某商业项目定位策划提报方案bjhe.pptx

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1、百马顾问盐城滨海项目全程服务滨海真正的商业中心目 录p 市场现状分析p 项目定位p 项目规划布局、业态组合p 百马商业资源整合(部分)p 市场现状分析1、地标性城市综合商业中心；2、中高档精品购物场所；3、多功能的中高档商务场所。滨海目前缺少 宏观市场简析【滨海县概况】2007年，全年完成地区生产总值107.9亿元，按可比价计算比2006年增长15.6%。其中，第一产业为增加值26.7亿元，增长4.5%；第二产业增加值46.2亿元，增长20.1%；第三产业增加值35亿元，增长16.4%。人均地区生产总值10890元，突破万元大关。【历年居民年人均可支配收入状况】【历年消费品市场增长情况】123

2、457681-5、现有商业6、项目周边商业，目前不成熟 商业布局分析7-8、在建商业项目欧堡利亚商业广场商业现状分析1、阜东中路 商铺类型：临街商铺为主；少量商场式店铺 一般面积：30-50平米，双层为主；100-300平米，单层为主；少数超过500平米。租金水平：1.2-3元/平米天 代表商家：新时代超市商业现状分析2、银厦广场 商铺类型：沿街商铺、内街商铺 一般面积：20-30；50左右；100左右。租金水平：内街：2.3-3.7元/平米天沿街：3.7-4.6元/平米天售价：预期2.6-3万/平米 代表商家：背靠背专卖店商业现状分析3、玉龙路街铺商铺类型：临街商铺一般面积：30-50为主租

3、金水平：1.5-2.0元/天商业现状分析4、新时代广场 商铺类型：内街商铺，双层为主，但可分开租赁。一般面积：50单层，100-200双层，500-1000平米双层 租金水平：0.7-0.8元/天 8000-10000元/代表商家：开心小站、有意思连锁餐饮商业现状分析5、通贸建材城 商铺类型：临街商铺、内街铺 一般面积：50-100为主 租金水平：1.1元/天；售价：6000-8000元/新兴商业区6、富康路商铺类型：临街商铺，两层为主一般面积：60-200为主租金水平：0.7-1.0元/天代表商家：世纪华联超市桥缘房产中介在建商业项目7景湖路购物中心商铺类型：临街商铺一般面积：200左右租金

4、水平：1.6-1.7元/天8玉龙南路商业街商铺类型：临街商铺一般面积：50-200左右，有一幢4层的综合商业，可分割出售。价格未定。滨海港建设是目前的一大机遇。经济的快速发展，滨海港的建设，会带来众多外地投资者，带动相关产业的发展，必将带动城区的发展，商业也将面临巨大机遇。房地产高速发展，商业有集中趋势。滨海城区近两年进入房地产的高速发展期，商业市场目前仍然处于早期分散经营的状态，但银厦广场、新时代广场等地方的出现，表明商业已经有集中的趋势；当地居民对商业的档次、规模有更高的需求。例如大型超市、中高档的购物中心。市场总量辐射能力有限，招商运营存在一定风险。滨海市整体的人口、收入水平等有限，大中

5、型商业的招商、运营等仍然会有一定的风险。因此，新形态的商业需要和当地人的消费习惯相适应。整体市场结论p 项目定位劣势1、体量较大，招商运营有难度；2、建筑单体过多，不规则，连通性受影响，消费动线受影响；3、单层面积较小，业态布局受限；4、广场靠内侧，主干道交叉口没有广场，不利于人群导入；项目SWOT 分析优势：1、整体规划布局，档次高，起点高，具备商业中心的基础；2、滨海唯一综合性商业项目；3、滨海唯一五星级酒店配套；4、紧邻县政府，位于新区核心，地理位置优势明显；5、区域未来发展潜力巨大。机会：1、滨海港口建设，必将促进滨海的经济发展；2、新区的房地产发展迅速，人口不断进入，商业逐渐繁荣。威

6、胁：1、滨海县城的辐射能力有限；本区域的人口及消费能力有待进一步提升。目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。新城市中心酒店大型超市购物中心商务餐饮 项目定位方向欧堡利亚“地标性 城市综合商业中心”滨海缺少一个真正意义上的地标性城市综合商业中心，而“欧堡利亚”正是弥补这一缺陷的最佳选择，因此我们将“欧堡利亚”定位为：项目定位 设有五星级酒店、精品主题商业、大型超市及多项休闲娱乐、时尚餐饮等设施；4个特色主题：精品购物、特色餐饮、五星级酒店

7、、休闲娱乐；1个大型主题休闲广场、3个特色建筑体块、整体开放式的布局；时尚特色的建筑外观设计、内外景观组团设计，共同营造滨海地标性的精品城市综合商业中心；采 取 了 将 酒 店 会 务 区 域 和 购 物 区 域、休 闲 娱 乐 区 域 既 相 对 隔 离，而店、街、广场又相互结合的新型商业模式。定位诠释 市场定位 集精品购物、特色美食、休闲娱乐、酒店会务等功能于一体。辐射盐城地区、滨海下辖乡镇等城区域，包括响水、射阳等区域的城市综合商业中心。市场定位诠释 用战略眼光做市场定位“欧堡利亚”位处滨海政务中心区域，享有得天独厚的地理位置优势和综合交通优势，未来发展潜力巨大。建筑总面积近11 万平方

8、米，集五星级酒店、购物、休闲娱乐、美食餐饮于一体，真正满足于现代品质生活的要求，加上其优越的位置，对滨海城区等周边城区的商业辐射力，以及对盐城北部和邻近县城（响水、射阳等）的商业辐射力，“欧堡利亚”势必将成为滨海标志性的精品城市综合商业中心。品牌定位滨海特色餐饮聚集地时尚休闲娱乐中心滨海唯一的五星级酒店中高档精品购物中心“欧堡利亚”品牌定位差异化战略特色化战略 招商策略商业地产的开发，招商先行实施“以外带内，以大打小”的整体招商战略，即引进知名的有实力的品牌商家入驻，整合滨海优势商业品牌，其他小规模商家跟进的模式。1、以“五星级酒店”为高档次标杆，以“精品百货、大型超市”为商业主力店，以时尚休

9、闲特色类餐饮为业态组合互动，进行招商组合及商业运营。2、打造滨海标志性的精品购物休闲场所。3、整合当地特色餐饮及知名品牌连锁餐饮，形成集群效应，吸引对区域内人群。4、整合经济型酒店作为五星级酒店的有力补充；整合中档百货商业作为精品百货的有力补充。商业运营管理模式 商业运营是商业地产开发的核心 1、由上海百马进行“滨海 欧堡利亚”的商业运营管理：统一规划、统一定位、统一招商、统一运营。2、通过百马团队的整体商业运营，提高项目整体档次和影响力，提升项目辐射力，对商业及时调整，优化品牌，提升品牌价值，细分市场，拉开与其它商业广场的距离和档次，错位经营。p 定位延展、业态组合整体功能五星级大酒店高档休

10、闲餐饮中心精品百货、特色餐饮、快捷酒店等大型超市、精品生活馆整体功能规划欧堡利亚商业中心内有高档的五星级酒店，根据滨海县目前的消费水平，必须有一部分中档商业进驻，在项目内所以在“业态布局”和“人流引导”方面，必须考虑整体的协调性，有以下业态分布建议。人流量由多到少消费档次由高档到中档整体业态布局1-4 1-4、经济型快捷酒店精品百货、电器、娱乐地方老字号特色餐饮5 5、1层品牌连锁店、家居精品店、服饰等，预留超市入口2-3层，大型超市4-5层，大型家居生活馆123 45676 6、1层，特色轻餐、咖啡馆等2层，平价海鲜酒楼3层，大型主题餐饮4-5层，量贩式KTV，夜总会整体广场及商业入口大型市

11、民广场五星级酒店广场abca a经济型酒店入口b b精品百货入口c c大型超市、家居生活馆北部入口及广场引入五星级酒店管理公司，打造滨海的酒店标杆。五星级酒店商业B栋B栋商业东半部分，每层约2200平米，其商业业态需要与五星级酒店相配合。建议1-2层，引入平价海鲜酒楼、特色轻餐、咖啡馆等；3层引入大型主题餐饮；4-5层引入高档休闲娱乐场所，KTV等。B栋商业西半部份：建议1层引入麦当劳、肯德基等连锁餐饮；预留部分作为超市入口，2-3层引入大型超市；4-5层引入大型综合家居生活馆；如果层高允许，顶层可引入电影院线。1层和中间裙楼的1、2层引入精品购物（如家居生活专卖、时尚服饰、饰品等）、特色餐饮

12、、快餐等。商业B栋-1层1、大型超市入口（700-800，加上2-3 层，共约7500）例如：华联吉买盛。2、精品购物、品牌连锁餐饮、品牌家居用品（4500）例如：肯德基、麦当劳、时尚服饰等3、商务轻餐、咖啡厅等（2200）例如：星巴克等4、二层餐饮入口1234商业B栋-2层1、大型超市（4400）2、平价海鲜酒楼（1000-1200）121212商业B栋-3层1、大型超市（2200）2、大中型品牌餐饮店（2200，1-2 家）例如：俏江南、粤珍轩等12商业B栋-4层1、大型综合家居生活馆（2200，加上5 楼共4400）例如：品生活家居生活馆等2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200，加上5

13、 楼一层，总共约4400 平米）12商业B栋-5层1、大型综合家居生活馆（2200）2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200）1239【“华联吉买盛”介绍】华联吉买盛是百联集团旗下的大型连锁综合超市的知名品牌，成立于1998 年12 月29 日。华联吉买盛的门店数已达二十多家，不仅拥有一万平方米以上的标准型大卖场，拥有8000平方米左右的超级生活购物广场，同时也拥有4000 平方米左右的类似生鲜加强型超市的邻里生活中心。商业B栋招商举例（百马部分招商资源）40【“华联吉买盛”进驻要求】租赁区域要求：1-2F；要租赁的面积：6000-8000 平方米；电量要求：200KW；免租期要求：1 年；租

14、赁期：10-15 年。41【“品生活”介绍】“品生活”家居品牌创立于2007 年，已开店近200 家。是一个具美感和品位内涵的家居连锁品牌。42【“品生活”进驻要求】租赁区域要求：一层；要租赁的面积：200-300 平方米；物业要求：层数为1 层，层高为3.5 米；电量要求：正常普通照明；免租期要求：工程进驻装修时间免租；租赁期：5 年。43【“肯德基”介绍】肯德基属于百胜餐饮集团。百胜集团是世界上最大的餐饮集团，在全球100 多个国家和地区拥有超过3.3 万家连锁店和84 万名员工。旗下拥有肯德基、必胜客、东方既白（中式餐饮）等世界知名餐饮品牌，分别在烹鸡、比萨、墨西哥风味食品及海鲜餐饮领域

15、名列全球第一。44【“肯德基”进驻要求】租赁区域要求：首层租赁；要租赁的面积：300-500 平方米；物业要求：层高4.5 米以上；电量要求：300KW 以上；免租期要求：具体协商洽谈，一般为3 月以上；租赁期：15 年以上。45【“星巴克”介绍】星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971 年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和星巴克品牌拥有者。1999 年进入中国，现已开设430多家门店，其中约200 家在大陆地区。目前星巴克正积极拓展大陆二线市场。46【“星巴克”进驻要求】租赁区域要求：1 层，好的迎客面；要租赁的面积：200-250 平方米；物业要求：层数为1-2 层，层高为

16、4 米以上；电量要求：50 千瓦；免租期要求：工程进驻装修时间免租；租赁期：10 年。47【“棒！约翰”介绍】PAPAJOHNS 国际公司是全球三大比萨连锁企业之一。由约翰 施耐德于1984 年创立，总部设在美国肯塔基州的路易斯维尔市。1985 年PAPAJOHNS的第一家门店隆重开张，1993 年股票在纳斯达克上市。48【“棒！约翰”进驻要求】租赁区域要求：一层或二层；要租赁的面积：300-400 平方米；物业要求：层高为5 米以上；电量要求：250 千瓦以上；免租期要求：具体协商洽谈；租赁期：8 年。49【“巴贝拉”介绍】上海巴贝拉意舟餐饮管理有限公司于2005 年7 月创立。其后，在至2

17、007 年7 月不到两年的短短时间里，巴贝拉意式休闲餐厅在上海的门店数迅速扩张到9 家，是上海经营最为成功、发展速度最快的连锁餐饮集团之一。50【“巴贝拉”进驻要求】租赁区域要求：独立迎客面，独立通道；要租赁的面积：300-500平方米；物业要求：不多于1层；电量要求：200千瓦；免租期要求：装修期免租；租赁期：10年。4方案一：分层分布业态6、7层引入经济型酒店（根据商家需求可适当增减）5层引入当地特色餐饮；大型电玩城、台球城等休闲娱乐设施；1-4层引入精品百货，分层设置主题，如1层化妆品、鞋帽，2层女装、3层男装、4层儿童服饰、鞋帽及儿童游乐园等。321商业A栋精品百货、特色餐饮、经济型酒

18、店4方案二：分栋分布业态1栋引入经济型酒店2、3、4栋1-4层引入精品百货2栋可加入苏宁电器等卖场跟B栋超市配套；3、4栋可在5-7层引入餐饮、娱乐等设施321商业A栋精品百货、特色餐饮、经济型酒店53【“复茂小龙虾”介绍】2002 年夏天，复茂正式进入上海后，以奇特的口味和过硬的品质成为上海最负盛名的小龙虾专食店在上海已经成功的拥有21 家连锁店公司在上海市场发展到50 家门店。商业A栋招商举例（百马部分招商资源）54租赁区域要求：1-2 层；要租赁的面积：150-300 平方米；物业要求：层高5.0 米以上；电量要求：150KW 以上；免租期要求：具体协商洽谈；租赁期：3-5 年。【“复茂

19、小龙虾”进驻要求】55【“吉野家”介绍】吉野家是一家享有百年历史的著名日本牛肉饭专门店，始创于1899 年，在日本筑地鱼市场开设第一间分店。56【“吉野家”进驻要求】租赁区域要求：首层租赁；要租赁的面积：150-300 平方米；物业要求：层高5.0 米以上；电量要求：250KW 以上；免租期要求：具体协商洽谈；租赁期：10 年以上。57【“真功夫”介绍】真功夫是知名的中式快餐品牌，主打美味、营养的原盅蒸汤、蒸饭，现在全国开设有300多家直营店。真功夫全球华人餐饮连锁以“功夫不负有心人”的信念，传承中华美食5000 年蒸文化，用特色蒸品演绎中华美食的营养精髓。58租赁区域要求：2-4 层；要租赁

20、的面积：250-300 平方米；物业要求：层高4.5-5 米；电量要求：350 千瓦；租赁期：10 年。【“真功夫”进驻要求】59【“永和大王”介绍】永和大王是全国连锁快餐企业，经营豆浆、油条、各种稀饭以及中式的小点心。2004年2 月，永和大王与菲律宾快餐巨头快乐蜂餐饮集团成功合并。永和大王将借助快乐蜂集团超过25 年快餐业的成功经验，力争成为中式快餐第一品牌。60租赁区域要求：最好在底层；要租赁的面积：250 平方米；物业要求：层高4.5 米；电量要求：350 千瓦；租赁期：8 年。【“永和大王”进驻要求】61【“一伍一拾”介绍】家居为王、生活为后，在王与后的领域中时时刻刻充满惊奇和时尚！

21、让家居生活质量透过小小的用品，即感觉到一屋子的精彩！创意、生活、家，就是我们的梦想工场。62【“一伍一拾”进驻要求】租赁区域要求：最好在轻轨站点出口旁；要租赁的面积：250平方米；物业要求：层高4.5米；电量要求：250千瓦；租赁期：10年。63【“集集小镇”介绍】集集小镇是中式快餐品牌，以小镇风味为基础的，溯自1996 年开始发展。以全新、专业的形象面对消费大众，目前展店开发已遍及上海、江苏、浙江、福建、广西、山东等地共60余家门市。64租赁区域要求：有好的迎客面，人流量；要租赁的面积：300平方米；物业要求：层高4米，层数不超过1层；电量要求：150千瓦；免租期要求：装修期免租；租赁期：1

22、0年。【“集集小镇”进驻要求】人流动线建议在A栋西侧增加两个人行入口；将A栋和B栋之间的人行动线连通，至少有两处连通处。将B栋和C栋之间至少有1条连通动线。车流动线B栋正面广场、A栋外围的形车动线太长，会对人流动线有影响。建议将车流动线都合并到外部道路上。只保留地下车库入口和停车位附近的车流动线。p 百马商业资源整合(部分)68【“来必堡”介绍】来必堡餐饮管理有限公司系中国大型餐饮连锁集团企业，总部位于上海徐汇区。公司自1999年成立以来，开创了全新的中式快餐经营模式，成为长三角地区快餐行业发展的领头羊。来必堡拥有“来必堡”中式快餐和“翁山渔港”海鲜酒楼等餐饮品牌，在浙江、江苏等地的重要城市以

23、及上海成功开设了近百家连锁店。69【“来必堡”进驻要求】租赁区域要求：1-2 层；要租赁的面积：300-500 平方米；物业要求：层高5.0 米以上；电量要求：250KW 以上；免租期要求：具体协商洽谈；租赁期：5-8 年。70【“高点娱乐城”介绍】高点娱乐城娱乐设施齐全，配套组合完备。一楼设有全市最大规模的庭院式台球广场，50 张球台。二楼为KTV 包房区。三楼为美国AMF 全进口枫木保龄球道区，以及趣味益智的游戏区，旁侧温馨的休闲咖啡区。四楼为棋牌天地，拥有16 间包房，全自动麻将桌，即可玩麻将又可玩扑克和下棋。高点娱乐城是集娱乐、休闲、餐饮于一体的知名娱乐城。71租赁区域要求：无特别要求

24、；要租赁的面积：5000-6000 平方米；物业要求：层高4.5 米；柱距保持在12 米；电量要求：350 千瓦；租赁期：15 年。【“高点娱乐城”进驻要求】72【“挥胜台球俱乐部”介绍】挥胜台球俱乐部位于聚丰园路，靠近上海大学，现附近有两家店，一家从事专业美式桌球，另外一家是斯洛克桌球。俱乐部环境优雅，设施高档。73【“挥胜台球俱乐部”进驻要求】租赁区域要求：除底层外都可以；要租赁的面积：500-800 平方米；物业要求：层高不低于3.5 米；电量要求：正常普通照明；免租期要求：工程进驻装修时间免租；租赁期：5 年。74【“一兆韦德健身会所”介绍】一兆韦德(上海)成立于2000 年，目前有员

25、工3000 人，是业内发展速度最快、分店数量最多、会员数量最多的健身连锁机构。目前在全国拥有63 家会所，未来将继续扩大再中国的会所数量。75租赁区域要求：单独层；要租赁的面积：1000平方米；物业要求：层数1层，层高4-5米，柱距10米；电量要求：350千瓦；免租期要求：装修期免租；租赁期：至少10年。【“一兆韦德健身会所”进驻要求】76【“康骏会馆”介绍】康骏会馆创建于2004 年5 月，是专业从事全身指压推拿、足浴保健、全身精油按摩等保健治疗的服务性企业。旗下已在上海徐汇区、长宁区、静安区、闵行区、浦东新区和江苏南京、北京等地设立了十八家规模不等的直营店！77【“康骏会馆”进驻要求】租赁

26、区域要求：除底层外都可以；要租赁的面积：600-800 平方米；物业要求：层高3.5 米以上；电量要求：1000 千瓦；租赁期：10 年。78【“康友四季会所”介绍】康友四季会所成立于2001 年，是一家专业从事推拿、足浴、精油SPA、美甲等保健业务的连锁机构。康友四季发展至今，在上海已拥有12 家分店，营业面积从300-1200 平米不等，会所内部设有1-6 人的独立式包房，装修精致，环境优雅。79租赁区域要求：除底层外都可以；要租赁的面积：600-800 平方米；物业要求：层高4 米左右；3.8 公斤/平方厘米；电量要求：400 千瓦；租赁期：10 年。【“康友四季会所”进驻要求】感谢聆听！THANKS