某项目前期策划方案.ppt

《某项目前期策划方案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某项目前期策划方案.ppt（150页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、大理城投大理城投大理城投大理城投“兴盛时光兴盛时光兴盛时光兴盛时光”二期项目二期项目二期项目二期项目中国房地产策略网中国房地产策略网中国房地产策略网中国房地产策略网策略地产顾问机构策略地产顾问机构策略地产顾问机构策略地产顾问机构(昆明昆明昆明昆明)20122012年年年年6 6月月月月1 1日日日日前 期 策 划 方 案认识的差异就是效益认识的差异就是效益目 录第一部分 房地产市场环境调查与研究 一、宏观市场环境调查与研究 二、区域市场环境调查与研究 三、房地产产品调查 四、市场需求和消费行为调查第二部分 项目产品研发 一、项目条件分析 二、项目SWOT分析 三、项目产品定位第三部分 项目规划

2、设计建议 一、产品规划建议 二、建筑设计建议第四部分 项目开发投资估算 一、经济技术指标 二、项目开发成本 三、项目开发收益2 2认识的差异就是效益认识的差异就是效益第一部分 房地产市场环境调查与研究3 3认识的差异就是效益认识的差异就是效益一、宏观市场环境调查与研究一、宏观市场环境调查与研究一、宏观市场环境调查与研究一、宏观市场环境调查与研究通胀压力加大通胀压力加大通胀压力加大通胀压力加大从去年10月开始的短短7个月时间里，央行已4次加息，8次上调存款准备金率，收缩市场流动性抵抗通胀的同时，信贷额度也随之缩减，使本已严峻的房地产信贷市场，遭遇更大的资金压力。自2009年11月开始，居民消费价

3、格指数（CPI）和工业品出厂价格指数(PPI)由负转正，之后一直呈上扬态势，而上月CPI同比增幅已高达5.4%，持续保持高位，反映了当前物价上涨较快，经济环境面临较大通胀压力的现状。全国各月全国各月CPICPI、PPIPPI走势走势4 4认识的差异就是效益认识的差异就是效益货币供应市场流动性过剩的情况依然没有缓解货币供应市场流动性过剩的情况依然没有缓解截至3月末，广义货币（M2）余额75.81万亿元，同比增长16.6%，比上月末高0.9个百分点，比上年末低3.1个百分点；狭义货币(M1)余额26.63万亿元,同比增长15.0%，比上月末高0.5个百分点，比上年末低6.2个百分点；流通中货币(M

4、0)余额4.48万亿元，同比增长14.8%。货币供应量增幅高于上月，表明目前市场流动性过剩的情况依然没有缓解。5 5认识的差异就是效益认识的差异就是效益信贷收紧，住房开发回款的难度增大信贷收紧，住房开发回款的难度增大3月份，人民币贷款增加6794亿元，同比多增1727亿元。对比去年1季度的人民币贷款，今年一季度人民币贷款增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。贷款额度的减少，使今年的信贷市场相对紧张，对于房地产市场而言，住房开发回款的难度明显增大。6 6认识的差异就是效益认识的差异就是效益房地产开发景气指数回落房地产开发景气指数回落从2010年月份开始，国房景气指数与地产开发指数呈现回落走势

5、，但持续平稳的时间较长，房地产开发仍然为各地拉动内需，促进地方经济增长的主要产业。7 7认识的差异就是效益认识的差异就是效益房地产宏观调控政策密集出台房地产宏观调控政策密集出台国家2010.1.10“国十一条”关于促进房地产市场平稳健康发展的通知调整供给结构；抑制投资投机性需求；二套房首付提高至40%；控制信贷风险。2010.3.10“国十九条”关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供应量应不低于七成，同时，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。2010.4.14“新国四条”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款

6、首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010.9.29“新国五条”首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2010.4.17“新国十条”关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。“新国八条”进

7、一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；加强税收征管；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率的倍；严格住房用地供应管理；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。2011.1.26国家2011.1.27个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2011.3.22发改委3月16日发布商品房销售明码标价规定，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务

8、机构销售新建商品房时，实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。2011.2.24中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达19.5%，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。2011.2.26国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强24日在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务。2010.5.5国资委发布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的

9、通知表示，尽管地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体，但有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取通过多种途径参与保障性住房开发建设。三管齐下：第一，还是要控制货币的流动性。第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。2011.3.148 8认识的差异就是效益认识的差异就是效益房价调控三管齐下房价调控三管齐下要控制货币的流动性，对物价要控制货币的流动性，对物价来说比较重要，也就是说消除来说比较重要，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。

10、房价物价上涨的货币基础。运用财政、税收和金融的手运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。段来调节市场的需求。加强地方政府的责任，无论是加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负物价和房价，地方都要切实负起责任来。起责任来。抑制需求抑制需求实施问责制实施问责制收紧流动性收紧流动性从从10年年10月来，央行已经多月来，央行已经多次加息；次加息；提高准备金率，银行准备金率提高准备金率，银行准备金率高达高达20%以上。以上。财政、行政手段财政、行政手段-限购令限购令税收手段税收手段-房产税、营业税房产税、营业税金融手段金融手段-限贷令限贷令问责问责-各地方公布年度房价控各地方公布年度房价

11、控制目标，明确公布的年度房价制目标，明确公布的年度房价控制目标。控制目标。9 9认识的差异就是效益认识的差异就是效益小小 结结国家整体宏观政策使得首置需求趋于谨慎，对于二次及多次置业者通过提高首付、提高利率方式进行限制，部分城市直接限制购买，旨在遏制投资客户；CPI持续上涨，从市场流动性过剩的情况来看依然没有缓解，因此全国大环境依然不明朗；政策打压主要对象为商品房投资客户，同时也对自住及刚性需求消费信心有所影响，致使市场上多数客户处于观望态度；保障性及廉租房的大力度建设会对市场客户群进行争夺，导致客户分流，城中村改造土地集中放量过大，势必会造成产品同质化竞争等一系列恶性竞争出现；1010认识的

12、差异就是效益认识的差异就是效益二、区域市场环境调查与研究 1、区域城市经济环境分析 2、区域城市规划分析 3、区域房地产市场现状分析1111认识的差异就是效益认识的差异就是效益“文献名邦”之称；国家级历史文化名城；国家级风景名胜区；苍山、洱海国家级自然保护区。十大古都之一最适宜居住的城市之一大理大理旅游城市旅游城市二、区域市场环境调查与研究二、区域市场环境调查与研究二、区域市场环境调查与研究二、区域市场环境调查与研究1、区域城市经济环境分析、区域城市经济环境分析1212认识的差异就是效益认识的差异就是效益城市经济呈现平稳、持续向上发展趋势城市经济呈现平稳、持续向上发展趋势2010年大理州国民生

13、产总值为462.11亿元，比上年增长11.9%。1313认识的差异就是效益认识的差异就是效益城市人均城市人均GDPGDP上涨上涨2009年城镇居民人均收入为14180元，2010年城镇居民人均收入为17044元，年度增长率为16.8%；2009年农村居民人均收入为3482元，2010年农村居民人均收入为17044元，年度增长率为13.09%.大理州人均收入走势图大理州人均收入走势图1414认识的差异就是效益认识的差异就是效益城市化水平城市化水平-随着大理城市化水平提高，房地产销售量以及消费能力将逐步随着大理城市化水平提高，房地产销售量以及消费能力将逐步提高提高2010年大理州城市化水平为33.

14、20%，比2009年提高2.2个百分点。根据大理市城市发展规划：到2020年，城市建成区面积达100平方公里以上。1515认识的差异就是效益认识的差异就是效益城市魅力凸现，外资看好大理发展，纷纷入驻当地市场城市魅力凸现，外资看好大理发展，纷纷入驻当地市场2010年实际招商引资总金额为81亿元，相比2008年增长31.06亿元，增长比例高达38.27%。1616认识的差异就是效益认识的差异就是效益旅游产业发展势头良好，游客数和总收入逐年提高旅游产业发展势头良好，游客数和总收入逐年提高2011年大理州接待游客数为1545.03万人次，比2010年增长209.43万人次，增长率为15.6%；2011

15、年旅游业总收入为138.41亿元，比2010年增长24.89亿元，增长率为21.9%。1717认识的差异就是效益认识的差异就是效益产业结构产业结构第三产业比重逐步提高，旅游产业发展迅速第三产业比重逐步提高，旅游产业发展迅速旅游产业的发展对第三产业比重的提升，起到积极推动作用。1818认识的差异就是效益认识的差异就是效益人口环境人口环境人口数量稳步提升保证房地产市场需求水平人口数量稳步提升保证房地产市场需求水平2010年大理州人口数为351.5万，其中城镇人口114.8万，城市化率32.6%；人口数量的稳步增长，保证对房地产市场的需求水平。根据大理市城市发展规划：到2020年，城市人口达70万人

16、以上。1919认识的差异就是效益认识的差异就是效益 大理城市发展脚步逐渐加快，城市经济发展明显，滇西中心城市价值凸现；外商投资明显增加，未来城市发展前景空间较大；旅游产业发展良好，积极推动第三产业发展；小小 结结2020认识的差异就是效益认识的差异就是效益大理州各县市发展及功能定位大理州各县市发展及功能定位大理：完善主城区文化、政治、医疗、金融等综合服务功能，加大理：完善主城区文化、政治、医疗、金融等综合服务功能，加快凤仪工业与物流发展；注重海东缓坡战略性空间资源利用；古快凤仪工业与物流发展；注重海东缓坡战略性空间资源利用；古城注重保护与旅游开发的协调。城注重保护与旅游开发的协调。祥云：进一步

17、发展北部工业园区，完善南部片区综合性功能的形祥云：进一步发展北部工业园区，完善南部片区综合性功能的形成。成。巍山：强化北部工业园的发展，加大大仓永建的开发。巍山：强化北部工业园的发展，加大大仓永建的开发。宾川：推进南部工业区的形成，推进北部老城的建设，向东启动宾川：推进南部工业区的形成，推进北部老城的建设，向东启动大营镇的发展。大营镇的发展。洱源：积极发展生态农业、休闲康体旅游与循环经济，形成生态洱源：积极发展生态农业、休闲康体旅游与循环经济，形成生态城市的发展框架。城市的发展框架。漾濞：向南向北拓展，形成生态工业组团，旅游文化发展组团，漾濞：向南向北拓展，形成生态工业组团，旅游文化发展组团，

18、农副产品加工和综合服务区的发展框架。农副产品加工和综合服务区的发展框架。2、区域城市规划分析、区域城市规划分析2121认识的差异就是效益认识的差异就是效益大理未来规划发展方向大理未来规划发展方向以大理为城市群核心，向外辐射周边多个县城的发以大理为城市群核心，向外辐射周边多个县城的发展方式展方式“单核、一圈、三环、四轴单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局；的城镇体系格局；单核：大理滇西中心城市；单核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心，以一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心，以约约50公里距离和公里距离和1小时通勤范围为半径向外扩散，小时通勤范围为半径向外扩散，形成一个大理

19、都市圈；形成一个大理都市圈；三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集环三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环；和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环；四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放射四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放射形成四条城镇发展轴线。形成四条城镇发展轴线。此规划主要是以大理为核心，外围四县为副中心，整体构成核心发展区接轨“都市区经济”，符合城市与区域发展的趋势集约发展，层次分明，尺度合理；2222认识的差异就是效益认识的差异就是效益主城区空间发展战略主城区空间发展战略东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长东向跨海：行政中

20、心东移，为城市改造东向跨海：行政中心东移，为城市改造创造便利条件；创造便利条件；四区并进：对下关旧城改造为主，逐步四区并进：对下关旧城改造为主，逐步扩展为辅，进一步完善行政、医疗、教育扩展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与商业等综合性职能；与商业等综合性职能；沟通两带：修建跨海桥隧通道，沟通海沟通两带：修建跨海桥隧通道，沟通海东和海西两带，实现发展资源的整合；东和海西两带，实现发展资源的整合；廿字生长：依托山、水、田、城（古城廿字生长：依托山、水、田、城（古城与现代新城）、桥（或隧道）、网（交通与现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网与设施网）组成组团化的廿字型的组团网与设施网）组成组团化的廿字

21、型的组团生态网络生长结构。生态网络生长结构。2323认识的差异就是效益认识的差异就是效益大理市将成为滇西中心城市的核心区，其中的各个组团承担不同功能。行政中心东移，开发区发展成为未来大理的政治、经济中心，以行政办公、金融、教育、医疗、会展、旅游服务等为主要职能功能。下关主城区是区域金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽；古城组团以保护与提升为主，形成以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城；海东组团是具有国际水准的高品质中心城区，具有卓越品质、厚重文化、精致空间、人性交通的生态教育休闲商务中心。城市未来发展区域规划城市未来发展区域规划区域概况区域概况2424认识的差异就是效益认

22、识的差异就是效益辖区内建有大理机场、机场高速公路、东环海路、凤太路、滇环路、玉塔路，已实现村村通公路。辖区将建成以行政办公、旅游接待、文化休闲、新型创意产业为主，集工业、集居住、物流、休闲娱乐为一体的综合性、创新型城市新片区，是洱海东岸发展的黄金节点，规划建设用地30平方公里。随着主城向外发展，海东区域价值将日渐凸显，现阶段海东区的大型生活配套较为欠缺，区域宜居价值较差。海东区海东区城市未来发展区域规划城市未来发展区域规划2525认识的差异就是效益认识的差异就是效益目前开发区发展方向是以构建生物制药、绿色食品加工和新技术、新材料工业为主的高新技术产业基地；规划面积30.5平方公里左右；根据大理

23、城市建设的有关要求，开发区将建设成为大理的新中心，通过加快城市基础设施建设，促进土地开发利用，以加快土地开发利用促进招商引资工作。为了配合大理机场、楚大高速、广大铁路、大理火车站片区内交通配套设施完善，区域发展前景较大。开发区开发区城市未来发展区域规划城市未来发展区域规划2626认识的差异就是效益认识的差异就是效益主城区是下关的金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽，区域内道路网覆盖面大，公共交通发达，区域通达性比较高，是整个大理市交通的中心节点。区域内人口密集，区域配套完善，生活方便，是整个大理市区的生活重心所在。主城区目前旧城改造范围集中，整个片区旧改项目多，且改造面积大，改造后将

24、大大提升主城区的城市功能。是传统的居住区域。主城区主城区城市未来发展区域规划城市未来发展区域规划2727认识的差异就是效益认识的差异就是效益大理古城，主要以保护与提升为主，形成以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城。地属传统意义上的北市区，是城市发展轴线上的区域，在规划的开发力度上投入均比较大，交通情况便利，已经形成了成熟的交通体系，与主城区、开发区形成了比较好的联系。距离主城区较近，背靠苍山，面朝洱海，较为宜居，但缺乏大型生活配套。北城区北城区城市未来发展区域规划城市未来发展区域规划2828认识的差异就是效益认识的差异就是效益城郊区作为城市最边缘区域，是下关市和大理市的过渡地带，整

25、个区域价值不够凸显，目前仍然以保护原生态的思想为主要的开发方式。因区域属于城市最边缘区域，道路交通条件不够完善，仅有214国道、大丽公路与之相连。环境优雅，舒适宜人，距离大理古城较近，背靠苍山，面朝洱海，处在苍山山脉的向阳缓坡范围内，深受改善型客户和外销客户青睐；城郊区城郊区城市未来发展区域规划城市未来发展区域规划2929认识的差异就是效益认识的差异就是效益从区域划分来看，目前主城区作为海东海西联系的中心区域，其区域中心的作用比较明显，目前是整个大理市的金融、信息、服务、消费中心，也是整个大理市人民生活的重心。相对北城区、开发区、海东区而言，目前主城区城市面貌老旧，交通网络虽然覆盖很好，但基础

26、设施老化。作为大理的中心区域，周边四大区目前整体的发展都有比较明确的规划及方向，而主城区是大理市的城市生活重心，在规划的进程方面略显滞后，目前整体的规划是以旧改为主。各片区发展规划对下关主城区的影响各片区发展规划对下关主城区的影响城市未来发展区域规划城市未来发展区域规划3030认识的差异就是效益认识的差异就是效益下关城区未来规划发展方向下关城区未来规划发展方向 力争用三年时间把下关片区建设成为布局合理、设施配套、功能完善、交通顺畅、联动大理、凤仪、海东三地协调发展的中心城区。力争用5年时间把下关片区建设成为产业支撑、市场繁荣、特色鲜明、充满活力、拉动州内环洱海周边城市群互补发展的中心城市。全面

27、发挥下关城区在政治、经济、文化、商贸、金融、教育、医疗卫生服务等方面的中心作用。为进一步完善、拓展、增强城市功能，政府提出十三个旧城改造提升项目。随着市区新区开发的不断推进和基础设施的逐步完善，旧城区存在的居住拥挤、房屋低矮破旧、布局零乱、公共设施不配套、交通不便等问题，与整个城市面貌形成鲜明反差，与城市发展不相协调，制约了城市发展，影响市民生活。3131认识的差异就是效益认识的差异就是效益北城区的日渐成熟，开发区、海东区的逐渐完善，是整个城市发展的方向，因此对于城市发展而言是极具促进作用的。但对于主城区而言，人口将向北市区、开发区、海东区逐渐分散。旧城改造，扩充了市场的刚需，为本项目带来发展

28、前景，大量旧城的拆迁，带来大量市场居住性需求，对本项目具有多方面利好。目前整个老城区旧改项目较多，未来市场竞争大，如何抢占市场，是我们现在急需考虑解决的问题。小小 结结3232认识的差异就是效益认识的差异就是效益大理州房地产市场进入高速发展时期。大理州房地产市场进入高速发展时期。20102010年全年房地产开发完成投资额为年全年房地产开发完成投资额为27,8427,84亿元，相比亿元，相比20062006年增加年增加13.2213.22亿元。亿元。3、区域房地产市场现状分析、区域房地产市场现状分析3333认识的差异就是效益认识的差异就是效益根据中期规划2010年城市建设总用地27.7平方公里，

29、人均城市建设用地98.9平方米。其中：下关19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方公里，人均132.1平方米；2015年城市建设总用地31.5平方公里，人均城市建设用地98.5平方米。其中：下关21平方公里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均124.1平方米；建设用地不段增加，为房地产市场供应提供有力保障建设用地不段增加，为房地产市场供应提供有力保障3434认识的差异就是效益认识的差异就是效益根据中期规划2005年-2015年城市人口规模，下关城区的人口将从2005年18万增加到2015年约25万人，大理古城区将从2005年的2.2万人增加到2015年约3万人。预计两城区

30、人口在十年内将从2005年的20.2万人增加到2015年的28万人；考虑到大理市是国家级历史文化名城和风景旅游城市，流动人口数量相对较高，故2015年各项城市基础设施以35万人进行配置、建设。人口数量稳步提升，为房地产市场提供强劲的市场需求人口数量稳步提升，为房地产市场提供强劲的市场需求3535认识的差异就是效益认识的差异就是效益根据2005年大理市城镇人口人均29.13平米的住房需求理论计算：大理从2008年至2020年的房地产理论需求=（58.68-34.37）*29.13=708.15万平米；每年需求超过59万平米（未计算外来投资需求、休闲度假需求）3636认识的差异就是效益认识的差异就

31、是效益主城区主城区开发区开发区海东区海东区北城区北城区城郊区城郊区片区供应特点：片区供应特点：大大理理市市房房地地产产开开发发最最早早的的区区域域，现现阶阶段段供供应应量量主主要要来自城区旧改、主干道南北沿线区域；来自城区旧改、主干道南北沿线区域；主主城城区区交交通通便便利利，人人口口密密集集，拥拥有有较较为为集集中中的的绝绝对对优优势势性性配配套套重重点点中中小小学学、大大型型医医院院、购购物物、餐饮、娱乐中心，是传统的居住区域；餐饮、娱乐中心，是传统的居住区域；主主城城区区前前期期产产品品的的供供应应多多以以集集资资建建房房为为主主，部部分分新新开发的项目属于区域内企业用地改建为住房。开发

32、的项目属于区域内企业用地改建为住房。主城片区：主要以旧城改造、以小高层及高层物业为主。房价处于目前市场同类产品的较高水平主城片区：主要以旧城改造、以小高层及高层物业为主。房价处于目前市场同类产品的较高水平片区物业形态：片区物业形态：主主城城区区以以多多层层为为主主，新新开开发发的的项项目目因因土土地地的的稀稀缺缺性性开开始始向向小小高高层层过过渡渡，靠靠近近洱洱海海附附近近区区域域内内受到海景影响新盖的物业多以小高层、高层为主；受到海景影响新盖的物业多以小高层、高层为主；户型面积以户型面积以6015060150为主。为主。片区价格：片区价格：55007500元元/房地产区域发展特征房地产区域发

33、展特征3737认识的差异就是效益认识的差异就是效益片区供应特点：片区供应特点：北北城城区区位位于于大大理理市市城城市市发发展展轴轴线线上上的的区区域域，是是城城市市东东西西发发展展现现阶阶段段供供应应量量主主要要来来自自主主干干道道沿沿线线区域；区域；北北城城区区交交通通便便利利，距距离离主主城城区区较较近近，背背靠靠苍苍山山，面朝洱海，较为宜居，但缺乏大型生活配套；面朝洱海，较为宜居，但缺乏大型生活配套；北北城城区区产产品品主主要要以以商商品品房房开开发发的的方方式式供供应应，开开发发商云集；商云集；北城区：拥有良好的城市自然生态资源，较为宜居，但缺乏城市配套，未来区域价值市场较高。北城区：

34、拥有良好的城市自然生态资源，较为宜居，但缺乏城市配套，未来区域价值市场较高。片区物业形态：片区物业形态：北北城城区区以以多多层层为为主主，临临近近主主干干道道大大丽丽路路沿沿线线新新开开发发的的项项目目以以高高层层、小小高高层层为为主主，靠靠近近洱洱海海西西岸岸区区域域内内的的物物业业以以多多层层洋洋房房和和别别墅墅为为主主，靠靠近近苍苍山山的的坡坡地地区区域域范范围围内内以以多多层层洋洋房房供供应应为为主；主；户型面积以户型面积以9018090180为主为主片区价格：50007000元/主城区主城区开发区开发区海东区海东区北城北城区区城郊城郊区区房地产区域发展特征房地产区域发展特征3838认

35、识的差异就是效益认识的差异就是效益片区供应特点：片区供应特点：开开发发区区位位于于大大理理市市兴兴盛盛路路东东侧侧，洱洱海海南南侧侧，处处在在城城市市向向东东部部发发展展的的延延伸伸带带上上，现现阶阶段段供供应应量量主主要要来来开开发发区区新新区主干道沿线区域；区主干道沿线区域；开开发发区区交交通通便便利利，距距主主城城区区近近，到到飞飞机机场场需需要要途途经经经经开开区区，大大理理市市火火车车站站也也位位于于经经开开区区内内，大大型型企企事事业业单单位位已已经经向向本本区区域域转转移移，经经开开区区北北侧侧为为明明珠珠广广场场，为为养养生生福福地地，但但经经开开区区的的大大型型生生活活配配套

36、套相相对对较较为为欠欠缺缺，区区域域发展前景较大；发展前景较大；开开发发区区产产品品主主要要以以单单位位集集资资房房为为主主，商商品品房房供供应应量量较较少少，现现阶阶段段区区域域内内包包含含较较多多城城中中村村，随随着着开开发发区区的的大大力力发发展，开发商逐渐认识到了区域的投资价值；展，开发商逐渐认识到了区域的投资价值；开发区：未来城市发展的新新片区，但现阶段区位弱势明显。开发区：未来城市发展的新新片区，但现阶段区位弱势明显。片区价格：52006800元/片区物业形态：片区物业形态：开开发发区区0303年年-07-07年年物物业业以以多多层层洋洋房房产产品品为为主主，近近3 3年年物物业业

37、以以小小高高层层和和高高层层产产品品为为主主，临临近近火火车车站主干道以及城市主干道沿线新开发的项目以高层、小高层为主；站主干道以及城市主干道沿线新开发的项目以高层、小高层为主；户型面积以户型面积以9018090180为主为主主城区主城区开发区开发区海东区海东区北城北城区区城郊城郊区区房地产区域发展特征房地产区域发展特征3939认识的差异就是效益认识的差异就是效益片区供应特点：片区供应特点：海海东东区区位位于于大大理理市市东东海海岸岸，经经开开区区东东侧侧，是是大大理理市市规规划划发发展的新区，现阶段供应量主要来自滨海区；展的新区，现阶段供应量主要来自滨海区；海海东东区区交交通通便便利利，距距

38、离离大大理理飞飞机机场场和和火火车车站站较较近近，大大理理州州政政府府在在海海东东区区域域内内办办公公，随随着着主主城城向向外外发发展展，海海东东区区域域价价值值将将日日渐渐凸凸显显，现现阶阶段段海海东东区区的的大大型型生生活活配配套套较较为为欠欠缺，区域宜居价值较差；缺，区域宜居价值较差；开开发发区区产产品品主主要要以以外外销销型型休休闲闲度度假假商商品品房房供供应应为为主主，现现阶阶段段区区域域还还属属于于新新区区，本本地地主主流流客客户户对对该该区区域域尚尚有有一一定定抗抗性性，政政府府大大力力度度的的招招商商引引资资将将进进一一步步促促进进区区域域外外销销产产品品供应，未来具有较高升值

39、潜力；供应，未来具有较高升值潜力；海东区：占据良好的城市自然生态资源，以外销休闲度假型物业为主，是城市高端物业的集聚区。海东区：占据良好的城市自然生态资源，以外销休闲度假型物业为主，是城市高端物业的集聚区。片区物业形态：片区物业形态：海东区物业以度假型产品为主，小高层高层公寓、洋房、别墅产品均有供应；海东区物业以度假型产品为主，小高层高层公寓、洋房、别墅产品均有供应；户型面积：别墅户型面积：别墅190-300190-300，公寓，公寓40-6040-60，洋房，洋房100-190100-190片区价格：500030000元/（外销）主城区主城区开发区开发区海东区海东区北城区北城区城郊城郊区区房

40、地产区域发展特征房地产区域发展特征4040认识的差异就是效益认识的差异就是效益片区供应特点：片区供应特点：城城郊郊区区位位于于大大理理市市西西环环外外大大理理世世纪纪中中学学以以北北，是是下下关关市市和和大大理理市市的的过过渡渡地地带带，现现阶阶段段供供应应量量主主要要来来自自大大丽丽路路和和滇藏公路沿线；滇藏公路沿线；城城郊郊区区交交通通便便利利，环环境境优优雅雅，舒舒适适宜宜人人，距距离离大大理理古古城城和和下下关关距距离离较较近近，背背靠靠苍苍山山，面面朝朝洱洱海海，处处在在苍苍山山山山脉脉的向阳缓坡范围内，深受改善型客户和外销客户青睐；的向阳缓坡范围内，深受改善型客户和外销客户青睐；城

41、城郊郊区区产产品品主主要要以以改改善善型型和和外外销销型型商商品品房房供供应应为为主主，现现阶阶段段区区域域发发展展还还不不成成熟熟，企企事事业业单单位位在在该该区区域域有有较较多多改改善型住宅；善型住宅；城郊区：现阶段区域发展还不成熟，但交通便利，城市自然生态自源良好，未来发展空间较大。城郊区：现阶段区域发展还不成熟，但交通便利，城市自然生态自源良好，未来发展空间较大。片区物业形态：片区物业形态：城郊区物业以大户型洋房、中等面积的别墅产品为主；城郊区物业以大户型洋房、中等面积的别墅产品为主；户型面积：别墅户型面积：别墅190-400190-400，洋房，洋房130-190130-190片区价

42、格：洋房5500-6800元/平米；别墅680015000元/平米；主城区主城区开发区开发区海东区海东区北城区北城区城郊区城郊区房地产区域发展特征房地产区域发展特征4141认识的差异就是效益认识的差异就是效益随着大理经济持续发展、城市化进程的快速推进，未来改善性居住需求将日渐旺盛，也就是说刚性需求将成为下一阶段的主导需求；海东区是以临海、傍山的休闲度假型高端外销型为主的高端物业开发区域，北城区将成为下一阶段大理重点开发的普通居民居住片区。小小 结结4242认识的差异就是效益认识的差异就是效益三、房地产产品调查三、房地产产品调查 1 1、住宅市场调查与研究、住宅市场调查与研究 2 2、商业市场调

43、查与研究、商业市场调查与研究 3 3、三级市场分析、三级市场分析4343认识的差异就是效益认识的差异就是效益1、住宅市场调查与研究、住宅市场调查与研究洱海传奇洱海传奇洱海国际生态城洱海国际生态城洱海龙湾洱海龙湾大理公馆大理公馆御培坊御培坊洱海庄园洱海庄园苹果城苹果城 清逸佳园清逸佳园锦达豪庭锦达豪庭惠丰新城惠丰新城梨花溪梨花溪感通别墅感通别墅银海山水间银海山水间花韵蓝湾花韵蓝湾艺墅花香艺墅花香五洲国际商贸城五洲国际商贸城艺海天城艺海天城沧海高尔夫沧海高尔夫建标华城建标华城兴盛一期兴盛一期苍洱大观苍洱大观河畔阳光河畔阳光从图上可以看出，主要项目有 27个，主要以海东及主城区为主，其中主城区为传统

44、居住区，海东区为旅游度假区，但是随着土地的大量放量，配套的不断完善，海东区也将逐步成为居住核心区。满江家居建材城满江家居建材城洱海寰球时代洱海寰球时代华辰玉海豪庭华辰玉海豪庭琪年时代商贸城琪年时代商贸城财富中心财富中心楼盘分布楼盘分布4444认识的差异就是效益认识的差异就是效益洱海龙湾洱海龙湾艺墅花香艺墅花香五洲国际商贸城五洲国际商贸城兴盛一期兴盛一期河畔阳光河畔阳光从图上可以看出，待售项目有从图上可以看出，待售项目有9个，个，6个项目为高层，其余个项目为高层，其余为别墅、洋房及商业项目，集中在满江片区。为别墅、洋房及商业项目，集中在满江片区。满江家居建材城满江家居建材城洱海寰球时代洱海寰球时

45、代华辰玉海豪庭华辰玉海豪庭琪年时代商贸城琪年时代商贸城主要待售楼盘分布图主要待售楼盘分布图4545认识的差异就是效益认识的差异就是效益从图上可以看出，目前大理市旧改项目众多，达到从图上可以看出，目前大理市旧改项目众多，达到1313个，后续开发量巨大，且改造格局集中于主城区，对个，后续开发量巨大，且改造格局集中于主城区，对整个项目存在很大的压力整个项目存在很大的压力泰业地产旧改泰业地产旧改文化路项目文化路项目福星村改造项目福星村改造项目大菠萝甸改造项目大菠萝甸改造项目现代商业影视城现代商业影视城项目项目黑龙桥以东项目黑龙桥以东项目龙尾关项目龙尾关项目大关邑改造项目大关邑改造项目州委党校片区州委党

46、校片区大展屯改造项目大展屯改造项目皇后山村改造项目皇后山村改造项目金星村改造项目金星村改造项目三中项目三中项目主要拆迁改造项目分布图主要拆迁改造项目分布图4646认识的差异就是效益认识的差异就是效益重点项目重点项目 开发商开发商 区域区域 占地（亩）占地（亩）容积率容积率 物业类型物业类型 总户数总户数（户）（户）价格区间价格区间锦达豪庭锦达豪庭锦达地产锦达地产主城区主城区 11.674.98高层高层 1986200-7500惠丰新城惠丰新城惠丰地产惠丰地产主城区主城区 1304.93小高层、高层小高层、高层17005200-6000建标华城建标华城建标地产建标地产开发区开发区 111.642

47、.85多层、高层多层、高层 14184100-6200梨花溪梨花溪大理华跃地产大理华跃地产北城区北城区 1451.02小高层、别墅小高层、别墅600均价均价6000艺墅花乡艺墅花乡 花样年地产花样年地产北城区北城区1167高层（三幢）高层（三幢）8006800-7500 洱海庄园洱海庄园 洱海金沙置业洱海金沙置业 北城区北城区4501.15公寓、别墅、小高层、公寓、别墅、小高层、洋房洋房 22005000-7500 主城区占地小，容积率高主城区占地小，容积率高北城区放量大，容积率高，物业类型多样化北城区放量大，容积率高，物业类型多样化洱海传奇洱海传奇新大陆地产新大陆地产海东海东3000.65住

48、宅、公寓、别墅住宅、公寓、别墅 1000均价均价8000洱海国际生态城洱海国际生态城大理金沙地产大理金沙地产海东海东3861.0公寓、别墅、小高层公寓、别墅、小高层洋房洋房、酒店、酒店40006000-30000大理公馆大理公馆金石地产金石地产海东海东1980.42别墅别墅1456500-12000感通别墅感通别墅独秀地产独秀地产 城郊区城郊区5000.27别墅别墅368均价均价12000银海山水间银海山水间银海地产银海地产城郊区城郊区4300.49洋房、别墅洋房、别墅 700均价均价7500容积率低，物业类型以别墅、花园洋房为主容积率低，物业类型以别墅、花园洋房为主主要在售楼盘概况主要在售楼

49、盘概况4747认识的差异就是效益认识的差异就是效益大理市楼盘建筑风格比较多元化，高层结构以现代风格为主，别墅建筑风格大多以白族民居为主，部分楼盘如洱海庄园也引入了比较先进的ART DECO风格建筑。白族风格代表山水间、大理公馆现代风格代表艺墅花乡西班牙风格-代表梨花溪注：ArtDeco演变自十九世纪末的ArtNouveau（新艺术）运动，结合了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现。ARTDECO风格建筑风格建筑风格4848认识的差异就是效益认识的差异就是效益坡地景观+水景大理公馆、银海山水间园林+天然资源洱海国际生态城大理市小区园林风格开始多样化，表现手法丰富

50、多姿，水景、小品、主题元素精密结合，各有千秋。园林风格园林风格4949认识的差异就是效益认识的差异就是效益园林风格园林风格简单风格-花韵蓝湾依托自身资源-梨花溪5050认识的差异就是效益认识的差异就是效益通过对大理市重点楼盘的监测得出，城市中心区近两年新建商品房占地面积较小，建筑以高层为主；海东地区有大盘放量，项目相对于其它区域占地较广，建筑以综合性物业为主（洋房、别墅为主）。下关城区主要以高层为主，如锦达豪庭、艺墅花乡、惠丰新城等。建筑风格方面，目前的大理市市楼盘，较多别墅区建筑风格是当地白族民居风格，高层主要是现代风格。朝向上多以南北向为主，由于大理市古城区、洱海边整体限高，所以周边项目以