房地产开发贷款bgid.pptx

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1、第四章 房地产开发贷款学习目标学习目标1房地产信贷和房地产开发贷款的含义、房地产信贷和房地产开发贷款的含义、分类；分类；2房地产开发贷款款的操作流程；房地产开发贷款款的操作流程；3房地产开发贷款项目评估的基本原理和房地产开发贷款项目评估的基本原理和方法；方法；4房地产开发贷款中的风险分类与控制方房地产开发贷款中的风险分类与控制方法；法；5房地产开发贷款保险的含义与分类。房地产开发贷款保险的含义与分类。本章目录本章目录第一节第一节 房地产信贷概述房地产信贷概述第二节第二节 房地产开发贷款的含义与分类房地产开发贷款的含义与分类第三节第三节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程第四节第四

2、节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 第一节第一节 房地产信贷概述房地产信贷概述一、房地产信贷的含义二、房地产信贷的分类一、房地产信贷的含义房地产信贷的含义：广义：指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及的各类贷款。狭义：指与房地产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款。相关概念相关概念土地储备及其贷款土地储备及其贷款土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法标，依法取得土地，进

3、行前期开发、储存以备供取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为应土地的行为。土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。工作时产生的资金需求而发放的贷款。土地储备贷款的主要用途包括支付土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费整费等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。机构。二、房地产信贷的分

4、类二、房地产信贷的分类房地产信贷分类房地产信贷分类自营性房地产贷款自营性房地产贷款政策性房地产贷款政策性房地产贷款按照贷款按照贷款的自主权的自主权抵押贷款抵押贷款担保贷款担保贷款按照贷款按照贷款的风险控的风险控制方式制方式房地产一级市场贷款房地产一级市场贷款按照贷款按照贷款相对应的相对应的房地产市房地产市场级别的场级别的分类分类房地产二级市场贷款房地产二级市场贷款房地产三级市场贷款房地产三级市场贷款按照贷款的自主权分类自营性房地产贷款自营性房地产贷款又称商业性房地产贷款，是指又称商业性房地产贷款，是指银行以自筹资金作为资金来源，自主经营的房地银行以自筹资金作为资金来源，自主经营的房地产信贷业务

5、，包括法人房地产贷款和个人房地产产信贷业务，包括法人房地产贷款和个人房地产贷款：具体内容参见表贷款：具体内容参见表4-1所示。所示。政策性房地产贷款政策性房地产贷款 （1）个人住房公积金贷款。）个人住房公积金贷款。（2）土地开发贷款。）土地开发贷款。（3）土地储备贷款。）土地储备贷款。（二）按照贷款的风险控制方式分类（二）按照贷款的风险控制方式分类1抵押贷款抵押贷款抵押贷款是房地产贷款的主要形式，包括房屋开抵押贷款是房地产贷款的主要形式，包括房屋开发和土地开发抵押贷款、商业抵押贷款和个人住发和土地开发抵押贷款、商业抵押贷款和个人住房抵押贷款。房抵押贷款。2担保贷款担保贷款房地产担保贷款一般是基

6、于政府信用而提供的房房地产担保贷款一般是基于政府信用而提供的房地产贷款，即以国有独资或控股的城市建设投资地产贷款，即以国有独资或控股的城市建设投资公司为主体，以政府信用作为担保的贷款。公司为主体，以政府信用作为担保的贷款。按照贷款相对应的房地产市场的级别分类按照贷款相对应的房地产市场的级别分类1房地产一级市场贷款房地产一级市场贷款 在中国，房地产一级市场专指通过招标、拍卖、挂牌的方式进行土地使用权有偿转让的市场。在该市场中，主要的房地产贷款种类包括土地储备贷款和土地开发贷款。2房地产二级市场贷款房地产二级市场贷款 房地产二级市场是指土地使用权出让后的房地产开发经营市场，这个市场中的贷款主要是房

7、地产开发类贷款，该类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。其中房地产业流动资金贷款是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。3房地产三级市场贷款房地产三级市场贷款 房地产三级市场是指投入使用后的房地产交易市场，以及抵押、租赁等多种经营方式所构成的市场，即在房地产二级市场上购得房屋的购房者再次出售所购房屋的市场，如二手房市场。第二节 房地产开发贷款的含义与分类一、房地产开发贷款的概念一、房地产开发贷款的概念二、房地产开发贷款的类别二、房地产开发贷款的类别三、房地产开发贷款的分类三、房地产开发贷款的分类一、房地产开发贷款的概念一、房地产开发贷款的概念1.1.房地产开发贷款

8、的定义房地产开发贷款的定义 房房地地产产开开发发贷贷款款是是指指贷贷款款人人向向借借款款人人发发放放的的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。2.2.房地产开发贷款的主体房地产开发贷款的主体 (1)(1)贷款人贷款人商业银行商业银行 (2)(2)借借款款人人房房地地产产开开发发企企业业、土土地地储储备备机机构构、高校或者承建学生公寓建设的企业。高校或者承建学生公寓建设的企业。13 相关概念相关概念商业银行商业银行 商商业业银银行行是是以以存存贷贷款款为为主主要要业业务务，并并以以获获取取利润为目的利润为目的的的货币经营企业货币经营企业。与与专专业业银银行行

9、(比比如如投投资资银银行行、政政策策性性银银行行、住住房房储储蓄蓄银银行行)相相比比，商商业业银银行行的的业业务务更更综综合合，功功能能更更全全面面，可可以以为为客客户户提提供供几几乎乎所所有有的的金金融融服服务务。而而专专业业银银行行只只集集中中经经营营指指定定范范围围内内的的业业务务和提供专门服务。和提供专门服务。二、房地产开发贷款的类别二、房地产开发贷款的类别（一）房地产开发企业流动资金贷款（一）房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款是向从事房地产开发企业流动资金贷款是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转活动的贷款。流动资金贷

10、款一般分为周转活动的贷款。流动资金贷款一般分为短期和中长期两类，其中又以短期流动资短期和中长期两类，其中又以短期流动资金贷款最为多见。金贷款最为多见。1.贷款申请条件凡经批准经营城镇土地开发及商品房建设凡经批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的管理机构和财务管理制度，能够独立承的管理机构和财务管理制度，能够独立承担民事责任，并经主管机关核准登记，取担民事责任，并经主管机关核准登记，取得了法人资格并按规定办理年检手续，均得了法人资格并按规定办理年检手续，均可向银行申请房地产开发企业流动资金贷可向银行申请房地产开发企业流动资金贷款

11、。款。2贷款用途房地产开发企业流动资金贷款主要用于房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合垫付城市综合开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造等项目所等项目所需的生产性流动资金，具体包括：需的生产性流动资金，具体包括：（1）开发前期所需占用的资金，例如总体规划设计）开发前期所需占用的资金，例如总体规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察测绘费等。费、可行性研究费、水文地质勘察测绘费等。（2）土地开发和基础设施建设占用的资金，包括土）土地开发和基础设施建设占用的资金，包括土地补偿费，青苗补偿费、安置补助费、拆迁补偿费和地补偿费，青苗补偿费、安置补助费、拆迁

12、补偿费和道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建设道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建设资金。资金。（3）建筑安装工程所需的流动资金。）建筑安装工程所需的流动资金。（4）公共设施配套工程所需的资金。）公共设施配套工程所需的资金。（二）房地产开发贷款（二）房地产开发贷款房地产开发贷款是指对借款人发放的用于开发、建设房地产开发贷款是指对借款人发放的用于开发、建设向市场销售、出租的房地产项目的贷款，包括居住用向市场销售、出租的房地产项目的贷款，包括居住用房开发贷款、商业用房开发贷款、商品房配套工程贷房开发贷款、商业用房开发贷款、商品房配套工程贷款。款。房地产开发贷款是一种中长期项目贷款，

13、贷款对象是房地产开发贷款是一种中长期项目贷款，贷款对象是注册的有房地产开发经营权的，国有、集体、外资和注册的有房地产开发经营权的，国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。（含三年）。贷款原则上采取抵押担保或借款人有处分权的国债、贷款原则上采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。可采取保证担保方式。1贷款用途贷款用途房地产开发贷款用于所开发项目的土地使用房地产开发贷款用于所开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、

14、基础设施建设、房及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。支出。2贷款特点贷款特点（1）专款专用。借款人只能将贷款用于规定项目的）专款专用。借款人只能将贷款用于规定项目的开发，不能自行将贷款转移或挪作他用，银行对贷开发，不能自行将贷款转移或挪作他用，银行对贷款的使用负有监督责任，须密切关注项目的进展。款的使用负有监督责任，须密切关注项目的进展。（2）金额巨大。房地产开发的过程复杂，涉及规划）金额巨大。房地产开发的过程复杂，涉及规划许可、土地征用、拆迁补偿、市政配套以及施工建许可、土地征用、拆迁补偿、市政配套以及施工建

15、设等若干环节，因此开发成本高且资金占暑用量大，设等若干环节，因此开发成本高且资金占暑用量大，少则几千万元，多则数十亿元。正是基于此，房地少则几千万元，多则数十亿元。正是基于此，房地产开发企业必须借助金融机构的支持，而贷款则成产开发企业必须借助金融机构的支持，而贷款则成为其主要的融资手段。为其主要的融资手段。（3）贷款期长。一方面房地产开发工作良的环节多、）贷款期长。一方面房地产开发工作良的环节多、经营周期长乓且建设施工易受季节影响，因此在开经营周期长乓且建设施工易受季节影响，因此在开发建设阶段资金的周转速度较慢，必然延长贷款的发建设阶段资金的周转速度较慢，必然延长贷款的使用时呼间。另一方面，在

16、经营销售阶段，资金往使用时呼间。另一方面，在经营销售阶段，资金往在往都是分期、分批逐步回日收的，因而贷款资金在往都是分期、分批逐步回日收的，因而贷款资金的归还速度也比较缓慢。以上两方面共同决定了房的归还速度也比较缓慢。以上两方面共同决定了房地产开发贷款的期限必然是较长的。地产开发贷款的期限必然是较长的。（4）风险较大。由于房地产开发贷款的金额大、期）风险较大。由于房地产开发贷款的金额大、期限长，且房地产行业本身也易受经济环境和政策法限长，且房地产行业本身也易受经济环境和政策法规等因素的影响，所以贷款的偿还和抵押权的实现规等因素的影响，所以贷款的偿还和抵押权的实现都会面对很多不确定因素，其中蕴涵

17、的风险也比一都会面对很多不确定因素，其中蕴涵的风险也比一般商业贷款大得多。般商业贷款大得多。三、房地产开发贷款的分类（一）商品住房开发贷款（一）商品住房开发贷款（二）经济适用住房贷款（二）经济适用住房贷款（三）商业用房尹发贷款（三）商业用房尹发贷款（四）土地开发贷款（四）土地开发贷款（一）商品住房开发贷款（一）商品住房开发贷款商品住房开发贷款是向房地产开发企业发放的用商品住房开发贷款是向房地产开发企业发放的用于其所开发的商品房项目建设的贷款。指在市场于其所开发的商品房项目建设的贷款。指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使

18、用权后建设和经营并按市过出让方式取得土地使用权后建设和经营并按市场价格出租或出售的住宅，包括新建商品住房和场价格出租或出售的住宅，包括新建商品住房和二手商品住房（存量房）等等。商品住房具有完二手商品住房（存量房）等等。商品住房具有完整产权，可办理房屋产权证和土地使用权证，因整产权，可办理房屋产权证和土地使用权证，因此能够在市场上自由交易。此能够在市场上自由交易。（二）经济适用住房贷款（二）经济适用住房贷款经济适用住房贷款是向房地产开发单经济适用住房贷款是向房地产开发单位发放的用于其所开发的经济适用房位发放的用于其所开发的经济适用房项目建设的贷款。项目建设的贷款。知识链接：经济适用房1994年由

19、建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的的城镇经济适用住房建设管理办法城镇经济适用住房建设管理办法指出，经济适用住指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，该类住房的价格按建设成本确定，建设成本包普通住宅，该类住房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、

20、贷款利息、税金、物业的管理费。基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。经济适用房以微利出售（利润在经济适用房以微利出售（利润在5%以內），只售不租，以內），只售不租，其售价明显低于商品住房，因此带有明显的福利性质。近其售价明显低于商品住房，因此带有明显的福利性质。近些年来由于经济适用住房的分配环节不透明、对购买人资些年来由于经济适用住房的分配环节不透明、对购买人资格审核和监督不到位，时常出现高收入家庭占有多套经济格审核和监督不到位，时常出现高收入家庭占有多套经济适用住房的现象，经济适用住房的存废也引来了大量争论。适用住房的现象，经济适用住房的存废也引来了大量争论。（三）商业用房开发贷

21、款是向房地产开发单位发放的用于其所开发是向房地产开发单位发放的用于其所开发的商业用房项目建设的贷款。商业用房是的商业用房项目建设的贷款。商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，其中写字楼和商房屋，其中写字楼和商 场是最为人们熟悉场是最为人们熟悉的商业用房。的商业用房。（四）土地开发贷款土地开发贷款是指银行向房地产开发企业土地开发贷款是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。在土地储备发放的用于土地开发的贷款。在土地储备制度建立以前，房地产建设前期必须进行制度建立以前，房地产建设前期必须进行的土地开发一般也都是由房地产开发企业的土地开发一般

22、也都是由房地产开发企业承担的，这就产生对土地开发的融资需求，承担的，这就产生对土地开发的融资需求，土地开发贷款应运而生。目前，随着土地土地开发贷款应运而生。目前，随着土地储备制度的深入推进和土地整理储备中心储备制度的深入推进和土地整理储备中心的出现，土地开发贷款己逐渐被土地储备的出现，土地开发贷款己逐渐被土地储备贷款所取代。贷款所取代。第三节 房地产开发贷款的操作流程一、房地产开发贷款的申请二、房地产开发贷款的调查三、房地产开发贷款的审批四、房地产开发贷款的发放与财务监督开发贷款定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。借款主体 经房地产开发行业主

23、管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得企业法人营业执照的房地产开发企业。一、房地产开发贷款的申请（一）借款资格（一）借款资格1.借款主体要求借款主体要求（1）借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准）借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的法人企业，具备房地产开发资质，信用等级较高、没登记的法人企业，具备房地产开发资质，信用等级较高、没有拖欠工程款的有拖欠工程款的房地产开发企业房地产开发企业。（2）借款人有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期）借款人有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿；没有清偿的，应做出贷款人认可的偿还计划。贷款已清偿；没

24、有清偿的，应做出贷款人认可的偿还计划。（3）借款人经工商部门办理了年检手续，并持有人民银行贷）借款人经工商部门办理了年检手续，并持有人民银行贷款卡。款卡。（4）借款人已经开立基本结算账户或一般存款账户。）借款人已经开立基本结算账户或一般存款账户。（5）借款人具有三级以上资质，有丰富的房地产开发经验，）借款人具有三级以上资质，有丰富的房地产开发经验，竣工合格率达到竣工合格率达到100%，有正在销售的楼盘项目和拟建项目的，有正在销售的楼盘项目和拟建项目的土地储备。实力雄厚的综合房地产开发企业，为开发某一项土地储备。实力雄厚的综合房地产开发企业，为开发某一项目投资设立的独资或控股项目公司，项目投资比

25、例超过目投资设立的独资或控股项目公司，项目投资比例超过35%以上、具有临时开发资质的，可视同满足贷款条件。以上、具有临时开发资质的，可视同满足贷款条件。（一）借款资格（一）借款资格2项目应具备的条件项目应具备的条件（1）申请贷款项目自有资金比例已经达到了项目总投资的）申请贷款项目自有资金比例已经达到了项目总投资的35%或以或以上，后续建设资金来源落实，无长期拖欠建筑工程款的情况。上，后续建设资金来源落实，无长期拖欠建筑工程款的情况。（2）申请贷款项目已经纳入国家或地方的建设开发计划，具有相关）申请贷款项目已经纳入国家或地方的建设开发计划，具有相关部门批准的项目建议书、可行性研究报告等与贷款项目

26、有关的各种部门批准的项目建议书、可行性研究报告等与贷款项目有关的各种批复文件。批复文件。（3）申请贷款的项目已经取得）申请贷款的项目已经取得“四证四证”，即，即国有土地使用证国有土地使用证、建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和建筑工程建筑工程施工许可证施工许可证。对于期房建设项目还需要取得。对于期房建设项目还需要取得商品房预售许可证商品房预售许可证，否则不能放款。，否则不能放款。（4）环保手续齐备。）环保手续齐备。（5）贷款项目实际用途与项目规划相符，且该项目应是发放贷款的）贷款项目实际用途与项目规划相符，且该项目应是发放贷款的商业银行所在地区的房地产

27、项目，贷款资金严禁跨地区使用。商业银行所在地区的房地产项目，贷款资金严禁跨地区使用。（6）以在建工程抵押或提供银行认可的担保。）以在建工程抵押或提供银行认可的担保。（7）有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计不超过）有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计不超过其净资产的其净资产的50%。一、房地产开发贷款的申请（一）借款资格（一）借款资格3.限制性条件（1）提供虚假材料或故意隐瞒重要事实，如提供虚假的）提供虚假材料或故意隐瞒重要事实，如提供虚假的财务报告财务报告（2）连续）连续3年亏损或经营性现金净流量为负年亏损或经营性现金净流量为负（3）骗取、套现贷款牟取非法收入的）骗取

28、、套现贷款牟取非法收入的（4）违反国家规定将贷款从事股本权益性投资的）违反国家规定将贷款从事股本权益性投资的（5）已在借款银行同一辖区内的同级分支机构取得贷款）已在借款银行同一辖区内的同级分支机构取得贷款的的一、房地产开发贷款的申请（二）房地产开发企业的资质1.一级资质：（1）注册资本不低于5000万元；（2）从事房地产开发经营5年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续5年建筑工程质量合格率达100；（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经

29、济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9）未发生过重大工程质量事故。一、房地产开发贷款的申请（二）房地产开发企业的资质2.二级资质：（1）注册资本不低于2000万元；（2）从事房地产开发经营3年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续3年建筑工程质量合格率达100；（5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米

30、以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9）未发生过重大工程质量事故。一、房地产开发贷款的申请一、房地产开发贷款的申请（二）房地产开发企业的资质3.三级资质：（1）注册资本不低于800万元；（2）从事房地产开发经营2年以上；（3）房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当

31、的房地产开发投资额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（8）未发生过重大工程质量事故。一、房地产开发贷款的申请（二）房地产开发企业的资质4.四级资质：1注册资本不低于100万元；2从事房地产开发经营1年以上；3已竣工的建筑工程质量合格率达100

32、；4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7未发生过重大工程质量事故。一、房地产开发贷款的申请（三）贷款申请材料1.申请人资料（1）法人营业执照副本、组织机构代码证复印件；（2）国税税务登记证复印件；（3）公司章程复印件；（4）法人代表身份证复印件；（5）验资报告复印件；（6）董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；（7）前三年财务审计报告及近期财务报表。（8）财

33、务报表重要会计科目说明；（9）贷款卡复印件及密码；（10）公司简介；（11）公司组织结构图；（12）公司主要负责人简历；（13）银行开户情况（开户行名称，账户性质和账户明细）（14）借款申请报告；（15）董事会同意申请贷款及抵押的决议。一、房地产开发贷款的申请（三）贷款申请材料（三）贷款申请材料2.项目资料（1）有关借款项目的批文、合同或协议复印件。（2）项目建议书（3）项目立项报告及批复。（4）项目预算报告（5）建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、国有土地使用证复印件（6）环境评价报告表的批复（7）土地出让合同复印件（8）房屋所有权证复印件（9）施工

34、合同及监理合同复印件（10）项目情况介绍及销售计划（11）销售许可证（12）土地出让金及工程款支付发票复印件一、房地产开发贷款的申请（三）贷款申请材料3.其他资料抵押物清单、抵押物估价报告、有关抵押物的产权文本以及保险单等。一、房地产开发贷款的申请二、房地产开发贷款的调查 由于房地产开发贷款的单笔金额一般都相当大，如果审查不严造成的损失或风险特别巨大，银行的审查工作都会做的特别仔细，开发商如果真的希望得到贷款一般也会比较合作，提供真实情况，否则就有欺诈欺诈嫌疑。具体的调查包括如下内容：（一）贷前调查的方法1.现场调研现场会谈和实地考察。现场会谈时要尽可能地约见包括行政、财务、市场、生产、销售等

35、多个部门在内的企业各层管理人员。会谈应当侧重收集关于企业经营发展的思路和内部管理的状况，从而获取对借款企业高层管理者的感性认识。在实地考察时，调查人员必须亲自参观企业的生产经营场所、厂房设备以及财务会计部门，着重调查企业生产运行情况、实际生产能力、产品结构、应收账款和存货情况，必要时还须审查企业的明细账目。完成现场调研后，经办人员须及时撰写现场检查报告，从而为进一步评估做好准备。二、房地产开发贷款的调查（一）贷前调查的方法2.间接调查手段灵活，通过搜集各种媒介中有价值的相关信息展开调查。这些媒介包括杂志、书籍、报刊、专著、网上资料嗽及政府部门的会议精神、政策法规等。在进行间接调查时应当注意信息

36、来源的权威性、可靠性和全面性。此外，银行经办人员还可以向申请贷款企业的上下游关联企业、竞争对手、行业协会、政府职能管理部门等侧面了解其在业内的口碑、信誉等不易通过现场调查获知的信息。二、房地产开发贷款的调查（一）贷前调查的方法3.委托调查委托中介机构或银行自身的社会网络展开的调查。贷款经办人员必须把来自多种渠道和调查方式的企业相关信息鱼加以整合，使其能够相互印证，从而全面客观地对企业进行评价。切忌过分轻信贷款申请人主动提供的信息和口头承诺，避免被实地考察中的假象所迷惑，必要时可以对企业进行现场突击检查。二、房地产开发贷款的调查（二）贷前调查的内容1.贷款合法合规性调查（1）确认借款人和担保人的

37、法人资格。（2）确认借款人和担保人的法定代表人。（3）确认董事会决议。（4）确认抵押物清单。（5）确认贷款使用的合法合规性。（6）确认购销合同的真实性。（7）调查去也真实借款目的，防范贷款诈骗。二、房地产开发贷款的调查（二）贷前调查的内容2.贷款安全性调查（1）对借款人和保证人法定代表人的品行、业绩、能力、信誉等方面进行深入调查，了解其经营管理水平和履约记录。（2）考察借款人、保证人是否已建立良好的公司治理机制，是否制定清晰的发展战略，是否具备科学的决策系统和规章制度。（3）对借款人、保证人的财务管理状况进行调查，对其提供的财务报表真实性进行审查，对重要数据核对总账、明细账，查看原始凭证与实物

38、是否相符，掌握借款人和保证人的偿债指标、盈利指标、资产运营指标和经营增长指标等重要财务数据。（4）对借款企业尚未结算的贷款情况进行摸底，若有不良贷款记录的要认定数额及成因；没有不良记录的，要掌握企业总的贷款数额和其他银行授信情况，防止贷款被挪用归还其他银行的贷款。（5）对企业对外股本权益性投资情况进行调查，尤其要警惕借款人资产负债表中的其他应收款的具体流向。（6）调查抵押物（质押物）的估价情况。二、房地产开发贷款的调查（二）贷前调查的内容3.贷款效益性调查（1）对借款人过去三年的经营效益进行调查（2）分析企业的行业前景、产品竞争力以及未来发展潜力（3）调查借款企业当前的经营情况，重点合适其销售

39、收入、利润、现金流量的真是性及未来增长的可信性。（4）对该笔贷款业务能为商业银行带来的各种收益以及随之而来的风险和成本进行全面的调查、分析和预测。二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）1.贷款概况调查2借款人资信情况，3借款人财务状况分析4项目概况5项目市场分析6投资估算与资金筹措安排7项目效益预测及还款能力分析8担保情况分析9银行收益预测10结论二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）1.贷款概况调查贷款调查报告的第一部分是对借款人基本情况的介绍，主要包括成立时间、组织形式、产权构成、注册资本和资本金构成（实物出资还是现金出资）、主营范围、经济实力、

40、法人代表、经营管理机制、业务范围、资质等级、完成项目的能力、企业自身具备的优势等。此外还应当介绍企业主要负责人的工作履历、职业素质以及学历背景等方面的信息。另外，在这部分还应当介绍借款人所申请的贷款额度、期限、利率等情况。二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）2.借款人资信情况借款人的资信情况，特别是其在各家银行的贷款额度、还款记录是十分重要的信息。这些信息对于商业银行来说曾经是比较难以获取的，因为各家银行之间往往缺乏有效的沟通渠道。现在贷款经办人员可以通过查询企业的贷款卡来获得这些信息，因此贷款经办人要经常地关注企业贷款卡信息的变化，及时查看企业的信用报告，并在调查报告

41、中予以现。二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）3.借款人财务状况分析若借款人为项目公司，并且属于新建项目的开发前期，可以仅简要介绍其财务状况；借款人以往有楼盘开发项目，则可以进一步具体分析各种财务指标（这些指标我们将在下一节中介绍）。除此之外，还要关注该企业的财务管理和经济核算制度是否健全，特别是通过近三年和最近一期的财务报表估算其运营能力、盈利状况及还本付息能力，并在此基础上对企业进行信用评级。二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）4.项目概况详细介绍项目的基本情况，包括：是否纳入国家或地方的建设开发计划；项目可行性研究报告批复机关、时间、批文文

42、号；项目总投资、投资构成及来源：项目的地理位置、社区环境、占地面积、容积率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程及工程进展情况：项目的前期准备与可行性操作方案、计划开竣工日期；详细说明各项袭批文手续是否齐备、“四证”是否齐全，对于证件尚不齐备的要重点说明原因并提出解决方案；施工单位资质等级；配套工程、市政设施和物业管理的情况。二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）5.项目市场分析这部分主要包括对项目的竞争力分析和销售前景分析。项目竞争力分析要包括：（1）项目区域：介绍项目所处地理位置、周边环境、所处地区的房地产开发状况；（2）建筑规划与房型设计：介绍项目楼盘分布、建设

43、内容、房型种类等；（3）销售价格：介绍楼盘销售价格，以及与周边地区楼盘价格的比较；（4）结论。销售前景矢分析包括：（1）目标客户群；（2）销（预）售方案：介绍项项目销（预）售时间表、销售方式和销售收入预测；（3）结论；二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）6.投资估算与资金筹措安排此部分应当包括银行对项目总投资、投资构成及来源的评估结果；项目资本金的落实情况；在各家银行申请的贷款金额、比重、用途、期限、利率：投资进度；贷款的用款计划五个部分。更细的安排则还应当介绍项目各种费用的投入计划和彳同渠道釆逛源的资金构成，例如 ，土地出让金、拆迁费用、配套费厢、建筑安装毖费、财务费

44、用、管理费用等的投入比例，来自白有资金、银行贷款以及预售款和定金的筹资结构等。二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）7.项目效益预测及还款能力分析此部分通常包括相关财务指标分析、盈亏平衡点分析、敏感性分务析等内容。在此基础上，着重介绍贷款的还款来源、分析借款人是否会发生私法还贷的情况，并制订还款还款计划。二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）8.担保情况分析属于保证担保的，需要介绍保证人的基本情况，包括注册资本金、主营业务、财务状况、资产负债情况、保证能力以以及与借款人之间的关系。属于抵押担保的，需要介绍抵押物情况、分析抵押率并且评价抵押物的变观能力

45、。二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）9.银行收益预测银行收益预测计算房地产开发贷款利息收入和手续费收计算房地产开发贷款利息收入和手续费收入，分析未来与之相配套的住房按揭贷款入，分析未来与之相配套的住房按揭贷款规模及收入。有的还应当计算贷款的资金规模及收入。有的还应当计算贷款的资金成本。成本。二、房地产开发贷款的调查（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）（三）贷款调查报告的撰写（十个部分）10.结论结论说明是否同意提供贷款，明确贷款金额、说明是否同意提供贷款，明确贷款金额、期限和利率，最后是其他附加条件。期限和利率，最后是其他附加条件。

46、二、房地产开发贷款的调查三、房地产开发贷款的审批（一）贷款审批的流程（一）贷款审批的流程贷款审批人在授权范围内审批贷款，并决定贷款种类、贷款审批人在授权范围内审批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率和还款方式。凡是要上报上级机构金额、期限、利率和还款方式。凡是要上报上级机构审批的，均要由下级机构向上级审批部门提交本级审审批的，均要由下级机构向上级审批部门提交本级审批机构的初审意见。上级审批部门审查后按照权限提批机构的初审意见。上级审批部门审查后按照权限提交信贷委员会或有权签批人批准。交信贷委员会或有权签批人批准。贷款批准后，由调查部门办理贷款坎发放手续；贷款贷款批准后，由调查部门办理贷款坎发

47、放手续；贷款未获批准的，审查部门或签批人要说明理由，同时将未获批准的，审查部门或签批人要说明理由，同时将有关资料退还给贷款调查部门。不论贷款是否被批准，有关资料退还给贷款调查部门。不论贷款是否被批准，调查部门都须将审批结果通知企业并退还申请资料。调查部门都须将审批结果通知企业并退还申请资料。（二）贷款审查的主要内容（二）贷款审查的主要内容1.贷款初审贷款初审在房地产开发贷款的初审中，审批人员需要完成如下工作。在房地产开发贷款的初审中，审批人员需要完成如下工作。（1）负责初审贷款款资料的完整性。）负责初审贷款款资料的完整性。（2）负责初审贷款资料格式与内容的准确性、合法性，上报）负责初审贷款资料

48、格式与内容的准确性、合法性，上报材料中有关借款合同、协议填写内容的完整性、准确性与合法材料中有关借款合同、协议填写内容的完整性、准确性与合法性。性。（3）审查贷款及其他授信信是否符合金融政策与信贷管理规）审查贷款及其他授信信是否符合金融政策与信贷管理规章制度的要求。章制度的要求。（4）复测借款人的信用等级和贷款的风险度。）复测借款人的信用等级和贷款的风险度。（5）对贷款的合法性、效益性、安全性进行全面审审查和评）对贷款的合法性、效益性、安全性进行全面审审查和评定芒，提交初审报告。定芒，提交初审报告。（6）初审贷款金额、用途、期限、利率、担保方式等是否合）初审贷款金额、用途、期限、利率、担保方式

49、等是否合理，还款来源是否有保障，提出对贷款方式、金额、期限、利理，还款来源是否有保障，提出对贷款方式、金额、期限、利率的审核意见。率的审核意见。三、房地产开发贷款的审批（二）贷款审查的主要内容（二）贷款审查的主要内容2.贷款复审贷款复审贷款复审人员在接到初审意见和相关材料后需及时完成贷款复审人员在接到初审意见和相关材料后需及时完成如下工作。如下工作。（1）复核贷款资料的完整性。）复核贷款资料的完整性。（2）复审贷款资料戽的格式与内容的准确性与合法性。）复审贷款资料戽的格式与内容的准确性与合法性。（3）复审贷款及其健他授信是否符合国家金融政策和本）复审贷款及其健他授信是否符合国家金融政策和本行信

50、贷管理方面的规章制度要求。行信贷管理方面的规章制度要求。（4）复测借款人的信用等级和贷款风险度。）复测借款人的信用等级和贷款风险度。（5）复审并全面评价贷款的合法性、效益型以及安全性。）复审并全面评价贷款的合法性、效益型以及安全性。三、房地产开发贷款的审批（三）贷款的批准（三）贷款的批准贷款审批机构负责人对通过审查的贷款申请需要进贷款审批机构负责人对通过审查的贷款申请需要进行批准，这包括了三个方面的职责。行批准，这包括了三个方面的职责。（1）审查贷款是否符合国家信贷政策及银行内部）审查贷款是否符合国家信贷政策及银行内部的有关规章制度，在贷款审查委员会的审查意见基的有关规章制度，在贷款审查委员会