房地产开发企业土地增值税清算纳税审查bgni.pptx

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1、陈斌才教授 注册会计师 注册税务师联系电话：051487806934（办）13951058952（手机）E-mail：房地产开发企业土地增值税清算纳税审查第一章土地增值税清算审查概述一、土地增值税的征收管理模式1 符合清算条件前2符合清算条件后3清算结果的处理预征 清算 多退少补判断清算条件确定清算对象实施清算二、土地增值税清算的业务流程1 2 3三、土地增值税清算的计算公式计算公式1应纳税额=增值额 税率2增值额=收入总额-扣除项目金额3扣除项目金额=开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除四、房地产开发企业的会计核算开发成本 开发产品主营业务成本 本年利润 主营业务收入期间费用预收账款银行存

2、款五、土地增值税清算的审查重点1 有无虚增 开发成本2有无虚减期间费用3有无隐匿营业收入开发成本 期间费用 营业收入第二章开发成本的审查第一节开发成本审查概述一、清算对象的确定确定顺序 确定方法按工程期数确定 一期工程;二期工程按房屋性质确定 普通住宅;非普通住宅;其他房屋二、开发成本的构成序号 成本项目 费用项目1 土地征用及拆迁补偿费 土地出让金/拆迁补偿费等2 前期工程费 规划费/设计费/各项规费等3 建筑安装工程费 基础工程费/主体工程费等4 基础设施费 道路/供水/供电/排污等5 公共配套设施费 配电房/水塔/会所等6 开发间接费用 项目部的各项管理费用三、成本费用的分类费用类型 核

3、算方法 费用项目直接费用 直接计入成本对象 建安成本共同费用 分配计入成本对象 土地成本间接费用 先归集后分配 开发间接费用直接费用的会计处理:开发成本/一期/建安工程费费用发生时共同费用的会计处理:开发成本/一期/土地成本开发成本/二期/土地成本开发成本/土地成本费用发生时间接费用的会计处理:开发成本/一期/间接费用开发成本/二期/间接费用开发间接费用费用发生时四、成本费用的分配标准序号 成本项目 分配标准1 土地征用及拆迁补偿费 占地面积2 前期工程费 建筑面积3 建筑安装工程费 建筑面积/预算造价4 基础设施费 建筑面积5 公共配套设施费 建筑面积6 开发间接费用 直接费用（建安工程费等

4、）五、开发成本的分配原则费用支出开发成本期间费用一期工程二期工程完工产品未完工产品已销开发产品主营业务成本未销开发产品本年利润六、开发成本的审查内容审查项目 审查内容 审查方法清算对象 清算对象的确定是否正确 分析法真实性 费用总额是否真实 核对法合规性 费用分配是否正确 验算法扣除凭证 有无合法有效凭证 抽查法七、开发成本的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指标构成比例折旧率计算法开发间接费用折旧费折旧年限土地增值税实例 方法八、成本费用判断标准序号 成本项目 判断标准1 土地征用及拆迁补偿费 基准地价2 前期工程费 占建安费的比例（3%-6%）3 建筑安装工程费 预算定额4 基础

5、设施费 占建安费的比例（3%-5%）5 公共配套设施费 占建安费的比例（3%-5%）6 开发间接费用 占建安费的比例（3%）第二节土地征用及拆迁补偿费的审查其他费用土地出让金拆迁补偿费契税土地开发费用一、土地征用及拆迁补偿费的构成二、土地征用及拆迁补偿费的会计核算开发成本/土地成本土地出让金开发成本/一期/土地征用及拆迁补偿费开发成本/二期/土地征用及拆迁补偿费开发费用等拆迁补偿费契税等三、土地征用及拆迁补偿费的审查重点基础设施建设费的税务处理建设用地修路土地增值税？企业所得税？契税？土地出让金返还的税务处理冲开发成本？政府补助？企业所得税？土地增值税？还迁房的税务处理拆除开发还迁土地成本？契

6、税？一般还迁？城中村改造？第三节前期工程费的审查行政规费勘察费测绘费规划费设计费一、前期工程费的构成二、前期工程费的会计核算开发成本/前期工程费勘察测绘费开发成本/一期/前期工程费开发成本/二期/前期工程费设计费用规划设计费报批报建费三、前期工程费的审查重点（略）第四节建筑安装工程费的审查其他费用基础工程费主体工程费安装工程费装饰工程费一、建筑安装工程费的构成二、建筑安装工程费的会计核算开发成本/建安成本基础设施费开发成本/一期/建筑安装工程费开发成本/二期/建筑安装工程费装饰工程费主体工程费安装工程费三、建筑安装工程费的审查重点“甲供材”的税务处理开发企业（甲方）施工企业（乙方）包工包料甲供

7、材流程图（发票开给乙方）乙方甲方供应商3、开具工程发票1、定货 付款 2、发货 开票造价:1000,合同:1000,甲供材200包工包料甲供材会计处理（发票开给乙方）预付账款银行存款 开发成本供应商：200 万施工方：800 万建安发票：1000 万包工包料甲供材流程图（发票开给甲方）乙方甲方供应商4、开具工程发票1、定货 付款 2、发货 开票3、发出材料造价:1000,合同:1000,甲供材200包工包料甲供材会计处理（发票开给甲方）预付账款 其他业务收入开发成本甲供材：200 万工程发票：1000 万原材料 银行存款其他业务成本供应商：180 万施工方：180 万材料成本工程款：800 万

8、包工不包料甲供材流程图乙方甲方供应商4、开具工程发票1、定货 付款 2、发货 开票3、发出材料造价:1000,合同:800,甲供材200包工不包料甲供材会计处理原材料银行存款 开发成本供应商：200 万 材料发票：200 万工程发票：800 万第五节基础设施费的审查绿化道路水暖电防洪通讯一、基础设施费的构成二、基础设施费的会计核算开发成本/基础设施费道路开发成本/一期/基础设施费开发成本/二期/基础设施费绿化通讯防洪三、基础设施费的审查重点第六节公共配套设施费的审查一、公共配套设施费的构成公共配套设施？开发产品？固定资产？小区体育馆体育馆购建支出的税务处理体育馆业主所有建成销售建成自用公配设施

9、开发成本在建工程商品房摊入销售销售成本转入开发产品销售销售成本转入固定资产使用折旧费体育馆业主所有建成销售建成自用体育馆业主所有建成销售公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售销售销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售使用销售销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售销售成本使用销售销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售二、公

10、共配套设施费的会计核算开发成本/公共配套设施费建设支出开发成本/一期/公共配套设施费开发成本/二期/公共配套设施费直接费用三、公共配套设施费的审查重点公共配套设施的认定立项资料？产权证？产权登记簿？改变用途的公共配套设施费清算后/出租 清算时/学校土地增值税？预提公共配套设施费的税前扣除预提的公共配套设施费企业所得税？土地增值税？预提公共配套设施费的会计核算开发成本/一期/公共配套设施费开发成本/二期/公共配套设施费预计负债 银行存款第七节开发间接费的审查工资公办费折旧费周转房营销设施一、开发间接费的构成二、开发间接费的会计核算开发间接费用折旧费等开发成本/一期/开发间接费用开发成本/二期/开

11、发间接费用三、开发间接费的审查重点开发间接费？期间费用？第三章期间费用的审查第一节期间费用审查概述一、期间费用的构成期间费用 期间费用管理费用 管理费用销售费用销售费用财务费用财务费用二、期间费用的会计处理期间费用广告费本年利润工资费办公费三、期间费用的审查内容审查项目 审查内容 审查方法真实性 费用总额是否真实（虚减）核对法扣除凭证 有无合法有效凭证 抽查法四、期间费用的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指标构成比例分析法计算法管理费用工资费用开发间接费用土地增值税实例 方法期间费用的判断标准序号 费用项目 判断标准1 销售费用 占营业收入的比例（3%-5%）2 管理费用 占开发成

12、本的比例（2%-3%）3 财务费用 占借款平均占用额的比例（贷款利率）第二节财务费用的审查利息支出借款费用手续费一、财务费用的构成二、财务费用的审查重点利息费用的会计处理动工前动工后完工后利息费用的分配二期工程一期工程利息费用的税前扣除浮动利息 延期利息 罚息第四章营业收入的审查第一节营业收入审查概述一、营业收入的构成营业收入 营业收入视同销售收入 视同销售收入其他业务收入其他业务收入主营业务收入主营业务收入二、营业收入的审查内容审查项目 审查内容 审查方法完整性 营业收入的确认是否完整 核对法及时性 营业收入的确认是否及时 抽查法配比性 营业收入和成本是否配比 验算法审查资料 合同；发票等。

13、抽查法三、营业收入的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指标构成比例分析法计算法销售收入其他应付款预售收入土地增值税实例 方法主营业务收入（成本）的判断指标指标名称 计算公式 参考值主营业务利润率 主营业务利润/主营业务收入 21.5%存货周转率 主营业务成本/存货占用额 1.4次资产负债率 负债总额/资产总额 75%带息负债率 带息负债/负债总额 46.6%第二节主营业务收入的审查商品房营业用房车库配套设施一、主营业务收入的构成二、主营业务收入的会计核算本年利润 主营业务收入预收账款 银行存款三、主营业务收入的审查重点1 234合同金额 发票金额账簿金额销售单价第三节主营业务成本的审查商品房营业用房车库配套设施一、主营业务成本的构成二、主营业务成本的会计核算开发成本 开发产品主营业务成本 本年利润三、主营业务成本的审查重点1 234收入数量 成本数量 毛利率单位成本Wlpx.tax-演讲完毕，谢谢观看！