某时代项目策略提报cezb.pptx

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1、功夫在诗外功夫在诗外西溪时代项目策略提报西溪时代项目策略提报金达利筑地杭州达利盛道 写在前边：写在前边：竞争密集、地段劣势，户型弱势，目标售价比对手高1-2000这是一个很难、很难的项目，对于每个参与其中的人来说，这是一个很难、很难的项目，对于每个参与其中的人来说，这都将是一次挑战，当然，也包括策划公司。这都将是一次挑战，当然，也包括策划公司。以纯广告的方式来操作本项目，可能会有精彩的稿件，但这不足以改变现实与结果！如何弥补地段产品与价格的巨大落差？本案考验的将是如何弥补地段产品与价格的巨大落差？本案考验的将是操盘的智慧操盘的智慧换而言之，需要站在全盘和价值营销的角度来探讨本案的策划与广告操作

2、。壹项目梳理及竞争研判关于大势，无论我们纠结与否，它总在那里，也依然是那么难以捉摸。从目前形势来看，2013应该不会比2012更严峻，但是过于乐观的预测，恐怕也是不敢确定的。所以，让我们把重心还是放回项目上。区位西溪：与西溪湿地对望，市区稀缺宝地区位西溪：与西溪湿地对望，市区稀缺宝地1、已为市场公认，环境优异，价值明显；2、板块价位高企，豪宅气质明显。地段：城西地段：城西西溪西溪青山湖科技产业带兴起，带来前所未有机遇青山湖科技产业带兴起，带来前所未有机遇1、符合经济趋势和国家政策，兴起有保障；2、产基础良好，大量产业人口导入；3、大量年轻、高素质人群，提供大量机会。规模：自成体系的综合体规模：

3、自成体系的综合体1、规模体量较大，能够容纳和发展多业态，为良好商业配套形成提供支持；2、多业态构建的综合体，为居住者提供更便捷的更高品质生活。精装精装LOFTLOFT：买一得二，罕有南北通透精装：买一得二，罕有南北通透精装LOFTLOFT1、分区明晰，干扰少；2、精装入住便捷舒适度高；3、南北通透，大开间；4、X户型，空间丰富变化趣味多。毋庸讳言，在大西溪和文一西路，“6”字头的青枫墅园们一定会分流本案客户。但真正的竞争显然就在身边，不但位置紧邻，物业形态、户型面积、销售模式等都非常接近，只有取胜他们，方能在大城西脱颖而出。那么，与他们相比，我们的优势与短板何在？怎样地比拼方能确保胜出？那么，

4、与他们相比，我们的优势与短板何在？怎样地比拼方能确保胜出？6 6个项目贴身肉搏个项目贴身肉搏1.西溪MOHO2.西溪金座3.本案4.美基铭座5.西溪阳光6.西溪润景到文一路距离（由近到远）123456区域内竞争项目概况区域内竞争项目概况项目名称 LOFT产品面积 平层产品面积 户型区间 主力户型 西溪金座 40000方 62-83 方65方美基铭座 44000方140、260方140、260方西溪阳光 约40000方约40000方65-80方75方（1、2、3号楼）（4、5、6、7、8号楼）西溪润景 20000方10000方36-92方51-54方(5-10层）（4层以下，一楼为大堂）西溪MO

5、HO 100000方 33-93方41-58方1、LOFT设置是主流；2、50-60方是主流面积；3、几乎都是以租代售模式；4、入市时间非常灵活。户型面积：65方。户型点评：1、户型方正，大小适中；2、主卧4.2米超大面宽，宽敞明亮；3、4.79米层高，客厅挑空。西溪金座主力户型示意图西溪金座主力户型示意图美基铭座主力户型示意图美基铭座主力户型示意图户型面积：260方 3室2厅2卫 户型面积：140方 3室2厅2卫户型点评：大户型，但空间利用率有限260方只有三房，加上总价较高，很难被市场消化。户型面积：户型面积：75方。户型点评：户型点评：4.75米层高，使用率达130%以上，赠送空间超过1

6、0平方米。西溪阳光主力户型示意图西溪阳光主力户型示意图户型面积：户型面积：51-54方。户型点评：户型点评：主卧3.7米面宽，北部DIY（可扩展）空间约12方。DIYDIY（可扩展）空间（可扩展）空间西溪润景主力户型示意图西溪润景主力户型示意图西溪西溪MOHOMOHO主力户型示意图主力户型示意图区域内竞争项目外立面情况区域内竞争项目外立面情况 目前区域内所有的竞争项目多是采用玻璃幕墙+石材的外立面铺设材料；建筑风格均为现代简约风格，整体建筑外形较偏向于商务、办公风格。西溪金座玻璃幕墙西溪金座玻璃幕墙+石材石材西溪西溪MOHOMOHO玻璃幕墙玻璃幕墙+石材石材美基铭座玻璃幕墙美基铭座玻璃幕墙+石

7、材石材西溪阳光玻璃幕墙西溪阳光玻璃幕墙西溪润景玻璃幕墙西溪润景玻璃幕墙竞争小结竞争小结1、板块价值虽然市场认同，但个案之间几乎无差异；2、以租代售，市场抗性大（竞品共同存在的挑战）；3、LOFT已经是标配，户型面积十分接近，产品差异小；4、与对手相比，优劣势如下：优势：南北通透，户型面积较小、精装一步到位；优势：南北通透，户型面积较小、精装一步到位；劣势：单价预期高，总价不低、功能空间少（房间少），地段靠里劣势：单价预期高，总价不低、功能空间少（房间少），地段靠里（这三个劣势恰是市场更关注的）。（这三个劣势恰是市场更关注的）。坦率说，就目前产品来看，项目并没有明显优势。应对竞争，我们的出路有两

8、个：方案一：价格取胜；方案二：增加价值。显然牺牲价格的方案是大家不希望看见，也是条件不许可的。因此，通过系统的产品设置和改良，在产品价值提升的基础上，通过巧因此，通过系统的产品设置和改良，在产品价值提升的基础上，通过巧妙的营销包装和现场（售楼处）体验，建立强有力的好感度，并制造超妙的营销包装和现场（售楼处）体验，建立强有力的好感度，并制造超值的感觉，从而改变客户的价值评判。值的感觉，从而改变客户的价值评判。价值是恒定的，但价值感是可以重新塑造。价值是恒定的，但价值感是可以重新塑造。重塑价值感重塑价值感即，通过软硬件的综合提升（要针对性提升及控制好价格），配合广告形象包装，改变客户对项目的价值评

9、判，使得本案成为板块内“最好”的，以争取溢价空间和提高去化速度。贰目标客群解读及产品提升建议谁在买这里的房子？谁在买这里的房子？1、成交客户中投资客约占7成；2、外地以温州、金华较多，看中地段和区域前景加上价格（有专项推介和分销）；3、城西和本地拆迁户，为资金寻找渠道。看好前景，价格有吸引力；4、自住客，城西年轻人，图方便，空间实用，价格实惠。西溪MOHO成交客户情况（内部信息仅供参考）客户特点客户特点投资客户：限购限贷挤压下，寻觅合适的投资渠道，注重长期收益；看好区域发展前景，对于板块人群的需求有信心；不自用，关注对下家的吸引力；出于安全投资考虑，在价格差异有限情况下，会选择区域最出色的。使

10、用（自住）客户：地缘关系，便利；对区域前景有信心，过渡性居住；注重舒适度和项目的感觉；出于使用保障考虑，在价格差异有限情况下，会选择区域最出色的。关注这注定我们要“讨好”的是最终的使用者最终的使用者其实投资客归根到底关心的还是收益问题，简而言之，就是这样的房子对于租客有没有足够吸引力。那么，谁会是这里的使用者呢？地缘决定，使用者将是周边地缘决定，使用者将是周边以以ITIT为主的新经济产业的年轻人为主的新经济产业的年轻人1.海创园首期2.省委党校 3.浙江理工大学 4.杭州大学城5.阿里巴巴淘宝城6.人才公寓7.恒生科技园8.加利利9.勒克斯10.多加商务11.浙富电力12.科利尔达13.科创中

11、心14.组团中心医院15.英皇娱乐村 1 1 2 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515本案本案几个标签：几个标签：高学历、新经济，技术背景、高学历、新经济，技术背景、8080、8585后后n年轻，时尚，潮，不管宅不宅，总是喜欢缤纷精彩的生活；n在城西工作，从事IT、电商、电子、创意等行业，多数理工背景；n收入尚可，不想自己过的负担太重；n有技术控倾向，“左脑发达，右脑瘫痪”，别让那些琐碎的事情来烦我；n生活方面能“懒”则“懒”，能舒服一些为什么不呢？n不是没要求，只是对在意的东西有要求，例如品质；n不喜欢没个性的东西；n谁说年轻就不能有特

12、权？他们就是我们常常说起的那类人他们就是我们常常说起的那类人理科男理科男n技术控：技术控：“左脑发达，右脑瘫痪左脑发达，右脑瘫痪”，技术导向，技术导向，IQIQ超高，品质要求高；超高，品质要求高；n懒人：生活方面能懒人：生活方面能“懒懒”则则“懒懒”，生活琐事离的越远越好；，生活琐事离的越远越好；n闷骚：表面安静，内心激情澎湃，追求刺激和新鲜感；闷骚：表面安静，内心激情澎湃，追求刺激和新鲜感；n独立：收入较高，未来好，自信，有主见。独立：收入较高，未来好，自信，有主见。与其说他们需要一个家；不如说他们需要一个可以饭来张口衣来伸手，充满包容、便利的餐厅与客栈；或者说他们需要一个可以放纵自己个性，

13、按照自己的方式生活的游乐场。简而言之：简而言之：除了房子本身，他们需要特别的服务和配套除了房子本身，他们需要特别的服务和配套+小房子小房子大配套大配套本案操盘思路更加明确本案操盘思路更加明确本案价值感重塑核心要点本案价值感重塑核心要点地段地段服务服务配套配套基础价值特色价值贩卖配套和服务贩卖配套和服务以及它们带来的生活乐趣以及它们带来的生活乐趣让客户的关注不仅仅停留在房子本身，毕竟房子的差异有限。要他们关心房子以及房子带来让客户的关注不仅仅停留在房子本身，毕竟房子的差异有限。要他们关心房子以及房子带来的生活，这也恰是对手们没有关注和短期难以超越的。的生活，这也恰是对手们没有关注和短期难以超越的

14、。竞争楼盘在贩卖户型和价格，这些只是基础，我们要更上一层楼竞争楼盘在贩卖户型和价格，这些只是基础，我们要更上一层楼产品提升方向产品提升方向1 1：引进保姆式、酒店式物管服务：引进保姆式、酒店式物管服务不必一定是酒店式服务，不必一定是管家服务，不必一定是五星级，关键是便捷，帮他们把那些琐碎的事情处理好，像一个好保姆。建议：在项目推出时承诺，针对年轻人定制专属服务，最大化提供便捷（部分收费）针对年轻人定制专属服务，最大化提供便捷（部分收费）。n代租赁业务；n室内清洁服务；n洗衣服务；n代收代发快件；n送餐服务；n票务代订服务；nParty组织服务；n代购服务；n自行车租车服务产品提升方向产品提升方

15、向2 2：我们有条件设置专属会所配套（：我们有条件设置专属会所配套（重点重点）考虑到项目还有一定体量的写字楼自持，这部分产品在未来区域供应中将以过饱和态势出现。因此，建议在其中整理整理1-21-2层，以及利用架空层，做一些业主专属配套层，以及利用架空层，做一些业主专属配套。以相对小的代价，最大化提升项目价值感！这个部分包罗的配套丰富，但单个体量要求都不大，不对外营业，是业主的特权配套！（建议称为：苹果会）专属会所配套专属会所配套产品提升方向产品提升方向2 2：专属会所配套内容建议：专属会所配套内容建议1 1、运动会所、运动会所n健身房n篮球场n羽毛球场（可与篮球共用）n网球场（可室外）n壁球馆

16、n室内攀岩n瑜伽（舞蹈）教室n桌球房2 2、娱乐部分、娱乐部分nKTV包房（1-2间）n小型影厅（8-12人）n小型阅览室n电子竞技室nWILL游戏房n小酒吧3 3、公共部分、公共部分n全无线高速网络覆盖（含室内）n公共烧烤区（自助式）n公共厨房（自助式）n公共客厅叁营销战略及战术本案营销战略金三角本案营销战略金三角品牌品牌渠道渠道终端终端独特的品牌构建，制造差异和人群共鸣，营造价值和品质感，形成同类项目的标杆品牌针对目标人群在大城西集中地特点，精耕细作，向渠道要客户六个楼盘在一起，关键竞争还在售楼部，好的终端能把别人的客户变成我们的业主壹品牌标杆品牌传播目标：品牌传播目标：1 1，让产品找到

17、喜欢它的人；，让产品找到喜欢它的人；2 2，圈层的互动和对味传播；，圈层的互动和对味传播；3 3，集中诉求，形成独特的品牌印象。，集中诉求，形成独特的品牌印象。从目标客群身上入手，标签化；以他们的生活体验，以他们的语汇，在不失质感的前提下，表达，我们将会为他们提供的利益是什么。品牌特质入手思路品牌特质入手思路美剧中的技术天才“谢耳朵”们，到了中国后有了新名字“理科男”。“他们是风投的爱人”“他们是IT、电子等新领域的强人”“他们是乔布斯的追随者”标签：“理科男”地缘产业特征出产特质人群地缘产业特征出产特质人群“理科男理科男”“理科男理科男”的品牌印象：就如乔布斯麾下的苹果品牌的品牌印象：就如乔

18、布斯麾下的苹果品牌聪明技术领先设计一流时尚质感有内涵自信，不拘小节而我们项目的价值也如苹果旗下的系列产品而我们项目的价值也如苹果旗下的系列产品不仅有强大的产品力还有强大的后续服务苹果有APP我们有专属会所从产品到客户，从品牌到服务苹果苹果与我们有着不解之缘与我们有着不解之缘文一西路文一西路 45 45全配套懒人全配套懒人loftloft理科男的理科男的LOFTLOFT定位语定位语西溪苹果派西溪苹果派案名案名“西溪”，阐释其所在区位及生态环境，予人价值感。“苹果”，既是一种水果。或青涩、或清香四溢、或鲜甜可口，本身即有无数的可能性；又是一个伟大的公司和品牌，一个世人敬仰的教主乔布斯，是乔布斯赋予

19、了苹果新的含义，是乔布斯让苹果改变了世界。“苹果派”，既可以指像水果一样香甜可口的生活，又可以是像乔布斯和果粉一样的人。整个案名组合活泼且极具年轻韵味，易记易传诵，与本案的整体契合度极高。改变世界不如取悦自己改变世界不如取悦自己 SLOGANSLOGAN活着就是为了改变世界，难道还有其他原因吗？对于理科男，套用乔教主的话来说，他们活着的终极价值和使命就是“用自己的聪明和技术改变世界”，为此他们愿意付出百倍的渴望、兴趣、热情以及好奇心，然而，如果自己不能活得精彩，谈何改变世界？在西溪苹果派，我们为矢志改变世界的理科男准备了很多，因为我们坚信，只有真正懂生活、又不被生活琐事困扰的天才，才能真正地改

20、变世界。理科男改变世界，我们改变理科男。西溪西溪ihomeihome备选案名备选案名西溪美墅馆西溪美墅馆4545克拉克拉户外形象户外形象系列广告主题系列广告主题系列1logo理科男的理科男的LOFTLOFT文一西路45全配套懒人loft系列2Logo改变世界改变世界不如取悦自己不如取悦自己文一西路45全配套懒人loft系列1：主标：副标：系列2：主标：副标：系列3：主标：副标：报广形象系列广告主题报广形象系列广告主题苹果派只欢迎两类人：苹果派只欢迎两类人：理科男，以及他那越来越懒的太太文一西路45全配套懒人loft寻找寻找 杭州的谢耳朵先生杭州的谢耳朵先生文一西路45全配套懒人loft和他太太

21、的理想一样：和他太太的理想一样：理科男改变世界，我们改造他文一西路45全配套懒人loft媒体使用建议媒体使用建议两段化投放，1、品牌影响段：扩大知名度和美誉度；2、实效沟通段：释放价格，强化投资价值；（关于具体的媒体组合此处不再赘述，且待合作中商讨拟定）电台夹报网络炒作大牌DM投递巡展（城西卖场）除上述外横幅（周边）小型推介派单社区驻点外地推介品牌影响段实效沟通段专业推广公司合作：杭州浙大盘石网站联盟、第一推手，3万元起步即可进行网络炒作渗透！精彩项目网站话题营销微博营销专业网站精投BBS平台营销特别建议：特别建议：网络网络营销制造影响力营销制造影响力建立一个精彩的独立网站，展示项目形象品牌建

22、立一个精彩的独立网站，展示项目形象品牌项目网站是一个“24小时值守”的售楼处，项目网站的主要功能是吸引和打动潜在目标客户，从而鼓励他们电话咨询和到场看房，故不需要面面俱到，只需要做到视觉冲击和广告传播即可。n 投放媒体：搜房、住杭、乐居等；n 投放形式：重要节点的首页顶部通栏、首页黄金条、全屏浮动栏等形式的广告轰炸；常态时期以论坛、博客、业主论坛灌水和名人话题炒作为主要形式；n软性资源炒作：文字链、楼盘动态等信息炒作。常规网络媒体精选常规网络媒体精选网络话题营销网络话题营销特邀专业的网络营销团队及其资源，在契合项目特点的各大论坛区、微博区进行话题炒作，如：扎克伯格西溪看房博客营销博客营销n官方

23、微博：建立项目官方微博，统一对外的公示信息口径；同时以每日/次的频率刷新微博内容（照片为主）；n博客圈：在各知名大微博圈（如文艺圈/演艺圈/专家/企业/机构等类别）进行建群邀请群组员，以及每日/次的频率刷新（照片为主）进行推广与维护；n微广告：鉴于网络微媒体的开放性、建议可在后续推广中适当加大微广告的投放力度（仅用于微博等微媒体投放、制造话题），如结合特别的热点新闻事件，设计每月一组、10个具有话题性的广告画面，作为炒作话题来进行微广告的传播。BBSBBS平台营销平台营销1、形式：借势房产专业网站，19楼等业主和论坛资源；组合注册会员、论坛发起讨论话题、广告发布、论坛热帖灌水等系列推广手段。2

24、、特别渠道建议：n招聘一名专职网络推广、优化人员，负责网络推广、优化及效果的全程跟进；n专业网络推广团队或媒体渠道合作，快速提高BBS论坛活跃度、关注度。贰渠道精耕广场、超市广告全覆盖：西城广场、物美、城西沃尔玛等是当地的人流中心、信息中心，客群聚焦度较高，各类广告在这里较易传播、且速度快、效果好，建议形成当地广场、超市广告全覆盖。n形式建议：与当地广场、超市谈判，利用广场、超市的“户外看板、室内看板、购物车、手提袋、分众媒体”等广告位，将项目的形象和品牌物料、销售信息进行全方位广告覆盖；n目的：更容易的截留目标客户，不断传递产品和销售信息、促进项目来访来电量。广场营销CALL客营销小区渗透饭

25、店营销意见领袖营销DM直投营销定向团购n饭店（星级酒店）联合：考虑客户在城西特色餐饮等消费场所出没较多，建议与其谈判，充分利用酒店的水牌、客房杂志、找零袋、茶水单、免费火柴、打火机这些基础广告的覆盖，圈定意向客群；nKTV与普通饭店覆盖：鉴于当地的KTV和饭店消费人群主要以本地客群为主，建议免费为KTV、普通饭店制作“茶水单”、“免费火柴”、“水牌”等基础物料，实现基础物料上全面覆盖项目、产品信息，引起意向客户的持续关注，促进项目来访来电量。广场营销CALL客营销小区渗透饭店营销意见领袖营销DM直投营销定向团购DM直投及汽车派单：城西商圈人流大，车辆使用普及，DM派单操作比较容易实现，同时结合

26、DM传递信息具有实效性等特点，建议在当地可长期和定期利用DM汽车派单释放项目各类信息。n形式建议：在项目周边的商业广场、主要社区等，进行地毯式扫街派单（每日傍晚时分），同时建议定期（一月两次）将所有广场、街道汽车后视镜处插放DM单，进行多轮次频率覆盖；n目的：不断制造、引起客户的持续性、高频次关注。n要点：派单的质感要保证。广场营销CALL客营销小区渗透饭店营销意见领袖营销DM直投营销定向团购针对周边居民多数在拆迁中积累一定资金，以及项目对于外地投资客不限购不限贷的特点，进行深挖。突击纵队突击纵队地面部队地面部队特种部队特种部队三大部队三大部队联合作战联合作战广场营销广场营销CALLCALL客

27、营销客营销小区渗透小区渗透饭店营销饭店营销意见领袖营销意见领袖营销DMDM直投营销直投营销定向团购定向团购一.特种部队:村委会公关渗透!首先针对周边村委领导、外地商会联系人赠送特定礼品、特色物料进行攻关，前期打通他们这一关，才有利于后继的突击纵队和地面部队的进攻，进而加大项目在这些专业市场的传播和渗透力。建议：以点对点的形式给当地市场主要负责人每人赠送一台IPAD；日常关系维护中可赠送“火柴”盒、纸巾等小件生活必需品。目的：加大目标客群的传播度、比较容易增加项目二次或多次传播。备注：物料应印制项目LOGO和其它形象、品牌标识。广场营销CALL客营销小区渗透饭店营销意见领袖营销DM直投营销定向团

28、购2 2突击纵队突击纵队:“八爪鱼八爪鱼”特殊佣金制特殊佣金制 n建议：建议：对上述市场意见领袖提供有效客户名单、提供新有价值巡展地点、重点商家名录的客户及接洽销售代表提供奖励，推荐新客户给予奖励的原则，按未成交增加来访量和成交的分别奖励。n形式：形式：如带1组新客户来访，赠送50元油卡；联系1场20人以上小众推广活动，奖励2000元/场（经销售主管确认）；住宅成交后按套数和面积大小也给予相应的奖励。广场营销广场营销CALLCALL客营销客营销小区渗透小区渗透饭店营销饭店营销意见领袖营销意见领袖营销DMDM直投营销直投营销定向团购定向团购3 3地面部队地面部队:定点楼巴（或巡展）跟进定点楼巴（

29、或巡展）跟进 联系好定点的村或者特定城市，通过设立外展场（或移动楼巴）的形式进行定点巡展。外展进行形象展示，同时配合兼职人员对外展场附近的沿街商铺、中心商圈、中高档小区进行派单，通过以此走出去的方式，增加客户覆盖面和销售机会。广场营销广场营销CALLCALL客营销客营销小区渗透小区渗透饭店营销饭店营销意见领袖营销意见领袖营销DMDM直投营销直投营销定向团购定向团购组建兼职组建兼职CallCall客小分队，引入多家短信公司客小分队，引入多家短信公司n建议：建议：招聘810个当地的兼职大学生，组建一个由驻地营销中心统筹的Call中心，定期开展电话营销。另外增加投入引入36家短信公司进行深度的合作，

30、挖掘短信的传播形式（如：话题短信、病毒短信等），作为项目实效传播的载体。n形式：形式：围绕产品制作“病毒式”短信，如促销式、问候式病毒短信等。广场营销广场营销CALLCALL客营销客营销小区渗透小区渗透饭店营销饭店营销意见领袖营销意见领袖营销DMDM直投营销直投营销定向团购定向团购1 1、定向单位团购、定向单位团购针对项目周边的企业（如淘宝）、大学园区、创业园区等进行定向团购，以团购之名，行渗透之实，充分挖掘潜在单位的客户资源，进行系列性的专项推广，促进项目成交量。广场营销广场营销CALLCALL客营销客营销小区渗透小区渗透饭店营销饭店营销意见领袖营销意见领袖营销DMDM直投营销直投营销定向团

31、购定向团购2 2、定向圈层渗透、定向圈层渗透定向推介：定向推介：通过公司高层及销售人员手头上的客户关系，针对城西地企事业单位高管或专业市场管理层针对城西地企事业单位高管或专业市场管理层先进行一次座谈或宴会先进行一次座谈或宴会，通过他们对公司及身边的亲朋好友提供信息，可提供相应的优惠措施或组织团购。同时还可以向企业高管争取在厂区门口设点，配备太阳伞、楼巴等道具。广场营销广场营销CALLCALL客营销客营销小区渗透小区渗透饭店营销饭店营销意见领袖营销意见领袖营销DMDM直投营销直投营销定向团购定向团购针对城西老小区租住客户定向点渗透针对城西老小区租住客户定向点渗透n建议：建议：周边成熟社区存有一定

32、数量的租住客户，他们对于区域接受度高，具有迫切的购房需求，可以针对他们做深入的渗透和拦截。如，定向投递、双休日驻点展示等。n意义：意义：弱市之下，短兵相接，针对性更强的定向推广能够事半功倍。小区渗透小区渗透广场营销广场营销CALLCALL客营销客营销饭店营销饭店营销意见领袖营销意见领袖营销DMDM直投营销直投营销定向团购定向团购一点小结一点小结n我们不惜篇幅的重点提及“区域精耕”式的渠道营销，更多是基于当前的形势背景，并结合项目实际情况来考虑的。n上述这些手段、打法或许为正常行情时所不齿，然今非昔比，在眼下的非常行情下，却是最实效的手段，也是我们打好这场持久战，硬仗乃至恶仗的关键制胜因素。二手

33、中介和网络电商二手中介和网络电商改变格局的两项渠道建议叁震撼终端不出意外，来到现场的客户，不会错过任何一个售楼处，除非没有。不言而喻，现场的气势、品质感知对于客户的认知影响有多么重要。当然，如果在此基础上，能够让客户有更多参与，更多体验，显然对于客户的争取十分有利的。因此，终端将会是一个高投入高产出的环节。路口高炮及导示路口高炮及导示项目距离文一路约300m，路口处的导视不仅仅是指示作用，也是项目实力的体现。工地大围挡展现气势工地大围挡展现气势沿荆长路，建议设置8m高大围挡，展现项目气势。接待中心方向接待中心方向1 1：AppleApple体验店体验店1、简约，充满质感；2、体验和参与感强。接待中心方向接待中心方向2 2：类情调主题咖啡厅：类情调主题咖啡厅1、贴近年轻客群的消费氛围；2、轻松不失质感；3、增加趣味功能，强化参与性。道具建议：数码化、潮人化道具建议：数码化、潮人化前台用销售人员使用电子触摸显示桌，接待用配套卖点体验配套卖点体验WILL游戏体验飞镖游戏轮盘游戏K歌体验包厢桌游体验音影厅体验让客户带着轻松、愉快的记忆离开创新趣味体验：科技达人秀创新趣味体验：科技达人秀关键词：会说话的垃圾桶、魔方、环保小台灯、感应式U盘、3D打印机让客户带着新奇的体验离开，并二次传播