房地产开发项目管理概述bgqe.ppt

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1、房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目招投标房地产开发项目质量、成本与进度管理房地产开发项目合同管理房地产开发项目竣工验收6.1 房地产开发项目实施管理概述6.1.1 6.1.1 房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施管理的涵义6.1.2 6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容6.1 房地产开发项目实施管理概述6.1.1 6.1.1 房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施管理的涵义 房地产开发项目实施是一 房地产开发项目实施是一项复杂的系统工程，开发过程涉 项复杂的系统工程，开发过程涉及投资方、监理方、勘察、规划、及投资方、监理方、勘察、规划、设

2、计、施工、建材、设备、市政、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境 卫生、消防、商业、服务、环境等众多部门、单位以及最终用户。等众多部门、单位以及最终用户。因此，房地产开发项目实 因此，房地产开发项目实施必须要有一整套科学的管理保 施必须要有一整套科学的管理保证体系，对开发 证体系，对开发全过程 全过程按其内在 按其内在运行规律进行有效的计划、组织、运行规律进行有效的计划、组织、协调和控制，才能确保 协调和控制，才能确保项目目标 项目目标的实现。的实现。l l成果性目标：指投资回报率、成果性目标：指投资回报率、销售

3、利税率、自有资金利润率等 销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外 投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；部功能要求；l l约束性目标：建设工期、投资 约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等，以及城市规 限额、质量标准等，以及城市规划、土地利用规划等条件制约。划、土地利用规划等条件制约。6.1 房地产开发项目实施管理概述6.1.2 6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容三三 控控两两 管管一协调一协调l l质量控制 质量控制l l成本控制 成本控制l l进度控制 进度控制 四控：四控：l l安全控制 安全控制l l合同管理 合同管理l l信息

4、管理 信息管理6.1 房地产开发项目实施管理概述6.1.2 6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容 对房地产企业而言，以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产是项目最终目标。因此，质量、成本和进度控制是房地产开发项目实施管理的核心。进度 进度 快 快好 好 质量 质量成本 成本 高 高6.1 房地产开发项目实施管理概述6.1.2 6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目管理 房地产开发项目管理“三控 三控”控制内容 控制目的 控制目标质量 保证按任务书规定的数量和质量完成工程，使工程顺利通过验收，交付使用，实现使用功

5、能。规定的质量标准成本 保证按计划成本完成工程，防止成本超支和费用增加，实现利润最大化。计划成本进度 按预定进度计划实施工程，按期交付工程，防止工程拖延。进度计划工程项目管理 控制原理6.2 房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.2 6.2.2 房地产开发项目勘察设计招投标房地产开发项目勘察设计招投标6.2.3 6.2.3 房地产开发项目施工招投标房地产开发项目施工招投标6.2.4 6.2.4 房地产开发项目监理招投标房地产开发项目监理招投标6.2.5 6.2.5 房地产开发项目物资采购招投标房地产开发项目物资采购招投标6.2 房地

6、产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围6.2.1.2 6.2.1.2 房地产开发项目招标的方式房地产开发项目招标的方式6.2 房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围招标投标法 招标投标法 第三条在中华人民共 第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设 和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、项目包括项目的勘察、设计、

7、施工、监理以及与工程建设 施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的 有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利 公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；益、公众安全的项目；工程建设项目 工程建设项目招标范围和规模标准规定 招标范围和规模标准规定 第三条 第三条 关系社会公共利益、公众 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：安全的公用事业项目的范围包括：（一）供水、供电、供气、供热等市政（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；工程项目；（二）科技、教育、文化等项目；（二）科技、教育

8、、文化等项目；（三）体育、旅游等项目；（三）体育、旅游等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（六）其他公用事业项目。（六）其他公用事业项目。6.2 房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围勘察勘察设计设计施工施工监理监理物资采购物资采购其他其他 工程建设项目 工程建设项目勘察设计招标投标办法（勘察设计招标投标办法（2003 2003）第七条 第七条 招标人可以依据工程

9、建设 招标人可以依据工程建设项目的不同特点，实行勘察设计一次性 项目的不同特点，实行勘察设计一次性总体招标；也可以在保证项目完整性、总体招标；也可以在保证项目完整性、连续性的前提下，按照技术要求实行分 连续性的前提下，按照技术要求实行分段或分项招标。段或分项招标。6.2 房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围勘察勘察设计设计施工施工监理监理物资采购物资采购其他其他建筑法 建筑法 第二十四条 第二十四条 提倡对建筑工程实行总承包，提倡对建筑工程实行总承包，禁止

10、将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包 禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备 也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包 采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完 单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承 成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。包单位。6.2 房地产开发项目招投标6.2.1 6.2

11、.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.3 6.2.1.3 房地产开发项目招标的方式房地产开发项目招标的方式公开招标公开招标邀请招标邀请招标议标议标 在我国不属于法定招标方式，在我国不属于法定招标方式，但实践中常见，其实质为谈判性采购，但实践中常见，其实质为谈判性采购，即采购双方通过一对一谈判最终达到 即采购双方通过一对一谈判最终达到采购目的。采购目的。议标不具有公开性和竞争性。议标不具有公开性和竞争性。6.3.1 房地产开发项目质量控制6.3.2 房地产开发项目成本控制6.3.3 房地产开发项目进度控制6.3.1 房地产项目质量控制6.3.1.1 房地产开发项目质量

12、管理的涵义和特点6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量有广义和狭义之分：房地产项目质量有广义和狭义之分：l l广义 广义-从建设方的角度来看，房地产 从建设方的角度来看，房地产开发项目质量包括项目 开发项目质量包括项目每一个环节的质 每一个环节的质量 量，如地段选择质量、投资决策质量、，如地段选择质量、投资决策质量、前期策划质量、规划设计质量、施工质 前期策划质量、规划设计质量、施工质量、市场推广质量、物业管理质量等；量、市场推广质量、物业管理质量等；l l狭义 狭义-狭义的房地产开发项目质量主要 狭义

13、的房地产开发项目质量主要是指国家和地方性法规、技术标准、设 是指国家和地方性法规、技术标准、设计文件及合同中对工程的安全、使用、计文件及合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求，有时甚 经济、美观等特性的综合要求，有时甚至专指施工质量。至专指施工质量。6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1 房地产项目质量管理 房地产开发项目质量管理 房地产开发项目质量管理是指房 是指房地产开发企业及其委托的监理单位，对 地产开发企业及其委托的监理单位，对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶 项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段的质量进行全面管理，通过贯彻执行 段的质量进行全面管

14、理，通过贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，建设工程质量法规和强制性规范、标准，保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。在现行的建设管理体制下，开发企 在现行的建设管理体制下，开发企业主要对项目实施全过程进行质量监督、业主要对项目实施全过程进行质量监督、协调和决策，而具体的质量监督工作 协调和决策，而具体的质量监督工作（如工序质量、分项和分部工程质量）（如工序质量、分项和分部工程质量）主要由监理工程师负责。主要由监理工程师负责。（P228 P228）6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1 房地产项目质量管理房地产开发项目质量管理的特点：房地产开发项

15、目质量管理的特点：l l质量形成过程复杂，影响因素多 质量形成过程复杂，影响因素多l l质量波动大 质量波动大l l质量变异大 质量变异大l l质量的隐蔽性 质量的隐蔽性l l终检局限大 终检局限大6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标 房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标分解6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标 房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规

16、、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统 设计质量子系统分解 一 一般 般在 在设 设计 计任 任务 务书 书中 中反 反映 映，是 是用 用户 户（建 建设 设单 单位 位、开 开发 发商 商）基 基本 本质 质量 量要 要求 求、建 建筑 筑设计规范和有关法规、标准的综合反映。设计规范和有关法规、标准的综合反映。6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标 房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统 设计质量子系统材

17、料设备质量子系统 材料设备质量子系统分解 材 材料 料及 及设 设备 备质 质量 量是 是项 项目 目的 的质 质量 量基 基础 础。用 用户 户直 直接 接提 提出 出质 质量 量标 标准 准或 或控 控制 制技 技术 术参 参数 数或 或者 者用 用户 户提 提出 出基 基本 本条 条件 件后 后，由 由设 设计 计人 人员 员确 确定 定质量标准。质量标准。6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标 房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统 设计质量子

18、系统材料设备质量子系统 材料设备质量子系统土建施工和设备 土建施工和设备安装质量子系统 安装质量子系统分解 土建施工和设备安装质量控制指标 土建施工和设备安装质量控制指标是设计意图、施工及安装合同要求、施工 是设计意图、施工及安装合同要求、施工规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施事前控制 事中控制 事后控制工程项目质量控制过程 工程项目质量控制过程6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l 设计阶段质量控制（事前控制）l 施工阶段质量控制（事中控制

19、）l 竣工验收阶段质量控制（事后控制）6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l 设计阶段质量控制（事前控制）先天不足必将带来后患无穷 在 在现 现代 代工 工程 程中 中，要 要求 求设 设计 计提 提供 供的 的信 信息 息越 越来 来越 越多 多，设 设计 计中 中的 的任 任何 何错 错误 误都 都可 可能 能会 会被 被放大，引起更大的失误。放大，引起更大的失误。有统计资料表明，工程产生质量问题的影响因素，其重要程度依次为：l设计的问题 40.1l施工责任 29.3l材料问题 14.5l使用责任 9.0l其 它 8-9.1 因 因此 此，设 设计 计

20、阶 阶段 段是 是影 影响 响工 工程 程项 项目 目质 质量 量的决定性环节。的决定性环节。设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：初步设计阶段：l l 优选设计单位 优选设计单位l l 优选设计方案 优选设计方案 施工图设计阶段 施工图设计阶段l l 建立设计经理质量责任制 建立设计经理质量责任制l l 设计质量 设计质量跟踪 跟踪6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：初步设计阶段：l l 优选设计单位 优选设计单位l l 优选设计方案 优选设计方

21、案 施工图设计阶段 施工图设计阶段l l 建立设计经理质量责任制 建立设计经理质量责任制l l 设计质量 设计质量跟踪 跟踪 为保证设计质量，房地产开发 为保证设计质量，房地产开发企业应建立设计经理质量责任制，对 企业应建立设计经理质量责任制，对设计工作进行组织、协调、监督和检 设计工作进行组织、协调、监督和检查；对一些大的、技术复杂的项目工 查；对一些大的、技术复杂的项目工程，应委托设计监理或聘请咨询专家，程，应委托设计监理或聘请咨询专家，对设计成果进行审查。对设计成果进行审查。6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段

22、质量控制实施：设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：初步设计阶段：l l 优选设计单位 优选设计单位l l 优选设计方案 优选设计方案 施工图设计阶段 施工图设计阶段l l 建立设计经理质量责任制 建立设计经理质量责任制l l 设计质量 设计质量跟踪 跟踪 在设计过程中（尤其是阶段性设计完成 在设计过程中（尤其是阶段性设计完成时），项目设计主管人员应以设计招标文 时），项目设计主管人员应以设计招标文件、设计合同、政府有关批文、各项技术 件、设计合同、政府有关批文、各项技术规范及相关资料为依据，对设计文件和图 规范及相关资料为依据，对设计文件和图纸进行深入细致的审核。纸进行深入细致的审核。审核中发

23、现不符合标准和要求的（如过 审核中发现不符合标准和要求的（如过分设计、设计不足），设计单位应及时进 分设计、设计不足），设计单位应及时进行修改，以保证设计质量。行修改，以保证设计质量。6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制 影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”工序质量控制6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制 影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”l人 人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心。发挥人的积极性、创造性；增强人的责任感，树立质量第一的思想；提高人的素质，以人的

24、工作质量确保工序质量、工程质量。施工队伍及人员质量控制监理队伍及人员质量控制6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制 影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”l机 包括施工机械、安全设施、测量仪器、检测仪器等。l料 包括工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设备等。工程所需的原材料、半成品、构配件、设备等，将成为永久性工程的组成部分，其质量应当从采购、加工制造、运输、装卸、存放、检验等方面进行系统地全过程地监督与控制。6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制 影响施工质量的因素-“人

25、、机、料、法、环”l法 包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。l环 包括工程技术环境、工程作业环境、工程管理环境以及周边环境等。6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制工序质量控制 工序质量控制，是对工序活动条 工序质量控制，是对工序活动条件和工序活动效果的质量控制，从而 件和工序活动效果的质量控制，从而达到对整个项目的质量控制。达到对整个项目的质量控制。工序质量控制的原则：工序质量控制的原则：F F严格遵守工艺规程 严格遵守工艺规程 F F主动控制工序活动条件的质量 主动控制工序活动条件的质量F

26、 F及时检验工序活动效果的质量 及时检验工序活动效果的质量F F合理设置 合理设置工序质量控制点 工序质量控制点（P229 P229），分析其在工序进行过程中可能出现的 分析其在工序进行过程中可能出现的质量问题或造成的质量隐患，对其加 质量问题或造成的质量隐患，对其加以严格控制。以严格控制。6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l l竣工验收阶段质量控制及保修 竣工验收阶段质量控制及保修 城市房地产开发经营管理条例 城市房地产开发经营管理条例 第十七条规定：第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或

27、合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。者验收不合格的，不得交付使用。建设工程质量管理条例 建设工程质量管理条例 第十六 第十六条：条：建设单位收到建设工程竣工报 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监 告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。理等有关单位进行竣工验收。是 是6.3.1 房地产项目质量管理6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施l竣工验收阶段质量控制及保修 竣工验收（见本章第五节）竣工验收（见本章第五节）v v房地产开发项目质量保修 房地产开发项目质量保修是 是v v房地产开发项目质量保修 房地产开发项目质量保修l

28、 l 房地产开发经营管理条例 房地产开发经营管理条例 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规 勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。的规定或者合同的约定，承担相应的责任。l l 建设工程质量管理条例 建设工程质量管理条例（2000 2000）建设工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限 建设工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失

29、内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。承担赔偿责任。l l 房屋建筑工程质量保修办法 房屋建筑工程质量保修办法 房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量 房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量缺陷（质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定），施工单 缺陷（质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定），施工单位应当履行保修义务。房屋建筑工程质量保修，是指对在保修期限 位应当履行保修义务。房屋建筑工程质量保修，是指对在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。内出现的质量缺陷，予以修复。v v房地产开发项目质量保修 房地产开发项目质量保修

30、l l 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供 供 住宅质量保证书 住宅质量保证书，房地产开发企业按，房地产开发企业按 住宅质量保证书 住宅质量保证书 的约定，承担保修责任。的约定，承担保修责任。l l 商品房销售管理办法 商品房销售管理办法 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约 人应当在合

31、同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于 出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于 规定 规定 中 中确定的最低保修期限的，保修期不得低于 确定的最低保修期限的，保修期不得低于 规定 规定 中确定的最低 中确定的最低保修期限。保修期限。6.3.26.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理l l房地产开发项目成本控制原理 房地产开发项目成本控制原理 l l房地产开发项目成本

32、控制的实施 房地产开发项目成本控制的实施6.3.26.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理6.3.2.16.3.2.1房地产开发项目成本控制原理房地产开发项目成本控制原理设置科学的项目成本管理目标设置科学的项目成本管理目标 vv设计阶段是成本控制的重点设计阶段是成本控制的重点ww变被动控制为主动控制变被动控制为主动控制xx采取多种措施，进行综合控制采取多种措施，进行综合控制yy对影响项目投资超额的因素进行有效控制对影响项目投资超额的因素进行有效控制6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理6.3.2.16.3.2.1房地产开发项目成本控制原理房地产开发项目成本控制原理

33、设置科学的项目成本管理目标设置科学的项目成本管理目标 项目成本控制阶段性目标6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理6.3.2.16.3.2.1房地产开发项目成本控制原理房地产开发项目成本控制原理vv设计阶段是成本控制的重点设计阶段是成本控制的重点6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理6.3.2.16.3.2.1房地产开发项目成本控制原理房地产开发项目成本控制原理ww变被动控制为主动控制变被动控制为主动控制 被动控制方法是把目标值与实际值比较，当实际值偏离目标值时，分析其产生的原因并采取纠偏措施。这种静态控制方法虽能发现偏离，但不能预防偏离，更不能使已

34、产生的偏离消失，所以只能是被动控制。20世纪70年代开始，人们将系统论和控制论的研究成果应用于项目管理，变被动控制为主动控制，事先主动采取决策措施，尽可能减少以至于避免目标值与实际值的偏离。6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理6.3.2.16.3.2.1房地产开发项目成本控制原理房地产开发项目成本控制原理xx采取多种措施，进行综合控制采取多种措施，进行综合控制 项目投资控制工作并不是单纯的经济工作范畴，要有效地控制项目投资，还必须结合技术、组织、合同和信息管理等多方面采取措施，进行综合控制。技术与经济结合是项目成本管理的最有效手段。l技术手段：重视多方案的技术经济比较，

35、择优选用；从技术上寻求节约投资的可能性；施工技术作必要的技术经济比较论证，寻求经济、可靠的方案；施工阶段控制设计变更等。6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理6.3.2.16.3.2.1房地产开发项目成本控制原理房地产开发项目成本控制原理xx采取多种措施，进行综合控制采取多种措施，进行综合控制 项目投资控制工作并不是单纯的经济工作范畴，要有效地控制项目投资，还必须结合技术、组织、合同和信息管理等多方面采取措施，进行综合控制。技术与经济结合是项目成本管理的最有效手段。l经济手段 动态比较投资的计划值和实际值，对项目成本进行动态控制；严格审核各项费用开支。6.3.2 6.3.

36、2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理6.3.2.16.3.2.1房地产开发项目成本控制原理房地产开发项目成本控制原理yy对影响项目投资超额的因素进行有效控制对影响项目投资超额的因素进行有效控制l 人为因素l 价格上涨l 各设计阶段的投资计算超过投资计划目标l 规划设计变更l 招投标l 资料数据不准确，投资计算粗糙l 不可预见因素6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理 6.3.2.26.3.2.2房房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制的的实实施施投资决策阶段成本管理投资决策阶段成本管理vv设计阶段成本管理设计阶段成本管理ww招投标与合同洽询阶段招投标与合同洽询阶段

37、xx施工阶段成本管理施工阶段成本管理yy竣工结算阶段成本管理竣工结算阶段成本管理6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理 6.3.2.26.3.2.2房房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制的的实实施施投资决策阶段成本管理投资决策阶段成本管理 投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，直接 投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，直接影响整个项目的成败。这一阶段所做的项目可研报告、项 影响整个项目的成败。这一阶段所做的项目可研报告、项目策划书以及投资估算是成本控制的前提和基础。目策划书以及投资估算是成本控制的前提和基础。l l组建优秀的项目团队 组建优秀的项目团队l l成

38、本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作 成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作l l进行详细的成本分析 进行详细的成本分析6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理 6.3.2.26.3.2.2房房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制的的实实施施vv开发项目设计阶段成本管理开发项目设计阶段成本管理 设 设计 计阶 阶段 段的 的成 成本 本管 管理 理工 工作 作是 是项 项目 目开 开发 发全 全过 过程 程成 成本 本管理的关键，主要包括：管理的关键，主要包括：设计前的投资估算 设计前的投资估算 项目限额设计 项目限额设计 实行设计方案招标制度 实行设计方案招标制度

39、 开展价值工程应用 开展价值工程应用 加强施工图纸会审工作 加强施工图纸会审工作6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理 6.3.2.26.3.2.2房房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制的的实实施施vv开发项目设计阶段成本管理开发项目设计阶段成本管理 根据项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等对项目总投资进行估算。投资估算是项目方案设计和初步设计投资控制的依据。设 设计 计阶 阶段 段的 的成 成本 本管 管理 理工 工作 作是 是项 项目 目开 开发 发全 全过 过程 程成 成本 本管理的关键，主要包括：管理的关键，主要包括：设计前的投资估算

40、 设计前的投资估算 项目限额设计 项目限额设计 实行设计方案招标制度 实行设计方案招标制度 开展价值工程应用 开展价值工程应用 加强施工图纸会审工作 加强施工图纸会审工作6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理 6.3.2.26.3.2.2房房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制的的实实施施vv开发项目设计阶段成本管理开发项目设计阶段成本管理 为使项目总投资限额不被超出，在初步设计开始时，开发商应向设计单位提出投资控制要求，实行限额设计，避免出现“三超”。以批准的可行性研究及投资估算控制初步设计概算，以审定的初步设计概算控制施工图设计；同时严格控制技术设计和施工图设计的

41、不合理变更，保证总投资限额不被突破。设 设计 计阶 阶段 段的 的成 成本 本管 管理 理工 工作 作是 是项 项目 目开 开发 发全 全过 过程 程成 成本 本管理的关键，主要包括：管理的关键，主要包括：设计前的投资估算 设计前的投资估算 项目限额设计 项目限额设计 实行设计方案招标制度 实行设计方案招标制度 开展价值工程应用 开展价值工程应用 加强施工图纸会审工作 加强施工图纸会审工作6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理 6.3.2.26.3.2.2房房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制的的实实施施vv开发项目设计阶段成本管理开发项目设计阶段成本管理 开发单位

42、在委托设计时应通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计合理性、经济性。根据我国有关规定，设计合同估算价在50万元人民币以上或者项目总投资额在3000万元人民币以上的项目，必须进行招标。设 设计 计阶 阶段 段的 的成 成本 本管 管理 理工 工作 作是 是项 项目 目开 开发 发全 全过 过程 程成 成本 本管理的关键，主要包括：管理的关键，主要包括：设计前的投资估算 设计前的投资估算 项目限额设计 项目限额设计 实行设计方案招标制度 实行设计方案招标制度 开展价值工程应用 开展价值工程应用 加强施工图纸会审工作 加强施工图纸会审工作6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目

43、成本管理 6.3.2.26.3.2.2房房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制的的实实施施vv开发项目设计阶段成本管理开发项目设计阶段成本管理 运用价值工程进行设计方案的优化是控制工程造价的最有效途径。据研究，价值工程运用一般可降低原工程造价的20-40。“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”，是对价值工程理论引入房地产开发中意义的形象概括。设 设计 计阶 阶段 段的 的成 成本 本管 管理 理工 工作 作是 是项 项目 目开 开发 发全 全过 过程 程成 成本 本管理的关键，主要包括：管理的关键，主要包括：设计前的投资估算 设计前的投资估算 项目限额设计 项目

44、限额设计 实行设计方案招标制度 实行设计方案招标制度 开展价值工程应用 开展价值工程应用 加强施工图纸会审工作 加强施工图纸会审工作6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理 6.3.2.26.3.2.2房房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制的的实实施施vv开发项目设计阶段成本管理开发项目设计阶段成本管理 建设单位组织施工单位和设计单位进行图纸会审：设计单位向施工单位进行技术交底；施工单位提出图纸中存在的问题和需要解决的技术难题；通过三方协商，拟订解决方案。通过加强图纸会审工作，可以发现图纸错误并及时进行改正，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。设 设计 计阶 阶段 段

45、的 的成 成本 本管 管理 理工 工作 作是 是项 项目 目开 开发 发全 全过 过程 程成 成本 本管理的关键，主要包括：管理的关键，主要包括：设计前的投资估算 设计前的投资估算 项目限额设计 项目限额设计 实行设计方案招标制度 实行设计方案招标制度 开展价值工程应用 开展价值工程应用 加强施工图纸会审工作 加强施工图纸会审工作6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理 6.3.2.2 6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施房地产开发项目成本控制的实施ww招投标与合同洽询阶段成本管理招投标与合同洽询阶段成本管理6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目成本管理

46、 6.3.2.2 6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施房地产开发项目成本控制的实施xx开发项目施工阶段成本管理开发项目施工阶段成本管理ll材料材料（设备）（设备）的的采购管理采购管理 甲供材料 甲供材料 甲定材料 甲定材料ll现场签证管理现场签证管理 施工现场签证作为施工期间各种因素 施工现场签证作为施工期间各种因素和条件发生变化情况的真实记录，是竣 和条件发生变化情况的真实记录，是竣工结算时计算预算外费用的原始依据，工结算时计算预算外费用的原始依据，是建设工程施工阶段成本管理的主要组 是建设工程施工阶段成本管理的主要组成部分。成部分。6.3.2 6.3.2 房地产项目成本管理房地产项目

47、成本管理 6.3.2.2 6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施房地产开发项目成本控制的实施yy竣工结算阶段成本管理竣工结算阶段成本管理竣工结算审查竣工结算审查 竣工结算是建设工程造价管理的最后一个环节；竣工结算书是反映工程项目实际造价的重要文件。审查是否按图纸及合同约定的内 审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在丢落项。容全部完成工作，是否存在丢落项。审查设计变更内容是否符合规定。审查设计变更内容是否符合规定。审查签证手续是否符合程序与规 审查签证手续是否符合程序与规定。定。审查签证的内容是否准确。审查签证的内容是否准确。6.3.3 6.3.3 房地产项目进度管理房地产项目

48、进度管理 房地产开发项目进度控制是指在项目实施各阶段，以动态控制原理，按照项目进度计划监督检查项目实施过程的动态变化，及时采取控制或协调措施，确保项目进度目标的实现。对于房地产开发商来说，项目总进度目标往往就是租售合同中约定的交房时间。l影响房地产开发项目进度的因素l项目进度控制的内容与方法l项目进度控制的实施6.3.3 6.3.3 房地产项目进度管理房地产项目进度管理l 6.3.3.1 影响房地产开发项目进度的因素人为因素政治因素资金因素材料、设备因素水文、地质、气象等自然因素技术因素其他不可预见的不确定性因素l开发商要求变更设计或因设计不当而必须进行设计变更；l向政府管理部门申请审批手续的

49、延误；l图纸供应不及时、不配套或者出现差错；l社会干扰，如市容整顿限制、节假日交通管制、临近工程施工干扰等；l外界条件限制，如水电、交通；l安全质量事故的调查、分析、处理及争端的调解与仲裁；l停工待料；l开发商资金出现问题，不能及时向施工单位或设备材料供应商付款；l施工工艺出现问题等。6.3.3 6.3.3 房地产项目进度管理房地产项目进度管理l 6.3.3.2 项目进度控制的内容编制进度计划v进度计划的监测与调整6.3.3 6.3.3 房地产项目进度管理房地产项目进度管理l 6.3.3.2 项目进度控制的内容编制进度计划开发项目分层次进度计划表6.3.3 6.3.3 房地产项目进度管理房地产

50、项目进度管理l 6.3.3.2 项目进度控制的内容v进度计划的监测与调整通过监测进度计划，及时掌握开发项目的进展情况；通过定期检查设计、施工、材料设备采购等的进度执行情况，及时发现计划值与实际值的偏差，从而采取有效措施调整进度计划，修正偏差，以保证项目进度目标的实现。6.3.3 6.3.3 房地产项目进度管理房地产项目进度管理项目设计阶段进度控制v项目施工阶段进度控制w租售进度控制l 6.3.3.3 项目进度控制的实施6.3.3 6.3.3 房地产项目进度管理房地产项目进度管理 项目设计进度控制的目标就是 项目设计进度控制的目标就是要求设计单位按时、按质、按量地提 要求设计单位按时、按质、按量