房地产估价第三章房地产估价概述bfny.pptx

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1、第第3 3章章 房地产估价概述房地产估价概述一、房地产估价与行业发展一、房地产估价与行业发展二、房地产估价原则二、房地产估价原则三、房地产估价程序三、房地产估价程序13.1.1 3.1.1 对对房地房地产产估价的基本估价的基本认识认识n3.1.13.1.1房地房地产产估价的概念估价的概念n房地房地产产估价估价是指房地是指房地产产估价估价师师和房地和房地产产估价机构接受他人委估价机构接受他人委托，托，为为了特定目的，遵循公了特定目的，遵循公认认的原的原则则，按照，按照严谨严谨的程序，依据有的程序，依据有关法律法关法律法规规和和标标准，在合理的假准，在合理的假设设下，运用科学的方法，下，运用科学的

2、方法，对对特定特定房地房地产产在特定在特定时间时间的特定价的特定价值进值进行分析、行分析、测测算和判断，并提供相算和判断，并提供相关关专业专业意意见见的活的活动动。n3.1.2.3.1.2.房地房地产产估价的要素估价的要素n定定义义中涉及的估价当事人、估价目的、估价中涉及的估价当事人、估价目的、估价对对象、估价象、估价时时点、点、价价值类值类型、估价依据、估价假型、估价依据、估价假设设、估价原、估价原则则、估价程序、估价方、估价程序、估价方法和估价法和估价结结果，是房地果，是房地产产估价的要素。估价的要素。23.1.2 3.1.2 房地房地产产估价的要素估价的要素（1 1）估价当事人）估价当事

3、人n估价当事人是指与估价活估价当事人是指与估价活动动有直接关系的有直接关系的单单位和个人，包括位和个人，包括房地房地产产估价估价师师、房地、房地产产估价估价机构和估价委托人机构和估价委托人。其中，房地。其中，房地产产估价估价师师和房和房地地产产估价机构是估价服估价机构是估价服务务的提供者，是估价主的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服体；估价委托人是估价服务务的直接需求者，是的直接需求者，是估价服估价服务务的直接的直接对对象。象。3（2 2）估价目的）估价目的 指一个估价指一个估价项项目中估价委托人目中估价委托人对对估价估价报报告告的的预预期用途。期用途。通俗地通俗地说说，是估价委托人将要拿

4、未，是估价委托人将要拿未来完成后的估价来完成后的估价报报告去做什么用，是告去做什么用，是为为了了满满足何足何种涉及房地种涉及房地产产的的经济经济活活动动或者民事行或者民事行为为、行政行、行政行为为的需要。的需要。n任何估价任何估价项项目都有估价目的，并且估价目的目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的真来源于委托人的真实实估价需要。一个估价估价需要。一个估价项项目通目通常只有一个估价目的。常只有一个估价目的。4（3 3）估价）估价对对象象n即估价客体，也称即估价客体，也称为为被被估价房地估价房地产产、估价、估价标标的的，当当为为房屋所有房屋所有权权和建和建设设用地使用用地使用权权以外的某种以

5、外的某种房地房地产权产权利利时时，例如，例如租租赁权赁权、地役地役权权、抵押、抵押权权时时，可称，可称为为被估价被估价权权利，是指一个估价利，是指一个估价项项目中目中需要需要评评估其价估其价值值的房地的房地产产或房地或房地产权产权利及相关利及相关其他其他财产财产。n概括起来，房地概括起来，房地产产估价估价对对象有土地、房屋、构象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地筑物、在建工程、以房地产为产为主的整体主的整体资产资产、整体整体资产资产中的房地中的房地产产等。等。5（4 4）估价）估价时时点点n估价估价时时点又称点又称为为价价值值日期、估价基日期、估价基准日，是指一个估价准日，是指一个估价项项

6、目中由估价目的目中由估价目的决定的需要决定的需要评评估的价估的价值值所所对应对应的的时间时间。6五、价五、价值类值类型型n价价值类值类型有两种含型有两种含义义，一是指价，一是指价值值的的种种类类，二是指一个估价，二是指一个估价项项目中目中由估价目由估价目的的决定的需要决定的需要评评估的具体某种估的具体某种类类型的价型的价值值特定价特定价值值。n价价值类值类型主要有型主要有市市场场价价值值、快速、快速变现变现价价值值、谨谨慎价慎价值值、在用价、在用价值值、残余价、残余价值值和投和投资资价价值值。7六、估价依据六、估价依据n估价依据估价依据是指一个估价是指一个估价项项目中估价所依据的目中估价所依据

7、的有关法律法有关法律法规规和和标标准，包括有关法律、行政准，包括有关法律、行政法法规规、最高人民法院和最高人民、最高人民法院和最高人民检检察院察院颁颁布布的有关司法解的有关司法解释释、估价、估价对对象所在地的地方性象所在地的地方性法法规规、国、国务务院所属部院所属部门颁发门颁发的有关部的有关部门规门规章章和政策、估价和政策、估价对对象所在地的国家机关象所在地的国家机关颁发颁发的的有关地方政府有关地方政府规规章和政策，以及房地章和政策，以及房地产产估价估价的国家的国家标标准、行准、行业标业标准、指准、指导导意意见见和估价和估价对对象所在地的地方象所在地的地方标标准等。准等。8七、估价假七、估价假

8、设设 估价假估价假设设是指一个估价是指一个估价项项目中估价目中估价师对师对那些估价那些估价所必要、但尚不能肯定、而又所必要、但尚不能肯定、而又必必须须予以明确的前提条件作出予以明确的前提条件作出的某种假的某种假定，以及定，以及对对于由估价目的决定的于由估价目的决定的评评估的估的估价估价对对象状况与估价象状况与估价对对象象现现状不同之状不同之处处作出的作出的说说明。明。9八、估价原八、估价原则则1 1定定义义n估价原估价原则则是指在房地是指在房地产产估价的反复估价的反复实实践和理践和理论论探索中，在探索中，在认识认识房地房地产产价格形成和价格形成和变动变动的客的客观规观规律的基律的基础础上，上，

9、总结总结、提、提炼炼出的一些出的一些简简明扼要的明扼要的进进行房地行房地产产估价所估价所应应依据的法依据的法则则或或标标准。准。n2 2房地房地产产估价原估价原则则n（1 1）独立、客）独立、客观观、公正原、公正原则则；n（2 2）合法原）合法原则则；n（3 3）最高最佳利用原）最高最佳利用原则则；n（4 4）估价）估价时时点原点原则则；n（5 5）替代原）替代原则则；n（6 6）谨谨慎原慎原则则。10九、估价程序九、估价程序n基本程序：n1获取估价业务；n2受理估价委托；n3制定估价作业方案；n4搜集估价所需资料；n5查看估价对象；n6分析估价对象价值；n7测算估价对象价值；n 8判断估价对

10、象价值；n 9撰写估价报告；n10内部审核估价报告；n11交付估价报告；n12估价资料归档。n估价程序估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。11十、估价方法十、估价方法n房地房地产产估价估价应应当采用科学的方法当采用科学的方法进进行行严谨严谨的的测测算，不能算，不能单单凭估价凭估价师师的的经验进经验进行主行主观观判判断。断。n（1 1）美国体系）美国体系为为成本法、市成本法、市场场比比较较法、收益法、收益法三种；法三种；n（2 2）英国体系）英国体系为为比比较较法、投法

11、、投资资法、剩余法、法、剩余法、利利润润法、承包商法五种。法、承包商法五种。12十一、估价十一、估价结结果果n 估价估价结结果是指估价果是指估价师师分析、分析、测测算和判断出的估算和判断出的估价价对对象价象价值值及提供的相关及提供的相关专业专业意意见见。n估价估价师师和估价机构和估价机构不能不能在估价在估价结结果上迁就果上迁就“客客户满户满意意”；不能不能在未估价之前就征求估价委托人或在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人其他估价利害关系人对对估价估价结结果的意果的意见见，也不能也不能在在完成估价之前与他完成估价之前与他们讨论们讨论估价估价结结果，因果，因为这为这有可能有可能影响估价

12、独立、客影响估价独立、客观观、公正地、公正地进进行；更不得迎合估行；更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务业务。133.1.3房地产估价的本质房地产估价的本质（1 1）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；（2 2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；（3 3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；（4 4）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；（5

13、 5）房地产估价既是艺术也是科学。）房地产估价既是艺术也是科学。14153.1.4 房地产估价的必要性 一种资产要进行专业估价，必须同时具备两个特性：一种资产要进行专业估价，必须同时具备两个特性：（1）独一无二性；（）独一无二性；（2）价值量大。）价值量大。1.土地使用权出让的需要土地使用权出让的含义出让的方式：招标、拍卖、挂牌、协议2.房地产转让、租赁的需要3.房地产抵押、典当的需要4.房地产保险的需要5.房地产税收的需要15房地产估价师的职业道德房地产估价师的职业道德1.1.诚实与正直：应当诚实正直，公正执业，不做任诚实与正直：应当诚实正直，公正执业，不做任何虚假的估价。何虚假的估价。2.

14、2.利益冲突与回避：应当保持估价的独立性，主动利益冲突与回避：应当保持估价的独立性，主动回避与估价委托人或者与估价对象有利益关系的回避与估价委托人或者与估价对象有利益关系的估价业务。估价业务。3.3.专业胜任能力：不应承接超出自己专业胜任能力专业胜任能力：不应承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于不能胜任的部分，应当主动聘的估价业务，对于不能胜任的部分，应当主动聘请有胜任能力的估价师或者有关专家提供专业帮请有胜任能力的估价师或者有关专家提供专业帮助。助。164.4.勤勉尽责：应当勤勉尽责地做好估价中每个环节勤勉尽责：应当勤勉尽责地做好估价中每个环节的工作，包括对估价委托人提供的有关情况和资的

15、工作，包括对估价委托人提供的有关情况和资料进行必要的关注，对估价对象进行全面、细致料进行必要的关注，对估价对象进行全面、细致的实地查看。的实地查看。5.5.保守秘密：应当保守国家秘密、商业秘密，不得保守秘密：应当保守国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私，妥善保管估价委托人提供的资料。泄露个人隐私，妥善保管估价委托人提供的资料。6.6.公平竞争：估价师之间应当相互尊重，不得以贬公平竞争：估价师之间应当相互尊重，不得以贬损其他估价师或者估价机构等方式进行不正当竞损其他估价师或者估价机构等方式进行不正当竞争。争。177.7.社会责任：不得以估价者的身份在非自己社会责任：不得以估价者的身份在非自己估价

16、的估价报告上签名或者盖章，不得将估价的估价报告上签名或者盖章，不得将估价师注册证书借给他人使用或者允许他估价师注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。人使用自己的名义。8.8.学习提高：应当不断地学习、更新、增长学习提高：应当不断地学习、更新、增长自己的估价专业知识，丰富估价经验，提自己的估价专业知识，丰富估价经验，提高专业胜任能力。高专业胜任能力。183.2 房地产估价原则房地产估价原则 基本原则基本原则 独立、客观、公正原独立、客观、公正原则则 合法原则合法原则房地产估价原则房地产估价原则 技术原则技术原则 最高最佳利用原则最高最佳利用原则 估价时点原则估价时点原则 替代原则替代原

17、则 特殊原则特殊原则 谨慎原则谨慎原则19203.2 房地产估价原则 3.2.1 独立、客观、公正原则 独立独立：估价机构是一个相对独立的机构；估价机构、估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；估价机构及人员在估价中不受外部干扰。客观：客观：不带偏见，完全从实际出发去估价。公正公正：在估价中公平正直，不偏袒任何一方。20213.2 房地产估价原则 3.2.2 合法原则（前提）合法产权：合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据 合法使用：合法使用：以城市规划、土地用途管制等为依据 合法处分：合法处分：以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等

18、。以抵押为例阐述合法原则：以抵押为例阐述合法原则：（1）法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的而进行估价，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。2122（2）法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。（3）评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。（4）评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。（5）评估再次抵押的房地产

19、的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。（6）其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。22233.2.3 最高最佳使用原则 要求：要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。须同时符合4个标准个标准：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化。最高最佳使用具体包括3个方面：个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。2324 最高最佳使用可以用以下三个三个经济学原理来理解：1.收益递增递减原理：收益递增递减原理：可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。2

20、.均衡原理：均衡原理：判定是否为最高最佳使用，也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。3.适合原理：适合原理：以房地产与其外部环境是否协调，帮助确定最佳用途。2425最高最佳使用原则在估价报告中的应用：1、保持现状前提2、装修改造前提3、转换用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某种组合。最常见的是23种的组合。2526替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产：指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或者相当的房地产。3.2.4 替代原则26273.2.5 估价时点原则要求：要求：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。

21、估价时点：估价时点：估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值，这个特定的时间必须根据估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用年、月、日表示。确立估价时点原则的意义：意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限。2728估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在未来未来（预测性估价）未来未来2829注意估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产状况四者的内在联系；估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格；注意估价时点与估价作业期的不同；在具体一个

22、估价项目中，估价时点是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同；不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。293.2.6 谨慎原则谨慎原则n谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应当谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则。遵循的一项原则。n谨慎原则要求在有不确定因素的情况下作谨慎原则要求在有不确定因素的情况下作出估价判断时，应当保持必要的谨慎，充出估价判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。到的限制、未来可能发生的风险和损失。30三、房地产估价程序三、房地产估价程序估价资料归档估价资料归档受理估价委托受理估价委托获取估价业务获取估价业务交付估价报告交付估价报告拟定估价作业方案拟定估价作业方案内部审核估价报告内部审核估价报告搜集估价所需资料搜集估价所需资料撰写估价报告撰写估价报告实地查勘估价对象实地查勘估价对象判断估价对象价值判断估价对象价值分析估价对象价值分析估价对象价值测算估价对象价值测算估价对象价值31演讲完毕，谢谢观看！