物业管理法规（PPT 104页）crzi.pptx

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1、来自 中国最大的资料库下载物业管理法规物业管理教研室 刘立娜物业管理法规 一、课程的性质和任务 一、课程的性质和任务 物业管理法规 物业管理法规 是物业 是物业管理专业开设的一门重要 管理专业开设的一门重要的必修课。这是一门理论 的必修课。这是一门理论性、应用性较强的课程，性、应用性较强的课程，它主要为培养适应现代社 它主要为培养适应现代社会生活，符合社会主义市 会生活，符合社会主义市场经济要求的具有大专水 场经济要求的具有大专水平的应用型物业管理人才 平的应用型物业管理人才服务的 服务的。通过学习本课程，要使学 通过学习本课程，要使学生能够掌握物业管理法规 生能够掌握物业管理法规的基础知识；

2、加强对我国 的基础知识；加强对我国现行的物业管理法律、法 现行的物业管理法律、法规的认识和理解；增强法 规的认识和理解；增强法制观念并使其初步具有运 制观念并使其初步具有运用自己掌握的法律知识观 用自己掌握的法律知识观察、分析、处理有关物业 察、分析、处理有关物业管理法规问题的能力。管理法规问题的能力。绪 论学习目的与要求学习目的与要求了解：了解：11、狭义物业的三个特征；、狭义物业的三个特征；22、物业管理、物业管理立法原则；立法原则；33、物业管理法效力等级应遵循的、物业管理法效力等级应遵循的原则；原则；44、法、日、德、美、港、台物业管理、法、日、德、美、港、台物业管理立法概况立法概况掌

3、握：掌握：11、物业管理的概念；、物业管理的概念；22、物业管理的特、物业管理的特点；点；33、物业管理立法的概念；、物业管理立法的概念；44、物业管理立、物业管理立法的主要内容；法的主要内容；55、物业管理法的地位和作用、物业管理法的地位和作用重点掌握：重点掌握：11、物业管理法概念；、物业管理法概念；22、物业管理、物业管理的法律体系；的法律体系；33、物业管理立法效力等级和效、物业管理立法效力等级和效力范围力范围物业管理与物业管理法 一、“物业管理”的词义分析：（一）“物业”的含义：“物业管理物业管理”中的中的“物业物业”一词源自英语一词源自英语real real propertypro

4、perty和和real estate real estate，是指包含房地产开，是指包含房地产开发经营业务的不动产权益或不动产。汉语发经营业务的不动产权益或不动产。汉语“物物业业”一词，其广义是指人们生活和生产劳作所一词，其广义是指人们生活和生产劳作所依赖、所利用的物质环境条件和归属一定主体依赖、所利用的物质环境条件和归属一定主体所有的，包括动产和不动产在内的财产；狭义所有的，包括动产和不动产在内的财产；狭义仅指不动产。仅指不动产。广义：是指人们生活和生产劳作所依赖、所利用的物质环境条件和归属一定主体所有的，包括动产和不动产在内的财产 狭义：“物业”是指一定建设用地范围内已建成并投入使用、已确

5、定业主权益的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。狭义的“物业”独特属性：1、“物业”是不动产 2、“物业”具有单元性 3、“物业”具有空间和环境性（二）“管理”的含义（三）“物业管理”的含义：“物业管理物业管理”是指业主通过对选聘物业管理企是指业主通过对选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。卫生和秩序的活动。二、物业管理法的概念 是物业管理企业据以和业主签

6、约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制的法律规范的总称。物业管理立法一、物业管理立法的概念广义：对物业管理关系进行调整的所有法律规范 狭义：物业管理公司对物业的管理和服务 二、物业管理立法的原则指在物业管理法律、法规创制过程中必须坚持的指导方针和工作准则 在我国，现阶段的物业管理立法具体应包括以下几项原则：（一）实事求是，因地制宜（二）科学的创见性（三）协调配套（四）保障物业合理使用（五）依法维权，自治自律三、物业管理的立法体制及其法律体系三、物业管理的立法体制及其法律体系立法体制立法体制：是指按照宪法和法律的规定，国家：是指按照宪法和法律的规定，国家机关立法权限划分的

7、情形和状态。机关立法权限划分的情形和状态。法律体系法律体系：指一国由其不同部门法所构成的现：指一国由其不同部门法所构成的现行法整体行法整体 我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法、我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法、以法律、行政法规、地方性法规为不同层级规以法律、行政法规、地方性法规为不同层级规范的一元化的立法体制。而我国物业管理法律范的一元化的立法体制。而我国物业管理法律体系则是由宪法、法律、行政法规、地方性法体系则是由宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章等构成的有机整体规、规章等构成的有机整体。（一）宪法（一）宪法对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。对物业管理的立法、司法均有最高

8、指导作用。（二）法律（二）法律包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。调整具体民事、经济关系的专门法律。（三）行政法规（三）行政法规（四）地方性法规（四）地方性法规（五）规章（五）规章（六）司法文件（六）司法文件（七）政策文件（七）政策文件（八）其他规范性文件（八）其他规范性文件 四、物业管理立法的主要内容（1）明确政府主管部门的职责（2）对房地产开发商的要求（3）明确业主的权利和义务（4）明确业主大会的职权（5）明确业主委员会的职责 五、我国物业管理立法现状评析（1）物业管理实践先行，物业管理立法跟进较慢（2）立法冲突

9、问题有待妥善解决（3）立法创新，亟待努力 六、物业管理立法的效力等级和物业管理法的效力范围 物业管理法的效力等级也称物业管理法的效力层次，是指我国物业管理法的的体系中不同表现形式的物业管理法律规范在效力方面的等级差别。物业管理法的效力范围指物业管理法律规范的约束力所及的范围，即所谓物业管理法的生效范围或适用范围，包括物业管理法律规范的空间效力范围、时间效力范围和对人的效力范围三个方面。11、物业管理法的空间效力、物业管理法的空间效力是指物业管理法律规范生效的地域范围，包括是指物业管理法律规范生效的地域范围，包括域内效力和域外效力两个方面。域内效力和域外效力两个方面。22、物业管理法的时间效力、

10、物业管理法的时间效力指物业管理法律规范的有效期间，包括何时开指物业管理法律规范的有效期间，包括何时开始生效、何时终止生效和有无溯及力的问题。始生效、何时终止生效和有无溯及力的问题。33、物业管理法对人的效力、物业管理法对人的效力是指物业管理法律规范可以适用的主体范围，是指物业管理法律规范可以适用的主体范围，即对哪些主体有效。即对哪些主体有效。第一章物业管理法律规范基础知识 1.1.1 物业管理法律规范 1.物管法律规范的一般含义 2.物管法规的构成（1）假定（2）处理（3）制裁 1.1.2 物管法规的依据 1.宪法 2.法律 3.行政法规 4.行政规章 5.地方性法规 6.地方性规章 7.其他

11、物管规范性文件 1.1.3 物管法规与其他部门法的关系 1.物管法规和宪法 2.物管法规和民法 3.物管法规和经济法 4.物管法规和行政法 1.2 1.2 物业管理法律关系 物业管理法律关系 1.2.1 1.2.1 物管法律关系的构成 物管法律关系的构成 1.1.物管法律关系的概念 物管法律关系的概念 2.2.物管法律关系的构成要素 物管法律关系的构成要素（1 1）主体）主体（2 2）客体）客体（3 3）内容）内容 3.3.物管法律关系的种类 物管法律关系的种类（1 1）平等主体之间的平权关系）平等主体之间的平权关系（2 2）不平等主体之间的隶属关系）不平等主体之间的隶属关系 1.2.2 1.

12、2.2 物业管理法律事实 物业管理法律事实 1.1.概念 概念 2.2.分类 分类（1 1）行为）行为（2 2）事件）事件 1.3 1.3物业管理法律责任 物业管理法律责任 1.3.1 1.3.1一般含义 一般含义 1.3.2 1.3.2构成要件 构成要件 1.1.违法性 违法性 2.2.危害性 危害性 3.3.可罚性 可罚性 1.3.3 1.3.3物管法律责任的种类 物管法律责任的种类 1.1.物管民事法律责任 物管民事法律责任（1 1）违约责任）违约责任（2 2）侵权责任）侵权责任（3 3）无过错责任）无过错责任 2.2.物管行政法律责任 物管行政法律责任 3.3.物管刑事法律责任 物管刑

13、事法律责任1.41.4我国物业管理法规的建设我国物业管理法规的建设1.4.11.4.1我国物管法规现状我国物管法规现状1.1.物管部门规章丰富，地方性法规规章丰富，物管部门规章丰富，地方性法规规章丰富，但缺乏国家级法律规范但缺乏国家级法律规范2.2.立法涵盖性和浓度不够，层次较低立法涵盖性和浓度不够，层次较低3.3.缺乏科学的物管理论体系，立法要领不清，缺乏科学的物管理论体系，立法要领不清，指导思想混乱指导思想混乱1.4.21.4.2物管立法的重要性物管立法的重要性1.1.只有通过立法，才能够强化开发商承担的物只有通过立法，才能够强化开发商承担的物管责任管责任2.2.只有通过立法，才能规范物管

14、行业的行为只有通过立法，才能规范物管行业的行为3.3.只有通过立法，才能从根本上保证业主利益只有通过立法，才能从根本上保证业主利益4.4.只有通过立法，才能管理好物管市场只有通过立法，才能管理好物管市场案例一 2004年5月，陈先生与物业公司签订了新房入住协议书。6月18日，陈下班后将摩托车未加防盗装置就停放在小区内。第二天上班时，突然发现摩托车不翼而飞，便立即报警，此事至今未破案。10月，陈请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。民法通则民法通则106106条规定：公民、法人违反合条规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的；由于过错侵害国家同或者不履行其他义务的；由于过错侵害国家集体财产以

15、及他人财产、人身的，应当承担民集体财产以及他人财产、人身的，应当承担民事责任。另外即使没有过错，但法律规定应当事责任。另外即使没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，也应当承担民事责任承担民事责任的，也应当承担民事责任。陈先生与物业公司签订入住协议书，该合同是陈先生与物业公司签订入住协议书，该合同是物业公司对陈提供物业管理服务的承诺以及陈物业公司对陈提供物业管理服务的承诺以及陈愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双方并未就陈的财产由物业公司保管签订过保管方并未就陈的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司也就无保管陈摩合同或有其他约定，物

16、业公司也就无保管陈摩托车的义务。因此，尽管物业公司对小区的安托车的义务。因此，尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范只是协助义务。全防范只是协助义务。当前，由家庭财产失窃而引起的业主与物业公司纠纷越来越多。由于上海属于一个特大型城市，外来流动人口激增，业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下许多业主把业公司理解为“第二警力”，这是片面的。业主财产遭损，物业公司应当承担什么责任，这个问题需要具体事情具体分析。案例二20032003年年88月，虹桥开发区一广场业委会与物业公月，虹桥开发区一广场业委会与物业公司签订一份司签订一份物业

17、管理服务合同物业管理服务合同。双方约定：。双方约定：业委会将广场全权委托物业公司管理，物业公司业委会将广场全权委托物业公司管理，物业公司可按市场有关规定提可按市场有关规定提12%12%的管理酬金，费用若有的管理酬金，费用若有剩余则归业委会所有。一年合同期满后，物业公剩余则归业委会所有。一年合同期满后，物业公司拒绝将多余的费用归还业委会，于是，业委会司拒绝将多余的费用归还业委会，于是，业委会诉诸法院。诉诸法院。根据物业管理条例相关规定，物业公司开展物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬。采取酬金制的，则节余的物业管理费应归业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。该物业公司之举显然与双

18、方的约定相悖。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，说明业主的维权意识普遍增强。案例三有一家小区业委会有一家小区业委会20042004年打了五起官司，四输一年打了五起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房。而输的赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房。而输的是侵害了物业公司的名誉，须赔偿几万元。对此是侵害了物业公司的名誉，须赔偿几万元。对此业委会要求每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大业委会要求每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这五起官司中没有一起多数业主的反对，理由是这五起官司中没有一起征得业主大会的表决通过。于是业委会准备将拒征

19、得业主大会的表决通过。于是业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭。付诉讼费的业主告上法庭。国务院物业管理条例规定，谁拥有房地产权证谁就是业主。业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，因此无权作出任何重大决议。包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照规定，即得到小区有投票权的三分之二以上业主通过并明确授权才能生效。目前，一些小区业委会越俎代庖现象比较严重，动辄提起诉讼；有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而在征询意见时往往写上：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会的，则视作你同意诉讼。这种做法是法律本身所禁止

20、的。法律明确规定：投票表决有三种，即同意、反对、弃权。因此既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。第二章业主大会与业主委员会 学习目的与要求：了解：1.业主委员会章程的主要内容；2.业主公约的主要内容；3.住户手册的主要内容 掌握：1.业主的权利与义务；2.业主大会的职责；3.业主委员会的职责2.12.1业主的权利与义务业主的权利与义务2.1.12.1.1业主的概念业主的概念2.1.22.1.2业主的权利与义务业主的权利与义务2.22.2业主大会业主大会2.2.12.2.1业主大会的组成业主大会的组成2.2.22.2.2首次业主大会首次业主大会1.1.前提条件前提条件2

21、.2.筹备条件筹备条件3.3.程序程序2.2.32.2.3业主大会的职责业主大会的职责2.2.42.2.4业主大会业主大会 2.3业主委员会 2.3.1业主委员会的构成 2.3.2业主委员会委员 1.业主委员会委员应当符合下列条件 2.业主委员会委员资格终止的几种情形 2.3.3业主委员会职责 2.3.4业主委员会任期 2.3.5业主委员会章程2.42.4业主公约及住户手册业主公约及住户手册2.4.12.4.1业主公约的主要内容业主公约的主要内容1.1.住宅区名称、地点、面积及户数住宅区名称、地点、面积及户数2.2.公共场所及公共设施状况公共场所及公共设施状况3.3.业主大会的召集程序及住宅区

22、重大事项决定业主大会的召集程序及住宅区重大事项决定方式方式4.4.业主大会决定住宅小区重大事项的方式业主大会决定住宅小区重大事项的方式5.5.业主使用其住宅和住宅区内公共场所以及公业主使用其住宅和住宅区内公共场所以及公共设施的权益共设施的权益6.6.业主参与住宅区物业管理的权利业主参与住宅区物业管理的权利7.7.业主对业主管理委员会及物管公司的监督权业主对业主管理委员会及物管公司的监督权8.8.业主对住宅区物业各项维修、养护和管理费业主对住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳用的缴纳 9.业主在本住宅区内应遵守的行为准则 10.违反业主公约的责任 11.其他事项 2.4.2住户手册的主要内容

23、 1.物业概况 2.物业的管理 3.业主或住户须知 4.日常管理和维修第三章 物业管理企业3.13.1物业管理企业的性质和种类物业管理企业的性质和种类3.1.13.1.1物业管理企业的性质物业管理企业的性质1.1.物业管理企业物业管理企业2.2.物业管理企业的性质物业管理企业的性质（11）物业管理公司是独立的企业法人）物业管理公司是独立的企业法人（22）物业管理公司属于服务性企业）物业管理公司属于服务性企业（33）物业管理公司是现代化城市建设和管理的重）物业管理公司是现代化城市建设和管理的重要组成部分要组成部分 3.1.2物业管理企业的种类 1.按投资主体分类 2.按股东出资形式分类 3.按组

24、建形式分类 4.按经营服务的方式分类 5.按是否具有法人资格分类 3.1.3物业管理企业的权利和义务 1.权利 2.义务 3.2物业管理企业的设立及运作 3.2.1物业管理企业的设立条件 1.有符合法定人数的股东 2.有法定最低限额的注册资本 3.有股东共同制定的公司章程 4.有公司名称 5.有固定的生产经营场所和必要的经营条件 6.其他条件 3.2.2物业管理公司的设立程序 1.向上级主管部门提出设立物业管理公司的申请 2.全体股东共同制定公司章程 3.申请验资 4.公司名称预先核准申请 5.物业管理公司的申报资料 6.确立物业管理公司的组织机构 7.物业管理公司的设立登记 3.3物业管理企

25、业的资质等级和管理 3.3.1物业管理企业资质管理的目的 1.资质的定义 2.资质等级管理的目的 3.3.2资质等级 1.资质一级企业 2.资质二级企业 3.资质三级企业 3.3.3资质等级审批 1.新设物业管理企业的资质审批 2.资质等级审批应提交的材料 3.物业管理企业资质审批 3.3.4日常资质管理 1.物业管理企业承担业务的管理 2.物业管理企业资质动态管理3.43.4物业管理企业的组织机构物业管理企业的组织机构3.4.13.4.1物业管理公司的组织机构物业管理公司的组织机构1.1.有限责任公司有限责任公司2.2.股份有限公司股份有限公司3.3.监事会监事会3.4.23.4.2物业管理

26、公司内部组织机构设置物业管理公司内部组织机构设置1.1.总经理室总经理室2.2.办公室办公室3.3.财务部财务部4.4.管理部管理部5.5.服务部服务部6.6.工程部工程部7.7.监察部监察部8.8.产业部产业部9.9.租赁部租赁部第4章物业产权规定4.14.1物业权属概述物业权属概述4.1.14.1.1物业权属的概念和特征物业权属的概念和特征1.1.物业权属的概念物业权属的概念2.2.物业权属的特征物业权属的特征4.1.24.1.2物权的概念和特征物权的概念和特征1.1.物权的概念物权的概念2.2.物权的特征物权的特征3.3.物权的种类物权的种类 4.1.3物业产权的概念特征 1.物业产权的

27、概念 2.物也产权的特征 3.物业产权的分类 4.1.4物业产权的取得、消灭和限制 1.物业产权的取得 2.物业产权的消灭 3.物业产权的限制 4.2物业权属状况 4.2.1土地权属状况 1.土地的概念和特点 2.土地所有权 3.土地使用权 4.2.2房屋权属状况 1.房屋的概念和分类 2.房屋所有权 3.房屋使用权 4.2.3共有 1.共有的概念和特征 2.共有的分类 3.准共有 4.2.4物业相邻关系 1.物业相邻关系的概念和特征 2.处理物业相邻关系的原则 3.几种物业相邻关系 4.3物业权属等级制度 4.3.1物业权属登记的类型 1.总登记 2.初始登记 3.转移登记 4.变更登记 5

28、.他项权利登记 6.注销登记4.3.24.3.2物业权属登记的程序物业权属登记的程序1.1.受理登记申请和提交法律文件受理登记申请和提交法律文件2.2.权属审核权属审核3.3.公告公告4.4.核准登记，颁发房屋权属证书核准登记，颁发房屋权属证书4.3.34.3.3物业权属证书物业权属证书4.3.44.3.4物业权属登记的几种特殊类型物业权属登记的几种特殊类型1.1.直接登记直接登记2.2.暂缓登记暂缓登记3.3.不予登记不予登记4.4.注销登记注销登记 4.3.5房屋权属登记的法律责任 4.4物业产籍管理 4.4.1产籍和物业产籍管理的概念 4.4.2物业产籍管理的内容 1.图 2.档 3.卡

29、 4.册 5.表第5章 物业管理服务合同5.15.1合同与合同法概述合同与合同法概述5.1.15.1.1合同概述合同概述1.1.合同的概念合同的概念2.2.合同的分类合同的分类5.1.25.1.2合同法概述合同法概述1.1.合同法的概念合同法的概念2.2.合同法的调整范围合同法的调整范围3.3.合同法的基本原则合同法的基本原则 1 1 1997 1997年 年8 8月 月5 5日上午，某客运公司的长途客车上的 日上午，某客运公司的长途客车上的检票员发现甲、乙、丙 检票员发现甲、乙、丙3 3人没有买票，于是让某补票。人没有买票，于是让某补票。三人蛮不讲理，司机说；三人蛮不讲理，司机说；你们没有买

30、票，我们就可以 你们没有买票，我们就可以把你们赶下车，干嘛那么多废话。把你们赶下车，干嘛那么多废话。三人听后，感到害 三人听后，感到害怕，其中甲、乙马上就补了票，但丙由于身上没带钱，怕，其中甲、乙马上就补了票，但丙由于身上没带钱，央求汽车把他带到某某站。检票员不同意，把丙赶下 央求汽车把他带到某某站。检票员不同意，把丙赶下车，当日下午 车，当日下午1 1点，售票员发现客人太多，已经超员 点，售票员发现客人太多，已经超员5 5人，于是便拒载后来的客人。丁由于有急事，央求上 人，于是便拒载后来的客人。丁由于有急事，央求上车，售票员说，车，售票员说，客车运输不能超载，出了问题，我们 客车运输不能超载

31、，出了问题，我们要负责任的。要负责任的。丁说：丁说：出了问题，我负责。不管什么 出了问题，我负责。不管什么问题，我都一人负责。问题，我都一人负责。售票员无奈便让其上了车，还 售票员无奈便让其上了车，还说：说：出了问题可由你一个全部负责！出了问题可由你一个全部负责！下午 下午3 3点，售票 点，售票员发现戊某携带危险品，便随之把危险品拿到车下销 员发现戊某携带危险品，便随之把危险品拿到车下销毁。戊坚决反对。售票员说；毁。戊坚决反对。售票员说；要么你拿着危险品下车，要么你拿着危险品下车，要么让我销毁。要么让我销毁。后来，由于拥挤，王某把孕妇赵某挤 后来，由于拥挤，王某把孕妇赵某挤得流产了。得流产了

32、。根据上述案情，回答下列问题：根据上述案情，回答下列问题：（1 1）乘车人甲、乙、丙 乘车人甲、乙、丙3 3人没买票，售票员可否把其 人没买票，售票员可否把其赶下车？赶下车？（2 2）由于丙身上没带钱，售票员最终还是把他赶下 由于丙身上没带钱，售票员最终还是把他赶下车？是否合法？为什么？车？是否合法？为什么？（3 3）售票员是否有权销毁旅客携带的危险品？为什 售票员是否有权销毁旅客携带的危险品？为什么？么？（4 4）对于赵某的流产，丁是否应负责？为什么？对于赵某的流产，丁是否应负责？为什么？（5 5）对于赵某的流产，售票员和其运输公司是否应 对于赵某的流产，售票员和其运输公司是否应承担责任？承

33、担责任？（6 6）对于赵某的流产，王某是否应该承担责任？对于赵某的流产，王某是否应该承担责任？（7 7）设检票员未把丙赶下车，在赶往某某站的途中，设检票员未把丙赶下车，在赶往某某站的途中，由于司机突然刹车致丙倒地重伤，谁应对丙 由于司机突然刹车致丙倒地重伤，谁应对丙 的损失负 的损失负责？责？2 2 甲、乙、丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有 甲、乙、丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有一幢私有楼房，这幢楼房于 一幢私有楼房，这幢楼房于1996 1996年出租给张某夫妇居 年出租给张某夫妇居住，租期为 住，租期为5 5年，每年租金为 年，每年租金为2 2万元，年底支付。万元，年底支付。1999

34、1999年 年1-2 1-2月，甲、乙、丙父母相继去世，没有留下遗 月，甲、乙、丙父母相继去世，没有留下遗嘱，于是楼房由三人依法继承。甲、乙均有房屋居住，嘱，于是楼房由三人依法继承。甲、乙均有房屋居住，而丙暂无自己的房屋，办理遗产继承时，把房屋约定 而丙暂无自己的房屋，办理遗产继承时，把房屋约定由丙管理。由丙管理。1999 1999年 年10 10月 月5 5日丙将房屋作价给丁，价款为 日丙将房屋作价给丁，价款为人民币 人民币30 30万元，丁以为丙即是房屋的产权所有权，于 万元，丁以为丙即是房屋的产权所有权，于是二人签订了合同，丙将房屋产权证书交由丁，二人 是二人签订了合同，丙将房屋产权证书

35、交由丁，二人一并到房产部门办理了房屋过户手续。一并到房产部门办理了房屋过户手续。同年 同年11 11月 月1 1日，日，丙告知张某夫妇其已将房屋卖与丁的事实，并要求张 丙告知张某夫妇其已将房屋卖与丁的事实，并要求张某夫妇搬出房屋。张某夫妇不允，要求购买该幢楼房。某夫妇搬出房屋。张某夫妇不允，要求购买该幢楼房。后甲、乙得知丙卖房一事，向丁提出异议，遂起纠纷。后甲、乙得知丙卖房一事，向丁提出异议，遂起纠纷。现问：（1）父母去世后，甲、乙、丙对楼房具有什么财产关系？（2）丙、丁之间签订的合同有无效力？为什么？（3）现房屋所有权归谁所有？（4）甲、乙、丙、丁有无权利要求张某夫妇搬出房屋？（5）张某夫妇

36、有哪些权利可以主张？丙应对丁承担什么责任？为什么？3.中学生赵某，15周岁，身高175公分，但面貌成熟，像二十七、八岁。赵某为了买一辆摩托车，欲将家中一套闲房卖掉筹购车款。后托人认识李某，与李某签订了购房合同，李某支付定金5万元，双方遂到房屋管理部门办理了房屋产权转让手续。赵某父亲发现此事后，起诉到法院。试分析：（1）该房屋买卖合同是否有效？（2）为什么无效？请说明原因。4 4、某村民甲与乙签订了一买卖合同。合同约定，甲卖、某村民甲与乙签订了一买卖合同。合同约定，甲卖给乙 给乙4 4头牛，款项为 头牛，款项为8000 8000元。先支付 元。先支付3000 3000元货款，其余 元货款，其余款

37、项在半年内付清。在付清剩余款项之前，甲保留对 款项在半年内付清。在付清剩余款项之前，甲保留对牛的所有权。签订合同的第二天，乙将牛牵走。牛的所有权。签订合同的第二天，乙将牛牵走。根据合同法及相关法律讨论下列问题：根据合同法及相关法律讨论下列问题：1 1假如在牛款付清之前牛 假如在牛款付清之前牛1 1被水淹死，损失由谁负责 被水淹死，损失由谁负责？为什么？为什么？2 2假如在牛款付清之前，牛 假如在牛款付清之前，牛2 2生下一头下牛，该小牛 生下一头下牛，该小牛的所有权归谁？为什么？的所有权归谁？为什么？3 3假如在牛款付清之前，牛 假如在牛款付清之前，牛3 3踢伤一人，该损害赔偿 踢伤一人，该损

38、害赔偿责任由谁承担？为什么？责任由谁承担？为什么？4 4假如在牛款付清之前，村民乙将牛 假如在牛款付清之前，村民乙将牛4 4卖给了丙，该 卖给了丙，该合同是否有效？为什么？合同是否有效？为什么？5 5当事人在合同中约定，合同成立后，牛款在未付清 当事人在合同中约定，合同成立后，牛款在未付清之前，牛的所有权并不转移，是否具有法律效力？为 之前，牛的所有权并不转移，是否具有法律效力？为什么？什么？5 5、王某承租赵某私房两间。租期届满前，王向赵提出、王某承租赵某私房两间。租期届满前，王向赵提出愿以 愿以5 5万元购买该房，赵表示同意。王当即交给赵 万元购买该房，赵表示同意。王当即交给赵4 4万 万

39、元，讲好另一万元于 元，讲好另一万元于1 1个月内清偿，双方约定 个月内清偿，双方约定3 3天后共 天后共同到房管部门办理房屋过户手续。第二天王某雇请个 同到房管部门办理房屋过户手续。第二天王某雇请个体户李某将事先托其制作的家具搬到家中，并答应两 体户李某将事先托其制作的家具搬到家中，并答应两天后办理房屋过户手续时一并给付加工定作费和搬运 天后办理房屋过户手续时一并给付加工定作费和搬运费用。不料，当天夜里，该房因受雷电击而起火，房 费用。不料，当天夜里，该房因受雷电击而起火，房屋和家具均由此毁损。屋和家具均由此毁损。事故发生后，王某向赵某索还自己已交付的 事故发生后，王某向赵某索还自己已交付的

40、4 4万元房款；万元房款；但赵某不仅不返还已收的 但赵某不仅不返还已收的4 4万元，而且要求王某给付所 万元，而且要求王某给付所欠的另 欠的另1 1万元；李某闻讯也前来追索其加工费和搬运费 万元；李某闻讯也前来追索其加工费和搬运费用，遭到王某拒绝。三人争执不下，诉至法院。用，遭到王某拒绝。三人争执不下，诉至法院。请讨论并分析下列问题：请讨论并分析下列问题：（1 1）本案中房屋灭失的损失由谁承担？）本案中房屋灭失的损失由谁承担？（2 2）王赵两人的房款纠纷应如何解决？）王赵两人的房款纠纷应如何解决？（3 3）本案中所述的家具灭失的损失应由谁承担？为什）本案中所述的家具灭失的损失应由谁承担？为什么

41、？么？5.25.2合同的订立、效力与履行合同的订立、效力与履行5.2.15.2.1合同的订立合同的订立1.1.合同形式合同形式2.2.合同的内容合同的内容3.3.合同订立的方式合同订立的方式5.2.25.2.2合同的效力合同的效力1.1.有效合同有效合同2.2.无效合同无效合同3.3.可撤销合同可撤销合同4.4.效力待定合同效力待定合同5.2.3合同的履行1.合同履行的规则2.抗辩权的行使5.3合同的变更、转让与终止5.3.1合同的变更5.3.2合同的转让1.合同权利转让2.合同义务转移3.合同权利和义务一并转让 5.3.3合同权利义务的终止 1.债务已经按照约定履行 2.合同解除 3.债务相

42、互抵消 4.债务人依法将标的物提存 5.债权人依法免除债务 6.债权债务同归于一人 7.法律规定或者当事人约定终止的其他情形5.4违约责任5.4.1违约责任的概念5.4.2承担违约责任的形式1.继续履行2.采取补救措施3.赔偿损失4.支付违约金5.4.3违约责任的免除5.55.5物业管理服务合同物业管理服务合同5.5.15.5.1物业管理服务合同的概念物业管理服务合同的概念5.5.25.5.2物业管理服务合同的分类物业管理服务合同的分类5.5.35.5.3物业管理服务合同的主要内容物业管理服务合同的主要内容5.5.45.5.4签订物业管理服务合同的注意事项签订物业管理服务合同的注意事项1.1.

43、明确委托物业服务的内容、范围和期限明确委托物业服务的内容、范围和期限2.2.明确委托方业主委员会的权利和义务明确委托方业主委员会的权利和义务3.3.明确被委托方物业公司的权利和义务明确被委托方物业公司的权利和义务4.4.明确物业管理收费标准明确物业管理收费标准5.5.对违约责任的约定对违约责任的约定6.6.物业管理服务合同中，不应有不平等的条款物业管理服务合同中，不应有不平等的条款第6章 房地产管理法 6.1 6.1城市房地产管理法概述 城市房地产管理法概述 6.1.1 6.1.1房地产 房地产 1.1.房地产概述 房地产概述 2.2.城市房地产 城市房地产 3.3.房地产业 房地产业 6.1

44、.2 6.1.2房地产管理法的概念和调整对象 房地产管理法的概念和调整对象 1.1.房地产开发关系 房地产开发关系 2.2.房地产交易关系 房地产交易关系 3.3.物业管理关系 物业管理关系 4.4.房地产管理关系 房地产管理关系 6.1.3房地产法与相关法律的关系 1.房地产法与民法 2.房地产法与土地法的关系 6.1.4房地产法律关系 1.房地产法律关系的概念 2.房地产法律关系的构成 3.房地产法律事实6.2土地使用权的有偿出让和划拨 6.2.1土地使用权出让概述 1.土地使用权出让的概念 2.土地使用权出让的程序和方式 3.土地使用权出让合同 6.2.2土地使用权划拨6.3房地产市场管

45、理6.3.16.3.1房地产市场管理概述房地产市场管理概述1.1.房地产市场的概念房地产市场的概念2.2.房地产市场管理的概念房地产市场管理的概念3.3.房地产市场管理的任务和内容房地产市场管理的任务和内容6.3.26.3.2房地产市场的计划调控房地产市场的计划调控1.1.房地产市场计划调控的概念房地产市场计划调控的概念2.2.房地产市场计划调控的手段房地产市场计划调控的手段3.3.房地产市场计划调控与市场调控的协调房地产市场计划调控与市场调控的协调 6.3.3房地产价格管理 1.房地产价格管理的概念 2.基准地价、标定地价和各类房屋重置价格定期确定并公布制度 3.房地产价格评估制度 4.房地

46、产成交价格申报制度 6.3.4房地产税收管理 1.耕地占用税 2.城镇土地使用税 3.与房地产转让有关的税种6.4 房地产交易6.4.16.4.1房地产交易的概念房地产交易的概念6.4.26.4.2房地产转让房地产转让1.1.房地产转让的概念和条件房地产转让的概念和条件2.2.房地产转让合同房地产转让合同3.3.房地产转让合同的主要条款房地产转让合同的主要条款4.4.商品房预售商品房预售6.4.36.4.3房屋租赁房屋租赁1.1.房屋租赁概述房屋租赁概述2.2.房屋租赁合同房屋租赁合同 6.4.4房地产抵押 1.房地产抵押概述 2.房地产抵押的范围 3.房地产抵押权的设定 4.房地产抵押合同

47、5.房地产抵押的效力 6.房地产抵押权的实现6.5 房地产权属登记 6.5.1房地产权属登记的概念 6.5.2房地产产权证书 1.土地证书 2.房屋所有权证书 6.5.3房地产转让登记和变更登记 6.5.4房地产抵押登记第7章物业管理公司前期管理规定7.17.1前期物业管理概述前期物业管理概述7.1.17.1.1物业管理的前期介入物业管理的前期介入1.1.概念概念2.2.两个阶段两个阶段7.1.27.1.2物业管理前期介入的必要性物业管理前期介入的必要性1.1.物业管理前期介入能减少使用中的后遗症物业管理前期介入能减少使用中的后遗症2.2.物业管理前期介入是对所管物业的全面了解物业管理前期介入

48、是对所管物业的全面了解3.3.为后期管理做好准备为后期管理做好准备 7.1.3物业管理前期介入的内容 1.物业管理企业是通过投标来接洽物业管理业务 2.建立与业主或使用人的联络关系 3.察看工程建设现场 4.设计管理模式，草拟及制定管理制度 5.建立服务系统和服务网络 6.办理移交接管事宜7.2 前期物业管理招标投标管理暂行办法7.2.17.2.1简述简述1.1.前期物业管理的概念前期物业管理的概念2.2.适用范围适用范围7.2.27.2.2招标招标1.1.招标人招标人2.2.前期物业管理招标方式前期物业管理招标方式3.3.物业管理招标文件物业管理招标文件4.4.备案备案5.5.对招标人的有关

49、规定对招标人的有关规定 7.2.3投标 1.投标人 2.物业管理投标文件 3.对投标人的有关规定 7.2.4开标、评标和中标 1.开标的有关规定 2.评标 3.中标 4.中标后的工作7.3 物业的竣工与接管验收7.3.17.3.1物业接管验收的概念物业接管验收的概念1.1.物业接管验收的定义物业接管验收的定义2.2.物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别3.3.物业接管验收的类型物业接管验收的类型7.3.27.3.2物业接管验收的条件和应提交的资料物业接管验收的条件和应提交的资料1.1.接管验收的条件接管验收的条件2.2.接管验收应提交的资料接管验收应提交

50、的资料 7.3.3物业接管验收的程序 1.新建房屋接管验收的程序 2.原有房屋接管验收的程序 7.3.4物业接管验收的标准 1.新建房屋的接管验收标准 2.原有房屋的接管验收标准7.4 城市住宅小区竣工综合验收管理办法7.4.17.4.1城市住宅小区竣工综合验收管理城市住宅小区竣工综合验收管理1.1.住宅小区竣工验收概念住宅小区竣工验收概念2.2.住宅小区竣工验收应符合的条件住宅小区竣工验收应符合的条件3.3.申请住宅小区竣工综合验收应当提交的资料申请住宅小区竣工综合验收应当提交的资料4.4.住宅小区竣工验收的程序住宅小区竣工验收的程序5.5.法律责任法律责任6.6.住宅区竣工综合验收的其他有