北京高端别墅精装修研究.ppt

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1、别墅精装修研究别墅精装修研究北京达观房地产经纪有限公司2008年3月12日别别墅墅精精装装修修销售策略：由售转租、销售策略：由售转租、租售并举租售并举精装修成为房地产精装修成为房地产流行趋势流行趋势满足客户和开发商的需求满足客户和开发商的需求晴翠园、卓锦万代、观唐等项目都开发有精装修别墅对外出租，租金每套每月在7000至10000美元北京高端公寓几乎都走精装修之道在国外已经司空见惯在国外已经司空见惯客户可以节省时间、精力和成本开发商可以打造高品质，增加利润在大多数欧美国家，最优质的别墅物业必须是精装修的，因为作为房地产中高端艺术品的别墅，需要通过它的每一个细节向买家展示其价值。中央别墅区项目名

2、称套面积套总价别墅外立面风格样板间风格室内风格？装修程度？装修价格？龙湖滟澜山320-420960-1300万托斯卡纳、南加州风格3套（2套浅色调，1套深色调,皆属于美式休闲主题）毛坯交房财富公馆1500平米2500万法式贵族古典主义法式贵族古典主义毛坯交房丽宫68014001900万典雅欧陆风格欧式奢华主义毛坯交房棕榈滩别墅450平1050万现代简约风格、内敛简约风格毛坯交房晴翠园800平2500万北美北部风格北美风格毛坯交房格拉斯小镇400-800800-1600万地中海，西班牙，乡村4套（中式风格2套,主要是户型面积差异，东南亚式风格，美式休闲风格）毛坯交房MOMA万万树370-470平

3、米750-1000万现代主义风格3套（建筑师的家白色调性类似SOHO系列，中式风格，西班牙式风格）现代简约；送部分家电（可移动的不送）；不报价项目名称套面积套总价别墅外立面风格样板间风格室内风格？装修程度？装修价格？燕西台2302702300024000中式田园无样板间毛坯交房檀香山别墅300-320平米940万元/套北美样板间已出售，分中，西式两种；毛坯交房庐师山庄500600平8301300万现代内庭院落式东南亚休闲风格毛坯交房保利西山林语英式、法式、北美风格毛坯交房御墅临枫500平13001800万北美简约风格北美简约风格毛坯交房香山清琴双拼260-270平米；独栋450平米2000-3

4、000万新中式风格（采用玻璃及石材）中式风格毛坯交房诸子阶280-400880-1200万现代主义4套，中式深色调、跳跃式色彩鲜艳风格，毛坯交房西山别墅区项目名称套面积套总价别墅外立面风格室内风格？装修程度？装修价格？亚奥板块珠江壹千栋385-480平米，地上二层900万元/套起毛坯东方普罗旺斯900-1500平方米4000万元/套北美毛坯紫玉山庄400550平米1000-2300万北美毛坯八达岭昌平北京湾300500平米1000万新中式毛坯北京玫瑰园8821500平方米，最大6349平200011000万最高10亿北美新古典主义风格 毛坯精装：4000500（不含家具和电视）通州暖山4004

5、6010001200北美毛坯北京精装别墅统计l据统计，目前北京所有的别墅项目一共有212个，精装修别墅占了24个(1/9)。名称名称均价均价装修标准装修标准(元元/m2)/m2)MOMAMOMA万万树万万树单价单价18000,18000,总价总价800800万万不单报不单报暖山暖山套套1000100012001200万万，单单价价3.53.54.04.0万万/平米平米没定没定北京玫瑰园北京玫瑰园200020001100011000万万4000400050005000元元上海精装修别墅代表作品及装修标准：精装修别墅精装修别墅名称名称均价均价(元元/m2)装修标准装修标准(元元/m2)万科红郡万科

6、红郡300002000佘山高尔夫别墅佘山高尔夫别墅320007000-10000御翠园御翠园70000-800004000银都别墅银都别墅300004000别墅精装修风格分类l一是带着明显区域文化的风格，比如日式风格、中式风格、欧式风格、北美风格、东南亚风格等等；l二是时尚风格，比如，人们常说的现代风格、后现代主义风格、简约风格、新古典主义风格、自然风格等等；l三则是介于前两者之间的时尚风情风格，比如现在人们所接触到的地中海风格、西班牙风格、意大利风格等等。风格偏好风格偏好外籍客户外籍客户外外籍籍人人士士、海海归归派派等等客客户户由由于于视视野野开开阔阔，习习惯惯国国外外的的生生活活，更更喜喜

7、欢欢纯纯粹粹产产品品，对对纯纯中中式式、简简约约或或比比较较纯纯粹粹欧欧美美风风格格钟钟情情，它它们们除除了了关关注注风风格格，更更关关注注周周边的整体氛围。边的整体氛围。外地客户外地客户早期的北京别墅项目外地客很少，外地客整体素质不如本地和外籍，对风格偏早期的北京别墅项目外地客很少，外地客整体素质不如本地和外籍，对风格偏好多喜欢国外舶来品，以显示身份地位。好多喜欢国外舶来品，以显示身份地位。本地客户本地客户早期的本土购房者把来自发达国家的建筑形式当作财富炫耀的载体，北美、法早期的本土购房者把来自发达国家的建筑形式当作财富炫耀的载体，北美、法国、德国、意大利等地的别墅风格比较受欢迎，如今对于新

8、中式（中式加国、德国、意大利等地的别墅风格比较受欢迎，如今对于新中式（中式加古典）和现代风格开始逐渐接受，但主流需求还是欧美风格为主。古典）和现代风格开始逐渐接受，但主流需求还是欧美风格为主。精装修的十大优点精装修的十大优点1开发商比业主拥开发商比业主拥有更多更专业资有更多更专业资源源比如设计、施工、建材等，毕竟客户不是行家，也避免上当受骗。2客户省时又省事客户省时又省事毛坯房的装修过程，从咨询、设计、施工到验收，整个过程如何客户自行安排，少则几个月，多则12年，需要专业人士监督实施。多数高端客户没有时间顾及于此3降低客户的经济降低客户的经济成本成本从经济角度看，做精装修别墅的开发商可做整体装

9、修，可以集体采购，大批量进货，所花的费用肯定比单户购买要少得多4业主满意率高业主满意率高上海装饰装修行业协会也曾做过抽样调查，2004年以来精装修房入住满意率达90%以上，其中包括精装修别墅、排屋这样的高档房产，消费者对精装修房的认可度从原来的60%提高到80%5整体风格统一整体风格统一便于将室内设计、整个社区风格、庭院设计协调统一精装修的十大优点精装修的十大优点6开发商获得超额开发商获得超额溢价溢价市场上精装修溢价能力最强的当属高端项目，除去装修成本溢价约达50%70%。即精装修成本对外报4000元，溢价应该每平米2000元。7提高楼盘品质，提高楼盘品质，创造好氛围创造好氛围精装修房能很大程

10、度提高楼盘品质，最大程度实现楼盘的附加值，另外，对于高端别墅，装修会严重影响已经入住的业主8创造好的销售业创造好的销售业绩绩纯北美风格精装修别墅项目纳帕溪谷，在开盘不到一个月的时间内，就创下了内部认购率达可销售总量35%的奇迹。9施工、室内环境施工、室内环境质量有保障质量有保障近年来有关家居装修的投诉占全部消费者投诉案件的20%以上。开发企业由于精装修项目的装修工程量大，通过招标方式能够择优合作伙伴。同时，对于精装修的房子，必须由专业的机构出示室内环境质量合格证书。10社会监控有保障。社会监控有保障。由于精装修商品住房提供的是一种成品，住宅建设从规划、设计、施工、监理、验收到提供给住户的各个环

11、节都能得到相关职能部门的有效监控。精装修存在的问题1、因为房地产商不诚信，业主收房时发现房屋与样板间不一致，或是装修出现诸多问题。对此，建议开发商一定要选择品牌过硬的单位进行合作，以确保消费者的利益以及企业和项目自身的品牌。2、千房一面，难以满足化个性化需求。目前有些公司已对目标客户进行详细分类，提供菜单式精装修方案。3、建精装修别墅还存在开发企业与装修施工单位“重复上税”及因精装修住宅售价增高“购买者契税增加”的问题。毛坯的五大优点毛坯的五大优点1开发商迅速回款开发商迅速回款对于毛坯和精装修而言，前者可以比后者提前半年或更长时间交房，对于开发商销售、回款及竣工交房有很大影响。2开发商省时省力开发商省时省力开发商要花费大量的时间、人员、物力，从采购、招投标、施工、监督、装修验收等环节进行把控。3减少市场风险减少市场风险高端客群可能因为风格、质量、布局等对精装不买帐。4消费者可以装修消费者可以装修个性化风格个性化风格高尖端消费者，喜欢拥有稀缺与众不同的产品，对于同质、雷同的缺乏兴趣。5避免开发商装修避免开发商装修品质很差品质很差目前的很多开发商的产品质量相比前两年已经有了很大的提高，但有时还是与消费者要求存在差距。