房地产开发与经营基本知识bgtf.pptx

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1、房地产开发与经营房地产开发与经营经济与管理工程学院 樊 瑜2013.35/18/20231考核方式及要求考核方式及要求l评分标准：评分标准：l平时成绩占平时成绩占40%l（出勤（出勤30%、作业、作业30%、课堂表现、课堂表现40%）l期末考试占期末考试占60%l考试方式：闭卷考试方式：闭卷l要求：要求：l保证出勤保证出勤认真听讲认真听讲l勤于思考勤于思考积极回答问题积极回答问题l独立完成课内外作业独立完成课内外作业5/18/20232课 程 简 介l本课程是一门应用学科，是应用现代经营管理本课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论房地产业运动规律，并探讨以较小代原理讨论房地产业运动规律

2、，并探讨以较小代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营方法的学科，是经营管理学科的一个分支。经营方法的学科，是经营管理学科的一个分支。l课程探讨房地产开发的整个流程不同阶段和房课程探讨房地产开发的整个流程不同阶段和房地产经营过程相关工作的理论和实践。地产经营过程相关工作的理论和实践。5/18/20233教 学 目 的l通过本课程的学习，了解中国房地产开发业和通过本课程的学习，了解中国房地产开发业和房地产市场的现状，熟悉政府、金融机构和开房地产市场的现状，熟悉政府、金融机构和开发商在房地产开发过程中扮演的角色，掌握房发商在房地产开发过程中扮演的角色，

3、掌握房地产开发及经营管理的基本知识和技能。地产开发及经营管理的基本知识和技能。l在此基础上，较熟练地进行市场投资分析并撰在此基础上，较熟练地进行市场投资分析并撰写可行性研究报告，以适应房地产及其相关领写可行性研究报告，以适应房地产及其相关领域各个层面的工作。域各个层面的工作。5/18/20234参考书目u刘洪玉，房地产开发（修订第刘洪玉，房地产开发（修订第3版），北京：版），北京：首都经济贸易大学出版社，首都经济贸易大学出版社，20061丁烈云，房地产开发（第二版），北京：丁烈云，房地产开发（第二版），北京：中国建筑工业出版社，中国建筑工业出版社，20042李清立，房地产开发与经营，北京：清华

4、李清立，房地产开发与经营，北京：清华大学出版社；北方交通大学出版社，大学出版社；北方交通大学出版社，20043谭术魁，房地产开发与经营，上海：复旦谭术魁，房地产开发与经营，上海：复旦大学出版社，大学出版社，2006 4瞿富强，房地产开发与经营，瞿富强，房地产开发与经营，北京：化学工业出版社，北京：化学工业出版社，20065/18/20235课程框架l房地产开发经营基本知识房地产开发经营基本知识l房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律l房地产市场调查与市场分析房地产市场调查与市场分析l房地产开发项目策划房地产开发项目策划l房地产投资分析基础房地产投资分析基础l房地产开发项目可行性研究房地产

5、开发项目可行性研究l房地产开发项目融资房地产开发项目融资l房地产开发的建设过程房地产开发的建设过程l房地产市场营销房地产市场营销l房地产交易房地产交易5/18/20236第一章 房地产开发经营基本知识本章要求本章要求l了解房地产开发与经营的概念及了解房地产开发与经营的概念及房地产开发过程中的主要角色；房地产开发过程中的主要角色；l熟悉政府对房地产开发过程的管熟悉政府对房地产开发过程的管理，土地使用权的获取；理，土地使用权的获取；l掌握房地产开发的主要程序及工掌握房地产开发的主要程序及工作内容、房地产经营的基本环节。作内容、房地产经营的基本环节。5/18/20237第一章 房地产开发经营基本知识

6、第一节第一节房地产开发与经营相关概念房地产开发与经营相关概念第二节第二节房地产开发与经营活动的参与主体房地产开发与经营活动的参与主体第三节第三节房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序第四节第四节房地产经营的基本环节房地产经营的基本环节第五节第五节土地使用权的获取土地使用权的获取第六节第六节城市规划对房地产开发的影响城市规划对房地产开发的影响5/18/20238第一节 房地产开发与经营相关概念l一、房地产开发的含义、特点及分类房地产开发的含义、特点及分类l二、房地产经营的含义、特点及分类二、房地产经营的含义、特点及分类l三、房地产开发与房地产经营的关系三、房地产开发与房地产经营的关系5/18/

7、20239一、房地产开发的含义、特点及分类l房房地地产产是是一一切切社社会会经经济济和和生生活活活活动动的的载载体体。房房地地产产作作为为人人类类生生产产生生活活所所必必需需,不不仅仅仅仅是是最最基基本本的的生生产产要要素素,也也是是最最基基本本的的生生活活资资料料。在在市市场场经经济济中中,房房地地产产是是一一种种商商品品,又又是是人人们们最最重重视视、最最珍惜、最具体实在的财产。珍惜、最具体实在的财产。l房房地地产产通通常常是是指指土土地地（地地产产）以以及及在在土土地地上上的的建建筑筑物物（房房产产）及及其其他他定定着着物物,包包括括物物质质实实体体和依托于物质实体上的和依托于物质实体上

8、的权益权益。5/18/2023105/18/202311l土地开发和再开发土地开发和再开发l房屋开发和建设房屋开发和建设l地产经营地产经营l房地产经营房地产经营l房地产中介服务房地产中介服务l房地产物业管理服务房地产物业管理服务l房地产金融服务房地产金融服务n房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。房地产业是理和服务活动的行业和部门的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。一个巨大的产业体系。n房地产业的主要内容：房地产业的主要内容：5/18/2023115/18/2023125/18/202312（一）（一）房地产开发房地产

9、开发l根据中华人民共和国城市房地产管理法第根据中华人民共和国城市房地产管理法第二条规定：二条规定：“房地产开发，是指在依据本法房地产开发，是指在依据本法取取得国有土地使用权得国有土地使用权的土地上进行的土地上进行基础设施基础设施、房房屋建设屋建设的行为。的行为。”l具体来讲，房地产开发是指具体来讲，房地产开发是指具有开发资质具有开发资质的房的房地产开发企业地产开发企业依据相关法律依据相关法律法规或政策，根据法规或政策，根据城市发展和建设的城市发展和建设的总体规划总体规划，充分考虑，充分考虑经济效经济效益益、社会发展的要求，对获取的土地进行、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、投资、建设、管理

10、建设、管理的行为。的行为。5/18/202313l房地产开发是通过多种房地产开发是通过多种资源资源的组合使用而为人的组合使用而为人类类提供入住空间提供入住空间，并，并改善人居环境改善人居环境的一种活动。的一种活动。l这里的资源包括：土地、建筑材料、城市基础这里的资源包括：土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等。业人员经验等。5/18/202314（二）房地产开发的特点（二）房地产开发的特点l房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是房地产产品的形成过程。房地产业的特殊

11、性、房地产房地产产品的形成过程。房地产业的特殊性、房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，使得房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，使得房地产开发具有与其他开发活动不同的特点。开发具有与其他开发活动不同的特点。1.全面系统性全面系统性2.广泛联系性广泛联系性3.风险与效益并存风险与效益并存4.地域性地域性5/18/202315（三）房地产开发的分类（三）房地产开发的分类l根据开发的深度，可分为根据开发的深度，可分为土地开发土地开发和和房屋开发房屋开发l根据开发项目的使用功能，可分为根据开发项目的使用功能，可分为居住类房地产居住类房地产、工业类房地产工业类房地产、商业类房地产商业类房地产、

12、特殊用途房地产特殊用途房地产等等l根据开发项目所在的位置，可分为根据开发项目所在的位置，可分为城市城市新区房地产新区房地产开发开发和和旧城区房地产开发旧城区房地产开发l根据开发的规模，可分为根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发零星地段的房地产开发和和成片小区开发成片小区开发l根据开发方式分类，可分成根据开发方式分类，可分成定向开发定向开发、联合开发联合开发、合作开发合作开发和和单独开发单独开发5/18/202316（一）房地产经营（一）房地产经营经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者者以市场为对象以市场为对象，以商品，以商品生产生产和商品和商品

13、交换交换为手为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列列有组织的活动有组织的活动。经营的一个重要的经营的一个重要的目的目的是通过这些营利性活动是通过这些营利性活动获取一定的利润或获取一定的利润或经济效益经济效益。二、房地产经营的含义、特点及分类5/18/202317将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功销售并获得预期的利润，就是房地产经营。成功销售

14、并获得预期的利润，就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分：房地产经营有广义和狭义之分：广义的房地产经营：既包括房地产生产过程的广义的房地产经营：既包括房地产生产过程的开发开发环节、流通环节环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，又的营销活动和中介服务活动等，又包括包括消费环节消费环节的物业管理活动。的物业管理活动。狭义的房地产经营仅指狭义的房地产经营仅指流通环节流通环节的营销活动和中介的营销活动和中介服务活动。服务活动。5/18/202318（二）房地产经营的特点（二）房地产经营的特点房地产经营与一般商品经营相比，虽然都属房地产经营与一般商品经营相比，虽然都属于商品经营，都受到供求规律、

15、价值规律的于商品经营，都受到供求规律、价值规律的影响，但由于房地产商品的特殊性，表现出影响，但由于房地产商品的特殊性，表现出不同于一般商品经营的特点：不同于一般商品经营的特点：5/18/2023194.4.售后用售后用售后用售后用途的约束途的约束途的约束途的约束性性性性5.5.产权关产权关产权关产权关系的复杂系的复杂系的复杂系的复杂性性性性6.6.供求关系供求关系供求关系供求关系调整缓慢性调整缓慢性调整缓慢性调整缓慢性1.1.交易形式交易形式交易形式交易形式的多样化的多样化的多样化的多样化2.2.交易对象交易对象交易对象交易对象位置固定位置固定位置固定位置固定性性性性3.3.经营对象经营对象经

16、营对象经营对象的限制性的限制性的限制性的限制性5/18/202320（三）房地产经营的分类（三）房地产经营的分类l从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营综合开发经营。1.地产经营地产经营l地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等转让、出租、抵押等产权经营产权经营和以城市土地为和以城市土地为劳动对象进行的劳动对象进行的土地开发经营土地开发经营。5/18/2023212.房产经营房产经营l房产经营是经营者以房

17、产为对象，根据国家政房产经营是经营者以房产为对象，根据国家政策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条件，经营件，经营房屋开发房屋开发和和房屋流通房屋流通并取得一定经济并取得一定经济效益的经济活动。效益的经济活动。l房产经营是一种经营内容广泛、形式多样、有房产经营是一种经营内容广泛、形式多样、有偿性和服务性并存的经营活动。偿性和服务性并存的经营活动。5/18/2023223.服务经营服务经营l服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营经营性服务

18、性活动性服务性活动。l房地产服务经营活动贯穿于房地产开发全过程房地产服务经营活动贯穿于房地产开发全过程的始终，从目标决策开始，到建设施工之中，的始终，从目标决策开始，到建设施工之中，一直到最后的物业管理，都离不开房地产服务一直到最后的物业管理，都离不开房地产服务经营活动。经营活动。5/18/2023234.房地产综合开发经营房地产综合开发经营l房地产综合开发经营是房地产综合开发经营是根据城市总体规划根据城市总体规划，选，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。营方式

19、。l综合开发必须遵循综合开发必须遵循“统一规划、统一设计、合统一规划、统一设计、合理布局、配套建设理布局、配套建设”的工作方针，与以往城市的工作方针，与以往城市建设的根本差别在于它包含着经营的内容，具建设的根本差别在于它包含着经营的内容，具有经营的特征，特别是在市场经济机制下，开有经营的特征，特别是在市场经济机制下，开发与经营更是相依相伴。发与经营更是相依相伴。5/18/202324l早期的房地产开发与房地产经营是两个相对独立早期的房地产开发与房地产经营是两个相对独立的概念，但是随着房地产市场与社会主义市场经的概念，但是随着房地产市场与社会主义市场经济的接轨，这两个概念在某种程度上已经发生了济

20、的接轨，这两个概念在某种程度上已经发生了交叉与融合，它们既相互区别又相互联系。交叉与融合，它们既相互区别又相互联系。l广义的角度理解，二者本质上一致，侧重点不同；广义的角度理解，二者本质上一致，侧重点不同；狭义的角度理解，二者相互独立。狭义的角度理解，二者相互独立。l房地产开发以房地产经营为核心；房地产经营以房地产开发以房地产经营为核心；房地产经营以房地产开发为基础。房地产开发为基础。三、房地产开发与房地产经营的关系5/18/202325l房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营是指房地产开发企业房地产开发与经营是指房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资、建设及租按照城市规划的要求

21、，通过投资、建设及租售适应城市社会和经济发展需要、满足用户售适应城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。会经济效益的活动。5/18/202326l必须必须符合城市规划符合城市规划的要求的要求l依法取得国有依法取得国有土地使用权土地使用权l房地产开发项目的开发与经营是房地产开发项目的开发与经营是一个整体一个整体l房地产开发与经营一般也简称为房地产开发与经营一般也简称为“房地产开发房地产开发”，也就是说开发的内涵得到了扩大，不仅仅，也就是

22、说开发的内涵得到了扩大，不仅仅指投资、建设的过程，还包括了对房地产产品指投资、建设的过程，还包括了对房地产产品的营销和服务。的营销和服务。5/18/202327第二节第二节房地产开发与经营活动的参与主体房地产开发与经营活动的参与主体l一、房地产开发企业一、房地产开发企业l二、土地所有者或土地当前的使用者二、土地所有者或土地当前的使用者l三、政府及政府机构三、政府及政府机构l四、金融机构四、金融机构l五、建筑承包商五、建筑承包商l六、专业顾问专业顾问l七、消费者（购房者及租户）七、消费者（购房者及租户）5/18/202328一、房地产开发企业一、房地产开发企业（一）房地产开发企业的概念（一）房地

23、产开发企业的概念l房地产开发企业是指以房地产开发企业是指以房地产开发建造为前提房地产开发建造为前提，从，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营，独实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营，独立经济核算，并具有法人资格的立经济核算，并具有法人资格的经济实体经济实体。l房地产开发企业是项目的出资者、组织者、管理者房地产开发企业是项目的出资者、组织者、管理者与协调者，是房地产开发全部工作的直接与协调者，是房地产开发全部工作的直接决策人、决策人、受益人受益人和和责任人责任人。l开发商的开发商的目的目的是在注重社

24、会效益和环境效益的前提是在注重社会效益和环境效益的前提下，通过实施开发过程来获取直接的下，通过实施开发过程来获取直接的经济利益经济利益。5/18/2023295/18/2023305/18/202330 潘石屹潘石屹31l出生年月：出生年月：1963年年10月月l籍贯：籍贯：甘肃省天水甘肃省天水l职位：职位：SOHO中国有限公司董事中国有限公司董事长兼联席总裁长兼联席总裁l毕业院校：毕业院校：石油管道学院（河北）石油管道学院（河北）l经历：经历：l大学毕业后分配到河北廊坊石油大学毕业后分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作，部管道局经济改革研究室工作，l1987年底开始在深圳和海南开创年

25、底开始在深圳和海南开创自己的房地产开发生涯。自己的房地产开发生涯。l1992年，与人合作共同创建了北年，与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京万通实业股份有限公司，在北京开发房地产。京开发房地产。l1995年，潘石屹与妻子张欣共同年，潘石屹与妻子张欣共同创立了创立了SOHO中国有限公司中国有限公司5/18/2023315/18/202332l1984年任北京市华远经济建设开发年任北京市华远经济建设开发总公司建设部经理，当时年仅总公司建设部经理，当时年仅33岁；岁；l1987年至年至1993年，任北京市西城区年，任北京市西城区华远城市建设开发公司总经理；华远城市建设开发公司总经理；l

26、1993年至今，任北京市华远集团总年至今，任北京市华远集团总裁兼北京市华远房地产股份有限公裁兼北京市华远房地产股份有限公司董事长。司董事长。l1984年至今，任志强主持或参与了年至今，任志强主持或参与了华远近华远近50个房地产项目的开发工作，个房地产项目的开发工作，战功卓著，曾当选西城区人大代表、战功卓著，曾当选西城区人大代表、北京市劳动模范，并荣获全国北京市劳动模范，并荣获全国“五五一劳动奖章一劳动奖章”，现任北京市政协委，现任北京市政协委员。任志强是京城房地产圈内的资员。任志强是京城房地产圈内的资深人士，在业内被称为深人士，在业内被称为“大哥大大哥大”。任志强任志强籍贯：山东籍贯：山东毕业

27、院校：中国人民大学毕业院校：中国人民大学职务：北京华远新时代房职务：北京华远新时代房地产公司地产公司 董事长董事长5/18/2023325/18/202333l1968年参军，服役于空军汽车三团；年参军，服役于空军汽车三团；l1973年转业，就职于郑州铁路水电段；年转业，就职于郑州铁路水电段；l1974年至年至1978年就读于兰州铁道学院；年就读于兰州铁道学院；l毕业后，先后供职于广州铁路局、广毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司；东省外经贸委、深圳市特区发展公司；l1983年到深圳经济特区发展公司工作，年到深圳经济特区发展公司工作，l1984年组建年组建“现代科教

28、仪器展销中心现代科教仪器展销中心”，任总经理。，任总经理。l1988年中心年中心改组发行股票，更名为改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司深圳万科企业股份有限公司”，l1991年公司在深圳证券交易所正式挂年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，总经理，l1999年年2月辞去总经理职务。月辞去总经理职务。王石王石出生年月：出生年月：1951年年1月月 籍贯：籍贯：广西柳州广西柳州毕业院校：毕业院校：兰州铁道学院兰州铁道学院职位：职位：万科董事长万科董事长 5/18/2023335/18/202334l房地产开发企业是以土地开发和

29、房屋建设为经营范围房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的的生产经营型企业生产经营型企业。随着市场化进程的加快，其经营。随着市场化进程的加快，其经营性功能日渐突出，主要职能表现在性功能日渐突出，主要职能表现在对内部资源和市场对内部资源和市场资源的重组资源的重组过程。过程。l房地产开发企业是典型的房地产开发企业是典型的资金、技术、人才密集型资金、技术、人才密集型企企业。业。l政府对房地产业的干预的政府对房地产业的干预的力度强，环节多力度强，环节多。l房地产开发企业生产及经营的房地产开发企业生产及经营的产需链条长，环节多产需链条长，环节多。对企业的对企业的整体运作水平和资源整合能力整体运作

30、水平和资源整合能力要求高。要求高。5/18/2023345/18/202335（二）房地产开发企业的分类（二）房地产开发企业的分类l依所有制性质划分：依所有制性质划分：l公有制房地产开发企业公有制房地产开发企业全民所有制和集体所有制全民所有制和集体所有制l非公有制房地产开发企业非公有制房地产开发企业民营和涉外民营和涉外l混合所有制房地产开发企业混合所有制房地产开发企业上市股份多元化、资产重组、制度革新，产上市股份多元化、资产重组、制度革新，产权与经营权相分离权与经营权相分离5/18/2023355/18/202336l依经营业务范围划分依经营业务范围划分l专营公司：专门从事房地产开发与经营的公

31、司专营公司：专门从事房地产开发与经营的公司l兼营公司：从原来的经营范围扩大到房地产开兼营公司：从原来的经营范围扩大到房地产开发与经营的企业。发与经营的企业。l依企业的资质等级划分：依企业的资质等级划分：l建设部于建设部于2000年年3月月29日发布了房地产开发企业资质管日发布了房地产开发企业资质管理规定。我国房地产开发企业资质按照企业条件分为理规定。我国房地产开发企业资质按照企业条件分为4个资质等级。个资质等级。5/18/2023365/18/202337l按照政府审批性质划分按照政府审批性质划分l房地产开发专业公司房地产开发专业公司l长期专业从事房地产开发的企业，一般资金技术实长期专业从事房

32、地产开发的企业，一般资金技术实力雄厚，具有较高的资质等级和综合开发能力力雄厚，具有较高的资质等级和综合开发能力l房地产开发项目公司房地产开发项目公司l从事单项房地产开发经营的企业，一般在开发项目从事单项房地产开发经营的企业，一般在开发项目立项的时候申请成立，在项目开发经营完成后解散。立项的时候申请成立，在项目开发经营完成后解散。5/18/2023375/18/202338（三）房地产开发企业的业务范围（三）房地产开发企业的业务范围l一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模建设规模不受限制不受限制，可以在，可以在全国范围全国范围承揽房地承揽房地产开

33、发项目。产开发项目。l二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积以承担建筑面积25万平方米以下万平方米以下的开发建设项的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府市人民政府建设行政主管部门确定建设行政主管部门确定。5/18/202338二、土地所有者或土地当前的使用者l城市土地国有，农村土地集体所有城市土地国有，农村土地集体所有l对应开发用地的获取方式：对应开发用地的获取方式：l从土地所有者（即国家）手里获取土从土地所有者（即国家）手里获取土地使用权，为土地出让方式；地使用权，为土地出

34、让方式；l从当前的土地使用者手里获取土地使从当前的土地使用者手里获取土地使用权，为土地转让方式；用权，为土地转让方式；5/18/202339三、政府及政府机构l政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有有制定规则的权力制定规则的权力，又有，又有监督、管理的职能监督、管理的职能，有时以，有时以开发商身份投资参与公益型项目建设，甚至以开发商身份投资参与公益型项目建设，甚至以开发及开发及投资主体投资主体的身份进行重大项目建设。的身份进行重大项目建设。l主要主要涉及的部门涉及的部门：土地管理、城市规划、建设管理、：土地管理、城市规划、建设管理、市政管

35、理、房地产管理等部门市政管理、房地产管理等部门l需获得的批准需获得的批准：土地使用证、规划许可证、开工许可：土地使用证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可证、销售许可证、证、市政设施和配套设施使用许可证、销售许可证、房地产产权证书等房地产产权证书等5/18/202340四、金融机构l金融机构一般以金融机构一般以资金提供者资金提供者身份参与房地产开发。身份参与房地产开发。房地产金融业务必须通过一定的金融机构才能完房地产金融业务必须通过一定的金融机构才能完成。成。l在房地产开发过程中需要两类资金：在房地产开发过程中需要两类资金：l开发建设过程的对开发商的开发建设过程的对开发商的“开

36、发建设贷款开发建设贷款”；l项目建成后用于支持购房者的项目建成后用于支持购房者的“抵押贷款抵押贷款”5/18/202341五、建筑承包商l建筑承包商是开发过程中房屋等建筑产品的建筑承包商是开发过程中房屋等建筑产品的直直接生产者接生产者。l建筑承包商以开发商为市场，不享受项目经营建筑承包商以开发商为市场，不享受项目经营效益，只是从工程建筑施工中收取工程费用。效益，只是从工程建筑施工中收取工程费用。l承包商在开发项目的建设过程中起着十分重要承包商在开发项目的建设过程中起着十分重要的作用，承包商的队伍素质、管理水平直接关的作用，承包商的队伍素质、管理水平直接关系着房地产产品的质量。系着房地产产品的质

37、量。5/18/2023425/18/2023435/18/202343六、六、专业顾问l建筑师建筑师l工程师工程师l规划师规划师l景观建筑师景观建筑师l环境顾问环境顾问l交通顾问交通顾问l房地产估价师房地产估价师l会计师会计师l地产代理地产代理l物业管理师物业管理师l市场研究专家市场研究专家l经济师及造价工程师经济师及造价工程师l律师律师 5/18/202344七、消费者(购房者及租户)每个人和机构都是房地产商品的消费者。人人都每个人和机构都是房地产商品的消费者。人人都需要住房，每个机构都需要一定的建筑空间来从需要住房，每个机构都需要一定的建筑空间来从事其生产经营活动，而不管这些房屋是购买的还

38、事其生产经营活动，而不管这些房屋是购买的还是租赁的。是租赁的。l需求：真实的需要、投机需求、引致需求需求：真实的需要、投机需求、引致需求l从市场买家的角度：自用型和投资型从市场买家的角度：自用型和投资型l自用型购买者的主要约束条件：购买能力自用型购买者的主要约束条件：购买能力l投资型购买者主要考虑：预期收益的大小投资型购买者主要考虑：预期收益的大小5/18/202345第三节 房地产开发的主要程序l一、房地产开发的主要程序一、房地产开发的主要程序l二、主要的行政审批手续二、主要的行政审批手续5/18/202346一、房地产开发的主要程序一、房地产开发的主要程序l房地产项目开发程序，是指房地产项

39、目从投资决策、房地产项目开发程序，是指房地产项目从投资决策、设计、施工到销售和服务的整个过程中应当遵循的内设计、施工到销售和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。在规律和组织制度。l一般来说，这个程序包括一般来说，这个程序包括8个步骤，个步骤，投资机会寻找与投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合同签署有关合同、工程建设、工程建设、竣工投入使用、竣工投入使用、房地产、房地产资产管理资产管理。l这这8个步骤又可以划分为个步骤又可以划分为4个阶段个阶段，投资机会选择与投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、决策

40、分析、前期工作、建设阶段、租售及资产管理阶租售及资产管理阶段段。房地产阶段划分并不是一成不变的，有些情况下。房地产阶段划分并不是一成不变的，有些情况下各阶段的工作可能要交替进行。各阶段的工作可能要交替进行。5/18/202347（一）（一）八个步骤八个步骤 I：投资机会寻找与筛选：投资机会寻找与筛选：细化投资方案：细化投资方案：可行性研究：可行性研究：合同谈判：合同谈判V：正式签署有关合同：正式签署有关合同：工程建设：工程建设：竣工投入使用：竣工投入使用：房地产资产管理：房地产资产管理投资机会选择投资机会选择投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析与决策分析与决策分析前期工作前期工作前期工

41、作前期工作建设阶段建设阶段建设阶段建设阶段租售及资产租售及资产租售及资产租售及资产管理阶段管理阶段管理阶段管理阶段5/18/202348（二）四个阶段（二）四个阶段1、投资机会选择与决策分析、投资机会选择与决策分析l投资机会选择：投资机会寻找和筛选；投资机会选择：投资机会寻找和筛选；l投资决策分析：市场分析；项目财务评估。投资决策分析：市场分析；项目财务评估。2、前期工作、前期工作前期工作的内容主要包括以下几个方面：前期工作的内容主要包括以下几个方面：(1)分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小；用途及获益能力的大小；(2)

42、获取土地的使用权；获取土地的使用权；(3)征地、拆迁、安置、补偿；征地、拆迁、安置、补偿；5/18/202349（4）规划设计及建设方案的制定；）规划设计及建设方案的制定；（5）与城市规划管理部门协商，获得规定部门许可；）与城市规划管理部门协商，获得规定部门许可；（6）施工现场的水、电、）施工现场的水、电、路通和场地平整；路通和场地平整；（7）市政设施接驳的谈判与协议；）市政设施接驳的谈判与协议；（8）安排短期和长期信贷；）安排短期和长期信贷；（9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户；）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户；（10）对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、）对市场状况进行进

43、一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；租金或售价水平；（11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；（12）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；步洽商；（13）开发项目的保险事宜洽谈。）开发项目的保险事宜洽谈。5/18/2023503、建设阶段、建设阶段开发项目建筑工程的施工过程开发项目建筑工程的施工过程主要任务：建设工程项目管理主要任务：建设工程项目管理4、租售及资产管理阶段、租售及资产管理阶段l办理竣工验收和批准入住手续办理竣工验收和批准入住手续l开发商为了分散投资风险

44、，减轻借贷的开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中通过压力，在项目建设前或建设过程中通过预租或预售的形式落实了买家或使用者预租或预售的形式落实了买家或使用者5/18/202351二、主要的行政审批手续：五证一书1、建设项目选址意见书、建设项目选址意见书城市规划法第三十条城市规划区内的建设工程的选城市规划法第三十条城市规划区内的建设工程的选址和布局址和布局必须必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，符合城市规划。设计任务书报请批准时，必必须须附有城市规划行政主管部门的附有城市规划行政主管部门的选址意见书选址意见书。2、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证城市规划法第三

45、十一条在城市规划区内进行建设需城市规划法第三十一条在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其门核定其用地位置和界限用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。用地规划许可证。5/18/2023523、国有土地使用证、国有土地使用证l是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。律保护。l北京市房屋土地管理局根据国有土地使用方

46、式北京市房屋土地管理局根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市房屋土地管理局划拨不同，分别加盖北京市房屋土地管理局划拨土地使用证专用章、北京市房屋土地管理土地使用证专用章、北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章、北京市房屋土局有偿土地使用证专用章、北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章、北地管理局交纳使用费土地使用专用章、北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章。京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章。5/18/2023534、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证l城市规划法第三十二条在城市规划区内城市规划法第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路

47、、管建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。核发建设工程规划许可证件。5、施工许可证、施工许可证l在前两个规划许可证获得后才能申请在前两个规划许可证获得后才能申请5/18/2023546、商品房预售、商品房预售(或销售或销售)许可证许可证l城市商品房预售管理办法第五条：商城市商品房预售管理办法第五条：商品房预售应当符合下列条件：品房预售应当符合

48、下列条件：l已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；权证书；l持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；l按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的金达到工程建设总投资的25以上，并已经确以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。定施工进度和竣工交付日期。5/18/202355第四节 房地产经营的基本环节l一、房地产产品形成环节的经营一、房地产产品形成环节的经营l二、房地产产品流通环节的经营二、房地产产品流通环节的经营l三、房地产产品消费环节的经营三、房地产产

49、品消费环节的经营5/18/202356一、房地产产品形成环节的经营一、房地产产品形成环节的经营房房地地产产产产品品形形成成环环节节土地经营土地经营投资决策分析阶段投资决策分析阶段依法获取土地使用权阶段依法获取土地使用权阶段房屋建造房屋建造可行性研究阶段可行性研究阶段前期准备工作阶段前期准备工作阶段项目实施阶段项目实施阶段5/18/202357二、房地产产品流通环节的经营二、房地产产品流通环节的经营流流通通环环节节房屋销售房屋销售房屋租赁房屋租赁其他经营其他经营房地产抵押房地产抵押房地产典当房地产典当房屋置换房屋置换其其他他5/18/202358三、房地产产品消费环节的经营三、房地产产品消费环节

50、的经营物业管理物业管理管理管理服务服务消消费费环环节节5/18/202359第五节 土地使用权的获取l一、概述一、概述l二、我国城市土地使用制度及其演变二、我国城市土地使用制度及其演变l三、开发商获取土地使用权的方式三、开发商获取土地使用权的方式l四、土地使用权出让合同及其主要内容四、土地使用权出让合同及其主要内容l五、土地使用权出让价格与用地类型划分五、土地使用权出让价格与用地类型划分5/18/202360一、概述1.土地所有制土地所有制l土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律经济形式，是土地制度的核心和基础，