南充亿嘉项目定位建议.ppt

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1、南充嘉亿项目产品定位建议 重庆北港地产（联合机构）PART2PART2 项目定位项目定位PART1PART1 市场调查市场调查目目录录C Co on nt te en nt ts sPART3PART3 产品打造产品打造PART4PART4 营销建议营销建议 市 场 调 查城市格局城市格局调研数据调研数据销售情况销售情况总结分析总结分析1城市版块格局：城市版块格局：纵观南充房地产市场，基本上已形成三大版块格局纵观南充房地产市场，基本上已形成三大版块格局：1、顺庆区、顺庆区(顺庆老区和政府新区顺庆老区和政府新区)2、江东新区、江东新区 3、嘉陵区、嘉陵区顺庆顺庆区区政府新区政府新区嘉陵嘉陵区区江

2、东新区江东新区20082008年年南充住房销售情况南充住房销售情况地区地区成交套数成交套数成交面积成交面积（）成交金额成交金额（万元）（万元）成交均价成交均价（元）（元）高坪区高坪区1168113752.4320628.561814嘉陵区嘉陵区1836168840.4237195.972203顺庆区顺庆区3046299595.7577848.282598全市全市7729740812.24176382.182381全年销售统计全年销售统计 2009年南充房地产交易状况地区成交套数成交面积成效金额(万元)成交均价顺庆区147081424588.974526953177嘉陵区7710739193.8

3、1188165.082545高坪区3559350640.2677461.62209全市268932593927.39739114.4828490101年南充在售楼盘情况：年南充在售楼盘情况：可售面积较去年有较大增长，但市场消化随着井喷式的集中去化后有所回可售面积较去年有较大增长，但市场消化随着井喷式的集中去化后有所回落，同时后期市场还会有大量项目放出，因此市场供给依然不平衡，还是供落，同时后期市场还会有大量项目放出，因此市场供给依然不平衡，还是供大于求的市场环境，整体市场依旧是买方为主的市场导向。大于求的市场环境，整体市场依旧是买方为主的市场导向。可售楼盘幢数:1212 幢可售总套数:1849

4、0 套可售总面积:1800815.82 南充主城三区价格情况分析南充主城三区价格情况分析 顺庆区顺庆区 根据调查截至根据调查截至0909年底，顺庆区住宅均价为年底，顺庆区住宅均价为2900-36002900-3600元元/.是南充三区价格最高的区域，同时也是目前楼盘开发量最大的是南充三区价格最高的区域，同时也是目前楼盘开发量最大的区域。区域。嘉陵区嘉陵区 嘉陵区住宅均价为嘉陵区住宅均价为32003200元元/，供应楼盘体量较大，户型，供应楼盘体量较大，户型供应主要为供应主要为70-11070-110平米。平米。高坪区高坪区 高坪区住宅均价为高坪区住宅均价为31003100元元/，该区住宅均为多

5、层为主。，该区住宅均为多层为主。户型面积相较其他两区显得略微偏大。户型面积相较其他两区显得略微偏大。项目区域楼盘名称项目地址开发企业面积区间(平方米)销售均价顺庆区尚品观邸南充市市政府新区大剧院旁南充大野房地产开发有限公司87.95-1313100顺庆区滨江首座南充市滨江中路一段四川中虹房地产开发有限公司40-1103300顺庆区银杏园南充市北干道（汽配城对面）南充市宏宇房地产开发有限公司50-1303700顺庆区栖凤香郡西华路营山县安居工程有限公司（房管局直属企业）83-1402780顺庆区蓝光香江国际南充市顺庆区南门北街80号南充蓝光和骏置业有限公司90-1254000顺庆区瑞露嘉都南充市

6、滨江中路四段（生态公园旁）四川舒巢房地产有限公司85-1913500顺庆区佳信阳光香缇顺庆区市政新区环都大道消防与武警支队间南充市佳信房地产开发有限责任公司90-1373400顺庆区兰山香榭南充市顺庆区北干道（原百乐饮料厂）四川杰烽伟业房地产开发有限公司81-1203200顺庆区塞维利亚市政府新区万年路南充市清泉寺风景区旅游开发有限公司72.38-120.383600顺庆区春风玫瑰园南充市政府新区人民广场西侧四川春风房地产有限公司80-1703400顺庆区西山翠庐南充市环峰路西山大门右侧南充新禹房地产开发有限公司78-1232800顺庆区天乙华府南充市滨江大道将军路口南充中裕贸易有限公司80-

7、1403350顺庆区在售楼盘调研顺庆区在售楼盘调研顺庆区滨江美地南充市滨江北路一段南充新禹房地产开发有限公司90-1253500顺庆区香槟小镇2期南充市金鱼岭路（天龙大酒店对面）南充兴业房地产开发有限公司90-1203200(6+1)3800(电梯)顺庆区美宇凤凰城市政府新区四海街中段（川北医学院新区医院对面）四川省美宇房地产开发有限责任公司79.9-1573400顺庆区鹏城星座：（南门坝）五星小学新校区旁南充市永和房地产开发有限公司80-1103600顺庆区锦绣北湖南充市文化路原行署二院四川宏凌实业有限公司77-1604400顺庆区北湖盛景南充市医学街(顺庆区鱼米巷12号)四川南充民和房地产

8、有限公司50-1393900顺庆区泰合尚渡南充市滨江大道三桥头原粮食一仓库四川泰合房地产开发有限公司83-1254000顺庆区天府明珠政府新区旁四川恒利达集团90-1303500顺庆区金港湾二期南充市凤天路与迎凤路交汇处友合集团四川友合房地产开发公司80-1182800顺庆区卡布基诺滨江路中段（四段）南充金达房产公司88.92-172.83600顺庆区城上城南充市华凤镇白土坝村50-1103380顺庆区新世纪购物广场南充市人民南路(原老四十二队车站)重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司(投资)，南充驿鑫房地产开发有限公司78-1264200顺庆区城市首座南充市北干道团结商务酒店旁四川泰合房地产开

9、发有限公司115-1323600顺庆区诚信龙凤苑南充市北干道华盛路（舞凤山脚）南充市拓展房地产开发有限公司70-1352620顺庆区青山岭地南充市顺庆区西华路二段117号南充市桃鑫开发有限公司70-1402500顺庆区罗曼威森北湖路.西山运动场四川恒河实业有限公司73-1633700顺庆区滨江名城期中央公园南充市滨江中路四段276号南充市宏凌实业发展有限公司80-1763400顺庆区翠林雅阁南充市西华大道南充市佳鑫房地产开发有限公司79-1133200顺庆区御江城南充市滨江中路四段“南门坝生态公园”正对面丰泰（四川南充）房地产有限公司81-1353580顺庆区金色太阳城顺庆区环都大道二段6号（

10、市政新区人民公园旁）四川南充金鸿房地产开发有限责任公司94-1693600顺庆区韵动康城南充市顺庆区北干道青云路（交警支队旁）四川鼎新房地产开发有限公司87-1353400顺庆区中毫爱琴湾南充市顺庆区石油南路四川乐源房地产开发有限公司52-1403000顺庆区格兰星河湾格兰春天旁，五星小学南门坝分校对面南充市宏凌实业发展有限公司100-1203500高坪区大地景秀南充市高坪区鹤鸣路马官巷南充银恒房地产有限公司81-1103100高坪区观澜尚郡高坪区江东大道三桥头四川新鸿升投资有限责任公司73-110价格没有出来高坪区慢城八岛高坪区滨江中路四川泰美置业有限公司57-162、167-300价格没有

11、出来高坪区天来豪庭高坪区三桥头四川天来房地产发展有限公司88-143价格没有出来高坪区国鑫东郡高坪区三桥头阳春路口四川国鑫房地产开发有限公司83-1102500高坪区美岸栖庭二期高坪区小龙镇英才大道（南充职业技术学院对面）四川紫宇房地产开发有限公司59-1162100高坪区东方逸景高坪区安汉广场友合房地产开发有限公司29-1382200高坪区凌江尊邸南充市高坪区阳春路四川盛泰房地产开发有限公司80-1203200高坪区碧水云天南充市高坪区青松路德隆房地产开发有限公司76-1403200高坪区金水岸2期玉泽苑南充市高坪区江东大道四川南充新金丰实业有限公司130-1402680高坪区海洋彼岸南充市

12、高坪区阳春路西侧（三桥东桥头）南充海洋房地产开发有限公司110-1503600高坪区在售楼盘调研高坪区在售楼盘调研嘉陵区格林悦城南充市嘉陵区嘉南路63号南充兆信投资置业有限公司80-1102300嘉陵区朗泰嘉源没有登记南充市宏宇房地产开发有限公司70-1192700嘉陵区明洲太阳城南充市嘉陵区陈寿路与滨河路交汇处四川南充明洲实业有限公司80-1433400嘉陵区龙源御景嘉陵区南虹路四川龙源房地产开发有限公司80-1242600嘉陵区仁和雅居南充市嘉陵区茶盘路四川恒丰建设有限责任公司45-1202500嘉陵区嘉南国际原嘉陵区火花机场南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司80-1303400嘉陵区龙凤栖

13、南充市嘉陵区紫府路四川和顺博骏开发有限公司57.691272643嘉陵区阳光美地茶盘路与于陛路的交汇处南充住友房地产开发有限公司88.4-122.722600嘉陵区上层嶺地南充市嘉陵区陈寿路208号南充市坤隆房地产开发有限公司60-1703400嘉陵区嘉州阳光南充市耀目路一号南充联兴实业开发有限公司70-1203300嘉陵区香洲郡滨江南路段奥斯汀小镇旁四川宏凌实业有限公司只余100-1203000嘉陵区誉峰南充市嘉陵区茶盘路四段与于陛路交汇处庆吉地产80-1223300嘉陵区南域世家二期南充市嘉陵区茶盘路二段15号四川立信化工有限公司70-1302900嘉陵区在售楼盘调研嘉陵区在售楼盘调研嘉陵

14、区塞纳印象尊城南充市嘉陵区滨江南路南充市全鑫隆、鼎立房地产公司联合开发85.46-129.062300嘉陵区玉泉花园南充市嘉陵区陈寿路四川省南充市万事兴房地产开发有限公司89.17-126.162456嘉陵区奥斯汀小镇南充市嘉陵区滨江大道南段四川省南充鸿翔科信有限公司79.69-157.383300嘉陵区公园大地南充市嘉陵区西部汽车城南充联兴实业开发有限公司89.51-161.62800嘉陵区香山美林南充市玉泉路18中学天翔房产77.85-128.202500嘉陵区王府花园南充市嘉陵区紫府路18号友合集团四川友合房地产开发有限责任公司80-1403300嘉陵区时代天骄南充市嘉陵区茶盘路四段四川

15、明宇房地产开发有限公司77-1572100嘉陵区益欣维多利亚南充市嘉陵区嘉南路183号南充市益欣实业有限公司38-1482450嘉陵区佳山逸水南充市嘉陵区长途车站旁四川省南充市全鑫隆房地产综合开发有限公司52.04-110.822500嘉陵区云鼎100嘉陵区都尉路1号四川春飞房地产开发有限公司52-1773600嘉陵区罗曼大厦南充市嘉陵区长城南路南充市嘉陵区长城南路79.89-123.03价格没有出来北港观点：北港观点：09年住房成交量大幅增加，政策的扶持，房产市场转暖，购房者年住房成交量大幅增加，政策的扶持，房产市场转暖，购房者的信心逐渐重新树立，但从的信心逐渐重新树立，但从2010年国家宏

16、观政策层面分析：投资性年国家宏观政策层面分析：投资性购房已经逐渐得到抑制，自住性消费存在一定透支，所以购房已经逐渐得到抑制，自住性消费存在一定透支，所以2010年地年地产不再可能存在产不再可能存在09年的火爆场面，判断主要保持平缓上涨的市场情年的火爆场面，判断主要保持平缓上涨的市场情况。况。小结：小结：从市场调查来看，南充楼盘呈现如下几个特点：从市场调查来看，南充楼盘呈现如下几个特点：u 规模：大盘林立，且品质感均较明显。小盘特色性不足。规模：大盘林立，且品质感均较明显。小盘特色性不足。u 主力户型：两至三室，主力户型：两至三室，70-120 70-120 之间，户型特色性并不明显，但户型小之

17、间，户型特色性并不明显，但户型小型化趋势已经呈现。型化趋势已经呈现。u 园林配套：大多规模楼盘对园林均较为看重，在项目对外开放时大多修建园林配套：大多规模楼盘对园林均较为看重，在项目对外开放时大多修建有示范景观呈现。有示范景观呈现。u 现有楼盘去化人群：大多以本区域人群消化为主，辅以一些周边区县人群现有楼盘去化人群：大多以本区域人群消化为主，辅以一些周边区县人群及外来人群。及外来人群。u 风情：南充项目风情众多，法式、地中海、中式等在市场上均有体现。风情：南充项目风情众多，法式、地中海、中式等在市场上均有体现。自 身 分 析项目指标项目指标地块现状分析地块现状分析地块小结地块小结2项目基础经济

18、指标项目基础经济指标 l净用地面积：14375平米（21.563亩）l容积率：4.0l建筑密度：25%l限高：55米6米高差3面临街火车轨道配套不成熟北临公园小结：小结：u6 6米高差考虑项目整体上抬一层，以北面道路高度为本案的正负米高差考虑项目整体上抬一层，以北面道路高度为本案的正负0 0标标准，同时北面建筑再挑空一层，从而形成三面临街，增大本案的商业准，同时北面建筑再挑空一层，从而形成三面临街，增大本案的商业价值。价值。u以自身商业配套满足小区的日常生活需要，规避目前周边商业不成以自身商业配套满足小区的日常生活需要，规避目前周边商业不成熟的现状。熟的现状。u在建筑设计上规避火车轨道带来的噪

19、音和粉尘干扰。在建筑设计上规避火车轨道带来的噪音和粉尘干扰。u项目所处版块市场影响力弱，因此，必须以极具市场区隔的产品形项目所处版块市场影响力弱，因此，必须以极具市场区隔的产品形成市场关注热点，增强项目竞争力，同时使项目利益最大化。成市场关注热点，增强项目竞争力，同时使项目利益最大化。项 目 定 位SWOTSWOT分析分析客户群锁定客户群锁定3SWOT分析及定位模型分析及定位模型优势点优势点机会点机会点劣势点劣势点威胁点威胁点 区域未来的可成长性强 成型的交通道路形成使交通更加便捷 地块方正，易于打造和规划 北临生态公园，提升项目居住价值 三面临街，商业价值明显 市场供应加大，竞争激烈 项目所

20、处区域的认知价值尚需时日 前临火车站，存在噪音和粉尘干扰 区域现状的不成熟带来的消费抗性塑造极具市场竞争力的产品，形成市场吸引点规划上完美展现项目临公园的优势和商业价值强化区域未来成长优势，利用自身商业打造弥补目前配套不完善的现状从形象诉求和包装上完成项目品质感的支撑规划上充分克服火车站的劣势游离客户群体核心客户群体偶得客户群体自用居住型群体高收入投资群体职业炒房者其它认同本项目的客户群体 根据对南充现有项目的目标客群调研，我司认为本案的目标客户群可大致分为以下几种类型：投资客户自用客群其他客户群体注重性价比，关注配套、户型、居住品质等影响生活的因素关注投资回报率受项目的形象和产品吸引，关注项

21、目特色客群心理分析 产 品 打 造产品打造总原则产品打造总原则产品规划建议产品规划建议特色户型建议特色户型建议4产品打造产品打造特色形成特色形成品牌形成品牌形成北北面面高高差差的的解解决决紧紧凑凑、特特色色户户型型展展示示生生态态公公园园规规避避火火车车干干扰扰产品特色产品特色利润提升利润提升异异域域风风情情立立面面合合理理的的户户型型配配比比容容积积率率的的变变相相提提升升品品质质带带来来的的售售价价提提升升商商业业价价值值的的最最大大化化户型配比及建议户户 型型建筑面建筑面积积（）比例比例（）（）备备 注注跃层跃层1室室1厅厅1卫卫（可变（可变2房或房或3房）房）45-6015%全明设计，

22、各功能配套齐全（弱化餐厅、厨房等），带景观阳台与生活阳台，同时适当增加客厅面宽。赠送面积约25-40平米，可变化为两房或三房。2室室2厅厅2卫卫（可变（可变3房或房或4房）房）65-8015%全明设计，各功能配套齐全（弱化餐厅、厨房等），带景观阳台与生活阳台，同时适当增加客厅面宽。空中院馆及露台设计，赠送面积约25-40平米，可变化为三房或四房。户户 型型建筑面建筑面积积（）比例比例（）（）备备 注注平层平层2室室2厅厅1卫卫（可变（可变2.5房）房）75-8020%全明设计，各功能配套齐全（弱化餐厅、厨房等），带景观阳台与生活阳台，同时适当增加客厅面宽。赠送面积约5-8平米，可变化为两房半。

23、2室室2厅厅2卫卫（可变（可变3房）房）85-9030%全明设计，各功能配套齐全（弱化餐厅、厨房等），带景观阳台与生活阳台，同时适当增加客厅面宽。空中院馆及露台设计，赠送面积约10-15平米，达到2房变3房的功能3室室2厅厅2卫卫（可变（可变3.5房）房）90-10020%全明设计,强调主卧的功能设计,达到三房的舒适性;双卫设计；带景观露台和双（景观阳台可考虑多功能使用）；可适当增加客厅面宽。赠送面积约5-8平米，可变化为三房半。建筑面积：70平米建筑面积：65平米建筑面积：100平米建筑面积：75平米建筑面积：95平米建筑面积：110平米 营 销 推 广项目推广总思路项目推广总思路营销周期划

24、分营销周期划分各阶段工作计划各阶段工作计划5项目总体营销推广思路项目总体营销推广思路价格确定价格确定包装建议包装建议阶段细化阶段细化推广阶段划分推广阶段划分首期推广阶段划分首期推广阶段划分准备期准备期准备期准备期形象导入期形象导入期形象导入期形象导入期 强势推广期强势推广期强势推广期强势推广期 后期推广后期推广后期推广后期推广当前当前当前当前20102010年年年年3 3月月月月20102010年年年年4 4月月月月20102010年年年年6 6月月月月20102010年年年年1010月月月月推广推广推广推广节奏节奏节奏节奏工程工程工程工程具备具备具备具备工程至工程至工程至工程至0000售房部

25、、围墙、售房部、围墙、售房部、围墙、售房部、围墙、外卖场完成外卖场完成外卖场完成外卖场完成客户积蓄、工程进度持续进行客户积蓄、工程进度持续进行客户积蓄、工程进度持续进行客户积蓄、工程进度持续进行销售销售销售销售准备准备准备准备宣传物料、宣传物料、宣传物料、宣传物料、户外、导示户外、导示户外、导示户外、导示到位到位到位到位外卖场开放外卖场开放外卖场开放外卖场开放、现场包装到位现场包装到位现场包装到位现场包装到位预售证及其它销预售证及其它销预售证及其它销预售证及其它销售手续到位售手续到位售手续到位售手续到位第一步：序盘起势第一步：序盘起势第一步：序盘起势第一步：序盘起势时间时间目标目标策略策略行动

26、行动20102010年年3 3月月-2010-2010年年4 4月月树立项目形象、强势推广项目特色产品，积蓄客户树立项目形象、强势推广项目特色产品，积蓄客户细分时段，分主题波次进攻、结合时点及企业资源，推高项目形象细分时段，分主题波次进攻、结合时点及企业资源，推高项目形象.外卖场内部展示外卖场内部展示初步导视系统初步导视系统广告推广广告推广活动（圈层营销、推鉴会）活动（圈层营销、推鉴会）围墙围墙网络（南充房产网）网络（南充房产网）户外户外工地现场包装工地现场包装报版形象展示报版形象展示第二步：开盘放水第二步：开盘放水第二步：开盘放水第二步：开盘放水时间时间目标目标策略策略行动行动2010201

27、0年年4 4月月-2010-2010年年5 5月月以强势的产品利益点吸引客户，快速高价实现一期销售目标以强势的产品利益点吸引客户，快速高价实现一期销售目标销售现场服务体验、产品细节现场细化销售现场服务体验、产品细节现场细化售房部、示范景观、模型沙盘包装售房部、示范景观、模型沙盘包装开盘活动开盘活动广告推广广告推广工地现场、导视系统包装更换工地现场、导视系统包装更换报版软文炒作报版软文炒作网络（南充房产网）网络（南充房产网）户外户外第三步：强销抢点第三步：强销抢点第三步：强销抢点第三步：强销抢点时间时间目标目标策略策略行动行动20102010年年6 6月月-2010-2010年年1010月月借力

28、一期产品的项目形象，推出下期产品，趁热销售，短积快爆，实现项目借力一期产品的项目形象，推出下期产品，趁热销售，短积快爆，实现项目利润最大化。利润最大化。老客户推荐吸引、新客户再积累；产品细节的进一步传递。老客户推荐吸引、新客户再积累；产品细节的进一步传递。各种工程节点及事件的公关活动各种工程节点及事件的公关活动公关活动（客户答谢会）公关活动（客户答谢会）促销活动（以老带新）促销活动（以老带新）广告推广广告推广DM定点投放定点投放报版软文炒作报版软文炒作网络（南充房产网）网络（南充房产网）户外户外工地围墙工地围墙 整洁的工地，整齐的材料码放，有序的工作场面，能建立项目和企业在客户心目中的信任和好

29、感，增加客户购买理由。现场工地围墙的包装不仅是防止外人进入项目工地，还具有标识项目作用，也是宣传项目、推广项目的载体。所以，现场工地的围墙一定要精心包装，从形式和材质上进行创新，突出标识和传递项目信息的作用。导示系统、工地现场包装及引导建议导示系统、工地现场包装及引导建议 普通围墙普通围墙大型围墙大型围墙普通形象墙 类似于大型户外的形象墙 特殊造型 特殊材质特殊造型特殊造型特殊材质特殊材质道旗示意道旗示意项目附近公交站台、灯杆广告、要求：体现项目形象，有针对性地进行导示导示系统、工地现场包装及引导建议导示系统、工地现场包装及引导建议导视建议导视建议时尚化的导示系统标新立异的项目地标现场包装现场

30、包装设置住宅产品细节展示区现场包装现场包装售房部旁打造园林示范，要求具有情景感染力，注重细节设计现场包装现场包装推广策略推广策略价格走势：采用价格走势：采用“低开高走低开高走”策略。策略。q低价入市低价入市 本项目目前周边环境还有待提升，如果入市价格过高，在客户积累有限的情况下，容易出现开盘销售不畅的市场局面，其推广风险也相对较大。因此北港建议：前期应以较低价格入市放出少量单位，待市场形成哄抢局面后再对价格进行提升。同时也可以利用“市场追捧”的局面借势炒作。p高走策略高走策略通过蓄水期及开盘期的形象宣传，目标客户对项目整体形象有了一个较为全面的认识，品质得到了较好的认可；通过开盘期对销售现场气

31、氛的营造，制造热销现象，加快目标客户的购买行为；采用高走策略，还可以给前期已购房客户信心，从而传递有利于他人购买的信息。价格定位价格定位建议整盘建面均价为：建议整盘建面均价为：35003500元元/平米平米 开盘建面均价：开盘建面均价：32003200元元/平米平米 推导过程推导过程市场比较法、加权评估3200元/平米考虑入市时间及各种提价因素3400-3500元/平米评估价格区间3300-3500元/平米【说明】【说明】总体调价目标是保证整盘均价总体调价目标是保证整盘均价35003500元元/左右。左右。在调价时机的选择上主要考虑了工程进度与销售率的配在调价时机的选择上主要考虑了工程进度与销售率的配合。合。在调价的幅度上基本采用高频率小幅调整的方式保证平在调价的幅度上基本采用高频率小幅调整的方式保证平稳达成销售目标。稳达成销售目标。推广策略推广策略调价策略调价策略调价策略调价策略 感谢聆听！感谢聆听！