某工业园投资公司项目建设施工流程bxuh.pptx
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1、天津xx 工业园投资（集团）有限公司组织结构及流程设计报告工程管理部及项目部2005年6月机密1流程目录（二级目录：项目建设施工流程）2.业务层面2.1.项目前期策划流程2.2.项目规划设计流程2.3.项目建设施工流程2.4.市场与销售流程2.3.1.项目工程总体建设流程2.3.3.项目工程监理招标流程2.3.6.项目工程建设施工流程2.3.7.小型（分项）项目工程建设施工流程2.3.8.项目工程建设实施流程2.3.2.项目工程建设招标流程2.3.4.项目工程合同编制审查流程2.3.9.项目工程变更流程2.3.10.项目工程资料整理归档流程2.3.11.项目工程物业移交流程2.3.5.小型（分
2、项）项目工程合同编制审查流程2流程名称：项目工程总体建设流程流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部时间 项目部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规划技术部 销售部 前期拓展部13245 67 89 101112物业公司 高层领导开始 施工图 图纸会审 图纸会审编制项目实施计划监理招标工程招标签定施工合同图纸会审意见汇总投资计划 工期计划工程施工详细计划售楼处装修设计图工程招标手续监理招标手续工程建设手续售楼处装修具体要求及移交工程建设资金流施工详细计划工程建设前期准备临水电及测量手续A审批审批未通过通过未通过通过审核备案审核备案213 141516211918172022 23
3、3流程名称：项目工程总体建设流程（续一）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部A时间 项目部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规划技术部 销售部 前期拓展部 物业公司 高层领导设计交底组织设计人员施工单位进场开工证 开工手续 建设资金审查备案A工程建设管理变更图施工现场服务施工现场检查巡视审批未通过通过测桩、沉降观测等分项委托24252627 28 29303132333837363534材料设备采购供应现场抽查管理协调39变更审查确认4流程名称：项目工程总体建设流程（续二）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部A时间 项目部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规
4、划技术部 销售部 前期拓展部 物业公司 高层领导各项验收验收配合 验收配合 验收手续物业楼装修物业装修图物业楼装修要求及移交入住移交资料业主入住移交A使用说明书等入住配合能源开通配合5440414243 44 4546入住资料配合474849 505152 53建筑物二次设计审查确认委托、配合、确认55小区配套施工委托协调联系协调监督管网设计配套费用56 575859 60协调相关资源入住配合61 62业主房款支付完成60-15流程名称：项目工程总体建设流程（续三）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部A时间 项目部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规划技术部 销售部 前期拓展
5、部 物业公司公共部分移交高层领导工程结算审查预算配合审批物业接收售后服务维保期后的维修结算物业配合物业公司提出存在的问题总体结算评价A未通过通过65666769707172 7374 757677监督协调变更审查确认竣工资料及交房资料全套竣工资料、设备使用说明书等6364686流程名称：项目工程总体建设流程（续四）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部A时间 项目部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规划技术部 销售部 前期拓展部 物业公司 高层领导项目整体后评价项目前期后评价项目设计后评价工程开发后评价工程建设后评价项目财务后评价项目销售后评价讨论总结结束未通过通过83 81
6、82 84 85 868788整体物业移交物业接管 监督协调7879807流程名称：项目工程总体建设流程流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明1.规划技术部完成施工图设计，前期拓展部完成相关手续施工图审查证明、消防审查、建设工程规划许可证施工图按照项目总体计划完成时间，完成施工图设计2.为工程建设招标进行的图纸会审 施工图 会审记录以项目部人员为主，满足招标及工程施工的需要3.将图纸会审的结果由战略发展部汇总协调 会审记录 汇总表 交规划技术部进行变更设计4.在项目总体计划及规划技术部完成的项目成本测算的基础上编制项目总体计划、成本
7、测算项目施工计划、项目成本调整、现金流量表工程管理部按照项目总体安排及规划技术部的成本测算编制。工作周期1015天5.战略发展部对计划审核，提出修改意见 审核意见表 工程管理部进行修改6.公司召开办公会议，讨论计划的具体节点 会议记录 存在问题进行调整后执行7.批准的计划报资金财务部 投资计划 总体协调公司资金，安排资金8.批准的建设计划报销售管理部 建设计划 安排销售计划等9.按照公司制定的相关制度进行施工图审查证明、消防审查、建设工程规划许可证确定监理单位工程管理部办理中标通知书、承包商确认书，项目部办理质监备案。工作周期3040天10.前期拓展部协助办理相关手续 承包商确认书等11.按照
8、公司制定的相关制度进行完成的前期手续、按照工程部位编制的工程量清单、甲供材数量、品种等确定施工单位工程管理部办理中标通知书、承包商确认书，项目部办理质监备案、交纳水泥专项资金、民工工资保证金、开工证。工作周期3040天8流程名称：项目工程总体建设流程（续一）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明12.前期拓展部协助办理相关手续 承包商确认书等13.工程管理部与项目部共同确定合同条款 合同签定按照标准文本，仔细确定，保证合同执行14.协助办理备俺等手续合同审查备案、质监备案等以项目部为主15.按照工程管理部编制的各项计划，经过
9、细化，制定具体计划项目施工计划、项目成本调整、现金流量表详细的项目施工计划、项目成本调整、现金流量表项目部制定相关实施计划的同时，完成工程施工前的临水、临电、控制测量、工地围挡、施工单位进场等。工作周期1020天16.战略发展部审核详细计划，提出修改意见 审核意见表 项目部进行修改17.公司召开办公会议，讨论计划的具体节点 会议记录 存在问题进行调整后执行18.批准的计划报资金财务部 投资计划 总体协调公司资金，安排工程施工资金19.批准的建设计划报销售管理部 建设计划 调整销售计划等20.规划技术部按照装修设计、效果配置设计进行售楼处装修设计施工图项目部按照项目计划组织装修公司进行售楼处装修
10、21.按照需要，提出装修要求、配置要求等。装修完成后，接收售楼处。售楼处装修工程管理部与项目部共同为项目销售提供相应的资料22.按照批准的细化工程计划及公司的相关制度，组织施工单位进场施工准备 临时建筑审批等23.办理临水临电、建筑物测量放线等 前期拓展部手续配合临水临电、测量到位24.组织施工单位等进行设计交底 规划技术部配合 交底记录 包括质量交底、安全交底等9流程名称：项目工程总体建设流程（续二）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明25.规划技术部组织设计院设计人员交底 解决技术问题26.施工单位进入施工现场 临建消防、规划
11、审批 临建施工 临时水电、道路通，场地平整27.施工单位办理完成开工证 办理完成各项手续 施工许可证28.前期部协助办理开工手续 与相关部门联系、通融29.资金财务部准备施工工程预付款 资金 资金30.项目部比选测桩、沉降观测等单位 选择三家以上，比价 考察、意向单位31.工程管理部对项目部选择单位审查确认参与合同谈判审查记录、签订合同32.工程建设过程中的质量、进度、安全文明生产、与相关部门协调等问题进行检查协调工程质量达标、工期满足计划要求，资金按照合同拨付工程管理部定期（每周）对各施工现场进行巡视、检查解决工程建设过程中的问题33.工程管理部按照项目部提出的变更要求，进行整理、汇总、审查
12、图纸错误、施工单位洽商、施工操作调整等变更要求工程管理部初步测算变更的价格，报战略发展部、总经理审查批准。工作周期510天34.变更单等涉及到资金变动的经公司会议讨论确认、批准批准单35.规划技术部根据批准的变更要求设计出变更图设计变更要求 变更图36.规划技术部根据施工具体要求安排设计单位提供施工现场技术服务施工现场技术服务要求 具体安排常住、定时或不定时到施工现场提供技术服务10流程名称：项目工程总体建设流程（续三）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明37.规划技术部按照项目部提出的材料要求，按照计划组织材料进场项目部
13、完成的材料需求时间表、要求及数量组织材料进场项目部会同规划技术部共同对进场材料进行验收38.战略发展部按照公司批准的工程实施计划对工程实施过程中各部门相互衔接、配合等事宜进行检查、落实、督促、监督检查、监督表 定期或不定期进行检查、协调39.工程管理部作为工程管理部门，对工程实施过程中的具体事宜，包括质量、工期、文明施工、资料等进行检查、监督检查单定期或不定期进行检查、协调40.配套项目的二次设计、土建工程中的二次设计施工进度计划 设计要求提前提出或安排相关单位进行。由施工单位进行的二次设计有3项目部委托41.规划技术部对由施工单位进行深化设计的二次设计进行技术审查、鉴定，提出意见设计要求 审
14、查意见 满足施工要求42.工程管理部对二次设计要求进行审查，对施工单位进行的深化设计及施工单位的选择进行确认保证所选择的施工单位符合公司的要求审查单43.规划技术部对要求设计单位完成的二次设计进行委托，对小区配套设计进行委托设计要求 二次设计图44.前期部协调水电气热等部门 配套施工 包括小配套费45.按照小区综合管网图进行设计各能源公司设计图项目部协调现场施工46.工程管理部进行协调47.资金财务部提供小区配套资金支持 资金11流程名称：项目工程总体建设流程（续四）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明48.工程建设即将结
15、束时，按照设计位置，进行物业楼装修物业楼装修设计图 物业楼装修49.规划技术部根据公司整体要求、物业公司要求等，进行的物业楼装修设计设计图 包括物品配置50.物业公司对物业楼装修的具体要求 开发小区的物业配置 具体要求51.按照国家及地区对验收的要求，分步骤进行验收，包括地基、基础、主体、竣工验收各部位工程施工完成 验收备案表竣工验收包括消防、规划、设备、市政、绿化、竣工等验收52.前期部配合完成验收备案手续的办理 验收备案表53.规划技术部配合进行各项验收54.工程管理部配合进行各项验收55.为业主入住提供所必要的资料 竣工验收 住宅使用说明等56.工程管理部配合、审查项目部相关资料 审查意
16、见57.提供销售部的相关资料销售部将所提供的资料分门号分装印刷，交物业公司提交业主58.按照工程建设的流程，项目部组织相关单位对项目进行验收，会同物业公司进行住宅等向业主进行实验移交工程建设完成、设备安装调试完成、小区配套工程完成业主购置住宅等款项交齐、资料钥匙等完成规划验收、消防验收、环境检测合格、工程竣工验收、水电气热供应条件项目部完成各项验收工作销售部落实购房款、规划技术部提供业主技术支持、物业公司开具各项手续、项目部会同建设单位逐步向业主移交住宅59.住宅竣工验收后，各种能源开通 竣工验收 水暖电热等开通 项目部、工程管理部配合60.销售部落实业主房款全部交齐 购房款 没有交齐，不办理
17、入住手续12流程名称：项目工程总体建设流程（续五）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明60-1.物业公司结合物业费、装修押金等收取，协助进行住宅移交，包括资料准备移交业主的所有资料61.战略发展部动员公司资源，协调交房时出现的紧急情况协调处理突发事件62.会同项目部研究住宅移交的具体办法，并协助移交审查制定详细的移交办法63.项目部整理建设项目全部建设文件，对建设工程的所有资料按照政府要求进行装订竣工图、质保资料、各种手续装订好的全部资料一式三份64.竣工资料一套交物业公司 竣工资料 包括设备使用说明书等、管理人员培训65
18、.工程竣工二月内，完成工程决算 工程决算单66.决算价格审查、配合 工程决算价格67.从财务角度全面分析工程建设费用 包括协助确认实际发生费用68.战略发展部对全部设计变更进行审察 变更审查单69.工程管理部工程决算进行审核确认 审查单70.对于较大型的工程项目结算，对于结算价格，经公司上层讨论通过后，作为工程结算的最终结果，予以执行。结算批准书71.物业公司进入开发小区以后、业主入住以前，项目部将小区公共部分建筑及设备移交物业公司完好的工程，完整的竣工资料、设备运行调试及培训移交签字单 工程管理部作为本部门事务进行协调72.战略发展部从公司角度对工程移交进行协调出现纠纷时 平稳移交13流程名
19、称：项目工程总体建设流程（续六）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明73.物业公司按照集团公司的有关规定，对于完成的各个部门工程，工程质量符合施工要求的，进行接收管理运行完成的工程 签字的移交清单74.项目部会同施工单位对完成的住宅等，按照业主提出的质量问题进行维修，物业公司提供协助问题分析和确认 维修单 解决存在的问题75.对于业主提出的工程质量问题，物业公司给与协助，特别是业主出现的问题找到物业公司时问题的提出 维修单 售后服务给与解决76.项目部协助物业公司对售后服务后期的确属维修质保期内的维修工作，给与支持及与施工
20、单位结算问题及价格 解决或反馈单 联系、协助、解决77.质保期后维修工作，物业公司完成业主提出的工程质量问题解决或反馈单物业公司按照国家有关规定，判断问题的性质，给与有偿或质保期内的维修78.售后服务一年后的整体工程移交工程建设完成、设备系统测试良好、竣工图纸完成完成的建设工程公共部分、设备、竣工图、设备使用说明、人员培训1、工程管理部协助完成移交工作。按照工程完成时间分步测试、打压移交。2、要求施工单位对建设工程进行一次彻底的维修，将因工程质量存在的问题解决完成。对于未销售或涉及到公司集团维修的项目，由集团公司委托物业公司进行，并给予相应的费用79.战略发展部监督工程管理部对业主入住一年后，
21、小区整体维修工作的监督、移交、接收，遗留物业公司工作的委托、结算等维修、移交、遗留工作委托等移交清单、委托合同物业公司在整体接收小区前，对整个小区存在的问题进行全面的检查，项目部要求施工单位全面维修14流程名称：项目工程总体建设流程（续七）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明80.物业公司在接收小区全面管理前，检查整个小区存在的问题，维修检查后接收管理维修完成、移交委托接收签字、委托合同工程管理部督促项目部负责维修战略发展部负责遗留工作的委托81.销售部针对开发项目销售情况，进行总结 销售评价报告82.资金财务部针对开发项
22、目资金情况进行总结项目财务评价报告83.项目部针对项目操作情况进行总结项目施工评价报告84.工程管理部针对项目运行情况进行总结项目运行评价报告85.规划技术部针对项目规划设计进行总结项目设计评价报告86.前期部针对项目土地获得、市场定位、手续办理等进行总结项目前期运作评价报告87.战略发展部从姓名开发整体角度对开发项目进行总结项目开发评价报告88.集团公司对开发项目进行讨论评价，作为今后项目开发的经验总结签字确认15流程名称：项目工程建设招标流程流程编号：2.3.2流程拥有者：工程管理部时间工程管理部 高层领导 投标单位招标工作组（工程管理部、项目部）组织成立招标工作组开始发出招标邀请组织对招
23、标单位的资格评审填写预审文件审批编制招标文件接受标书投标单位准备应标A12349 1014组织对投标单位的考察确定入选的投标单位通知入选的投标单位审批 评审5678形成招标文件申请招标11121316发放标书15委托或内部招标未通过通过未通过通过前期拓展部办理招标申请1716流程名称：工程工程建设招标流程（续）流程编号：2.3.2流程拥有者：工程管理部A时间工程管理部 高层领导 投标单位招标工作组（工程管理部、项目部）接受投标书 组织开标 制做投标书审批组织合同谈判接受中标书242529初步选定中标单位发出中标通知书222326组织评审投标书中标方参与谈判合同管理过程签订合同结束18 19 2
24、02127 28公开招标委托或内部招标前期拓展部办理承包商确认书、合同审查等30未通过通过17流程名称：项目工程建设招标流程说明流程编号：2.3.2流程拥有者：工程管理部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明1.工程管理部组织成立招标工作小组，人员应包括工程管理部、项目部、规划技术部、相关专业人员、主管副总或总经理熟悉图纸 招标工作组成立 工作周期25天2.工程管理部发出招标邀请 资格预审文件 招标请邀请 工作周期12天3.前期拓展部在招标站办理招标申请 申请表4.投标单位填写资格预审文件 资格预审文件 工作周期515天5.招标小组组织对投标单位的资格审查 资格预审文件 资
25、格审查6.招标小组组织对投标单位的施工现场进行现场审查现场审查7.公司领导对招标单位的资格进行审批 入选投标单位 审批结果8.招标小组确定入选的投标单位 入选投标单位9.通知入选的投标单位 入选投标单位 通知10.投标单位准备应标11.工程管理部编制招标文件 招标文件初稿12.招标小组对招标文件进行评审 招标文件初稿 评审结果13.公司领导对招标文件进行审批 审批结果14.形成正式招标文件 正式招标文件15.工程管理部向有关部门申请招标 申请结果18流程名称：项目工程建设招标流程说明（续）流程编号：2.3.2流程拥有者：工程管理部流程步骤 工作内容的简要描述 重要输入 重要输出 工作说明16.
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