某县项目前期思考及合作意向书cgid.pptx

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1、贵州湄潭县项目前期思考及合作意向书贵州湄潭县项目前期思考及合作意向书一座城市的创见与新生！项目面临五大对立关系项目面临五大对立关系n开发模式与盈利周期的对立【战略层面】n超大规模与市场需求的对立【市场层面】n陌生区域与人口导入的对立【区域层面】n城市空间与价值复合的对立【规划层面】n产品快销与市场价值的对立【营销层面】1 1）开发模式与盈利周期的对立）开发模式与盈利周期的对立选择单一的产品模型或简单的类别组合（如 住宅+商铺或商业综合体）开发，走入市场瓶颈？还是理性的城市格局和节点定位，以创新的产品阵营构造具有影响力的营销势力从而推动成功大营销？2 2）超大规模与市场需求的对立）超大规模与市场

2、需求的对立湄潭县城区总人口不足9万人，何以消化市场已 开发的逾100万方的供应量？谁来买单？何种项目及产品足以吸引客户买单？何类产品阵营方能脱颖而出凝聚城市消费再生？3 3）陌生区域与人口导入的对立）陌生区域与人口导入的对立尚不发达的湄潭新兴城区，单项60万方以上的新城大盘，区域不成熟的情况下，如何整合资源，实现项目价值最大化和提升影响力，吸纳老城区及外延人口导入？4 4）城市空间与价值复合的对立）城市空间与价值复合的对立局限的地块属性，如何规划出复合型、多功能、高价值的未来城市发展需求，引领市场前瞻性消费？5 5）产品快销与市场价值的对立）产品快销与市场价值的对立快销一般意味着价格与市场对位

3、，本项目如何在保证价格与市场对位的同时提供价值最大化，提升附加值，在同质化竞争中走出独立竞争优势？我们的市场与客群市场竞争加剧，区域的优势和劣势在哪里？客户区域特市场竞争加剧，区域的优势和劣势在哪里？客户区域特征明显？如何满足？如何引导？开发体量巨大，如何进征明显？如何满足？如何引导？开发体量巨大，如何进行产品稀缺性设计和差异化打造？行产品稀缺性设计和差异化打造？现状规划点评：现状规划点评：现有规划能解决现有规划能解决5 5个对立吗？个对立吗？现规划只是按部就班的在土地上“画房子”，尚未根本挖掘和创造项目本体稀有性和独特竞争力！并且单体式商业的布局方式极大的增加了后期销售风险！商业规划与住宅整

4、体互通性和空间共融性毫无体现！1、项目规划缺乏主题性引导，未能整合地区及城市资源，功能结构单一，营销卖点极弱，项目整体缺失地标性规划；2项目缺乏城市地产量化供需分析，对消费、购买及区域差异化竞争乃至营销的定位思考、3、建筑排布机械、动线规划简单缺乏趣味性、地块空间被人为地割裂、缺乏连续性和目的性，各个板块各自为阵；4、未能有效利用地形、将坡度、地上与地下建筑等空间贯穿，商业临街面及聚合性缺乏，价值未能最大化；5、地块功能和形象定位模糊，导致空间的塑造与建筑的设计呆板，没有重点；6、与城市主干道和支路的接驳以及人流导引缺乏依据，未能有效分析；与城市文脉及资源嫁接未能充分考虑；7、项目主题景观规划

5、严重缺失，商业街区景观、主要空间节点、住宅底商等设计思路尚未能体现；8、项目整体设计仅是规模上的数据拼凑、未能在空间吸引力和功能提升上给湄潭带来新的风貌和变化，住宅和商业配比缺乏合理推敲，住宅外立面风格偏偏一律，缺乏市场特色化引导；在湄潭，对于城市地产来说，本案是做增量，如何形成新的区域热点？吸引新的购买人群？聚集更多的消费人气？挖掘地块自身最大价值？项目精准定位与体量设置将决定市场格局的成败项目精准定位与体量设置将决定市场格局的成败创新的规划设计是成功的基础！创新的规划设计是成功的基础！全面复合的营销推广是成功的保障！全面复合的营销推广是成功的保障！高效资源整合与运作是成功的关键高效资源整合

6、与运作是成功的关键！本案成功营造营销本案成功营造营销“8 8大基础大基础6 6大要素大要素”新区与老城新区与老城规划的集成规划的集成品牌的影响品牌的影响入市的时机入市的时机模式的设定模式的设定资源的整合资源的整合强势的营销强势的营销拼差异拼差异拼规划拼规划早宣传早宣传早运作早运作定向客群定向客群功能的主题功能的主题拼概念拼概念本案价值塑造本案价值塑造规划大作，区域重塑规划大作，区域重塑项目整体解决方案项目整体解决方案定位定位【颠覆颠覆】我们将对项目重新定位！我们将对项目重新定位！项目定位项目定位项目定位项目定位湄潭，后现代城市发展集合体湄潭，后现代城市发展集合体Post modern city

7、 development collection整体战略解决方案后现代城市发展集合体后现代城市发展集合体对城市新区和地块进行整体考量和重点规划，确定产品的开发走向和预期；对新城新区及周边项目资源（茶城/茶文化/学校资源）进行战略考量，以 “资源集合，超脱规划，提升价值”带动地块价值；针对周边市场，设计项目的唯一性及可操作性评估；项目规划的前瞻性，适用于未来城市发展的空间及营销需求；首创首创遵义后现代城市发展集合体遵义后现代城市发展集合体建筑观城市观文化观规划逻辑空间层面丰富功能多样齐全风格文脉交融设计的前瞻性产品形态商贸集散景观商街游憩长廊教育集成整体规划解决方案规划布局思考城市游憩与商业长廊城

8、市游憩与商业长廊重新规划路网，重新划分街区尺度，打造有机的游憩空间；整体景观性设计，提高地块东西南北走向的空间穿越和园林组合；设计结合本地茶文化，将文化元素融入建筑风貌，提高建筑作品的附加值；组合多个各自独立、主题鲜明又能满足城市休闲、观光的景观街区；整体规划解决方案产品规划及业态思考 Suburban large neighborhood center（郊区型大型邻里中心）（郊区型大型邻里中心）脱胎于strip mall(条形购物中心），针对四线城市零售店下沉困局；利用不同业态组合，形成对周边极强的商业辐射力；不脱离整体复合规划的设计主旨，同样打造半开放的空间体验；植入定比的娱乐、旅游、文化

9、、商务、休闲、艺事、餐饮、购物等业态；设计地标型的城市娱乐设施并引入相关配套；整体规划解决方案产品规划及业态思考City real estate education integration（城市教育地产集成）（城市教育地产集成）整合周边学校资源，打造城市级教育地产集成，以教育资源型实现差异化；引进教育配套商业；定量延展儿童游乐业态，形成目的性消费；设计商务班总部培训基地，有机将茶贸易与教育地产相融合；项目资源盘点项目资源盘点竞争差异化竞争差异化区位区位可炒作的未来新城中心；可炒作的未来新城中心；规划规划可放大的全新项目规划；可放大的全新项目规划；资源资源可嫁接的茶贸易产业背景；可嫁接的茶贸易产

10、业背景；资源资源可运作的城市教育地产；可运作的城市教育地产；规划规划可发力的商业运营模式；可发力的商业运营模式；产品产品可竞争的集合居住产品特色；可竞争的集合居住产品特色；主要发力点：主要发力点：重新规划的功能复合性与空间关系、商业租售比、业态组合定位及盈利模式设定、住宅主题化及产品结构差异化、项目标示性及品牌整合推广、风格独特性及文化元素导入现状资源：路网、干道、茶城、学校资源、茶文化未来竞争点未来竞争点：湄潭的城市发展不该仅止步于目前的发展水平；商住存量高企、不是所有开发商在湄潭都得要死不活！城市空间不是没有更多创造的可能性！所以我们颠覆与创造者共创城市新未来！与创造者共创城市新未来！之于

11、市场，本项目应当是超前瞻规划超前瞻规划，以城市发展20年后才会有的发展理念冲击市场，不单迎合城市现有需求，更具有引领“穿越式”消费未来的广阔空间。类似于汽车产业从“概念”到“现实”重新定位目的：重新定位目的：重新定位优势：重新定位优势：项目主题化，功能升级化；区隔市场主要竞争对手；实现强势品牌推广需求；塑造项目市场核心竞争力和形象占位；打造规模化的差异化特质；融入景观与公共空间的思考；有效接续地区文脉和现状资源；兼具时代性、发展性、未来性；未来城市发源地未来城市发源地（商贸集散（商贸集散+消费城消费城+未来城）未来城）城市中的新城市城市中的新城市 6060万万M2M2当代开放城市集合体当代开放

12、城市集合体 最终将项目打造成为：最终将项目打造成为：湄潭城市文化和国际商旅度假景点湄潭城市文化和国际商旅度假景点最终将项目打造成为：最终将项目打造成为：全天候休闲消费城市集散中心全天候休闲消费城市集散中心最终将项目打造成为：最终将项目打造成为：极富体验的中心商业线型公园极富体验的中心商业线型公园最终将项目打造成为：最终将项目打造成为：全家型一站式城市休闲购物乐园全家型一站式城市休闲购物乐园最终将项目打造成为：最终将项目打造成为：全日制城市教育地产名盘全日制城市教育地产名盘最终将项目打造成为：最终将项目打造成为：“3+X3+X”模式模式33邻里中心商业、情境式文化街区、唯一性地产名盘邻里中心商业

13、、情境式文化街区、唯一性地产名盘招商模式设计（指导空间设计）：招商模式设计（指导空间设计）：XX如其他差异类业态如其他差异类业态 （如酒店、游乐场、特色集市等）（如酒店、游乐场、特色集市等）项目最终空间塑形：项目最终空间塑形：一个人的幸福、一座城市的新生一个人的幸福、一座城市的新生项目整体解决方案项目整体解决方案营销营销【颠覆颠覆】营销卖点塑造及市场传达：营销卖点塑造及市场传达：唯一公园式消费环境+唯一主题街区+唯一特色商贸集散+唯一消费目的地+唯一高尚居住地+唯一文化体验区+唯一城市休闲带+唯一后现代体验+唯一教育基地营销战略落地及过程贯穿：营销战略落地及过程贯穿：u品牌大营销品牌大营销高占

14、位案名导入、品牌整合推广高占位案名导入、品牌整合推广u区域大营销区域大营销运营区域运营区域+炒作区位炒作区位+城市运营城市运营u整合大营销整合大营销文化挖掘文化挖掘+资源嫁接资源嫁接+价值提升价值提升u细节大营销细节大营销价值体系全方位（商业价值体系全方位（商业/投资投资/商贸商贸/酒店酒店/生活生活/消费消费/观光）观光）u手段大营销手段大营销线上广告精准打击线上广告精准打击+线下撒网式扫雷布阵线下撒网式扫雷布阵u价格大营销价格大营销有的放矢，全程节点把控，饥饿营销有的放矢，全程节点把控，饥饿营销+圈层营销圈层营销+锁客策略锁客策略天地行城市地产全程解决方案天地行城市地产全程解决方案步骤一步

15、骤一 集合咨询集合咨询 专业化创新建筑设计专业化创新建筑设计最大化城市地块价值、打造差异化产品、估算空间租售收益、落实开发节奏和策略最大化城市地块价值、打造差异化产品、估算空间租售收益、落实开发节奏和策略天地行城市地产全程解决方案天地行城市地产全程解决方案步骤二步骤二 复合实施复合实施 大战略营销大战略营销整合卖点差异诉求、区域炒作影响力营销、媒体炒作病毒性营销、定价蓄客成功去化整合卖点差异诉求、区域炒作影响力营销、媒体炒作病毒性营销、定价蓄客成功去化天地行城市地产全程解决方案天地行城市地产全程解决方案步骤三步骤三 品牌化项目包装及全公关操作品牌化项目包装及全公关操作大品牌全程操作、定向传播、事件营销、渠道营销大品牌全程操作、定向传播、事件营销、渠道营销3 3位一体位一体天地行城市地产全程解决方案天地行城市地产全程解决方案步骤四步骤四 多元化招商（非大型主力店）与主力消费形象打造多元化招商（非大型主力店）与主力消费形象打造完善商户品牌结构、设计商户品牌对地块价值提升方案、导入商户资源完善商户品牌结构、设计商户品牌对地块价值提升方案、导入商户资源天地行公司精英简介及服务团队成员建筑规划部建筑规划部建筑规划部营销策划部营销策划部商业部广告企划部