房产项目风险管理0601.ppt

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1、项目风险管理项目风险管理华立冲田宏林李 东课课 程程 定定 位位l绷紧项目风险意识这根弦l能列出项目管理中常见的5类风险l针对本项目编制项目风险管理计划书2个要求：积极参与讨论，提出自己的观点 模拟实战解决问题请列举以下事项的利益和风险，如何决策？讨论5分钟,总结10分钟第一小组：和章子怡结婚第二小组：万科盖全球第一高楼第三小组：王石登月第四小组：万科所有项目经理都聘请 MBA 目目 录录 1.1.案例案例1 1 2.2.项目风险概述项目风险概述 2.1 项目风险定义 2.2 项目风险的基本分类3.3.工程建设方项目管理风险工程建设方项目管理风险 3.1 分组讨论 3.2 风险清单 4.4.项

2、目常见风险防范对策项目常见风险防范对策 4.1 项目招投标&合同风险 4.2 项目经营计划风险 4.3 项目质量管理风险 4.4 项目形象风险 4.5 成本风险5.5.项目风险管理项目风险管理 5.1 项目风险管理概念 5.2 项目风险管理过程 5.3 项目风险管理计划1.案例案例1案例1是集团对某一线公司的工程管理检查报告。请问：你所在的项目存在类似的风险吗？如何避免类似问题的发生?小组讨论10分钟,每组派代表阐述小组观点10分钟项目运作中存在不确定的事件或情况，发生后会对项目的目标产生某种正面或者负面的影响风险2要素：不确定，可能产生影响风险源风险事件风险影响什么会引发风险？会发生什么？风

3、险带来什么影响？发生的可能性？造成的影响？2.1 项目风险定义项目风险定义项目风险特征：发生的可能性(概率)，产生的影响程度(危害度)Risk=hazard *exposure 2.项目风险概述项目风险概述2.项目风险概述项目风险概述风险产生的原因风险产生的原因2.1 项目风险定义项目风险定义1 风险意识不够,经验不足2 信息掌握不够，未掌握或不足以准确判断3机制不全4 （管理系统运作不正常，或没有形成风险收集、分析、管理的系统）4 措施不力，情况未受重视，疏忽，过于冒险 资源没有合理运用5 其他因素影响不符合客观规律，工期不合理、成本不合理、标准有问题屈从于权威或成本、进度压力没有获得合适的

4、资源 未知未知（unknownunknown）已知未知 （knownunknown）已知已知 （knownknown）识别风险获取信息依据特征分类依据特征分类2.项目风险概述项目风险概述2.2 项目风险的基本分类项目风险的基本分类1、产品风险，包括运用新技术和新工艺所导致的风险；地质地基条件、材料设备供应、工程变更、技术规范、设计与施工等 2、管理风险，包括计划、资源配给、质量管理、管理技术（流程、规范）、外包商管理所导致的风险；3、组织风险，包括项目决策时确定的项目范围、时间与费用之间的矛盾、项目资源不足或资源冲突、组织中不当的文化氛围所导致的风险；4、外部风险，主要指项目的政治、经济或其他

5、外部环境的变化，包括项目相关的规章或制度变化、组织中雇佣关系的变化、自然灾害所导致的风险依据风险来源分类依据风险来源分类2.2 项目风险的基本分类项目风险的基本分类2.项目风险概述项目风险概述列举住宅项目业主方项目管理可能存在的风险；小组为单位，分组讨论 讨论时间：15分钟，总结时间：30分钟第一小组：成本风险第二小组：招标采购风险第三小组：计划管理风险第四小组：营销风险第五小组：质量、安全风险第六小组：设计风险第七小组：其它风险（如法律风险、客户投诉相关的风险）3.工程建设方项目管理风险工程建设方项目管理风险3.1 分组讨论分组讨论3.工程建设方项目管理风险工程建设方项目管理风险3.2 风险

6、清单风险清单项目招投标&合同风险，包括承包商选择不当，工程合同核心条款有漏洞，索赔导致成本上升工期拖延基础管理不到位，内部员工未遵循职业操守所导致的风险等4.项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策4.1 项目招投标项目招投标&合同风险合同风险对策:p 充分利用合同条款进行管理。如采用包干价等,提前规避索赔风险p 重视基础管理p 反索赔 项目经营计划风险，包括项目开工、预售、竣工、交付等重大计划节点滞后所导致的风险 通常对于此类风险，我们的对策应着眼两个层面：一是计划的制定层面，要合理有效，项目开发资配置及外部客观环境要和计划匹配，即计划的制定要符合客观规律；如不少项目施工准备不足,业主急切地

7、想上马这个项目，想压缩工期，所以将设计周期、施工准备期不切实际的缩短，结果欲速则不达，不仅未提前，反而影响工期、质量和成本。4.项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策4.2项目经营计划风险项目经营计划风险二是计划的执行层面，一般来说我们通过制定计划控制一览表,配合定期检讨评估的方式对计划的执行进行控制管理；目前上海公司采用的三级计划管理及评估、公司总经理层每月一次的现场协调会,对提高部门间配合的效率,促进项目部重视计划执行,及时决策方面起到一定的作用。4.项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策4.2 项目经营计划风险项目经营计划风险 风险描述概率影响风险积应对策略风险应对措施责任人设备晚到

8、两台设备的交货日期可能严重晚于计划日期（估计晚40个工作日），这将导致大部分设备不能互联调试，部分工作不能按计划完成，人力资源浪费，项目费用不合理上升75%￥80万（或25天）￥60万减轻1、尽量催促供货商提前供货张三减轻2、公司内部借调张三减轻3、向供货商施压先出借替代设备张三规避4、更换供应商李四机房完工拖延 机房装修、布线工程完工日期比原计划晚（估计晚10个工作日），这将导致设备不能进场，原计划的设备安装、调试、测试等工作全部后推，项目时间进度难以完成，人力资源浪费，项目费用不合理上升50%￥18万（或10天）￥9万减轻1、施压施工方赶工解决，引用合同条款以减轻我方损失王二规避2、调整我

9、方计划，把后面详细设计的任务调到前面执行王二总包管理风险总包管理人员无大型项目管理经验和技能，可能出现计划不周、项目间配合、协调不好，这将导致部分项目任务出现反复、时间拖延、不能按计划进度完成，费用增加60%￥75万（或20天）￥45万减轻1、要求总包另派合格的人员进行工程管理王二减轻2、引用相关合同条款以减轻我方损失张三某项目计划风险分析及应对措施某项目计划风险分析及应对措施4.项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策4.2 项目经营计划风险项目经营计划风险 项目质量风险，包括建设主管部门处罚及小业主入住后的投诉所导致的风险，未按图施工的风险,如业主提出的设计变更没有经设计院签章确认 低温施

10、工外保温、雨季施工涂料、防水等 4.4.项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策4.3 4.3 项目质量管理风险项目质量管理风险分组讨论：讨论15分钟，派代表上来阐述小组意见25分钟第1-2组：案例3第3-4组：案例4第5-6组：案例5从风险管理的角度,以下案例给了哪些经验、教训？4.4.项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策4.3 4.3 项目质量管理风险项目质量管理风险项目形象风险，p 由于安全事故导致的处罚p 由于工地形象恶劣导致的销售不畅p 由于项目形象不佳导致的媒体曝光等p 红线外问题导致项目形象受损良好的项目形象能提升客户购买意愿，给客户以信心。也体现出万科的工程管理水准4.4.

11、项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策4.4 4.4 项目形象风险项目形象风险对于红线内项目形象的管理:一是现场形象的策划和管理，二是现场管理，包括安全文明、成品保护通常通过销售组织说辞对让小业主进行引导，整个施工现场严格封闭管理定期组织工地开放日，全面策划和检查后，方可允许客户进入工地窨井盖的问题、玻璃划痕？4.项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策4.4 项目形象风险项目形象风险对于红线外项目形象风险，通常作为工程管理人员是无能为力单独解决的，可以提前预见向公司汇报，需要公司层面各部门配合共同协调解决红线外的垃圾场、化工厂、烟厂、药厂、火葬场等小区内手机信号不佳、商户诈骗等小区教育配套

12、的变更、商业规划的变更，增加高架、铁路、加油站等4.5 4.5 成本风险成本风险4.4.项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策讨论10分钟，阐述20分钟13组讨论：案例7、案例846组讨论：发展商的反索赔措施有哪些？如何利用合同加强成本管理？项目风险管理：使潜在不确定因素变为可测知的关注点使潜在不确定因素变为可测知的关注点项目风险管理过程是一个预见、识别风险，并通过一定的管理方法和应对措施规避、转移、降低（消除）、接受风险影响的过程5.项目风险管理项目风险管理5.1 项目风险管理概念项目风险管理概念5.项目风险管理项目风险管理5.1 项目风险管理概念项目风险管理概念 规避策略规避策略 改变项

13、目计划以消灭风险或保护项目目标免受影响 某些风险可以通过需求再确认、获取更详细信息、增强沟通、增派 专家等方法得以避免 风险规避举例说明：缩小项目工作范围避免某些高风险的目标 采用成熟的技术方案而非先进但尚未成熟的方案 避免跟不熟悉的合作单位签约 5.项目风险管理项目风险管理5.1 项目风险管理概念项目风险管理概念 转移策略转移策略 把风险的影响和责任转嫁给第三方，并不消除风险 通常要为第三方付费作为承担风险的报酬，采用合同形式 风险转移举例说明：保险 业绩奖罚条款 维护保修承诺5.项目风险管理项目风险管理5.1 项目风险管理概念项目风险管理概念 降低（消除）策略降低（消除）策略 谋求降低不利

14、风险发生的可能性或影响程度 风险降低举例说明：采用简单灵活流程 选择信誉高的供应商 进行更系统化的更彻底的测试 冗余设计 增加资源或时间5.项目风险管理项目风险管理5.1 项目风险管理概念项目风险管理概念 接受策略接受策略 面对风险选择不对项目计划作任何改变或无计可施 积极的接受：制定应急计划并在风险发生时执行，风险征兆被监视 应急计划可以大大减少处理影响的费用 消极的接受：“默默的承受”对于高风险的事件可制定“退却计划”：风险准备金、备用方案、改变工作范围 最常用的措施是风险储备：费用、资源、时间。风险储备的数量取决于风险的概率、影响和可接受的风险损失风险管理计划 风险识别 风险定性分析 风

15、险定量分析 风险应对计划 风险监控5.项目风险管理项目风险管理5.2 项目风险管理过程项目风险管理过程项目风险管理过程：风险识别依据工具和方法结果成果说明历史资料项目计划的信息项目风险的种类制约因素和假设条件头脑风暴法德尔菲法风险检查表流程图系统分解法情景分析法已识别的项目风险潜在的项目风险对项目管理其他方面的改进5.项目风险管理项目风险管理5.2 项目风险管理过程项目风险管理过程风险核对识别表风险影响排序表综合风险评估表风险分类表风险概率排序表风险产生条件产生结果可能性影响总体影响减轻影响跟踪计划负责人项目风险表项目风险表项目风险管理过程：风险评估:定性分析与评估5.2 项目风险管理过程项目

16、风险管理过程5.项目风险管理项目风险管理项目风险管理过程：风险评估:定量风险分析与评估 1)访谈 2)盈亏平衡分析 3)敏感性分析 4)决策树分析 5)非肯定型决策分析 5.项目风险管理项目风险管理5.2 项目风险管理过程项目风险管理过程项目风险管理过程：风险应对措施风险避免风险减轻风险自担风险转移风险共担风险控制风险接受概率大 概率小 ABCD 损失小 损失大项目风险应对选择策略5.项目风险管理项目风险管理5.2.项目风险管理过程项目风险管理过程项目风险管理过程：风险监控 1.不断的识别新的风险2.不断的分析风险的产生概率3.不断的整理风险表4.不断的规避优先级别最高的风险直到风险消亡！5.

17、2 项目风险管理过程项目风险管理过程5.项目风险管理项目风险管理1.识别风险风险陈述陈述1.分析3.计划4.跟踪风险Top 105.控制风险风险消除消除整个过程的核心依据是需要一个不断优化更新的风险管理计划项目风险管理过程：风险监控5.项目风险管理项目风险管理5.2 项目风险管理过程项目风险管理过程 风险管理计划书是项目计划体系中较敏感和重要的部分。这种计划可用于公布风险管理规划过程的结果或最新状态。项目开始前，项目管理人员就应制订项目风险管理计划，并在项目进行过程中实行目标管理，进行有效的指挥和协调。5.项目风险管理项目风险管理5.3 项目风险管理计划书项目风险管理计划书项目风险管理计划:计

18、划书的主要内容1.引言（项目提要）(1)概述 a.项目管理目标 b.需要优先考虑规避的风险 (2)组织 (3)风险规避策略的内容说明 a.进度安排 b.主要里程碑和审查行为 c.预算5.项目风险管理项目风险管理5.3 项目风险管理计划书项目风险管理计划书项目风险管理计划:计划书的主要内容2.风险分析 (1)风险识别 a.风险情况调查、风险来源等 b.风险分类 (2)风险估计 a.风险发生概率的估计 b.风险后果的估计 c.估计准则 d.估计误差的可能来源 e.预算 (3)风险评价 a.风险评价使用的方法 b.评价方法的假设前提和局限性 c.风险评价使用的评价基准 d.风险评价结果5.项目风险管

19、理项目风险管理5.3 项目风险管理计划书项目风险管理计划书项目风险管理计划:计划书的主要内容3.风险管理(1)根据风险评价结果提出的建议(2)可用于规避风险的备选方案 (3)规避风险的建议方案(4)风险监督的程序4.附录(1)项目风险形势估计 (2)减轻风险的计划 5.3 项目风险管理计划书项目风险管理计划书5.项目风险管理项目风险管理根据基本模板:列出你所在项目的5个主要风险,提出如何应对的措施。（讨论10分钟，阐述30分钟）5.项目风险管理项目风险管理5.3 项目风险管理计划书项目风险管理计划书结结 语语有些风险可能是没法预计的我们必须牢固树立风险意识，从项目启动开始，预计可能的风险，并制定风险管理计划，确保项目目标的实现。要点回顾要点回顾 风险风险2要素：不确定，可能产生影响要素：不确定，可能产生影响 风险事件产生不利影响的原因风险事件产生不利影响的原因1 风险意识不够2 信息掌握不够3 机制不全4措施不力 住宅项目常见风险清单住宅项目常见风险清单列举项目列举项目5项风险，制定管理计划项风险，制定管理计划要点回顾要点回顾谢谢聆听和参与谢谢聆听和参与