第六章房产图测绘课件.ppt

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1、第一节 房产图基本知识n 一、房产图的分类n 按房产管理需要，分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。n 二、房产图的作用n 房产分幅图的作用n 房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料。房产分幅图以幅绘制。n 房产分丘图的作用第一节 房产图基本知识n 房产分丘图是分幅图的局部图，是反映本丘内所有范围及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权利状态等各项房地产要素，是绘制房屋产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。n 房产分户图的作用n 房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单

2、位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证的附图使用。n 房产测量草图的作用第一节 房产图基本知识n 三、房产图测绘的范围n 房产分幅图的测绘范围：包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗邻的居民点。n 房产分丘图的测绘范围：以房产分区为单元划分进行实地测绘或利用房产分幅图和房产调查表编绘而成。n 房产分户图的测绘范围：以各户的房屋权利范围大小等为一产权单元户为单元绘制而成的分户图。第一节 房产图基本知识n 四、房产图的坐标系统与测图比例尺房产图的坐标系统n 房产分幅图应采用国家坐标系统或沿用该地区已有的坐标系统，地方坐标系统应尽量

3、与国家坐标系统联测。n 房产图的测图比例尺n 房产分幅图的比例尺n 城镇建成区一般采用1：500和1：1000两种比例尺。n 房产分丘图的比例尺n 根据丘的大小选择，一般在1：100-1：1000之间。n 房产分户图的比例尺第一节 房产图基本知识n 分户图比例尺一般为1：200左右。n 房产测量草图的比例尺n 五、房产图的分幅与编号n 房产图的分幅采用分幅图形式。按房产测量规范规定为：n 采用50cm50cm正方形分幅。n 房产分丘图和分层分户图没有分幅的问题。n 房产测量规范采用了和点的编号一样的数码形式的编号方法。分幅图编号以高斯-克吕格坐标的整公里格网为编号区，这种编号代码由两部分组成，

4、即由编号区代码和图幅比例尺代码组成，编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。第一节 房产图基本知识第一节 房产图基本知识n 房产分幅图编号也可以按图廓西南角坐标公里数编号，X 在前，Y 在后，中间加短线连接。n 除正方形分幅与矩形分幅等正规分幅方式和编号方式外，还有按自然街道分幅方式、流水编号方式、行列编号或其它编号方式等。n 六、房产图的精度要求n 房产图的精度主要考虑两部分：n 一是房产图上的界址点和房角点相对于邻近控制点的点位中误差；n 二是房产要素点与地物点相对于邻近控制点的点位中误差。第二节 房产图测绘内容n 一、房产分幅图测绘内容与要求n 测量控制点n 界线n 房屋n

5、房屋附属设施n 围护物n 房产要素和房产编号n 地形要素n 地理名称注记第二节 房产图测绘内容n 二、房产分丘图测绘内容与要求n 分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围，挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。n 三、房产分户图测绘内容和要求n 分户图表示的内容包括房屋权界线、四面墙体和归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。n 四、房产分幅图测量草图的内容和要求第三节 房产图的成图方法n 一、平板仪测量成图n 平板仪测绘是指大平板仪（或小平板仪）配合皮尺量距测绘。n 二、编绘法

6、成图n 房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。作为编绘的已有资料，必须符号规范实测图的精度要求，比例尺应等于或大于绘制图的比例尺。编绘工作可在地形原图复制或地籍原图复制的等精度图（简称二底图）上进行，其图廓边长，方格尺寸与理论尺寸之差不超过规范的规定。补测应在二底图上进行，补测后的地物点精度应符合规范的规定。第三节 房产图的成图方法n 补测工作结束后，将调查成果准确转绘到二底图上，对房产图所需的内容经过清绘整饰，加注房产要素的编码和注记后，编成分幅图底图。底图的清绘整饰要求按规范规定执行。n 三、数字成图n 数字成图是指利用各种自动化绘图装置和以计算机为核心的外围设备，建立相应的自动

7、化制图系统软件、功能软件、绘图软件和应用程序，借助计算机的分析、处理、编辑功能，实现地图制作。第三节 房产图的成图方法n 数字成图在房产测绘中的应用是：利用全站仪、航测仪器及数字化仪分别对野外实地、航片、原图采集数据，经计算机的分析处理后运用自动绘图系统绘制房产图。n 1.全野外采集数据成图n 2.航摄像片采集数据成图n 3.野外解析测量数据成图n 数字成图的作业流程如图。第三节 房产图的成图方法房产调查与测量数据输入现有房产图老图数字化计算机数据处理数据文件 成果打印测绘仪绘图 屏幕显示济南市房产平面图绘制实施细则n 根据中华人民共和国房产测量规范（GB/T17986-2000）、建设部关于

8、严格执行房地产地籍测绘要求配制房屋所有权证附图的通知（1989 建房字第381 号）的规定，结合我市实际，制定本实施细则。济南市房产平面图绘制实施细则n 房产平面图包括“房产分幅平面图”、“房产分丘平面图”、“房产坐落平面图”、“房产分层分户平面图”、“房产分户平面图”。n 一、房产分幅平面图 n 房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅平面图以幅绘制。济南市房产平面图绘制实施细则n 1.房产幅平面图的测绘范围n 分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单

9、位及其毗连居民点。n 2.分幅图的规格n 分幅图采用50cm 50cm 正方形分幅。n 3.分幅图的比例尺n 建筑物密集区的分幅图一般采用1：500 比例尺，其他区域的分幅图可采用1：1000 比例尺济南市房产平面图绘制实施细则n 4.分幅图应表示的基本内容n 分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。n 5.分幅图绘制中各要素的取舍与表示办法n（1）行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示，境界线重合时，用高一级境界线表示，境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。济南市房产平面图绘制实施细则n（2）丘界

10、线表示方法：明确无争议的丘界线用丘界线表示，有争议或无明显界线又提不出凭证的丘界线用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线地物线重合时用丘界线表示。n（3）房屋包括一般房屋和架空房屋等。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，装饰性的柱和加因墙等一般不表示；临时性的过渡房屋及活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的应绘出分层线。n 架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示；虚线内四角加给小圆表示支柱。济南市房产平面图绘制实施细则n（4）分幅图上应绘制房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。n 柱廊以柱外围为准，图上只

11、表示四角或转折外的支柱；底层阳台以底板投影为准；独立柱的门廊以顶盖投影为准；门顶以顶盖投影为准；门墩以墩的外围为准；室外楼梯以水平投影为准，宽度小于图上1mm 的不表示；与房屋相连的台阶按水平投影表示，不足五阶的不表示。济南市房产平面图绘制实施细则n（5）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示，其他围护物根据需要表示。临时性或残缺不全的和单位内部的围护物不表示。n（6）分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。当注记过密容纳不下时，除丘号、

12、丘支号、幢号和房济南市房产平面图绘制实施细则n 产权号必须注记，门牌号可首末两端注记、中间跳号注记外，其他注记按上述顺序从后往前省略。n（7）单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于图上100 平方厘米的单位。n 6 成图方法n（1）利用济南市原有的控制成果和资料，按房产测量规范的规定和要求进行比较和分析，凡符合规范要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到规范要求的控制网点，利用其点位进行联测。济南市房产平面图绘制实施细则n（2）对新开发区按房产测量规范要求采取引点方法测量、绘制房产分幅平面图。n 7 房产测量坐标系统，采用地方坐标系。n 二、房产分丘平面图n 房产分丘平面图是房产分幅平面

13、图的局部图，它反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、面积四至关系、权利状况等各项房地产要素，是绘制房屋产权证附图的基本图。房产分丘平面图以丘为单位绘制。（一）丘的定义及划分济南市房产平面图绘制实施细则n 1 丘是指地表上一块有界空间地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元相称组合丘。n 2 有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界标划分。n（二）成图方法1 按比例绘制本丘的权属界限（1）依据房产分幅平面图，经现场勘丈、核实、绘制本丘的权属界限。（2）权属界限的毗邻关系用图式符号绘制。（3）按要求标注权属界址点。济南市房产平面图绘制实施细

14、则n 2 标明本丘的四邻及门牌号（1）本丘在胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称。（2）标明本丘坐落的门牌号，缺门牌号时，应借用毗邻房屋门牌号，并加注东、南、西、北方位，本丘在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。n 3 在本丘中根据相对位置，按比例绘制房屋的外部形状，并标明外框尺寸。n（1）在本丘中根据相对位置，按比例绘制房屋的外部形状，同幢房屋层数不同的应绘出分层线。（2）房屋应逐幢测绘，不同产别，应分别测量；济南市房产平面图绘制实施细则n 独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准，测绘房屋以外墙水平投影为准。n（3）房屋有毗连关系的，共有墙以墙体中间为

15、界，量至墙体厚度的1/2 处；借墙量至墙体的内侧；自有墙体量至墙体的外侧并用相应符号表示。n（4）柱廊以柱的外围为准，图上只表示四角或转折处的支柱。n（5）阳台以底板投影为准，单位统一封闭的用实线，不封闭的用虚线表示n（6）门廊以柱或围护物的外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准。济南市房产平面图绘制实施细则n（7）檐廊、挑廊以外围水平投影为准，封闭的用实线，不封闭的用虚线表示。（8）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示；其他围护物根据需要表示；临时性或残缺不全的和单位内部的围护物不表示。n（9）房屋的长、宽尺寸顺线标注在房屋外框线外，保留两位小数。（10）房角点测量，指对建筑物角

16、点测量。房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上（100+/-20）cm 处墙角为测点。对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点的坐标可通过计算求出。n 4.标注房产要素济南市房产平面图绘制实施细则n（1）幢号：“幢”是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，顺时针用阿拉伯数字1、2、3、4 顺序编号，幢号标注在房屋轮廓线内的左下方，并加括号表示。n（2）房屋建筑面积标注在本幢房屋的中间，在建筑面积下面划一横线，建筑面积保留两位小数。n（3）房产要素标注在建筑面积上方，包括产别、结构、层数、建成年份8 位数字

17、，第一位数字代表产别，第二位数字代表结构，第三、四位数字代表层数，第五、六、七、八位数字代表建成年份。济南市房产平面图绘制实施细则n 产别分为：国有房产用1 表示；集体房产用2 表示；私有房产用3 表示；联营企业房产用4 表示；股份制企业房产用5 表示；港澳台投资房产用6 表示；涉外房产用7 表示；其他房产用8 表示。n 结构分为：钢结构用1 表示；钢、钢筋混凝土结构用2 表示；钢筋混凝土结构用3 表示；混合结构用4 表示；砖木结构用5 表示；其他结构用6 表示。n 房屋层数：是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+/-0 以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20 米（含2.

18、20 米）以上的，计算自然层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间计层数。房屋层数用两位数字表示，如1 层（平房）用01 表示，9 层用09 表示，11 层用11 表示。n 建成年份：房屋的建成年份即房层的竣工年份。有竣工验收证明的以证明为准；没有竣工验收证明的以实际竣工年份为准。建成年份用四位数字表示，如1980、1999、2001。济南市房产平面图绘制实施细则n 5.图式n（1）房屋坐落：标注在图框的左上角区路号。n（2）房产区号：标注在图框的上边线中间的偏左方，历下区为01，市中区为02，槐荫区为03，天桥区为04，历城区为05，高新技术开发区

19、为06。n（3）房产分区号：标注在图框的上边线中间的偏右方，根据各区办事处、乡镇编排。n（4）图幅号：标注在图框线右上角的上部，分幅图的编号，用六位数字表示，前四位数字为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数，第五位、第六位数字为分幅图代码号。济南市房产平面图绘制实施细则n（5）丘号：标注在图框线右上角的下部，用四位数字表示，从0001 编起。分丘号从1 编起，注记在丘号末位数字的下端，如00012。n（6）分丘图的幅面可在787mm 1092mm 的1/32-1/4 间选用。n（7）分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在1：100-1：1000 之间选用。n（8）房屋权界线与丘界线重合时表示丘界线

20、，房屋轮廓与房屋权界线重合时表示房屋权界线。济南市房产平面图绘制实施细则n 三、房产坐落平面图n（一）成图方法n 利用原有的房产证附图或房屋院落平面图，经现场丈量、核实后，绘制成图。未办理房产证或无房屋院落平面图的，则对房屋院落进行现场勘测，绘制成图。院落较大的，可采取分片绘图的方法，绘制总图及分片图。总图应标明各分片图的分界及序号，分片图应标明房屋外部尺寸。n（二）绘图要求n 按比例绘制院落的权属界线；标明院落的四邻及院落的大门、旁门；在院落中根据房屋的相对位置，按比例绘制房屋的外部形状，标注房屋的门及外济南市房产平面图绘制实施细则n 框尺寸；标注房产要素；标明图纸的指北方向及填写图标中的有

21、关栏目。n（三）标注内容与方法n 图名：房产坐落平面图。n 图框：上连框距纸边30mm，下边框距纸边20mm，左右两边框距纸边10mm。n 房屋坐落：标注在图框的左上方：区路号。n 指北方向：标注在图纸的右上角，为上北、下南、左西、右东，用箭头标出，并注明“北”字。n 图标：位于图纸的右下角，内容包括总建筑面积。n 比例、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。济南市房产平面图绘制实施细则n 院落四邻：房屋坐落平面图上要标明院落四邻。绘图标注时，路、街、胡同用两条平行虚线表示，可不按比例，但应标出路街。其他与房地产有关的铁路、桥梁、河道等作为四邻时也应用虚线绘出，标明名称，可不按比例。没有形成院落

22、的独立房屋，如小区内的独立楼房，标四邻时，四邻房屋可不按比例绘制，要标明四邻的门牌号或楼号，可不标具体尺寸。n 院落权属界线：院落的权属界线应依照土地使用证或合法用地文件的定位图来确定，按实际情况标注。院落的界线是围墙或栅栏的，一律用实线表示；没有围护物的用点划线表示。院墙与四邻的毗连关系应标注清楚，院墙为共、借墙的要标注“共”或“借”字（在院墙的借方一侧标注）。房屋坐落平面图应标明门牌号，门牌号右上角要加注“#”字符号。绘制院落的门柱、门垛时，可不按比例。济南市房产平面图绘制实施细则n（1）有院墙的门牌注记在实际开门处的中间；（2）没有院墙壁的门牌注记在实际开门处；（3）同一院落有几个门牌号

23、的应分别注明。n 房屋及附属设施：n（1）绘制房屋外框时，按外墙勒角以上外墙面丈量。墙体凹凸10cm 及装饰性的柱、垛以及临时房屋、活动房屋在图中均不标注。房屋用实线表示，分幢绘制，即按比例绘出房屋的外形及相对间距，在房屋边框线外侧标出房屋的长这宽尺寸，一幢房屋标注一个主要的门。楼房如有错层、阁楼、应绘错层、阁楼附图，并标明长宽尺寸，以保证整幢房屋建筑面积的计算。绘图中平房应分间，梁用 虚线表示，房屋如有毗连关系，则应标明共墙、借墙。济南市房产平面图绘制实施细则n 一处院落中，不同产权单位（人）的房屋分别按要求绘制房产坐落平面图。一个产权单位（人）申请确权时，其余产权单位（人）的房屋按比例绘制

24、外框，不标尺寸和房产要素，但要标注幢号、产别，以便区分房屋的不同权属。n（2）房屋附属设施包括：柱廓、檐廓、挑廊、阳台、坡屋顶、门斗、雨蓬、室外楼梯等。其中檐廓是门与门之间的主要通道，即檐廓具有两个以上的门，而无柱雨蓬只有一个门。n 柱廊以柱外围为准，封闭的用线连接，不封闭的用虚线连接。檐廓以外围水平投影为准，用虚线表示。n 挑廓以外围水平投影为准，封闭的用实线表示，不封闭的用虚线表示。济南市房产平面图绘制实施细则n 门斗、雨蓬以柱或围护物外围为准。独立柱的雨蓬以顶盖水平投影为准，封闭的用实线连接，不封闭的用虚线表示。无柱雨蓬不绘制。n 室外楼梯以外围水平投影为准，用实线表示。n 附属建筑物：

25、包括水塔、烟囱、水池、简易自行车棚、层高2.20 米以下的储藏室、简易厕所等，可不按比例绘制，不标尺寸，但应按顺时针编排序号，附1、附2。n 房产要素同房产分丘平面图。n（三）比例尺、图幅n 比例尺可选1：100、1：200、1：300、1：500、1：1000；济南市房产平面图绘制实施细则n 图幅可选4K、8K、16K 三种图纸，一般选用8K、16K 图纸。n 四、房产分层分户平面图凡是住宅楼房及按套或区块出售的非住宅楼房均绘制此图。n（一）成图方法n 根据原发房产证附图及工程竣工图纸（或未变更的施工图纸）绘制成图。但必须实地丈量、核实楼房的分户情况、尺寸及建筑面积。n 无图纸的按照房屋的实

26、际情况，经现场实地丈量、核实，绘制成图。济南市房产平面图绘制实施细则n（二）绘制要求n 房屋分层分户平面图应使楼房的外框线与图纸的外框线平行，根据楼房的朝向横放或竖放于图纸中。分层分户平面图应标明楼房各层的单元和分户情况。楼房底层有小院和储藏室的，则在楼房底层平面图上绘制，储藏室等附属用房应标明序号。一幢楼房中有两个以上所有权人的，一个产权单位（人）申报时，只标注属产权单位（人）的有关内容，其余部分只注明产别，在图中注明“与四邻毗连的墙与板均为共有”。n（三）标注内容与方法n 图名：房产分层分户平面图。n 图框：同房产坐落平面图。n 房屋坐落：标注在图框的左上方：区路号楼。济南市房产平面图绘制

27、实施细则n 比例、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。n 指北方向：同房产坐落平面图。n 图标：位于图纸的右下角，其内容包括建筑面积、分摊系数、分摊面积。n 房屋：图中房屋有楼房和附属用房两部分组成。附属用房包括储藏室、地下室及其他附属用房。阳台封闭的用实线绘制，不封闭的用虚线绘制。房屋尺寸标注在房屋边框的外侧，所标尺寸以米为单位，保留二位小数。丈量核实房屋的外围尺寸以勒角以上外墙为准，墙体凸凹小于10 厘米以及装饰性的柱，垛在图纸中均不表示。楼房按比例分层绘制，并标出单元及各户的分部情况，标注单元号。济南市房产平面图绘制实施细则n 单元门、分户门分别标明。绘制坡屋顶分层分户平面图时，要标注2

28、.20 米（含2.20 米）以上的尺寸，各分层分户平面图下方要标明第几幢第几层平面图。单元号的编排顺序为：面对单元门自左至右依次编排，一单元、二单元。楼房各层次之间尺寸相同的只标注一层（标注在第二层），各层次外围尺寸不同的应分别标注。地下室需绘制附图，标注尺寸，并表明每间地下室的顺序号，计算分摊系数。其他附属用房要根据与楼房的相对位置和距离，按比例绘制在楼房底层平面图上，标注尺寸，编排序号，附1、2。n 底层小院：如出售楼房底层带有院落，应按比例绘制在楼房底层平面图上，有毗连关系的按图式要求绘制。济南市房产平面图绘制实施细则n 房产要素：包括房屋的幢号、产别、结构、层数、建成年份及建筑面积。标

29、注方法同房产分丘平面图。n 五房产分户平面图n 房层分户平面图是在房产分丘平面图或房产分层分户平面图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属的范围，是成套或区块房屋产权证的附图。n 1 房产分户平面图的绘制n 房产分户平面图以产权登记户为单位绘制。n（1）分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在图纸的右上角标注指北方向。济南市房产平面图绘制实施细则n（2）住宅楼的成套住宅，绘制本套房屋的分层分户平面图，本套房屋用红线标出，注明房屋的尺寸。n（3）楼梯、走道等共有部分，需在范围内标注名称，表明共有。n（4）底层小院：如购房单位（人）购房时带有小院，则

30、在分户平面图上按比例绘制，标出院落的长宽尺寸，注明“院”字，院墙有毗连关系的，用图式符号绘制。n 2 分户图框n（1）丘号、幢号、结构、层数应与房产分丘平面图、房产分层分户平面图上编号一致。济南市房产平面图绘制实施细则n（2）房屋产权面积包括面积包括套内建筑面积和共有分摊面积。n（3）户号：应注明单元户号，如一单元202 室，应标1-202。n 3 毗连关系：房屋的毗连关系注记在右下角。成套住宅的，注明“户与户之间的隔墙、楼板及公用建筑之间的隔墙、外墙（山墙）均为共有”。n 4 图幅：可选用787mm 1092mm 的1/32 或1/16 等尺寸。n 5 比例尺：一般为1：200 至1：500，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当缩小或放大。