某国际数字产业园项目策划大纲byng.pptx
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1、北京中视联国际数字产业园项目策划大纲开 发 区 概 况 n n 北京经济技术开发区地处 北京经济技术开发区地处北京东部发展带亦庄地区，北京东部发展带亦庄地区，于 于1992 1992 年开工建设，年开工建设，1994 1994年 年8 8 月 月25 25 日被国务院批准 日被国务院批准为国家级经济技术开发区。为国家级经济技术开发区。1999 1999 年 年6 6 月开发区内设立 月开发区内设立中关村亦庄科技园，是北 中关村亦庄科技园，是北京唯一同时享受国家级经 京唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家级高 济技术开发区和国家级高新技术产业园区双重优惠 新技术产业园区双重优惠政策的特殊经济区
2、域。政策的特殊经济区域。63.02%63.02%76.84%76.84%74.1%74.1%81.44%81.44%85.87%85.87%项 目 概 况n n 开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5 公里，距离城市三环路7 公里，距市中心天安门广场16.5 公里，距北京首都国际机场25 公里，距铁路货运站7 公里，距公路货运主枢纽5 公里，距国际物流中心1 公里，距天津新港140 公里。亦庄轻轨纵贯北京经济技术开发区亦庄轻轨线路全长23 公里，纵贯北京经济技术开发区。亦庄轻轨北接地铁五号线，南端终点宋家庄站，可至京津城际铁路换乘站，全程共计13 站，使出入北京经济技术开发区更为便捷。项 目
3、 概 况n n 开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5 公里，距离城市三环路7 公里，距市中心天安门广场16.5 公里，距北京首都国际机场25 公里，距铁路货运站7 公里，距公路货运主枢纽5 公里，距国际物流中心1 公里，距天津新港140 公里。公路可利用标准及高速公路达1.5万公里 北京作为首都，建设有中国最密集的城市及乡村高标准路网。北京经济技术开发区有三条主干道通往中心市区。项 目 概 况n n 开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5 公里，距离城市三环路7 公里，距市中心天安门广场16.5 公里，距北京首都国际机场25 公里，距铁路货运站7 公里，距公路货运主枢纽5 公里，距国际物
4、流中心1 公里，距天津新港140 公里。水运驱车140 公里即达中国北方最大的国际贸易港天津新港是中国北方最大的综合性国际贸易港，天津新港与全球170 多个国家和地区的300 多个港口通航，拥有中国第二大集装箱码头，年吞吐能力达100 万个标准箱。高等级京津塘高速公路把北京经济技术开发区与其连接。项 目 概 况n n 开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5 公里，距离城市三环路7 公里，距市中心天安门广场16.5 公里，距北京首都国际机场25 公里，距铁路货运站7 公里，距公路货运主枢纽5 公里，距国际物流中心1 公里，距天津新港140 公里。航空驱车25 公里即可启动全球之旅从北京经济技术
5、开发区沿城市五环快速路进入机场高速路，25 公里即可抵达北京首都国际机场。北京空运发达，连接中国近百个大中城市，并已开通70 余条国际航线，连通世界36 个国家和地区的近60 座大城市。项 目 概 况n n 开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5 公里，距离城市三环路7 公里，距市中心天安门广场16.5 公里，距北京首都国际机场25 公里，距铁路货运站7 公里，距公路货运主枢纽5 公里，距国际物流中心1 公里，距天津新港140 公里。铁路快速进入铁路中心枢纽位置从北京经济技术开发区通过北京的城市环路便可到达北京火车站、北京西客站、北京南站和北京北站。北京是中国铁路客货运路网的核心枢纽，以铁路
6、在中国国家运输力的成分表现，北京经济技术开发区的地理优势得天独厚。项 目 概 况n 项目环境自然环境 自然环境 北京经济技术开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，管委会 北京经济技术开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，管委会对所有企业入区的审批（环境保护指标），采取一票否决制，从源头 对所有企业入区的审批（环境保护指标），采取一票否决制，从源头保证了开发区的环境并规范了投资导向。保证了开发区的环境并规范了投资导向。2002 2002 年，北京经济技术开发 年，北京经济技术开发区管理委员会通过了 区管理委员会通过了ISO14001 ISO14001 环境管理体系认证，被国家环保总局
7、批 环境管理体系认证，被国家环保总局批准为 准为ISO14000 ISO14000 国家示范区。国家示范区。项 目 概 况nn 项目环境自然环境 自然环境 北京经济技术开发区位于北京总体规划的东部发展带上，区域内的住宅项目与开 北京经济技术开发区位于北京总体规划的东部发展带上，区域内的住宅项目与开发区相匹配，为低密度、低容量、高绿化率。开发区内的生活区与公建区和 发区相匹配，为低密度、低容量、高绿化率。开发区内的生活区与公建区和工业区之间建有 工业区之间建有40 40 米宽的带状绿色公园和国际企业文化公园。目前，开发区 米宽的带状绿色公园和国际企业文化公园。目前，开发区内的住宅项目容积率为 内
8、的住宅项目容积率为1.54 1.54，绿化率为，绿化率为40%40%。北京经济技术开发区生活便利，生活区内不但有货物齐全的购物场所、风味 北京经济技术开发区生活便利，生活区内不但有货物齐全的购物场所、风味不同的餐厅，还有配套的学校、医院、运动场、会所等。为使开发区更具国 不同的餐厅，还有配套的学校、医院、运动场、会所等。为使开发区更具国际化水准，这里还将引进国际学校、国际诊所、连锁便利店等。未来的目标 际化水准，这里还将引进国际学校、国际诊所、连锁便利店等。未来的目标将是 将是“最优秀、最健康的世界优秀文化的和谐共融区 最优秀、最健康的世界优秀文化的和谐共融区”。项 目 概 况nn 项目简介北
9、京中视联国际数字产业园北京经济技术开发区工业 北京中视联国际数字产业园北京经济技术开发区工业49 49 号街区 号街区,紧邻亦庄工业园区中轴路荣京西街 紧邻亦庄工业园区中轴路荣京西街.总占地面积 总占地面积40150 40150 平方米，平方米，总建筑面积约 总建筑面积约103744 103744 平方米，其中地上部分 平方米，其中地上部分86110 86110 平方米。于 平方米。于2006 2006 年 年4 4 月开工。月开工。北京中视联国际数字产业园由一栋 北京中视联国际数字产业园由一栋12260 12260 平方米酒店式公寓、平方米酒店式公寓、两栋各 两栋各10000 10000 平
10、方米的写字楼及 平方米的写字楼及23 23 栋 栋3-8 3-8 层 层1000-4000 1000-4000 平方米的 平方米的企业独栋楼群构成。容积率仅为 企业独栋楼群构成。容积率仅为2.14 2.14，绿化率超过，绿化率超过36%36%。项 目 概 况n n 项目地理位置n n 本项目地处荣京西街，北侧紧邻卡尔生活馆、郁金香舍及上海沙龙商业中心，本项目地处荣京西街，北侧紧邻卡尔生活馆、郁金香舍及上海沙龙商业中心，因该商业中心已基本成熟，中国银行、建设银行、开发区办事处、连锁餐饮、因该商业中心已基本成熟，中国银行、建设银行、开发区办事处、连锁餐饮、连锁健身房、美容机构、照相馆、大型美廉美超
11、市等日常需求已可以完全满 连锁健身房、美容机构、照相馆、大型美廉美超市等日常需求已可以完全满足。足。项 目 概 况n n 项目地理位置n n 西侧为北工大软件园，创业氛围已基本形成。西侧为北工大软件园，创业氛围已基本形成。项 目 概 况n n 项目地理位置n n 南侧为中芯国际集团公司，该公司业务涉及 南侧为中芯国际集团公司，该公司业务涉及10 10 余行业，实力雄厚，同行业中 余行业，实力雄厚，同行业中很有影响。很有影响。项 目 概 况n n 项目地理位置n n 东侧为开发区工业区域，如同前面提到，开发区已进驻企业 东侧为开发区工业区域，如同前面提到，开发区已进驻企业1596 1596 家，
12、总投资金额为 家，总投资金额为88.12 88.12 亿美元。亿美元。综上所述，亦庄经济技术开发区作为北京唯一国家级经济开发区，已经得到众多国内 综上所述，亦庄经济技术开发区作为北京唯一国家级经济开发区，已经得到众多国内外各行业知名企事业的认同，此时中视联国际数字产业园的出现，将可大力借助开发 外各行业知名企事业的认同，此时中视联国际数字产业园的出现，将可大力借助开发区现有资源及多重政策上的优惠制度进行全面推广。区现有资源及多重政策上的优惠制度进行全面推广。市场概况及基本竞争格局n n 一、商圈对比一、此地离三环路仅 一、此地离三环路仅7 7 公里，驱车至国贸中心仅需 公里，驱车至国贸中心仅需
13、20 20 分钟。所以可以和 分钟。所以可以和CBD CBD 商圈 商圈媲美。媲美。二、中关村商圈近年来随着科技发展已成为京城商业聚集地，并形成独特的商业 二、中关村商圈近年来随着科技发展已成为京城商业聚集地，并形成独特的商业氛围甚至人文氛围。氛围甚至人文氛围。市场概况及基本竞争格局一、一、BDA BDA 国际企业大道 国际企业大道 该项目和本项目比邻而居，本项目为花园式独立企业建筑。位于经济开发区中轴路（未 该项目和本项目比邻而居，本项目为花园式独立企业建筑。位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，是开发区核心位置的重要地段，构成了区内商务公建区和 来国际企业大道）的端点，是开发区核
14、心位置的重要地段，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目总占地 东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目总占地12 12 万平方米，总建筑面积约 万平方米，总建筑面积约11 11 万平方米，其中地上部分 万平方米，其中地上部分9 9 万平方米，计划分为三期开发，万平方米，计划分为三期开发，于 于2005 2005 年中全部竣工。其中一期面积 年中全部竣工。其中一期面积3 3 万平米左右，主力户型在 万平米左右，主力户型在1000-3000 1000-3000 平米之间。容 平米之间。容积率：积率：0.77 0.77
15、，绿化率：，绿化率：41%41%。n n 二、同项目对比市场概况及基本竞争格局二、总部基地 二、总部基地 1 1、总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部、总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的 聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的 高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应 中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路
16、径。为企业铺设前瞻式空间路径。2 2、总建筑面积：、总建筑面积：130 130 万平方米 万平方米独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼 独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼500 500 余座 余座绿化比率：占总面积约 绿化比率：占总面积约50%50%总投资额：约 总投资额：约45 45 亿人民币 亿人民币建设周期：建设周期：3-5 3-5 年 年3 3、基地区位 基地区位 西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园 西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园距天安门直线距离 距天安门直线距离12 12 公里 公里东临京开、京津塘高速公路、南苑机场，毗邻国际汽车城 东临京开、京津塘高速公路、南苑机场，毗邻国际汽车
17、城西有京石、京良等重要公路干线 西有京石、京良等重要公路干线南有世界公园、葆台汉墓、超大型体育中心 南有世界公园、葆台汉墓、超大型体育中心北有北京西站、丰台站、丰台西站，连接京山、京广、京九、丰沙等 北有北京西站、丰台站、丰台西站，连接京山、京广、京九、丰沙等7 7 条铁路干线 条铁路干线南北有幅员阔达的人居社区，例如帝京花园、怡海花园、怡锦园、棉花城、未来城、南北有幅员阔达的人居社区，例如帝京花园、怡海花园、怡锦园、棉花城、未来城、兴涛社区、翡翠城等 兴涛社区、翡翠城等项目对比比较项目 比较项目 数字产业园 数字产业园 BDA BDA 国际企业大道 国际企业大道总部基地 总部基地产权 产权
18、独立冠名权 独立冠名权 独立产权 独立产权购买价格 购买价格/平米 平米 7000/7000/平米 平米 7000/7000/平米 平米租金（人民币）租金（人民币）/平米 平米.日 日只卖不租 只卖不租 3.0 3.0 元 元/平米 平米优惠政策 优惠政策 三减三免 三减三免 三减三免 三减三免 三减三免 三减三免同等价格可购买 同等价格可购买 1000-3000 1000-3000 3-4 3-4 层独栋 层独栋 1000 1000 平米独栋总部楼 平米独栋总部楼绿化覆盖率 绿化覆盖率 36%36%41%41%以上 以上 50%50%以上 以上建筑容积率 建筑容积率 2.14 2.14 0.
19、77 0.77 1.59 1.59停车位 停车位/10000/10000 平米 平米 65 65 个 个 100 100 个 个使用率 使用率 85%85%以上 以上 85%85%以上 以上物业管理费 物业管理费/月 月.平米 平米 4.2 4.2 元 元/月 月 3.98 3.98 元 元建筑密度 建筑密度 20%20%30%30%车位费 车位费/月 月正常租金 正常租金 150/150/月 月单位独立使用程度 单位独立使用程度 独立使用 独立使用 建筑面积 建筑面积1200 1200 以上 以上即可单体独立使用 即可单体独立使用 区域对比比较项目 比较项目 中关村 中关村 CBD CBD其
20、他开发区 其他开发区产权 产权 一般无 一般无 购买价格 购买价格/平米 平米 13000 13000 元 元/2100 2100 美元 美元/13000 13000 元 元/-2100 2100 美圆 美圆/租金（人民币）租金（人民币）/平米 平米.日 日 5 5 元 元/10 10 元 元/5 5 元 元/-20 20 美圆 美圆/优惠政策 优惠政策 三减三免 三减三免 无 无 三减三免或无 三减三免或无 同等价格可购买 同等价格可购买 500 500 办公面积 办公面积 400 400 办公面积 办公面积 400-600 400-600 办公面积 办公面积 绿化覆盖率 绿化覆盖率 不高于
21、 不高于 30%30%不高于 不高于 30%30%一般不高于 一般不高于30%30%建筑容积率 建筑容积率=6=6=6=6=6=6 停车位 停车位/10000/10000 平米 平米 50 50 左右 左右 45 45 个以内 个以内 45-60 45-60 以内 以内 使用率 使用率 70%70%左右 左右 65%65%左右 左右 一般在 一般在70%70%以下 以下 物业管理费 物业管理费/月 月.平米 平米 18 18 元 元/月 月 25 25 元 元/月 月 一般在 一般在18 18 元 元/月 月-3 3 美圆 美圆/月 月 建筑密度 建筑密度 50%50%以上 以上 60%60%
22、以上 以上 50%50%以上 以上 车位费 车位费/月 月 650 650 元左右 元左右/月 月 650 650 元左右 元左右/月 月 650 650 元左右 元左右/月 月 单位独立使用程度 单位独立使用程度 非独立使用 非独立使用 非独立使用 非独立使用 一般须建筑面积 一般须建筑面积20000 20000 以上 以上才立项单体使用 才立项单体使用 项目优势n n 一、地理优势 一、地理优势n n 本项目地理优势优越，周边业态完善成熟，创业氛围浓厚。本项目地理优势优越，周边业态完善成熟，创业氛围浓厚。项目优势n n 二、人文优势 二、人文优势n n 亦庄开发区常驻人群受教育水平较高，多
23、为科研人员、海归创业者、区内外 亦庄开发区常驻人群受教育水平较高，多为科研人员、海归创业者、区内外企人员、外籍人员（韩国人较多）。他们大多注重生活质量，生活环境。亦 企人员、外籍人员（韩国人较多）。他们大多注重生活质量，生活环境。亦庄这个被人称为 庄这个被人称为“最像欧洲的小镇 最像欧洲的小镇”非常适合他们的需求。非常适合他们的需求。项目优势n n 三、前景优势 三、前景优势n n 亦庄开发区现已形成商业气候，多数大中型企业比较认同这里。如切入点正 亦庄开发区现已形成商业气候，多数大中型企业比较认同这里。如切入点正确，配以适当宣传推广，树立品牌形象，优势将比其他商圈要大。确，配以适当宣传推广，
24、树立品牌形象，优势将比其他商圈要大。项目劣势n n 就房产项目来讲，本项目面积较小，而做这种高端项目，在硬件来说不占优 就房产项目来讲，本项目面积较小，而做这种高端项目，在硬件来说不占优势，比如绿化占有率、容积率等方面。势，比如绿化占有率、容积率等方面。n n 同类别项目亦庄地区已有两家，销售周期一般在年左右。比普通住宅项目 同类别项目亦庄地区已有两家，销售周期一般在年左右。比普通住宅项目在销售推广上有难度。在销售推广上有难度。n n 目前为止，没有公交车停靠在本项目。最近的公交车都在上海沙龙（距离 目前为止，没有公交车停靠在本项目。最近的公交车都在上海沙龙（距离米左右）米左右）项目机会n n
25、 挖掘市场 挖掘市场 亦庄开发区因对高新技术企业有政策上的优惠，所以带来很多商机。大企业都在这里 亦庄开发区因对高新技术企业有政策上的优惠，所以带来很多商机。大企业都在这里自己出资买地建厂，而中小企业这么做很不现实，他就想找地方买或租用商用楼，开 自己出资买地建厂，而中小企业这么做很不现实，他就想找地方买或租用商用楼，开发区商用写字楼为数不多，只有创新大厦、博达大厦等几家，而且单户面积较小，不 发区商用写字楼为数不多，只有创新大厦、博达大厦等几家，而且单户面积较小，不能满足所有公司的办公需要，这是就想给我们带来机会。能满足所有公司的办公需要，这是就想给我们带来机会。现同类别在售项目如国际企业大
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