东莞鼎峰尚境第四季度营销执行(41页).ppt

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。鼎峰鼎峰尚境第四季度营尚境第四季度营 销执行销执行东莞世联鼎峰尚境项目组东莞世联鼎峰尚境项目组 谨呈：鼎峰地产谨呈：鼎峰地产赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：添加QQ 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送10月福利活动（2014年10月11日至11月10日）赢商币不够用？来参加10月奖币活动吧！上传好资料，速得20倍赢商币大礼活动详情：本报告是严格保密的。货量盘点货量盘点报告主要内容报告主要内容市场分析市场分析销售目标及其分解销售目标及其分解销售思路及活动执行销售思路及活动执行

2、费用预算费用预算 1栋存量分析栋存量分析户型户型1栋栋121可售单位基本售罄，仅剩余可售单位基本售罄，仅剩余5套，均集中在套，均集中在24楼以上的高层单位；楼以上的高层单位；151可售单位主要集中在可售单位主要集中在1、2单元的单元的01户型，户型，1单单元的元的04户型由于景观好的原因，销售最好，仅剩余户型由于景观好的原因，销售最好，仅剩余4套。套。认购签约保留单位认购未签约注：数据统计截止10月7日。32栋总货量栋总货量116套，现除保留单位外已销售套，现除保留单位外已销售15套，成交单位主要集中在套，成交单位主要集中在2单元的单元的03+04户型，且外围单位销售比内围要好。户型，且外围单

3、位销售比内围要好。2栋存量分析栋存量分析户型户型认购签约认购未签约4 3栋存量分析栋存量分析户型户型85单位目前销售单位目前销售59%，销售单位主要集中在内围单，销售单位主要集中在内围单位，外围位，外围02单位消化单位消化4套；套；目前目前88的的2+1户型消化情况较好，基本售罄；户型消化情况较好，基本售罄；122和和141单位近期走货有明显的提高，其中单位近期走货有明显的提高，其中122单位目前仅有单位目前仅有3套可售。套可售。5 4栋存量分析栋存量分析户型户型86的的2+1单位销售情况很好，目前售罄；单位销售情况很好，目前售罄；4栋大户型产品销售相对比较少，但随着销售，也使栋大户型产品销售

4、相对比较少，但随着销售，也使成交逐渐在提升。成交逐渐在提升。6 1、3、4栋存量分析汇总栋存量分析汇总1 1、3 3、4 4栋共可售栋共可售110110套，占总量的套，占总量的32%32%；1 1、3 3、4 4栋目前销售最好的是栋目前销售最好的是86-8886-88的的2+12+1户型和户型和121121的单位，的单位，其中其中86-8886-88单位基本售罄；单位基本售罄；1 1栋栋151151单位产品因景观及总价较高的缘故，单位产品因景观及总价较高的缘故，目前销售一半；目前销售一半；3 3、4 4栋栋122-148122-148的中大户型产品随着项目逐渐销售，价格优势的中大户型产品随着项

5、目逐渐销售，价格优势逐渐体现，销售量较之前有所提升；逐渐体现，销售量较之前有所提升；目前目前86-8886-88的的2+12+1户型走货比较快，国庆期间推售的户型走货比较快，国庆期间推售的5 5栋栋1717套套8888单位已售单位已售5 5套；套；剩余货量四大类产品：剩余货量四大类产品：1栋15150套；3、4栋中大户型39套；3、4栋小户型17套；2栋楼王单位101套。货量盘点货量盘点报告主要内容报告主要内容市场分析市场分析销售目标及其分解销售目标及其分解销售思路及活动执行销售思路及活动执行费用预算费用预算主要竞争对手纷纷通过持续的降价行为，抢占市场份额主要竞争对手纷纷通过持续的降价行为，抢

6、占市场份额市场特征市场特征:价格竞争越演越烈。价格竞争越演越烈。98 8栋已基本售罄，现快速出售合拼户型为主，国庆期间主要栋已基本售罄，现快速出售合拼户型为主，国庆期间主要销售销售187187及及226226单位单位黄旗山黄旗山1号号124黄旗山黄旗山1 1号以号以89008900元元/平的平的8 8栋低价开盘，提前抢占市场机遇。栋低价开盘，提前抢占市场机遇。10.110.1推出推出3 3栋新品，栋新品，3 3栋主力户型为栋主力户型为226226；国庆期间销售；国庆期间销售1212套，其中套，其中8 8套为套为187187 以上户型以上户型 8106 65 54 43 32 28 89 97

7、710101 1君山君山9 9月份重推月份重推9#9#大面积产品，全部为三拼户型，均价大面积产品，全部为三拼户型，均价90009000元元/平米左右平米左右2011年2月加推2栋2011年3月加推4栋2011年9月重推9栋目前情况目前情况现主要推售现主要推售8 8、9 9、1010栋产品，栋产品，9 9月份持续与东莞本地三级市场联动。月份持续与东莞本地三级市场联动。君山君山2011年7月加推8、10栋产品1113#13#14#14#15#15#16#16#130160130160130180130180210210项目推售：项目推售：1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#16

8、#16#15#15#14#14#13#13#12#12#9#9#11#11#8#8#10#10#首批推出产品首批推出产品推售情况：推售情况：9 9月月1111日日1313栋加推栋加推108108套，开盘当天销售套，开盘当天销售4545套，目套，目 前最低楼层前最低楼层74007400元元/平起。平起。中信森林湖中信森林湖兰溪兰溪谷谷9 9月加推月加推1313栋、栋、1414栋起价栋起价74007400，现持续销售，现持续销售余货余货1214#12#13#15#15500145002009.112009.11推售推售12-15#国阙组团150002010.102010.10推售推售国阙15000

9、元/平米170002011.72011.7推售推售天骄峰景作为东莞豪宅的标杆天骄峰景作为东莞豪宅的标杆,已已经推售的经推售的1515栋楼王，均价在栋楼王，均价在1700017000元元/平，其每周走货速度保持在平，其每周走货速度保持在2-32-3套套/周左右。总成交金额较高约周左右。总成交金额较高约45004500万，最近出货均价为万，最近出货均价为1600016000左左右的低楼层右的低楼层15#每月成交约每月成交约1010套，成交金额约套，成交金额约45004500万万天骄峰景天骄峰景13石井支路货量盘点石井支路货量盘点黄旗山黄旗山1号号君山君山天骄峰景天骄峰景从石井支路货量盘点看，现从石

10、井支路货量盘点看，现134134-165-165货量明显不足，余货只剩约货量明显不足，余货只剩约1717套。现石井支路主要供应套。现石井支路主要供应的货源为的货源为187187-288-288大面积单位，其它三个项目近期推出的新货也全部为大面积单位。尚境项大面积单位，其它三个项目近期推出的新货也全部为大面积单位。尚境项目目121121-151-151成为绝版户型成为绝版户型.竞争项目后续供应以竞争项目后续供应以200200以上产品为主以上产品为主14国庆期间销售约国庆期间销售约4040套，消化套，消化78-10078-100小户型单位为主，小户型单位为主，成交均价约成交均价约86008600元

11、元/本次推出的楼栋本次推出的楼栋5栋4栋1栋弥珍道弥珍道产品：75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房，10月6日内解，前期认筹约260批，10月6日销售约38套本次推出产品主要是1、4、5栋75-143 产品，其整体均价约为8900元/；小户型均价约为8500元/。1516首批推售单位销售接近首批推售单位销售接近50%50%，79-10179-101小户型单位小户型单位销售速度较快。销售速度较快。3#5#4#6#14#景湖荣郡景湖荣郡7#n9月25日公开发售，当天销售约180套；国庆期间销售约20套。n3、4、5、6、7、14#产品以79-138 的中小居家刚需户型为主，销售

12、最好产品为101平米的2+1房，价格区间为8600-9000元/。16179696-128-128销售率销售率86%86%，均价约，均价约85008500元元/6#6#开盘总结开盘总结9613513996天利中央花园天利中央花园1栋6栋143128167150150128150剩余套数为84套，133-150单位约68套；96-128销售100套去化率达86%，均价约8500元/6 6栋栋1 1栋栋4 4栋栋17西平区域货量盘点西平区域货量盘点天利中央花园天利中央花园景湖荣郡景湖荣郡弥珍道弥珍道供应剩余货量以供应剩余货量以130150130150中大户型为主中大户型为主18近期启动东莞三级市场

13、联动项目情况近期启动东莞三级市场联动项目情况n石井支路竞争楼盘大多采取与东莞三级地铺联动形式，效果显著；石井支路竞争楼盘大多采取与东莞三级地铺联动形式，效果显著；君山成交尤为突出，联动成交占近期总成交君山成交尤为突出，联动成交占近期总成交85%85%以上。以上。19货量盘点货量盘点报告主要内容报告主要内容市场分析市场分析销售目标及其分解销售目标及其分解销售思路及活动执行销售思路及活动执行费用预算费用预算鼎峰尚境第四季度销售目标鼎峰尚境第四季度销售目标1010月月1 1日日1212月月3131日日 完成销售额约完成销售额约2.82.8亿亿85-8985-892020套套 128-151128-1

14、51105105套套 1781784444销售周任务分解销售周任务分解n85-8985-89产品总价按产品总价按7575万万/套估算；套估算；n128-151128-151产品总价按产品总价按150150万万/套估算；套估算；n178178产品总价按产品总价按250250万万/套估算；套估算；n复式单位按复式单位按500500万万/套估算。套估算。21货量盘点货量盘点报告主要内容报告主要内容市场分析市场分析销售目标及其分解销售目标及其分解销售思路及活动执行销售思路及活动执行费用预算费用预算第三季度客户来访、进线及成交情第三季度客户来访、进线及成交情况况第三季度成交量呈逐渐上升的趋势，且成单率也

15、有很大的提升；从上门量可以看出，本项目在市场上的影响力逐渐扩大，客户的认可度也在逐渐提升。第三季度营第三季度营销工作总结销工作总结23第三季度成交客户分析第三季度成交客户分析u第三季度成交客户跟以往类似，主要集中在东城和寮步，有少量的是深圳投资客；u随着3、4栋小户型产品的加推，刚需性需求客户对此类产品有较大的需求，主要是由于总价相对较低；u成交客户购房主要为了提高居住档次，比较认可本项目的大社区配套、园林、物管服务；u第三季度成交客户中老带新比例明显增加，对于老带新的策略应持续实施，深度挖掘老业主客户资源；u客户对本项目的认知途径主要通过短信、户外和朋友介绍了解，后期应持续短信的发送，同时维

16、护好与老业主之间的良好关系，扩大业主对本项目的口碑宣传效应。24第三季度重要营销活动回顾第三季度重要营销活动回顾总体而言，第三季度举办的活动能有效的聚集现场的人气，通过产品销售节点与活动的配合，线下持续发送短信，直接提高了客户的上门量，对促进现场的成交起了极大的作用。25 第四季度总体推售安排第四季度总体推售安排1.10月份月份持续消化之前剩余货量，以消化128-151单位为主，同时为178楼王单位蓄客；2、10月月15日开始日开始针对山体公园开放进行系列炒作，炒作形式：针对山体公园开放进行系列炒作，炒作形式：（1）动物放生；）动物放生；（2）马戏团表演；）马戏团表演；1.3、11月月5日日配

17、合配合178单位样板房开放及高尔夫邀请赛开杆仪式，单位样板房开放及高尔夫邀请赛开杆仪式，邀请东莞名流参加高尔夫邀请赛，同时针对楼王单位进行认筹，在楼王单位进行认筹，在11月月19日举办高尔夫邀日举办高尔夫邀请赛收杆仪式同时针对楼王单位解筹；请赛收杆仪式同时针对楼王单位解筹；2.4、128-151单位继10、11月份的持续销售后，须相应的补充货源，12月月针对前期积累的大户型客户，制造中大户型热卖节点，于于12月月3日加推日加推5栋栋04户型户型14617套，套，6栋栋1单元单元120-144平米的中大户型单位平米的中大户型单位51套，合计套，合计68套。套。利用新产品加推信息制造销售热点，重新

18、带动之前的128-151产品出货。1010月份推售月份推售黄旗山片区黄旗山片区128-151128-151稀稀缺非拼合户型，缺非拼合户型，洋房目标洋房目标85008500万万推售策略推售策略1 11010月月1111月月1212月月销售85-88产品，128-151产品主力销售产品：10月1日加推5栋8801户型17套，持续销售之前剩余单位推售：8500万销售额洋房目标：85-89产品20套约1500万，128-151产品45套约6500万，178产品2套约500万，合计67套目标分解：10月集中消化128-151产品为主，同时销售85两房户型产品消化消化2+1户型产品户型产品主力销售主力销售

19、128-151平米产品平米产品10.1加推5栋8801户型271111月份推售月份推售天际楼王天际楼王 2 2栋楼王主推销售，洋房目标栋楼王主推销售，洋房目标1.21.2亿亿推售策略推售策略2 21010月月1111月月1212月月产品：11月5日楼王单位盛世登场推售：1.2亿销售额洋房目标：目标分解：11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹2栋楼王主销期栋楼王主销期178楼王登场销售，128-151产品辅助出货178产品30套约7500万，128-151产品30套约4500万，合计60套11月份将2栋楼王作为重点销售产品，进一步提升项目形象档次；281111月份推售月份推售22栋栋产品调整

20、建议产品调整建议2 2栋销售建议栋销售建议1010月月1111月月1212月月11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹n本项目2栋178单位在同片区无价格竞争优势，建议将2栋上下打通按复式产品销售，主打产品的超值性价比，500万即可买到360平米的顶级豪宅项目；n通过产品属性的重新站位，与天骄峰景在售15栋景王产品形成对比竞争，充分体现项目的性价比优势；产品调整建议：产品调整建议：1、将2栋1单元单位上下楼打通按复式产品销售，2单元保留平层产品销售；2、景观性较强的高楼层单位，上下打通按复式产品销售，低楼层单位保留平层产品销售。291212月份推售月份推售无限楼间距黄旗山景观无限楼间距黄旗山

21、景观加推加推5 5、6 6栋栋120-144120-144产品，洋房目标产品，洋房目标75007500万万推售策略推售策略3 31010月月1111月月1212月月产品：12月3日加推5栋01户型和6栋中大户产品，新产品入市再次较热销售推售：7500万销售额洋房目标：目标分解：120-151产品30套约4500万，178产品12套约3000万，合计42套12.3加推5栋01户型和6栋1单元中大户型产品合计68套升级包装升级包装120-151120-151产品产品120-151产品强销期，178产品辅销期12月升级包装120-151产品，再次掀起购买热潮。3010-1210-12月份推售及目标铺

22、排月份推售及目标铺排推售策略推售策略1010月月1111月月1212月月10月份：月份：128-151产品45套约6500万，178产品2套约500万，85-89产 品20套约 1500万，合计67套 11月份：月份：178产品30套约7500万，128-151产品30套约4500万，合计60套12月份：月份：178产品12套约3000万，120-151产品30套约4500万，合计42套重点消化重点消化128-151推售推售2栋楼王栋楼王6栋产品蓄客栋产品蓄客10.1加推5栋8801户型11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹12.3加推5栋01户型和6栋1单元中大户型产品68套1111月月

23、1919日日1010月月9 9日日311010月营销活动月营销活动大型军事展1010月月1111月月1212月月配合活动：配合活动：大型军事展活动时间：活动时间：10月1日-10月7日举办地点：举办地点：项目现场活动目的：活动目的：国庆期间，通过大型军事展吸引客户眼球，吸引大量客户上门制造销售氛围。四季度重大营销活动安排四季度重大营销活动安排10.1加推5栋8801户型11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹12.3加推5栋01户型和6栋1单元中大户型产品68套321010月营销活动月营销活动山体公园开放1010月月1111月月1212月月配合活动：配合活动：（1）鸽子放生祈福 贯穿自然、健

24、康生命的理念，于山体公园内举办鸽子放生活动，借此启动山体公园正式开放；（2）马戏团表演邀请马戏团剧组到现场表演节目，配合山体开放吸引人气；活动时间：活动时间：10月15日起持续举办举办地点：举办地点：项目现场四季度重大营销活动安排四季度重大营销活动安排私家山体公园系列炒作10月15日331111月营销活动月营销活动高尔夫邀请赛1010月月1111月月1212月月配合活动：配合活动：高尔夫邀请系列赛活动时间：活动时间：11月5日-11月19日举办地点：举办地点：开杆仪式放在山体公园，正式比赛于峰景高尔夫举行四季度重大营销活动安排四季度重大营销活动安排10.1加推5栋8801户型活动成交预估：活动

25、成交预估：通过活动预计成交50套，其中178产品产品25套，套，128-151产品产品25套。套。11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹营销结合点：营销结合点：11.511.5在山体公园举办开杆仪式，同步举办一杆进洞赢取在山体公园举办开杆仪式，同步举办一杆进洞赢取smartsmart车；车；配合山体公园开放进行系列炒作，同时启动楼王认筹；配合山体公园开放进行系列炒作，同时启动楼王认筹；11.1911.19举办收杆仪式，同时针对楼王解筹。举办收杆仪式，同时针对楼王解筹。12.3加推5栋01户型和6栋1单元中大户型产品68套邀约人员：邀约人员：中行等合作银行高端客户，宝马、奥迪会等高端车行客户

26、，荣宝斋高级领导费用预估：费用预估：100人/场，共举办3场，合计30万。活动方式：活动方式：通过合作单位邀约高端客户参与活动进行比赛。341212月营销活动月营销活动客户答谢月1010月月1111月月1212月月配合活动：配合活动：客户答谢会活动时间：活动时间：12月举办地点：举办地点：项目现场四季度重大营销活动安排四季度重大营销活动安排10.1加推5栋8801户型活动目的：活动目的：12月作为项目2010年热销回馈客户的答谢月，对新老客户和相关合作企业进行邀请答谢，同时结合项目景观带开放及5、6栋中大户型产品加推，进一步促进销售。活动成交预估：活动成交预估：通过活动预计成交30套，其中12

27、0-151产品产品25套，套，178产品产品5套套。11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹12.3加推5栋01户型和6栋1单元中大户型产品68套35 相关工程配合相关工程配合p2 2栋产品上下打通后，户型布局效果设计；栋产品上下打通后，户型布局效果设计；1010月底月底达成。达成。p2 2栋上下两层打通后的现场模型展示；栋上下两层打通后的现场模型展示；1111月初到位；月初到位；p4-64-6栋景观带及泳池展示配合，为栋景观带及泳池展示配合，为5 5、6 6栋中大户型栋中大户型产品推售提供良好的现场展示效果；产品推售提供良好的现场展示效果；1111月底达到月底达到展示条件。展示条件。p别墅

28、地下室潮湿的现状整改，为别墅销售提供有别墅地下室潮湿的现状整改，为别墅销售提供有利条件；利条件；1010月月2020日整改完。日整改完。四季度媒体推广安排四季度媒体推广安排 第四季度主力销售楼王单位及120-151中大户型产品，投放广告应针对项目的高品质定位，同时针对四季度的多个大节点活动进行宣传，主要通过户外、短信、报纸和网络等的投放来扩大项目的影响力。四季度营销工作时间轴四季度营销工作时间轴9.1711月月12月月12.03客户渠道宣传推广 营销活动 推售节点短信、客户拓展（银行、周边企业等）、Call客（世联资源、诚意客户、进线留电客户）户外、短信、报纸、网络、电视等10月1日：大型军事

29、展10月15日：山体公园开放满意度工作 对业主进行持续关怀，每周邀请业主上门参加活动销售目标67套42套10月月10.1560套短信、call诚意客户通知老业主上门参加高尔夫邀请赛山体公园开放+120-151稀缺非拼合户型天际楼王面市+高尔夫邀请赛团购、周边企业拓展11月5日：高尔夫邀请赛12月：客户答谢会 10月 11月 12月11.510.1加推5栋01户型11.5楼王样板房开放+认筹12.3加推5、6栋中大户型12.2438货量盘点货量盘点报告主要内容报告主要内容市场分析市场分析销售目标及其分解销售目标及其分解销售思路及活动执行销售思路及活动执行费用预算费用预算第四季度营销费用预计第四季度营销费用预计备注：营销费用约占销售额备注：营销费用约占销售额2.8亿的亿的0.85%。40THANKS!THANKS!41