房地产开发管理经营与bgix.pptx

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1、 房地产开发经营与管理课 程 内 容 第一章第一章 房地产开发的程序与管理及房地产开发的程序与管理及 建设项目管理的原理和方法建设项目管理的原理和方法 第二章第二章 项目策划与可行性研究项目策划与可行性研究 第三章第三章 建设项目选址与工程规划管理建设项目选址与工程规划管理 第四章第四章 居住区规划与居住区规划与 设计设计 第五章第五章 建设项目前期准备建设项目前期准备 第六章第六章 配套建设管理配套建设管理 第七章第七章 建设项目质量、成本与进度管理建设项目质量、成本与进度管理 第八章第八章 建设项目竣工备案和交付使用许可管理建设项目竣工备案和交付使用许可管理 第九章第九章 营销管理营销管理

2、 第十章第十章 房地产交易与权属登记管理房地产交易与权属登记管理 第十一章第十一章 物业的交接与物业管理物业的交接与物业管理第一章房地产开发的程序与管理及 建设项目管理的原理和方法 一、房地产开发的程序与管理1 1、房地产开发的主要程序、房地产开发的主要程序 投资机会选择与决策分析 投资机会选择与决策分析机会选择包括投资机会寻找和筛选 机会选择包括投资机会寻找和筛选决策分析包括市场分析与项目财务评价 决策分析包括市场分析与项目财务评价 前期工作 前期工作分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力大小 分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力大小获取土地使用权

3、获取土地使用权征地、拆迁、安置、补偿 征地、拆迁、安置、补偿规划设计及建设方案的制定 规划设计及建设方案的制定与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可 与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可施工现场的水、电、路通和场地平整 施工现场的水、电、路通和场地平整市政设施接驳的谈判与协议 市政设施接驳的谈判与协议安排短期和长期信贷 安排短期和长期信贷对拟建中的项目寻找预租售的客户 对拟建中的项目寻找预租售的客户对市场状况进行进一步分析，初步确定目标市场、租金或售价水平 对市场状况进行进一步分析，初步确定目标市场、租金或售价水平对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 对开发成本和可能的工程量进行更详

4、细的估算对承包商的选择提出建议 对承包商的选择提出建议开发项目保险事宜洽谈 开发项目保险事宜洽谈 建设阶段 建设阶段 租售阶段 租售阶段一、房地产开发的程序与管理2、土地使用权的获取一、房地产开发的程序与管理3 3、土地一级开发及其模式、土地一级开发及其模式 以政府为主的模式 以政府为主的模式 组建政府土地发展公司 组建政府土地发展公司将开发的熟地以成本价交给土地管理部门 将开发的熟地以成本价交给土地管理部门由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发 由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让 成的熟地直接出让城市土地管理部门直接以熟地价格向

5、投资者出让国有土地使用权，政 城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的 府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用 待开发土地开发为熟地，交投资者使用 以民间为主，政府辅助支持的模式 以民间为主，政府辅助支持的模式 土地一级开发的操作程序 土地一级开发的操作程序做出开发区域的近期、中期和长期发展计划 做出开发区域的近期、中期和长期发展计划对开发区域的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状 对开发区域的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量

6、、质量和分布 的数量、质量和分布按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域 按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域由土地管理部门协助办理土地出让手续 由土地管理部门协助办理土地出让手续制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门的批准 制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门的批准进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件 进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让 核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让一、房地产开发的程序与管理33、土地出让和房地产开发过程中的规划管理、土地出让和房地产开发过程中的规划管理（1 1）土地使用权出让过程中的规划管理）土地使

7、用权出让过程中的规划管理出让土地之前应当制定控制性详细规划，具有城市规划行政主 出让土地之前应当制定控制性详细规划，具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图 管部门提出的规划设计条件及附图规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书 规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，使城市国有土地使用权出让合同的重要附件 及其附图，使城市国有土地使用权出让合同的重要附件（2 2）房地产开发过程中的规划管理）房地产开发过程中的规划管理开发项目选址、定点审批阶段：开发商填写征询意见表后，再 开发项目选址、定点审批阶段：开发商填写征询意见表后，再带上征地和安置补偿方案几经城市土地管理

8、部门盖章的征地协 带上征地和安置补偿方案几经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，由城市规划管理部门审核后，下发选址规划意见书通知书 由城市规划管理部门审核后，下发选址规划意见书通知书申请建设用地规划许可阶段：城市计划部门批准征用土地的计 申请建设用地规划许可阶段：城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件、划任务、市政府批准征用农田的文件、1/2000 1/2000 或 或1/500 1/500 的地形 的地形图、图、选址规划意见通知书、要求取得的有关协议与函件 选址规划意见通

9、知书、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料 及其他相关资料一、房地产开发的程序与管理规划设计条件审批阶段：城市计划管理部门批准的计划任务书、规划设计条件审批阶段：城市计划管理部门批准的计划任务书、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单 开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，经规划管理部门审 位提供的控制性规划方案及其他相关资料，经规划管理部门审核后下达规划设计条件通知书 核后下达规划设计条件通知书设计方案审批阶段：委托有规划设计资格的设计机构提供不少 设计方案审批阶段：委托有规划设计资格的设计机构提供不少于 于2 2 个方

10、案设计、设计方案报审表、各设计方案的总平面图、个方案设计、设计方案报审表、各设计方案的总平面图、隔层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料，隔层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料，批准后签发规划设计方案审批通知书 批准后签发规划设计方案审批通知书建设工程规划许可证阶段：城市建设主管部门下发的年度施工 建设工程规划许可证阶段：城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行 任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，规划部门负责主 政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，规划部门负责主

11、持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签，最后签发 持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签，最后签发建设工程规划许可证 建设工程规划许可证竣工验收阶段：城市规划管理部门参加竣工验收工作 竣工验收阶段：城市规划管理部门参加竣工验收工作二、项目及其特征1、项目的定义 工作(work)通常包括运作（operations）和项目(projects)两大类。运作是持续不断的和重复性的，而项目是一次性的和唯一的。项目是为了完成某个唯一性的产品或服务所作的一次性努力。2、项目的特征（1）一次性（2）唯一性3、建设项目及其特征（1）整体性（2）实施时间长（3）不可逆转性（4）产品地点的固定性（5）涉

12、及多个专业和多个学科（6）风险与利润并存三、建设项目周期项目概念形成及可行性研究项目评估及决策 项目计划与设计 项目采购 项目施工 竣工验收销售阶段工程量曲线决策阶段 计划设计 项目施工阶段 竣工阶段 阶段销售阶段时间项目周期及阶段划分 项目周期及阶段划分项目周期各阶段对投资的影响项目决策阶段和设计阶段是影响投资最大的阶段1、建设工程项目决策阶段 60-70%2、建设工程项目设计阶段 20-30%3、施工阶段 10-15%4、总结评价阶段四、项目管理 项目管理为“一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在

13、批准的费用预算内完成。”公众业主五、项目管理内部各部门内部各部门供应商直接劳动力内部各部门公众项目管理 班子承包商咨询部门 业主政府机构公用设施金融机构六、项目管理模式1、传统的项目管理模式（设计-招标-建造方式）设计施工 分离式2、设计-建造与交钥匙工程模式设计施工连贯式3、建筑工程管理模式（CM 模式）4、Partnering 模式5、BOT（公共工程特许权）6、PFI：（私人主动融资）七、项目管理的组织 1、组织的基本概念（1）组织设计（2）组织联系（3）组织运行（4）组织调整2、组织的构成要素（1）合理的管理层次（2）合理的管理跨度（3）合理划分部门（4）合理确定职责七、项目管理的组织

14、 3 3、组织 组织 活 活 动 动 的基本原理 的基本原理（1）要素有用性原理（2）动态相关性原理（3）主观能动性原理（4）规律效应性原理4 4、项 项 目管理 目管理 组织 组织 机构形式 机构形式（1）直线制线性组织形式（2）职能制寄生式项目组织（3）直线职能制自主项目组织形式（4）矩阵制矩阵项目组织八、项目管理理念1 1、民主管理、民主管理 讲 讲 不通 不通2 2、集体管理不好、集体管理不好 办 办3 3、现场 现场 拍板很不妥 拍板很不妥4 4、管理是平衡的、管理是平衡的 艺术 艺术5 5、大、大 权 权 独 独 揽 揽，小，小 权 权 分散太模糊 分散太模糊6 6、外行、外行 领导 领导 内行 内行 看你怎么看 看你怎么看7 7、超、超 额 额 完成任 完成任 务 务 要不得 要不得8 8、报 报 表 表 信息的 信息的 纵 纵 向交流 向交流9 9、信息分享、信息分享 信息的横向交流 信息的横向交流10 10、勤、勤 请 请 示，多 示，多 汇报 汇报 没有必要 没有必要11 11、汇报 汇报 会可以不开 会可以不开12 12、项 项 目开始前的 目开始前的 热 热 身 身 三个基本文件：三个基本文件：项 项 目 目 计 计 划、划、项 项 目主 目主 进 进 度和 度和 项 项 目 目 预 预 算 算 第二章 项目策划与可行性研究