成本管理课件.ppt

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1、成本管理知识成本管理知识成本管理中心成本管理中心2007年年4月月29日日一、什么是房地产成本？一、什么是房地产成本？有别于制造业对成本的界定房地产项目开发全过程中房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用所发生的全部成本和费用支出总额。支出总额。二、全国房地产成本的现状？二、全国房地产成本的现状？公司、人员状况公司、人员状况造价转为成本造价转为成本成本越来越重要（万达提到战略的高度）成本越来越重要（万达提到战略的高度）成本前置成本前置范围扩大，重视设计范围扩大，重视设计人员专业、部门独立人员专业、部门独立利润为核心利润为核心三、为什么要进行成本管理？三、为什么要进行成本管理？三、为什么要进

2、行成本管理？三、为什么要进行成本管理？对于房地产房地产企业来说，近年来，随着经营环境的急剧变化和竞争的日趋激烈，尤其是土地招拍挂政策的推进以及物价上涨加大的因素，房地产成本压力急剧膨胀，而房价的增长是根据市场情况和购买力水平来逐步增长的，过去靠营销概念的思路越来越被弱化；因此，经营战略的重要性越来越被管理者所重视。在这种总体经营战略的框架中，企业的成本管理战略的作用也随之突现，并且在经营战略中居于极其重要的核心地位。制造业、限价房认识的重要性认识的重要性做正确的事做正确的事正正确确地地做做事事做不正确做不正确做正确做正确我们做我们做什么？什么？我们做得我们做得如何？如何？不正确的事不正确的事正

3、确的事正确的事最佳最佳位置位置不是最差不是最差最差最差位置位置死定了死定了设计设计招标招标施工施工SPEND曲线（工程）曲线（工程）项目周期项目周期成成本本发生的发生的成本成本决策及概念方案决策及概念方案成本控制重点成本控制重点放那儿好？放那儿好？70%80%20%销售及物管销售及物管形成的形成的成本成本工作重心前移工作重心前移客户分析；客户分析；设计方案优化；设计方案优化；结构指标控制；结构指标控制；事前定价与清单招标；事前定价与清单招标；工作重心后置工作重心后置费率招标；费率招标；变更、签证事后补签；变更、签证事后补签；工程结算；工程结算；正确认识成本管理正确认识成本管理成本管理工作重心成

4、本管理工作重心成本管理工作重心成本管理工作重心 需永久关注需永久关注全员参与全员参与重心前移重心前移方案优化方案优化管理创新管理创新房地产成本构成房地产成本构成 根据建设部2000年颁布的房地产开发项目经济评价方法中对开发建设投资的分类，基本分为12项：1、土地费用、土地费用2、前期工程费用、前期工程费用3、基础设施建设费用、基础设施建设费用4、建筑安装工程费用、建筑安装工程费用5、公共配套设施建设费用、公共配套设施建设费用6、开发间接费用、开发间接费用7、财务费用、财务费用8、管理费用、管理费用9、销售费用、销售费用10、开发期税费、开发期税费11、其他费用、其他费用12、不可预见费用、不可

5、预见费用1、土地费用、土地费用2、前期费用、前期费用3、基础设施建设费用、基础设施建设费用4、建筑安装工程费用、建筑安装工程费用5、公共配套设施建设费用、公共配套设施建设费用6、开发间接费用、开发间接费用8、财务费用、财务费用9、管理费用、管理费用10、销售费用、销售费用7、不可预见费用、不可预见费用公公司司成成本本科科目目体体系系新新项项目目发发展展定定位位决决策策阶阶段段规规划划设设计计方方案案设设计计扩扩初初设设计计扩扩初初设设计计施施工工图图设设计计施施工工图图设设计计施施工工组组织织与与施施工工组组织织与与材材料料采采购购材材料料采采购购竣竣工工结结算算竣竣工工结结算算目标成本形成目

6、标成本形成目标成本执行目标成本执行目标成本测算二目标成本动动态态成成本本结结算算成成本本分分析析目标成本测算一新新项项目目发发展展拿拿地地阶阶段段土地成本测算成本测算对比成本环节流程图成本环节流程图工作的重心工作的重心数据分析与储存数据分析与储存决策阶段决策阶段规划设计规划设计合约分判合约分判与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价亦步亦趋亦步亦趋谨慎测算谨慎测算工程工程造价管理模式造价管理模式房地产成本控制思路（目标成本前）房地产成本控制思路（目标成本前）管理目标管理目标：确保项目成本控制在目标成本范围之内关键控制点关键控制点：1）规划设计

7、依据项目的市场定位、楼盘位置、土地测量等因素制定；设计施工图必须在招标之前完成并且经管理层审批，不得随意更改2）投资估算需对项目成本归集成“合同成本”、“非合同成本”以及“待发生成本”。其中要合理预估除合同成本以外的成本发生金额，根据以往工程项目的变更情况作出分析，估算其发生概率；工程造价以及相关期间费用必须严格比照估算表进行计算3）施工图与投资估算的不断更改是互动的、不断细化的过程，施工图一旦确定，最终的投资估算应该严格按照施工图设计进行概算，而且不得随意改动注释注释：1）投资估算表1是后续设计必须遵循的经济指标，设计应尽可能详细，如果投资估算表2的指标超过投资估算表的指标，则需返回进行初步

8、、扩初设计的调整；如果投资估算表3的指标超过投资估算表以及投资估算表2的指标，则需返回进行施工图的调整。2）投资估算表13要经过总经理和董事会的批准3）如果从方案阶段直接到施工图设计时，则投资估算表2取消，直接进入到投资估算表301投资估算表2概念设计成本目标目标销售费用目标配套/采购计划开发新项目合同成本非合同成本待发生成本细化方案投资估算表1初步/扩初设计审批审批施工图设计投资估算表3审批0202020101土地成本测算项目现金流0103目标利润目标成本房地产成本控制思路（目标成本后）房地产成本控制思路（目标成本后）项目招标完成相关业务方提出变更财务费用工程请示部门项目成本控制明细表成本分

9、析成本中心测算04管理费用营销费用客服中心执行/汇总财务/综合部执行汇总财务中心执行/汇总月/年度财务预算财务中心复核工程执行部门备案成本中心复核各职能部门执行总经理办公会审核0505总经理办公会审核不执行调整预算范围内超预算超标不超标不批准批准变更不超标超标通过不通过0303020201成本目标控制执行成本目标达到项目成本监/控月报07项目成本控制后评估=CFV12345价值工程对成本的意义价值工程对成本的意义房地产成本管理的几个误区房地产成本管理的几个误区误区一误区一 成本控制管理是一件很神秘的事情？成本控制管理是一件很神秘的事情？房地产成本管理的几个误区房地产成本管理的几个误区误区二误区

10、二 成本控制是成本管理部门的事情，我只管自成本控制是成本管理部门的事情，我只管自己己做好做好自己的销售、施工、设计自己的销售、施工、设计即可；即可；房地产成本管理的几个误区房地产成本管理的几个误区误区三误区三 成本管理和成本控制是为了省成本管理和成本控制是为了省钱或少花钱多办事（降低成本）。钱或少花钱多办事（降低成本）。省钱谁都会，花钱是学问省钱谁都会，花钱是学问成本管理成本管理成本管理成本管理 省钱省钱省钱省钱省钱省钱省钱省钱赚钱赚钱赚钱赚钱 成本管理成本管理成本管理成本管理赚钱赚钱赚钱赚钱省钱省钱 赚钱赚钱 成本管理成本管理房地产成本管理的几个误区房地产成本管理的几个误区误区四误区四 成本

11、目标干吗不给高一点，反正我又不会装成本目标干吗不给高一点，反正我又不会装到自己腰包，同时我也会努力去降低成本，最终到自己腰包，同时我也会努力去降低成本，最终还是利润。还是利润。房地产成本管理的几个误区房地产成本管理的几个误区误区五误区五 成本管理成本管理=合同管理，成本管理就是工程造合同管理，成本管理就是工程造价管理，成本管理仅仅是对成本的管理。价管理，成本管理仅仅是对成本的管理。房地产成本管理的几个误区房地产成本管理的几个误区误区六误区六 几十块钱的成本小小不然，干吗那么认真？几十块钱的成本小小不然，干吗那么认真？房地产成本管理的几个误区房地产成本管理的几个误区误区七误区七成本管理是追究责任

12、、束缚手脚的事情成本管理是追究责任、束缚手脚的事情成本管理需要的几个意识成本管理需要的几个意识2、敢于承担责任的能力和勇气3、有格局观，要站在公司的角度，甚至不能站在部门的角度，只关注自己本职范围内工作4、加大业务部门积极主动的沟通意识，不能局限于本部门工作，等问题出现了才同其他部门沟通。（沟通并非是主流）5、合理科学，符合公司发展状况发展状况的制度流程1、各部门业务人员刻苦钻研本职业务，把自己做成专家型人才成本控制的重心前移成本控制的重心前移全过程、全员、全方位的成本管理全过程、全员、全方位的成本管理成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映成本信息是企业的财富成本信息是企业的财富成本管理首要重视基础工作、组织工作，成本管理首要重视基础工作、组织工作，其次是方案优化、审价结算的技术水平。其次是方案优化、审价结算的技术水平。从大处着眼，从小处从大处着眼，从小处入入手手