式五房含复式区间区间75-8575-85-110-
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 海区 项目 产品 户型 定位 byqm
限制150内