物业管理师培训讲稿.ppt

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1、物业经营管理物业经营管理第七章第七章 成本管理成本管理l中国物业管理师执业资格（中国物业管理师执业资格（CPMCPM）考试复习课程）考试复习课程1成本管理考试基本要求成本管理考试基本要求l掌握物业管理成本的含义掌握物业管理成本的含义l掌握物业管理成本的构成掌握物业管理成本的构成l掌握物业管理成本的分类掌握物业管理成本的分类l掌握物业管理成本的估算方法掌握物业管理成本的估算方法l熟悉物业管理成本预算编制的基本要求熟悉物业管理成本预算编制的基本要求l熟悉物业管理成本预算的类型熟悉物业管理成本预算的类型l熟悉物业管理成本预算编制程序熟悉物业管理成本预算编制程序l熟悉成本日常管理工作的内容熟悉成本日常

2、管理工作的内容l了解物业管理成本控制原则了解物业管理成本控制原则l了解物业管理成本控制程序了解物业管理成本控制程序l了解物业管理成本控制的组织体系了解物业管理成本控制的组织体系2第七章成本管理第七章成本管理第一节第一节 物物业管理中的成本及其分类业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本一、物业管理中的成本 物业管理成本的含义物业管理成本的含义 物业管理成本的构成物业管理成本的构成 二、物业管理成本的分类二、物业管理成本的分类第二节第二节 物物业管理成本估算方法业管理成本估算方法 一、成本估算的目的一、成本估算的目的 二、主要成本项目的估算方法二、主要成本项目的估算方法第三节第三节 成成本预

3、算本预算 一、成本预算的意义和要求一、成本预算的意义和要求 二、成本预算的编制方法二、成本预算的编制方法 三、成本预算的编制程序三、成本预算的编制程序第四节第四节 成本控制成本控制 一、成本控制的含义和分类一、成本控制的含义和分类 二、成本控制的原则和程序二、成本控制的原则和程序 三、成本会计的组织体系三、成本会计的组织体系 四、成本的日常管理四、成本的日常管理3第一节第一节 物业管理中的成本及其分类物业管理中的成本及其分类l一、物业管理中的成本一、物业管理中的成本l1 1、物业管理成本的含义：、物业管理成本的含义：l物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活物业管理企业的成本，就是指企业

4、在从事物业管理活动中，为动中，为物业产权人、使用人物业产权人、使用人提供提供维修、管理和服务维修、管理和服务等等过程中发生的各项支出过程中发生的各项支出 物业管理企业执行的是物业管理企业执行的是 施工、房地产开发企业财务制度施工、房地产开发企业财务制度l2 2、物业管理成本的构成、物业管理成本的构成 营业成本营业成本 期间费用（经营管理费用）期间费用（经营管理费用）界定物业管理成本构成或开支范围的是界定物业管理成本构成或开支范围的是 物业管理企业财务管理规定物业管理企业财务管理规定4营业成本是营业成本是营业成本是企业在从事物业管理活动中发生营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项的各项直接

5、支出直接支出，它包括，它包括 直接人工费直接人工费 直接材料费直接材料费 间接费用间接费用期间费用或经营管理费用是期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有与物业管理服务活动没有直接联系直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。包括，属于某一会计期间耗用的费用。包括 管理费用管理费用 财务费用财务费用 5l 营业成本和期间费用的区别：营业成本和期间费用的区别：-营业成本是用企业的营业收入来补偿营业成本是用企业的营业收入来补偿-期间费用计入当期损益（用企业的利润来补偿）期间费用计入当期损益（用企业的利润来补偿

6、）区分营业成本和期间费用的意义：区分营业成本和期间费用的意义：准确核算成本，准确计算企业的损益，促进企业准确核算成本，准确计算企业的损益，促进企业 成本管理，减低成本，提高效益。成本管理，减低成本，提高效益。6 关于物业管理成本的构成或开支范围关于物业管理成本的构成或开支范围 由物业管理企业财务管理规定和施工、房地由物业管理企业财务管理规定和施工、房地产开发企业财务制度界定。还有以下特别规定：产开发企业财务制度界定。还有以下特别规定：(1)(1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本；费，计人营业成本；(2)(2)物业管理企业支

7、付的管理用房有偿使用费，计人营物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用；业成本或管理费用；(3)(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在效使用期限内，分期摊人营业成计人递延资产，在效使用期限内，分期摊人营业成本或管理费用；本或管理费用；(4)(4)发生的坏账损失，计人管理费用；发生的坏账损失，计人管理费用；7不得列入成本的主要支出是不得列入成本的主要支出是l购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的 支出；支出；l对外投资支出；对外投资支出；l被没收的财产，支付的

8、滞纳金、罚款、违约被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约 金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；l国家法律法规规定之外的各种付费；国家法律法规规定之外的各种付费；l国家规定不得列入成本、费用的其他支出。国家规定不得列入成本、费用的其他支出。8二、物业管理成本的分类二、物业管理成本的分类（一）、物业管理企业按照（一）、物业管理企业按照成本的经济性质或内容成本的经济性质或内容分类，可分为分类，可分为l (1)外购材料外购材料。指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材。指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材 l 料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、

9、料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等包装物等l (2)工资。工资。指企业职工的工资总额。指企业职工的工资总额。l (3)职工福利费。职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。l (4)折旧费。折旧费。指按照规定计算的固定资产折旧费用。指按照规定计算的固定资产折旧费用。l (5)利息支出。利息支出。指财务费用中银行借款利息支出减去利息收入后指财务费用中银行借款利息支出减去利息收入后 的净额。的净额。l (6)税金。税金。指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用 税、土地使

10、用税、印花税等。税、土地使用税、印花税等。l (7)其他支出。其他支出。指不属于以上各要素的费用如通讯费、差旅费、租赁费等。指不属于以上各要素的费用如通讯费、差旅费、租赁费等。l 按照费用的经济内容按照费用的经济内容(或性质或性质)进行分类，有助于具体反映物业管理企业进行分类，有助于具体反映物业管理企业 各种费用的构成和水平。各种费用的构成和水平。9(二二)按照经济用途划分按照经济用途划分l 物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的成实际

11、上就是按照经济用途的不同来分类的 营业成本营业成本 期间费用期间费用l按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。管理指明方向。10l(三三)按照成本与业务量的关系划分按照成本与业务量的关系划分 l (1)1)固定成本固定成本l(2)(2)变动成本变动成本l(3)(3)半固定或半变动成本半固定或半变动成本l将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径成本，对于分析成本升降因

12、素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。起着重要的作用。l 11（四）、按照成本计算依据的不同，（四）、按照成本计算依据的不同，可以有以一些成本的划分可以有以一些成本的划分(1)目标成本目标成本(4)实际成本实际成本(3)计划成本计划成本(2)定额成本定额成本这种划分是为了正确看待成本支出，加强成本核算这种划分是为了正确看待成本支出，加强成本核算 12l（五）按照与决策的关系，可将成本分为（五）按照与决策的关系，可将成本分为l (1)(1)边际成本边际成本l(2)(2)差异成本差异成本l(3)(3)机会成本。机会成本。l（4)4)估计成本估计成本l(5)(5)沉没成本。沉没成本。l(6)(6)可

13、缓成本可缓成本l(7)(7)可免成本。可免成本。l(8)(8)附加价值成本附加价值成本l将成本划分为边际成本、差异成本和机会成本等，对将成本划分为边际成本、差异成本和机会成本等，对于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，13第二节第二节 成本估算的方法成本估算的方法l物业管理服务成本，主要有包括有物业管理服务成本，主要有包括有l人工费人工费l办公费办公费l物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费l保安费保安费l清洁卫生费清洁卫生费l绿化养护费绿化养护费l物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定

14、资产折旧费l保险费保险费l以及经业主同意的其他费用以及经业主同意的其他费用l物业共用部位与共用设施设备的大修、中修和更新改造费用不物业共用部位与共用设施设备的大修、中修和更新改造费用不计入物业管理服务成本，但要制定科学的支出计划。计入物业管理服务成本，但要制定科学的支出计划。14目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制包干制和酬金制两种形式两种形式 l实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括：的构成包括：l物业管理服务成本物业管理服务成本l法定税费法定税费l物业管

15、理企业的利润物业管理企业的利润l实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括务资金包括l物业管理服务支出物业管理服务支出l物业管理企业的酬金物业管理企业的酬金15l人工费人工费P1=月基本工资费月基本工资费+社会保险费社会保险费+各项福各项福 利费利费+加班费加班费+服装费服装费+工服洗涤费工服洗涤费/Sl=（F1+F2+F3+F4+F5+F6）/S(元月元月m2)l办公费办公费P2=（交通费（交通费+通信费通信费+办公费办公费+书报费书报费+法律费法律费+广告费广告费+节日装饰费节日装饰费+房租金）房租金）/12月月参与测算的物业面积

16、参与测算的物业面积l=（F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7+F8）/S12(元月元月m2)16l公共部位、公共设施设备维修保养费公共部位、公共设施设备维修保养费lP3=（维修保养费（维修保养费+装修费装修费+能源费能源费+康乐设施康乐设施费费+杂项费用）杂项费用）l/12月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积l=（F1+F2+F3+F4+F5）/12S（元（元/月月.m2）l保安费保安费P4=（保安系统费（保安系统费+保安人员人身保险费保安人员人身保险费+保安用房和保安人员住房租金）保安用房和保安人员住房租金）l/12参与测算物业面积参与测算物业面积l=F1+F2+F3/12S（元（元

17、/月月.m2）17l清洁卫生费清洁卫生费P5=（清洁工具购置费（清洁工具购置费+劳保用品费劳保用品费+清洁机械材料费清洁机械材料费+水池清洁费水池清洁费+垃圾外运费垃圾外运费+其其他费用他费用+化粪池清理费）化粪池清理费）/12参与测算的物业参与测算的物业面积面积=F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7/12S（元（元/月月.m2）l绿化养护费绿化养护费P6=（绿化工具费劳保用品费（绿化工具费劳保用品费园林景观再造费农药化肥费杂草清运费园林景观再造费农药化肥费杂草清运费绿化用水费）绿化用水费）/12参与测算的物业面积参与测算的物业面积 =F1+F2+F3+F4+F5+F6/12S（元（元/月

18、月.m2）18l固定资产折旧费固定资产折旧费P7=（交通工具通信设备办（交通工具通信设备办公设备工程维修设备其他设备）公设备工程维修设备其他设备）/平均折旧年限平均折旧年限12参与测算的物业面积参与测算的物业面积l =F1+F2+F3+F4+F5/512S（元（元/月月.m2）l固定资产平均折旧年限一般为固定资产平均折旧年限一般为5年。年。l27、保险费、保险费P8=(M iXi)参与测算的物业面积参与测算的物业面积 (i=1，n)l M投保的第；种保险种类；投保的第；种保险种类；l X第第i种保险种类的保险费费率种保险种类的保险费费率 19l公共维修基金公共维修基金P9=（工资津贴等费用设备

19、、（工资津贴等费用设备、零部件和材料购置费机械使用费水、电、零部件和材料购置费机械使用费水、电、气费管理费）气费管理费）/12参与测算的物业面积参与测算的物业面积l=F1+F2+F3+F4+F5/12S(元月元月m2)20 成本预算也称成本计划成本预算也称成本计划 它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。21l成本

20、预算的基本要求成本预算的基本要求l成本预算必须同其他预算相协调成本预算必须同其他预算相协调l成本预算要以各项定额为基础成本预算要以各项定额为基础l成本预算应有相应的技术经济措施保证成本预算应有相应的技术经济措施保证l成本预算要全面权衡，提高资金使用效益成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 成本预算既要符合实际，又要适当留有余地成本预算既要符合实际，又要适当留有余地22l固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实务量水平可能发生的变动及其影

21、响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。的预算。l弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。这种预算具有伸缩性，本预算的预算编制方法。这种预算具有伸缩性，因而称

22、为弹性预算。因而称为弹性预算。23l编制弹性成本编制弹性成本(费用费用)预算的主要方法一般有两预算的主要方法一般有两种：种：l列表法列表法l公式法公式法24 零基预算是指以零为基础的预算在每一预算期零基预算是指以零为基础的预算在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有的间所发生的费用项目或费用额，而是以所有的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编及

23、开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算制成本预算25l滚动预算滚动预算(连续预算连续预算)是指在按年分月编制预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。因为它是滚动式的编制预算，因此算的过程。因为它是滚动式的编制预算，因此称为滚动预算称为滚动预算 概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量制中所涉及的诸多变量(如价格、业务量等如价格、业务量等)在在一定范围内的变动作出近似的估计

24、，从而使预一定范围内的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际进去，使预算更为符合实际26l物业管理成本控制具有三层含义：物业管理成本控制具有三层含义：l是对目标成本本身的控制；是对目标成本本身的控制；l是对目标成本完成的控制和过程的监督；是对目标成本完成的控制和过程的监督；l是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向后成本的降低指明方向27l 成本的控制按成本控制的时间不同，可分为成本的控制按成本控制的时间不同，可分为l事先控制、事先控制、l事中控

25、制事中控制l事后控制。事后控制。l成本的控制常常运用不同的机制，可将成本的控制分成本的控制常常运用不同的机制，可将成本的控制分为以下三大类：为以下三大类：l 前馈性控制前馈性控制l防护性控制防护性控制 l 反馈性控制反馈性控制28l成本控制的原则成本控制的原则l 全面控制原则全面控制原则l 讲求经济效益原则讲求经济效益原则 l 责权利相结合原则责权利相结合原则l 例外管理原则例外管理原则为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业管理企业需实行分级分口管理经济责任制，物业管理企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系即建立以责任中心为建立成本控制的组织体系即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。基本控制单元的组织体系。l责任中心分为责任中心分为l成本中心成本中心l费用中心费用中心29l成本的日常管理成本的日常管理l 利用物业管理周期理论进行成本控制利用物业管理周期理论进行成本控制l 严格实施预算的凭证控制严格实施预算的凭证控制l 建立健全费用开支与报销审批制度建立健全费用开支与报销审批制度 30 结结 束束 THE END 谢谢谢谢 THANKS31