某地产成本管理实践与思考bdml.pptx

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1、万科集团成本管理部万科集团成本管理部 刘石磊刘石磊万科成本管理实践与思考万科成本管理实践与思考主要内容主要内容一、万科成本管理的实践一、万科成本管理的实践二、万科成本管理模式二、万科成本管理模式三、成本管理的几点思考三、成本管理的几点思考万科成本管理的实践万科成本管理的实践万科成本管理重要历程回顾万科成本管理重要历程回顾19981998年：年：集团集团“成本管理年成本管理年”20002000年：年：集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“成本管理部成本管理部”20022002年：年：确定万科成本管理目标和宗旨确定万科成本管理目标和宗旨2003200

2、3年年:目标成本管理责任成本管理作业成本管理的万科成本管理模式确立。目标成本管理责任成本管理作业成本管理的万科成本管理模式确立。20042004年：年：深圳成立区域成本管理部深圳成立区域成本管理部20052005年：年：首届集团造价研讨会召开首届集团造价研讨会召开20062006年：年：万科成本知识体系平台搭建成型，启动工厂化成本研究万科成本知识体系平台搭建成型，启动工厂化成本研究20072007年：年：适应新发展时期的成本管理方法论探索、制度完善、风险控制、信息化适应新发展时期的成本管理方法论探索、制度完善、风险控制、信息化 平台升级工作全面开展平台升级工作全面开展20072007年：年：集

3、团成本管理部成立集团成本管理部成立成本管理目的及内涵：成本管理目的及内涵：健康健康 合理合理 有序有序 成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节运弃个人利益的存在。并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节运作的规范性。作的规范性。在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、减少无效成本的发生。减少

4、无效成本的发生。通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。万科成本管理的实践万科成本管理的实践万科成本管理的实践万科成本管理的实践项目管理部成成本本管管理理部部设计管理部营销管理部管理层万科一线公司成本管理部设置万科一线公司成本管理部设置组织架构设置是工作开展的基础。组织架构设置是工作开展的基础。造价管理造价管理产品经济性产品经济性招标

5、管理招标管理变更签证管理变更签证管理预结算管理预结算管理综合成本体系综合成本体系成本信息化成本信息化成本软件成本软件信息月报信息月报成本数据库成本数据库目标成本目标成本责任成本责任成本无效成本无效成本综合成本综合成本万科成本管理的实践万科成本管理的实践“成本管理部成本管理部”的定位的定位 全员成本意识的推动者全员成本意识的推动者 公司经营计划的保证者公司经营计划的保证者 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理者贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理者 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。成本管理部是综合

6、管理部门，不是业务部门。万科成本管理的实践万科成本管理的实践万科成本管理实践管理链条万科成本管理实践管理链条可可研研成成本本目目标标成成本本责责任任成成本本动动态态成成本本结结算算成成本本成本数据分析、无效成本分析成本数据分析、无效成本分析万科成本管理的最重要部分万科成本管理的最重要部分万科成本管理实践可研成本万科成本管理实践可研成本成本管理在可研阶段的两种工作模式：成本管理在可研阶段的两种工作模式：1、基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测算；2、从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见；您选择哪一种？您选择哪一种？万科成本管理实践目标成本万科成本管理实践目标成本p 目标成本

7、形成目标成本形成新项目发展新项目发展新项目发展新项目发展规划设计规划设计规划设计规划设计 扩初设计扩初设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与施工组织与施工组织与材料采购材料采购材料采购材料采购竣工结算竣工结算竣工结算竣工结算可研成本可研成本可研成本可研成本目标成本目标成本目标成本目标成本动态成本动态成本动态成本动态成本结算成本结算成本结算成本结算成本分析分析分析分析目标成本形成目标成本形成目标成本执行目标成本执行万科成本管理实践目标成本万科成本管理实践目标成本目标成本的两个考核指标-目标成本绝对变动率；目标成本绝对变动率；目标成本科目变动率。目标成本科

8、目变动率。万科成本管理实践动态成本万科成本管理实践动态成本1234及时了解项目成本状况，及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据为经营决策提供依据项目之间能够有效对项目之间能够有效对比比预测市场变化，修正待预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化发生成本应对市场变化产品分摊，了解每种产品分摊，了解每种产品成本状况产品成本状况动态成本价值动态成本价值p 动态成本的管理价值动态成本管理要求动态成本管理要求即时记录即时记录 决策、合同、变更决策、合同、变更 、结算、结算系统分解系统分解 各科目、各部门各科目、各部门动态预测动态预测 待发生成本、预计未来待发生成本、预计未来复审核对复审核对 成本、财务

9、定期核对成本、财务定期核对及时通报及时通报 公司领导层、相关部门公司领导层、相关部门 万科成本管理实践动态成本万科成本管理实践动态成本万科成本管理实践责任成本万科成本管理实践责任成本 责任成本管理方式的实质是责任成本管理方式的实质是-类似于工业企业的预算管理。类似于工业企业的预算管理。责任成本是目标责任成本是目标-动态成本体系有效运作的制度保证。动态成本体系有效运作的制度保证。无效成本无效成本无效成本无效成本 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪进营销没有作用，无法获得客户认同和补

10、偿，属于费用浪费的成本。费的成本。万科成本管理实践无效成本万科成本管理实践无效成本管理原则管理原则q 指导确定准确合理的目标成本指导确定准确合理的目标成本q 以数据为语言，展现公司费用的浪费情况以数据为语言，展现公司费用的浪费情况q 激发领导层、全员的成本意识激发领导层、全员的成本意识q 清楚了解成本构成，做到清楚了解成本构成，做到“心里有数心里有数”q 推动各部门提高专业能力、加强计划管理推动各部门提高专业能力、加强计划管理万科成本管理实践无效成本万科成本管理实践无效成本效果：效果：“无效成本无效成本”成为相关部门的成为相关部门的“口头禅口头禅”；无效成本的总结深；无效成本的总结深受公司领导

11、层的重视。受公司领导层的重视。万科成本管理实践成本信息管理万科成本管理实践成本信息管理信息系统对万科成本各项信息系统对万科成本各项基础业务基础业务的高效运作、的高效运作、对企业对企业管理决策管理决策的重要支撑作用已经被万科十多的重要支撑作用已经被万科十多年的信息化建设历史所印证。年的信息化建设历史所印证。万科成本信息化的历程：万科成本信息化的历程：K3 K3-EASEAS 成本信息化成本信息化造价管理造价管理A-housing平台计价评标系统成本管理软件成本数据库成本专业网站前置知识体系成本缺陷手册成本信息月报课件培训体系综合成本综合成本知识管理知识管理合同管理系统万科成本管理实践成本信息管理

12、万科成本管理实践成本信息管理万科成本管理实践成本信息管理万科成本管理实践成本信息管理万科集团使用的成本管理信息化软件万科集团使用的成本管理信息化软件-K3-K3万科成本管理实践成本信息管理万科成本管理实践成本信息管理目标成本目标成本成本数据库成本数据库招标招标评标评标动态成本动态成本合同合同变更变更资金计划资金计划责任成本责任成本待发生待发生成本成本信息月报信息月报测算模块测算模块借助借助借助借助EASEAS系统平台形成的成本作业流程闭环系统平台形成的成本作业流程闭环系统平台形成的成本作业流程闭环系统平台形成的成本作业流程闭环万科成本管理实践成本信息管理万科成本管理实践成本信息管理提升效率、提

13、升效率、规范管理、规范管理、降低成本。降低成本。成本信息化所提供的价值：成本信息化所提供的价值：造价管理造价管理综合成本综合成本 知识管理知识管理万科成本管理实践成本知识管理万科成本管理实践成本知识管理万科成本管理实践成本知识管理万科成本管理实践成本知识管理万科成本管理实践社会资源利用万科成本管理实践社会资源利用现阶段，万科集团各一线公司均加速、加大力度使用社会现阶段，万科集团各一线公司均加速、加大力度使用社会资源资源-造价咨询公司：造价咨询公司：n 预结算工作；预结算工作；n 招标工作；招标工作；n 项目现场产品管理；项目现场产品管理；n 经济性分析经济性分析关键词：关键词：合适、事务性工作

14、、效率、价值合适、事务性工作、效率、价值新的环境与思考新的环境与思考成本管理的思考成本管理的思考-新的环境新的环境新的外部环境：新的外部环境：一半是海水一半是火焰：一半是海水一半是火焰：人民币升值、大众投资意识崛人民币升值、大众投资意识崛起带来的机遇与国家宏观调控的压力；起带来的机遇与国家宏观调控的压力；房地产经营环境变化：房地产经营环境变化：低成本低售价低成本低售价-低成本高售价低成本高售价-高成本高售价高成本高售价通货膨胀：通货膨胀：生产资料、人工的不断大幅上涨生产资料、人工的不断大幅上涨建筑标准：建筑标准：更加严格规范的建筑、节能等标准更加严格规范的建筑、节能等标准成本管理的思考成本管理

15、的思考-新的环境新的环境新的内部环境：新的内部环境：快速的业务发展：快速的业务发展：工作量的剧增；工作量的剧增；人员能力稀释：人员能力稀释：人力资源与业务发展的匹配度；人力资源与业务发展的匹配度；工厂化时代的召唤：工厂化时代的召唤：产品质量、资产周转、劳动力要求产品质量、资产周转、劳动力要求的交集；的交集；精细化：精细化：粗放管理方式带来的效率、效益双低问题；粗放管理方式带来的效率、效益双低问题；效率：效率：快速周转与资金效率、运营风险的关系；快速周转与资金效率、运营风险的关系；成本管理的思考成本管理的思考成本管理部工作的思考成本管理部工作的思考.n数据中心数据中心n综综合能力合能力n管理方法

16、管理方法n价值创造价值创造成本管理工作的思考成本管理工作的思考 1 1、数据中心、数据中心数据事关决策，成为数据中心将是成本工作的主要方向：数据事关决策，成为数据中心将是成本工作的主要方向：主题词：准确、及时主题词：准确、及时成本管理工作的思考成本管理工作的思考 2、综合的专业能力、综合的专业能力综合的专业能力是指：成本管理人员应迅速从预结算人员转变成为综综合的专业能力是指：成本管理人员应迅速从预结算人员转变成为综合管理人员合管理人员-n多面手；多面手；n资源整合者和管理者；资源整合者和管理者；n标准化；标准化；成本管理工作的思考成本管理工作的思考 3、管理方法、管理方法 全员成本管理；全员成本管理；内控；内控；4 4、价值创造、价值创造 成本挖潜；成本挖潜；成本前置；成本前置；需永久关注需永久关注全员参与全员参与重心前移重心前移方案优化方案优化管理创新管理创新成本管理工作的思考成本管理工作的思考成本管理的未来发展方向成本管理的未来发展方向谢谢聆听谢谢聆听谢谢聆听谢谢聆听