广州海珠区重点社区商业项目竞争性分析报告.ppt

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1、海珠区重点社区商业项目海珠区重点社区商业项目竞争性分析报告竞争性分析报告广东公司商业部广东公司商业部2011年年6月月 目目 录录第一部分：东晓南路板块商业调查第一部分：东晓南路板块商业调查第二部分：工业大道板块商业调查第二部分：工业大道板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查第四部分：海珠区竞争性商业调查总结第四部分：海珠区竞争性商业调查总结1.1.东晓南路板块商业概况东晓南路板块商业概况 东晓南路板块，在东晓南路板块，在20012001年之前还没有任何商业，但随着新楼盘的开发，聚集的居民数量年之前还没有任何商业，但随着新楼盘的开发，聚集的居民数量也在猛增，也在猛

2、增，商业气氛已初见规模。板块内分布着爱都新天地、商业气氛已初见规模。板块内分布着爱都新天地、百佳超市（晓港湾）百佳超市（晓港湾）、魅力港魅力港湾商业城、好信商业广场等，百佳超市、好又多、苏宁电器、麦当劳、肯德基等连锁店已开湾商业城、好信商业广场等，百佳超市、好又多、苏宁电器、麦当劳、肯德基等连锁店已开业多年，各楼盘临街商铺招租率比较高，经营状况良好。不过板块南段的爱都新天地目前空业多年，各楼盘临街商铺招租率比较高，经营状况良好。不过板块南段的爱都新天地目前空置率很高，约有置率很高，约有60%60%商铺空置。商铺空置。名称名称/位置位置商业规模商业规模 （）（）首层租金首层租金（/月）月）业态定

3、位业态定位租售租售/经营现状经营现状爱都新爱都新天地天地2500025000首层首层100-180100-180元；二层元；二层均价约均价约6060元元社区休闲、娱乐商业中心社区休闲、娱乐商业中心20052005年开业，目前出租率年开业，目前出租率仅为仅为40%40%百佳超市百佳超市（晓港湾）（晓港湾）约约15001500200200元元社区商业中心社区商业中心20032003年开业，附近年开业，附近居民形成已习惯性消费居民形成已习惯性消费魅力港湾魅力港湾商业城商业城25002500160160元元 初步定位为时尚商业零售中心，计初步定位为时尚商业零售中心，计划引进手机、电脑，电脑耗材、划引进

4、手机、电脑，电脑耗材、配件（免进场费）、美甲、时装、配件（免进场费）、美甲、时装、皮鞋、手袋、东南亚特色零食、皮鞋、手袋、东南亚特色零食、无烟小食等类型的商家。无烟小食等类型的商家。首层街铺经营情况略好首层街铺经营情况略好,内内街，正在招商街，正在招商好信商业好信商业广场广场2300023000不详不详社区商业中心社区商业中心20022002年开业，好又多占主年开业，好又多占主体，余下有体，余下有3030间铺间铺第一部分：东晓南路板块商业调查第一部分：东晓南路板块商业调查 2.2.爱都新天地商业中心爱都新天地商业中心 拥有大型露天活动广场、时尚双骑楼、社区酒吧街等配套设施，建面积达拥有大型露天

5、活动广场、时尚双骑楼、社区酒吧街等配套设施，建面积达2.52.5万，约万，约20%20%的比例，约的比例，约40004000用于销售，其余用于销售，其余80%80%全部由发展商统一租赁，全部由发展商统一租赁，20052005年开业，主力商家年开业，主力商家为苏宁电器和小肥羊，另外还有开发商自建的爱都宾馆和爱都超市，里面拥有多家酒类专为苏宁电器和小肥羊，另外还有开发商自建的爱都宾馆和爱都超市，里面拥有多家酒类专卖店和发艺店，还有富都棋牌中心，目前出租率仅为卖店和发艺店，还有富都棋牌中心，目前出租率仅为40%40%。第一部分：东晓南路板块商业调查第一部分：东晓南路板块商业调查 3.3.好信商业广场

6、好信商业广场 达到达到53005300，整体的商业面积达到，整体的商业面积达到2300023000。其中。其中“好又多好又多”超市经营面积超市经营面积2200022000，肯德基也跟着入驻，从而奠定了以大型超市为主体，著名快餐、时，肯德基也跟着入驻，从而奠定了以大型超市为主体，著名快餐、时尚名店云集的商业格局，经营状况良好，商铺空置率较低。尚名店云集的商业格局，经营状况良好，商铺空置率较低。第一部分：东晓南路板块商业调查第一部分：东晓南路板块商业调查 4.4.晓港湾晓港湾 总营业面积约总营业面积约80008000，分为，分为2 2层，经营主体是百佳超市，另外还有肯德基、海王层，经营主体是百佳超

7、市，另外还有肯德基、海王星辰药店等，营业状况良好。星辰药店等，营业状况良好。第一部分：东晓南路板块商业调查第一部分：东晓南路板块商业调查 5.5.魅力港湾商业城：魅力港湾商业城：营业面积营业面积25002500，20072007年开始在招租，初步定位为时尚商业零售中心，计划引进手机、年开始在招租，初步定位为时尚商业零售中心，计划引进手机、电脑、电脑耗材、配件、美甲、时装、皮鞋、手袋、东南亚特色零食、无烟小食等类型电脑、电脑耗材、配件、美甲、时装、皮鞋、手袋、东南亚特色零食、无烟小食等类型的商家。该商业城免进场费，于的商家。该商业城免进场费，于20072007年年1212月月1515日开始试营业

8、，现在出租日开始试营业，现在出租105105间商铺，但是间商铺，但是近半年来由于商场人气不足，生意清淡，上百家商铺多已关门歇业，只有不到近半年来由于商场人气不足，生意清淡，上百家商铺多已关门歇业，只有不到1010家尚在家尚在营业。营业。第一部分：东晓南路板块商业调查第一部分：东晓南路板块商业调查 1.1.工业大道路板块商业概况工业大道路板块商业概况 本板块主要有家信商业中心、保利花园商业街、华润万家超市、金碧都市广场等项目，以本板块主要有家信商业中心、保利花园商业街、华润万家超市、金碧都市广场等项目，以以社区商业为主，主要面对附近居民，但商业氛围不浓厚，商业网点比较分散，而且规模较以社区商业为

9、主，主要面对附近居民，但商业氛围不浓厚，商业网点比较分散，而且规模较小，没有形成完整的商业带，商铺空置现象较多。尤其是工业大道南路一些开发商开发的商小，没有形成完整的商业带，商铺空置现象较多。尤其是工业大道南路一些开发商开发的商业裙楼出现了很多空置现象，如顺景商港空置约业裙楼出现了很多空置现象，如顺景商港空置约90%90%。从整体环境方面，虽然近期工业大道路段的整体环境已得到提升，但附近零星分布的宅从整体环境方面，虽然近期工业大道路段的整体环境已得到提升，但附近零星分布的宅基地及简陋的汽修厂、汽车配件、建材等市场仍对整体形象构成一定影响。基地及简陋的汽修厂、汽车配件、建材等市场仍对整体形象构成

10、一定影响。名称名称/位置位置商业规模商业规模 （）（）首层租金首层租金（/月）月）业态定位业态定位租售租售/经营现状经营现状家信商业家信商业中心中心5200052000首层临街首层临街200-250200-250元；场内约元；场内约150-200150-200元元社区休闲、娱乐商业中心社区休闲、娱乐商业中心家乐福分租部分出租率家乐福分租部分出租率80%80%，其余富力给业主其余富力给业主4 4年返租的商年返租的商铺铺80%80%空置空置保利花园保利花园商街商街约约20002000170-250170-250元元社区商业街，小商铺为主社区商业街，小商铺为主 出租率超过出租率超过90%90%，比较

11、兴旺，比较兴旺华润万家华润万家超市超市总营业面积约总营业面积约80008000，分为，分为3 3层层150150200200元元社区社区时尚购物中心时尚购物中心整体经营状况良好整体经营状况良好第二部分：工业大道板块商业调查第二部分：工业大道板块商业调查2.2.家信商业中心：家信商业中心：业态分布：位于海珠区工业大道业态分布：位于海珠区工业大道76-8076-80号号(工业大道与金沙路交汇处工业大道与金沙路交汇处)，是富力现代广场，是富力现代广场 的商业部分，总建筑面积的商业部分，总建筑面积6.56.5万，其中纯商场总建筑面积万，其中纯商场总建筑面积5.25.2万平方万平方 米，共分三部分：一是

12、金沙路临街商铺和米，共分三部分：一是金沙路临街商铺和2 2楼写字楼；二是工业大道临街商楼写字楼；二是工业大道临街商 铺和铺和2 2楼饮食区；三是独幢楼饮食区；三是独幢3 3层高家乐福商场区。层高家乐福商场区。租金水平：临街商铺租金水平：临街商铺200-250200-250元元/月月，室内铺，室内铺150-200150-200元元/月不等；月不等；经营情况：家乐福分租部分出租率达经营情况：家乐福分租部分出租率达80%80%，其余部分富力给业主，其余部分富力给业主4 4年返租的商铺年返租的商铺80%80%空置，租金高是造成商铺出租空置高的主要原因。空置，租金高是造成商铺出租空置高的主要原因。第二部

13、分：工业大道板块商业调查第二部分：工业大道板块商业调查3.3.保利花园商业街保利花园商业街租金水平：临街铺在租金水平：临街铺在130200130200元元/月月；进驻业态：进驻业态：7-117-11便利店、地产中介店、连锁药店等便利店、地产中介店、连锁药店等出租情况：总计约出租情况：总计约3030间商铺，目前只有间商铺，目前只有2 2间在短暂空置，出租率超过间在短暂空置，出租率超过90%90%，一铺难求。，一铺难求。原因分析：保利花园商业街主要针对保利花园的社区居民，总商业面积约原因分析：保利花园商业街主要针对保利花园的社区居民，总商业面积约20002000，体量比较小，业态分布，体量比较小，

14、业态分布 合理，同类竞争比较少。而社区内没有任何商铺，社区居民只能在商业街日常用品，因此商业街合理，同类竞争比较少。而社区内没有任何商铺，社区居民只能在商业街日常用品，因此商业街 比较兴旺。比较兴旺。第二部分：工业大道板块商业调查第二部分：工业大道板块商业调查 4.4.华润万家超市（石溪公交站旁）华润万家超市（石溪公交站旁）总营业面积约总营业面积约80008000，分为，分为2 2层，经营主体是华润万家超市，另外还有麦当劳层，经营主体是华润万家超市，另外还有麦当劳等，以数千平方米的大卖场结合大面积的时尚购物中心为模式，提供时尚与休闲等，以数千平方米的大卖场结合大面积的时尚购物中心为模式，提供时

15、尚与休闲消费需求。首层商铺每月租金价格为消费需求。首层商铺每月租金价格为150-200150-200元元/，整体经营状况良好。，整体经营状况良好。第二部分：工业大道板块商业调查第二部分：工业大道板块商业调查 1.1.江南西板块商业概况江南西板块商业概况 目前是海珠区规模最大也是人气最旺的商圈。海珠区较为发达的商业集中目前是海珠区规模最大也是人气最旺的商圈。海珠区较为发达的商业集中在江南大道北在江南大道北江南大道中，江南西路，宝岗大道呈江南大道中，江南西路，宝岗大道呈“H”H”型分布向周边辐型分布向周边辐射。近年来商业发展速度十分迅猛，广百新一城、新一佳、摩登百货、万国商射。近年来商业发展速度十

16、分迅猛，广百新一城、新一佳、摩登百货、万国商业广场、家信商业广场等大型商厦的规模都达到万余平方米，以及业广场、家信商业广场等大型商厦的规模都达到万余平方米，以及180180多家各多家各类商铺。目前江南西路两旁现有的商住楼总建筑面积约类商铺。目前江南西路两旁现有的商住楼总建筑面积约6565万，其中纯用于商万，其中纯用于商业经营的店铺业经营的店铺100100余家，建筑面积约为余家，建筑面积约为8.78.7万，占总建筑面积的万，占总建筑面积的13.35%13.35%左右，左右，商铺经营面积占住房使用面积的四分之一。商铺经营面积占住房使用面积的四分之一。据相关数据显示，在江南西路两侧的商铺中，服饰（含

17、服装和鞋）、饮食据相关数据显示，在江南西路两侧的商铺中，服饰（含服装和鞋）、饮食（含面包店、凉茶店、快餐店、中西餐馆等）、旅行社分别占（含面包店、凉茶店、快餐店、中西餐馆等）、旅行社分别占47%47%、25%25%、2%2%，珠宝、化妆品、电脑、保健品、便利店、发廊、眼镜、超市、旅店等占珠宝、化妆品、电脑、保健品、便利店、发廊、眼镜、超市、旅店等占26%26%。商铺以中小型为主，服装低档多为二、三线品牌，缺乏具有号召力的品牌和企商铺以中小型为主，服装低档多为二、三线品牌，缺乏具有号召力的品牌和企业。业。第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查第三部分

18、：江南西板块商业调查名称名称/位置位置商业规模商业规模 （）（）首层租金首层租金（/月）月）业态定位业态定位租售租售/经营现状经营现状摩登百货摩登百货（海珠店）（海珠店）5200052000统一品牌招商，联营统一品牌招商，联营返点的经营方式返点的经营方式区域休闲、娱乐商区域休闲、娱乐商业中心业中心家乐福分租部分出租率家乐福分租部分出租率80%80%，其余富力给业主其余富力给业主4 4年返租的商年返租的商铺铺80%80%空置空置广百新一城广百新一城约约1700017000，负负1-61-6层层 临街：临街：250250400400元；元；商场：商场：120120160160元；元；区域区域购物中

19、心购物中心娱乐、餐饮、服装、娱乐、餐饮、服装、电影、电器、电影、电器、超市超市 整体运营良好，业态搭配合理，整体运营良好，业态搭配合理，形成海珠区商圈幅射形成海珠区商圈幅射 新一佳超新一佳超市（宏宇市（宏宇大厦）大厦）1-31-3层，层，总面积总面积27000270001 1层层:150-250:150-250元元2 2层层:100:100元元3 3层层:80:80元元社区社区购物中心购物中心附近居民形成已习惯性消附近居民形成已习惯性消费，费，招租率超过招租率超过80%80%万国广场万国广场经营面积经营面积8000080000 首层租金首层租金250-500250-500元元/，管理费管理费3

20、838元元/区域区域购物中心购物中心整体商品档次属于中档，在整体商品档次属于中档，在海珠区是比较成功的购物中海珠区是比较成功的购物中心，目前整体出租率为心，目前整体出租率为90%90%2.2.摩登百货（江南大道店）摩登百货（江南大道店）摩登百货摩登百货20062006年进驻海珠购物中心，营业面积达年进驻海珠购物中心，营业面积达1.51.5万，引进国内外万，引进国内外400400多个知名品多个知名品牌商品，经营商品类涉及化妆品、黄金珠宝、男女服饰、皮鞋皮革、家居用品、文化体牌商品，经营商品类涉及化妆品、黄金珠宝、男女服饰、皮鞋皮革、家居用品、文化体育用品、儿童用品及小家电等育用品、儿童用品及小家

21、电等 经营方式：统一品牌招商，联营返点的经营方式经营方式：统一品牌招商，联营返点的经营方式业态分布：业态分布：一楼精品馆一楼精品馆 （皮鞋（皮鞋 皮具皮具 化妆品化妆品 珠宝珠宝 钟表钟表 眼镜眼镜 功能功能 ）二楼流行馆二楼流行馆 （少女装（少女装 淑女装淑女装 包包 饰品）饰品）三楼时尚馆三楼时尚馆 （男装（男装 内衣内衣 针织针织 女士特色服女士特色服 家居）家居）负一楼生活馆（小家电负一楼生活馆（小家电 文体用品文体用品 床上用品床上用品 婴童服婴童服 保健品保健品 烟酒烟酒 ）第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查对比分析：对比分析：摩登百货海购店的经营亮点在于女装

22、和鞋类商品，而且是以单体百货公司的业态进驻摩登百货海购店的经营亮点在于女装和鞋类商品，而且是以单体百货公司的业态进驻海珠区。与广百百货在海珠区采取的是错位经营、差异化竞争的战略。而且从地理位置上海珠区。与广百百货在海珠区采取的是错位经营、差异化竞争的战略。而且从地理位置上看，看，“摩登摩登”在江南大道上，在江南大道上，“广百广百”在宝岗大道上，以江南西路作为联结，可共同带旺在宝岗大道上，以江南西路作为联结，可共同带旺大江南西商圈的构想。不过摩登百货在广州地区影响力有限，对广百新一城的分流比较有大江南西商圈的构想。不过摩登百货在广州地区影响力有限，对广百新一城的分流比较有限。限。项目借鉴：项目借

23、鉴：百货的选址以及经营定位，与百佳超市的业态有很大不同，金碧都市广场因经营面积百货的选址以及经营定位，与百佳超市的业态有很大不同，金碧都市广场因经营面积和前期经营状况所限，无法把这两种业态融合在一起，引进百货业态的设想不太现实。和前期经营状况所限，无法把这两种业态融合在一起，引进百货业态的设想不太现实。第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查3.3.新一佳超市（宏宇广场）新一佳超市（宏宇广场）广州市宏宇集团开发建设，位于市内海珠区宝岗大道上的宏宇广场二期、广州市宏宇集团开发建设，位于市内海珠区宝岗大道上的宏宇广场二期、总计总计2.72.7万建筑面积的万建筑面积的4 4层店面，其

24、中层店面，其中2 2层部分以及层部分以及3 3层为新一佳经营，其余均层为新一佳经营，其余均分租出去。分租出去。20022002年开业，招租率超过年开业，招租率超过80%80%，但整体商品档次比较低。，但整体商品档次比较低。第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查 楼层楼层商业面积商业面积 （）（）租金租金（元（元/）经营业态经营业态备注备注首层首层约约50005000一线商铺一线商铺200200元元/；二线；二线商铺商铺140140元元/；三线商铺；三线商铺50-8050-80元元/麦当劳、必胜客、屈臣氏、明廊眼镜、麦当劳、必胜客、屈臣氏、明廊眼镜、中域电信；其余为服装、皮具、

25、化妆中域电信；其余为服装、皮具、化妆品、珠宝首饰。品、珠宝首饰。目前新签合同只能目前新签合同只能2 2个月一签，近期新个月一签，近期新一佳会调整经营，一佳会调整经营，以达到提升商品档以达到提升商品档次的目标，所有租次的目标，所有租金以实际面积计算，金以实际面积计算，包含管理费，免租包含管理费，免租期期1010天。天。2 2层层约约70007000一线商铺一线商铺150150元元/；二线；二线商铺商铺100100元元/；服装、皮具、五金、眼镜等，部分由服装、皮具、五金、眼镜等，部分由新一佳经营，约新一佳经营，约20002000。3 3层层约约70007000租金不详租金不详新一佳自营新一佳自营4

26、 4层层约约70007000租金不详租金不详鱼美人减肥中心，美丽人生健身俱乐鱼美人减肥中心，美丽人生健身俱乐部，华音琴行等部，华音琴行等新一佳超市（宏宇广场）业态分布及租金状况新一佳超市（宏宇广场）业态分布及租金状况第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查 4.4.广百新一城广百新一城 位于海珠区传统商业中心位于海珠区传统商业中心江南西路西段、宝岗大道与宝业路交汇处，占地面积江南西路西段、宝岗大道与宝业路交汇处，占地面积1.61.6万，万，总建筑面积约总建筑面积约1919万，其中商业面积万，其中商业面积7301273012，地下一层至地上六层，共七层，地下，地下一层至地上六层，

27、共七层，地下2 2、3 3层共层共2 2万万多停车场，约多停车场，约500500个停车位。负一层层高个停车位。负一层层高4.84.8米，首层层高米，首层层高5 5米，三层以上层高米，三层以上层高4.54.5米，项目东面米，项目东面临街临街203203米。米。已于已于20062006年年1111月开业，经营定位月开业，经营定位“海珠区首家区域时尚购物中心海珠区首家区域时尚购物中心”，打造海珠区最，打造海珠区最大规模的集购物、餐饮、影院、娱乐众多时尚元素于一体的地标式购物中心。大规模的集购物、餐饮、影院、娱乐众多时尚元素于一体的地标式购物中心。第三部分：项目周边商圈调查第三部分：项目周边商圈调查

28、广百新一城广百新一城自营约自营约1700017000的主力百货店，其余物业由公司统一管理，出租给各类品的主力百货店，其余物业由公司统一管理，出租给各类品牌商户。牌商户。全场已有全场已有300300多个品牌，约多个品牌，约180180个商铺进行正常运转，招租率已经超过个商铺进行正常运转，招租率已经超过8080 。广。广百新一城主要分成两部分：联营的百货商品，分租的品牌商家。负一层为百佳超市、肯德百新一城主要分成两部分：联营的百货商品，分租的品牌商家。负一层为百佳超市、肯德基、大家乐等，一层至六层由广百统一经营管理。基、大家乐等，一层至六层由广百统一经营管理。第三部分：江南西板块商业调查第三部分：

29、江南西板块商业调查租赁租赁信息信息出租价格出租价格管理费用管理费用优惠政策优惠政策临街物业：临街物业：250250400400元元/月；月；商场物业：商场物业：120120160160元元/月；月；合同最长只签订两年，两年内租金不合同最长只签订两年，两年内租金不递增。递增。3838元元/月月免租免租1 1个月个月优势（优势（S S）广百新一城位于海珠区中心地带广百新一城位于海珠区中心地带宝岗大道江南新村，在地理位置宝岗大道江南新村，在地理位置上占有得天独厚的优势。周围人群密集，交通便利，有不少大型商家上占有得天独厚的优势。周围人群密集，交通便利，有不少大型商家进驻如：百佳超市、星巴克、大家乐餐

30、饮店、必胜客。此外，该购物进驻如：百佳超市、星巴克、大家乐餐饮店、必胜客。此外，该购物中心借助广百在商业上的美好声誉能吸引更多的客户。海珠区中心借助广百在商业上的美好声誉能吸引更多的客户。海珠区20102010年年消费群体将达到消费群体将达到150150万人。万人。劣势（劣势（W W）项目所在的江南西商圈还不能与天河路、北京路等核心商圈相提并论，项目所在的江南西商圈还不能与天河路、北京路等核心商圈相提并论，总的商业规模还不够，交通设施不足导致各网点之间的客流难以共享，总的商业规模还不够，交通设施不足导致各网点之间的客流难以共享，如消费者逛完广百新一城想去其他网点，则交通不方便，从而很难产如消费

31、者逛完广百新一城想去其他网点，则交通不方便，从而很难产生很好的集聚效应。定位不清晰以及没有主打的商业品牌和亮点，也生很好的集聚效应。定位不清晰以及没有主打的商业品牌和亮点，也使得购物氛围不够浓厚。使得购物氛围不够浓厚。机遇（机遇（O O）随着周边随着周边8 8号地铁和广佛线的开通，号地铁和广佛线的开通，广百新一城辐射能力进一步增强广百新一城辐射能力进一步增强、整个商业中心品牌效应的形成，广百新一城购物中心会有更多的市场整个商业中心品牌效应的形成，广百新一城购物中心会有更多的市场机会。机会。风险（风险（T T）由于广百新一城购物中心各方面的优势比较明显，而且商家进驻率也由于广百新一城购物中心各方

32、面的优势比较明显，而且商家进驻率也很高，因此在价格上，它比一般商业中心略高。而且它的合同最久只很高，因此在价格上，它比一般商业中心略高。而且它的合同最久只签订两年，这样定价可能会导致广百新一城购物中心定价的盲目性，签订两年，这样定价可能会导致广百新一城购物中心定价的盲目性，一旦定价过高，商家不能盈利，可能会导致大量商家撤离。一旦定价过高，商家不能盈利，可能会导致大量商家撤离。第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查 5.5.万国广场万国广场 占地面积占地面积1400014000，经营面积，经营面积80000 80000，20022002年年1 1月正式开业，家乐福超市、麦当劳等

33、主力月正式开业，家乐福超市、麦当劳等主力店的进驻。地上共八层，家乐福超市、名牌广场、悠闲娱乐场所这作为购物中心必备的三大店的进驻。地上共八层，家乐福超市、名牌广场、悠闲娱乐场所这作为购物中心必备的三大商业版块，在万国广场得到充分体现。万国广场是广州最负盛名的电器中心之一；也是广州商业版块，在万国广场得到充分体现。万国广场是广州最负盛名的电器中心之一；也是广州迄今为止拥有面积最大设施最先进的广场食街的购物中心。万国广场在迄今为止拥有面积最大设施最先进的广场食街的购物中心。万国广场在20042004年做出针对性的年做出针对性的市场调整，部份次主力店如美奇乐园、新华书店、屈臣氏、开心果玩具城和大堡焦

34、饮食集团市场调整，部份次主力店如美奇乐园、新华书店、屈臣氏、开心果玩具城和大堡焦饮食集团等进驻。等进驻。第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查万国广场内部店铺实景图万国广场内部店铺实景图,首层经营业态：首层经营业态：女装：卡路约翰、歌莉雅、贝拉维拉、女装：卡路约翰、歌莉雅、贝拉维拉、JAKETJAKET、ARROWARROW内衣：水中花、花私语、金贝丽、旺华、嘉莉诗等内衣：水中花、花私语、金贝丽、旺华、嘉莉诗等首饰眼镜：金满堂、皇翠珠宝、周六福、眼镜首饰眼镜：金满堂、皇翠珠宝、周六福、眼镜8888、东方眼镜、东方眼镜餐饮：优之良品、仙踪林餐饮：优之良品、仙踪林第三部分：江南西

35、板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查 万国广场内部店铺实景图万国广场内部店铺实景图,4 4层品牌折扣店经营品牌：层品牌折扣店经营品牌：柒牌、花花公子、戴丽芬、贝尔丹格、华伦天奴、金狐狸皮具、浪登服装、柒牌、花花公子、戴丽芬、贝尔丹格、华伦天奴、金狐狸皮具、浪登服装、七波辉皮鞋、澳门尼高休闲装、七匹狼、木果果休闲装、啄木鸟、老船长、金盾、七波辉皮鞋、澳门尼高休闲装、七匹狼、木果果休闲装、啄木鸟、老船长、金盾、鄂鱼恤鄂鱼恤第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查 租金情况：租金情况：大地通信，首层租金大地通信，首层租金250-500250-500元元/，管理，管理费费3838元

36、元/。业态布局：业态布局：负负2 2层为停车场，负层为停车场，负1 1层为电子专卖店，层为电子专卖店，1 1层层为品牌专卖店、眼镜、珠宝等，为品牌专卖店、眼镜、珠宝等，2-32-3层为家乐层为家乐福超市，主要经营百货及生鲜食品，福超市，主要经营百货及生鲜食品，4 4层为名层为名牌折扣店，采用联营方式，扣点为牌折扣店，采用联营方式，扣点为2020点，营点，营业区域业区域30-4030-40，月营业额，月营业额10000-2000010000-20000元保元保底，免管理费。底，免管理费。整体评价：整体评价：万国广场整体商品档次属于中档，在海珠万国广场整体商品档次属于中档，在海珠区是比较成功的购物

37、中心，目前整体出租率区是比较成功的购物中心，目前整体出租率为为90%90%。第三部分：江南西板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查 海珠竞争性商业分布图海珠竞争性商业分布图 东晓南路板块：东晓南路板块：爱都新天地、百佳超市（晓港湾）、魅力港湾商业城、好信商业广场爱都新天地、百佳超市（晓港湾）、魅力港湾商业城、好信商业广场 江南西板块：江南西板块：广百新一城、摩登百货、万国广场、新一佳超市广百新一城、摩登百货、万国广场、新一佳超市 工业大道板块：工业大道板块：家信商业中心、保利花园商业街、华润万家超市家信商业中心、保利花园商业街、华润万家超市第四部分：海珠区竞争性商业调查总结第四部分：海珠区竞

38、争性商业调查总结东晓南路商业板块东晓南路商业板块江南西商业板块江南西商业板块工业大道商业板块工业大道商业板块 1.海珠区商业状况分析海珠区商业状况分析 海珠区商业网点：海珠区商业网点：目前海珠区内经营面积在目前海珠区内经营面积在 50005000以上的大型商业网点共有以上的大型商业网点共有3030多个，分别分布在广州大多个，分别分布在广州大道、江南大道、工业大道和新港路等主干道上。海珠区的商业网点从数量上说并不比其他道、江南大道、工业大道和新港路等主干道上。海珠区的商业网点从数量上说并不比其他城区少，但问题是海珠区的商业网点比较分散，总体档次不高，业态多以超市为主，只有城区少，但问题是海珠区的

39、商业网点比较分散，总体档次不高，业态多以超市为主，只有广百新一城、万国广场、摩登百货等少数综合性购物中心，但没有像天河城、北京路那样广百新一城、万国广场、摩登百货等少数综合性购物中心，但没有像天河城、北京路那样在华南乃至国内都有影响力的商业项目。在华南乃至国内都有影响力的商业项目。商业布局趋势：商业布局趋势：海珠区的商业分布格局正在经历海珠区的商业分布格局正在经历“由西向东由西向东”的发展趋势，并已逐渐形成时尚购物街的发展趋势，并已逐渐形成时尚购物街和专业市场和专业市场“齐头并进齐头并进”的经营态势。以东晓路和广州大道为分界线，海珠区的商业格局的经营态势。以东晓路和广州大道为分界线，海珠区的商

40、业格局可分为西部传统商业板块、中部商业板块和以琵洲会展中心为核心的东部商业板块。海珠可分为西部传统商业板块、中部商业板块和以琵洲会展中心为核心的东部商业板块。海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区。随着房地产开发区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区。随着房地产开发向东拓展，海珠区中部、东部的商业正在崛起。向东拓展，海珠区中部、东部的商业正在崛起。租金价格差异：租金价格差异：近年来，随着近年来，随着“大广州大广州”概念的确定及概念的确定及“城市化城市化”进城的加快，海珠区跃升成为中心进城的加快，海珠区跃升成为中心城区，工厂陆续搬迁，商品房相继

41、拔地而起，新兴人口形成的消费力量带动了商业的发展，城区，工厂陆续搬迁，商品房相继拔地而起，新兴人口形成的消费力量带动了商业的发展，从而抬升了商铺的租金水平。但是，海珠区不同区域内的租金价格相差较大，以江南西路从而抬升了商铺的租金水平。但是，海珠区不同区域内的租金价格相差较大，以江南西路商业板块最贵，其临街商铺的租赁价格为商业板块最贵，其临街商铺的租赁价格为350-650350-650元，以此板块为中心，商铺的租金元，以此板块为中心，商铺的租金价格向周边板块递减，边缘地带明显低于中心范围。价格向周边板块递减，边缘地带明显低于中心范围。第四部分：海珠区竞争性商业调查总结第四部分：海珠区竞争性商业调

42、查总结 2.本次调查对都市广场项目经营的启示本次调查对都市广场项目经营的启示 以长远、全局眼光操作以长远、全局眼光操作 都市广场处于海珠区三大商业板块之一的都市广场处于海珠区三大商业板块之一的“工业大道板块工业大道板块”，是海珠区商业氛围最薄弱，是海珠区商业氛围最薄弱的一个板块，同时也是未来发展潜力最大的一个板块。因此我们必须以长远和全局的眼光来的一个板块，同时也是未来发展潜力最大的一个板块。因此我们必须以长远和全局的眼光来看待都市广场的经营和定位。随着工业大道南人口聚集度的提高以及未来广佛地铁的建成，看待都市广场的经营和定位。随着工业大道南人口聚集度的提高以及未来广佛地铁的建成，都市广场会迎

43、来一个新的发展，但目前我们必须从解决实际问题出发，一步步完善都市广场都市广场会迎来一个新的发展，但目前我们必须从解决实际问题出发，一步步完善都市广场的经营与定位。的经营与定位。学习竞争对手的长处学习竞争对手的长处 每个购物中心都有自己的成长历程，购物中心的经营思路和定位对商场的长远发展有着决每个购物中心都有自己的成长历程，购物中心的经营思路和定位对商场的长远发展有着决定性的作用，我们研究竞争性商业的目的，是为了定性的作用，我们研究竞争性商业的目的，是为了“以人为镜以人为镜”，学习别人的经验，比如广，学习别人的经验，比如广百新一城的新颖时尚的活动推广，新一佳超市对租户百新一城的新颖时尚的活动推广

44、，新一佳超市对租户“短租常调短租常调”的经营策略，万国广场的的经营策略，万国广场的分期分批开发策略，分期分批开发策略，摩登百货对品牌资格的审核制度等等。摩登百货对品牌资格的审核制度等等。正确理解租金价格差异：正确理解租金价格差异：不同的商圈会有不同的租金差异，脱离这个商圈，商业项目租金价格的可参考性就大打折不同的商圈会有不同的租金差异，脱离这个商圈，商业项目租金价格的可参考性就大打折扣。比如广百新一城在当初制定租金策略时，是参考了江南西商圈的租金水平，而没有参考扣。比如广百新一城在当初制定租金策略时，是参考了江南西商圈的租金水平，而没有参考北京路商圈的租金水平。并且在制定租金政策的时候，尤其要

45、考虑到项目所处在的发展阶段，北京路商圈的租金水平。并且在制定租金政策的时候，尤其要考虑到项目所处在的发展阶段，处于起步阶段的都市广场，应该处于起步阶段的都市广场，应该“放水养鱼放水养鱼”，先满场经营再提升商家档次，最后达到商业，先满场经营再提升商家档次，最后达到商业价值的提升。价值的提升。第四部分：海珠区竞争性商业调查总结第四部分：海珠区竞争性商业调查总结业态调整为社区商业中心业态调整为社区商业中心 都市广场现阶段都市广场现阶段1 1公里商圈内人口数量约公里商圈内人口数量约1515万，周边商业环境尚不成熟，因此我们将万，周边商业环境尚不成熟，因此我们将都市广场重新定位为都市广场重新定位为“社区

46、商业中心社区商业中心”，依托百佳超市、苏宁电器等主力店，进行新的，依托百佳超市、苏宁电器等主力店，进行新的业态调整。我们初步规划增加珠宝首饰、美容化妆品、女装、男装、皮鞋、眼镜、手机业态调整。我们初步规划增加珠宝首饰、美容化妆品、女装、男装、皮鞋、眼镜、手机通讯等经营业态。通讯等经营业态。重新制定经营方案重新制定经营方案 都市广场开业不到都市广场开业不到2 2年，现在仍然处于培育阶段，我们认真总结和分析现阶段的经营年，现在仍然处于培育阶段，我们认真总结和分析现阶段的经营状况，认真寻找以前经营失败的因素，重新制定经营方案。为了遏制商家不断流失的不状况，认真寻找以前经营失败的因素，重新制定经营方案

47、。为了遏制商家不断流失的不利局面，我们建议加大力度扶植商家尤其是中小商家，通过短期内适当降低租金或者赠利局面，我们建议加大力度扶植商家尤其是中小商家，通过短期内适当降低租金或者赠送管理费，增强商家的信心，巩固送管理费，增强商家的信心，巩固“基本盘基本盘”。开展项目的二次启动开展项目的二次启动 根据项目经营方案，我们会开展项目的二次启动，重新包装和招商：根据项目经营方案，我们会开展项目的二次启动，重新包装和招商：一由商业部制定全新经营方案并独立进行操作；一由商业部制定全新经营方案并独立进行操作；二是寻找商业代理公司对项目进行租赁业务的代理；二是寻找商业代理公司对项目进行租赁业务的代理；。第四部分：海珠区竞争性商业调查总结第四部分：海珠区竞争性商业调查总结