物业管理法规教学课件下载csac.pptx

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1、6 2 房屋设备设施管理的法律规定 l【案例】因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担l 甲小区某楼602 室由被告华某承租，502 室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602 室房屋时，未经物业公司同意擅自将602 室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602 室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602 室周围墙角深入502 室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法

2、院。物业管理法规教学课件下载-样章.ppt6 2 房屋设备设施管理的法律规定 l 中华人民共和国民法通则l 第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。l 第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。l 中华人民共和国物权法l 第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相

3、邻关系。l 第八十六条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。6 2 房屋设备设施管理的法律规定 l 物业管理条例第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。l 第五十条规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。l 第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。6 2 房屋设备设施管理的法律规定 l 法院经审理判定：l 1 物业管理公司管理不

4、善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查、防护和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。l 2 华某未经物业管理公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。l 3 王某住处阳台排水口已封死，致使积水无法排出，王某也应承担一定责任。如该阳台排水口由出租人封死，王某可向其追偿因该责任所带来的损失。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 1 房屋设备设施管理的概念和特点l（1）房屋设备设施 房屋设备设施是房屋主体构造以外的附属

5、于房屋建筑的各类设备设施的总称，是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。l 房屋设备设施是实现物业功能和价值的物质基础和必要条件，房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等，主要是为了满足生产、生活的需要并提供卫生而舒适的工作和生活环境。随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备设施功能的要求越来越高，房屋建筑附属的设备设施功能日臻完善，价值不断攀升，影响着人们的生活、工作质量。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 1 房屋设备设施管理的概念和特点l（2）房屋设备设施管理 房屋设施设备管理是物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能

6、够保持最佳运行状态，有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个安全、高效、舒适的环境。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 1 房屋设备设施管理的概念和特点l（3）房屋设备设施管理的特点l 1）设备设施投资大导致设备维修成本高。l 2）维修技术要求高。l 3）随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 2 房屋设备设施的分类l（1）供水设备l（2）排水设备l（3）热水供应设备l（4）消防设备l（5）卫生与厨房设备l（6）供暖、供冷、通风设备l（7）燃气设备 l（8）电气工程设备6 2 1 房屋设备设施管理概述l 2 房屋设备设施的分类l（1）供水设备 指用人

7、工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水表、供水管网构成，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。l（2）排水设备 指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。根据接纳污（废）水性质，房屋的排水管道可分为生活污水管道、工业废水管道、室内雨水管道，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨（雪）水排水系统。l（3）热水供应设备 包括淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节器、减压阀等。l（4）消防设备 指房屋设备中的消防装置部分，包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等l 以上4 个方面的设备组

8、成房屋的给排水系统。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 2 房屋设备设施的分类l（5）卫生与厨房设备 l 指房屋卫生间与厨房内部的各种设备。卫生设备包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。厨房设备包括洗菜池、操作台、吊柜、抽油烟机及管道等。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 2 房屋设备设施的分类l（6）供暖、供冷、通风设备l 1）室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风机、水片、回龙泵等设备。l 2）室内供冷设备包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。l 3）室内通风设备包括通风机、排水门及一些净化除尘设备等。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 2 房屋设备设施的分类l（7）燃气设

9、备 房屋的燃气设备包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 2 房屋设备设施的分类l（8）电气工程设备 房屋建筑电气工程设备主要包括：l 1）供电及照明设备。这是指给房屋提供电源及照明的各种装置。包括电源柜、电表、总开关、供电线路、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、照明器等。l 2）弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与装置，随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。目前主要包括通讯设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控及报警系统设备等。l 3）电梯设备。这是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道

10、等部分。l 4）防雷装置。包括接闪器、引下线和接地装置等。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 3 房屋设备设施管理的内容l 房屋设备设施管理工作，一般由物业服务企业工程设备部门主管负责。房屋设备设施管理主要包括房屋设备设施使用管理、房屋设备设施安全管理、房屋设备设施技术档案管理、房屋设备设施维修管理。以上内容可以归为两大部分，即由房屋设备设施使用管理、房屋设备设施安全管理、房屋设备设施技术档案管理组成的房屋设备设施运行管理和房屋设备设施维修管理。l 房屋设备设施运行管理和房屋设备设施维修管理既可统一管理，也可分别管理。统一管理就是由物业服务企业全面负责房屋设备设施运行管理和房屋设备设施维修管理

11、；分别管理就是物业服务企业只全面负责房屋设备设施运行管理，将房屋设备设施维修管理委托给专业维修企业负责。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 3 房屋设备设施管理的内容l（1）房屋设备设施使用管理 设施设备使用管理主要通过制定、实施一系列规章制度来实现。设备设施使用管理制度主要有设备运行值班制度、设备保养制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。l 房屋设备设施根据使用时间的不同，可分为日常使用设备（如给排水、供电、电梯等）、季节性使用设备（如供暖供冷设备）、紧急情况下使用设备（如消防、自动报警设备）等，各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。l（2）房屋设备设施维修管理 设备设施维修管理

12、的内容包括设备的定期检查制度、日常保养制度、维修制度，维修质量标准、维修人员管理制度等。l（3）设备设施安全管理 设备设施安全管理的内容包括国家对安全性能要求较高的设备设施实行合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制度，以及消防通道管理、电梯安全使用管理等。同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。l（4）房屋设备设施技术档案资料管理 设施设备技术档案资料管理是设备的基础资料管理，内容包括建立设备的登记卡片、技术档案、工作档案、维修档案等。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 4 房屋设备设施维修工程的分类l 为了保证房屋设备设施的正常运作，必须对各种房屋设施设备进行保养与维修。l（

13、1）房屋设备设施保养的分类 房屋设施设备的保养是指物业服务企业和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制（即日常维护保养、一级保养和二级保养）。l 1）日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养，发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。l 2）一级保养是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。l 3）二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。l 4）设备点检是

14、指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。6 2 1 房屋设备设施管理概述l 4 房屋设备设施维修工程的分类l（2）房屋设备设施维修的分类 房屋设备设施的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设施设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备设施维修根据设备设施破损程度可分为：l 1）零星维修工程。零星维修工程是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。l 2）中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10 30 左右。l 3）大修工程。是指

15、对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30。l 4）设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。l 5）故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 根据建设部颁布的全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则、全国物业管理示范大厦标准及评分细则、全国物业管理示范工业区标准及评分细则，以及中国物业管理协会关于印发普通住宅小区

16、物业管理服务等级标准（试行）的相关规定，房屋设备设施管理应根据物业类型不同，分别达到以下标准。l 1 住宅小区房屋设备管理标准l 2 大厦房屋设备管理标准l 3 工业区房屋设备管理标准l 上述标准是物业服务企业的房屋设备设施管理应实现的基本管理目标，但在物业管理实践中，对具体的设备设施的维修养护还没有具体的维修养护技术标准要求，一般都是按照具体的设备设施设计规范或标准执行，如建筑给水排水设计规范（1997 年局部修订GBJ15-88）、建筑物防雷设计规范（2000 年局部修订）GB50057-94 等，由于其涉及专业技术知识，这里就不加赘述了。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 1 住宅小区房

17、屋设备管理标准l（1）全国物业管理示范住宅小区标准l 1）共用配套设施完好，无随意改变用途。l 2）共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。l 3）室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。l 4）排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。l 5）道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。l 6）供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案。l 7）制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合

18、规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 1 住宅小区房屋设备管理标准l（1）全国物业管理示范住宅小区标准l 8）电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案。l 9）三北地区，冬季供暖室内温度不低于16 l 10）物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志。l 11）物业管理企业用计算机、智能化设备现代化管理手段，提高管理效率。l 12）房屋及共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统

19、计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。l 13）建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便l 14）建立24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。l 15）小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法6 2 2 房屋设备设施管理标准l 1 住宅小区房屋设备管理标准l（2）普通住宅小区物业管理服务等级标准l 1）一级l 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。l 建立共用设施设备

20、档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。l 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。l 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。l 载人电梯24 小时正常运行。l 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。l 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。l 小区道路平整，主要道路及停车场交通标志

21、齐全、规范。l 路灯、楼道灯完好率不低于95%。l 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 1 住宅小区房屋设备管理标准l（2）普通住宅小区物业管理服务等级标准l 2）二级l 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。l 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。l 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。l 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织

22、修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。l 载人电梯早6 点至晚12 点正常运行。l 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。l 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。l 小区主要道路及停车场交通标志齐全。l 路灯、楼道灯完好率不低于90%。l 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 1 住宅小区房屋设备管理标准l（2）普通住宅小区物业管理服务等级标准l 3

23、）三级l 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。l 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。l 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。l 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。l 载人电梯早6 点至晚12 点正常运行。l 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。l 路灯、楼道灯完好率不低于80%。

24、l 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 2 大厦房屋设备管理标准l（1）综合要求l 1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。l 2）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。l 3）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。l 4）设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。l（2）供电系统l 1）保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。l 2）制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严

25、格执行。l 3）备用应急发电机可随时起用。l（3）弱电系统。l 1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。l 监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 2 大厦房屋设备管理标准l（4）消防系统l 1）消防控制中心24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。l 2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。l 3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。l 4）订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。l 5）无火灾安全隐患。l（5）

26、电梯系统l）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。l 2）电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。l 3）轿厢、井道、机房保持清洁。l 4）电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。l 5）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。l 6）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 2 大厦房屋设备管理标准l（6）给排水系统l 1）建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。l 2）设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏。l 3）按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证

27、、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。l 4）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。l 5）限水、停水按规定时间通知住用户。l 6）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。l 7）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。l 8）制定事故应急处理方案。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 2 大厦房屋设备管理标准l（7）空调系统 l 1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。l 2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。l 3

28、）制订中央空调发生故障应急处理方案。l（8）供暖供气系统l 1）锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。l 2）管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。l 3）北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16。l（9）共用设施管理 l 1）共用配套服务设施完好，无随意改变用途。l 2）共用管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻。l 3）道路、楼道、大堂等公共照明完好。l 4）大厦范围内的道路通畅，路面平坦。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 2 大厦房屋设备管理标准l（10）其他l 1）大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。l 2）物业管理企业的管

29、理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。l 3）物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。l 4）房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。l 5）建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。l 6）建立24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。6 2 2 房屋设备

30、设施管理标准l 3 工业区房屋设备管理标准l（1）综合要求l 1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行。l 2）设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求。l 3）配备所需各种专业技术人员l 4）设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故。l（2）供电系统l 1）保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户。l 2）制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。l 3）备用应急发电机可随时起用。l（3）弱电系统l 1）按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作。l 2）监控

31、系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定期限保存。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 3 工业区房屋设备管理标准l（4）消防系统l 1）消防控制中心24 小时值班、消防系统设施设备齐全、完好元损，可随时起用。l 2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。l 3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。l 4）订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。l 5）工业厂房装修需报消防部门审批.对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用。l 6）区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门

32、签订消防责任书。l 7）集体宿舍消防，用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 3 工业区房屋设备管理标准l（5）电梯系统l 1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。l 2）电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁。l 3）电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货。l 4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。l 5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 3 工业区房屋设备管理标准l（

33、6）给排水系统l 1）建立工业区用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划。l 2）设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏。l 3）按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。l 4）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。l 5）限水、停水按规定时间通知业主和使用人。l 6）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生。l 7）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案。6 2 2 房屋设备设施

34、管理标准l 3 工业区房屋设备管理标准l（7）空调系统l 1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。l 2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现维修。l 3）制订中央空调发生故障应急处理方案。l（8）供暖供气系统l 1）锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常；北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16。l 2）管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。l（9）共用设施管理l 1）共用配套设施完好，无随意改变用途。l 2）共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻。l 3）道路、楼道、大堂等公共照明完好。l 4）工业区范围内的道路通畅，路面平坦

35、。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 3 工业区房屋设备管理标准l（10）其他l 1）工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。l 2）物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨。l 3）物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。l 4）房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便。包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种 类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。l 5）建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权

36、属清册、查阅方便。l 6）建立24 小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使 用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等 各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录。6 2 2 房屋设备设施管理标准l 3 工业区房屋设备管理标准l 上述标准是物业服务企业的房屋设备设施管理应实现的基本管理目标，但在物业管理实践中，对具体的设备设施的维修养护还没有具体的维修养护技术标准要求，一般都是按照具体的设备设施设计规范或标准执行，如建筑给水排水设计规范（1997 年局部修订GBJ15-88）、建筑物防雷设计规范（2000 年局部修订）GB50057-94 等，由于其涉及专业技术知识，这里

37、就不加赘述了。6 2 3 相关规定l 1 住宅专项维修资金管理办法l 第三条第二款规定：“本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”6 2 3 相关规定l 2 关于加强电梯管理的暂行规定l 四、电梯生产实行许可证制度。发证工作依照国家现行有关法规，由国家技术监督局统一管理，建设部负责实施。l 对于无生产许可证从事电梯生产的企业及未按核准的工商登记经营范围从事电梯生产、销售、安装、维修的企业，由

38、技术监督、工商行政管理部门按照有关法规严肃处理。l 六、电梯质量实行生产企业全面负责制。电梯销售、安装、维修实行由生产企业委托代理制。使用单位订购电梯应同时签订电梯安装调试与维修合同（协议）。被电梯生产企业认可的安装、维修企业，对其安装、维修质量向电梯生产企业负责。l 凡未取得电梯生产企业认可的单位，不准承担该企业所产电梯的销售、安装、维修工作。本规定颁发前在用电梯的维修工作，原则上参照本规定办理。l 八、电梯投入运行时，使用单位必须制订使用管理制度，指定专人负责管理；应配备合格的电梯司机，持证上岗。司机离岗半年以上，应重新培训后继续上岗。l 使用单位和承担维修的企业必须严格按照该型号电梯的使

39、用、维修规程进行定期检查和检测，并逐台认真做好记录，建档备查。接受国家有关部门的质量监督和安全监察。l 十、电梯改造、大修后，必须经质检部门检测合格，方可继续运行。承担改造、大修的单位负责保修12 个月。6 2 3 相关规定l 3 关于加强电梯管理的暂行规定实施细则l 第十二条电梯维修l 1 电梯维修是保证电梯长期安全正常运行的重要环节，也是电梯生产企业售后服务的主要内容。所有电梯使用单位必须与其电梯生产企业或被委托代理企业签订维修合同。l 2 使用单位必须按规定在每年的年检后，凭年检合格书、维修合同书到建设行政主管部门办理下一年度的电梯准用证。建设行政主管部门要在一周内派检测人员实地检查，合

40、格后，发给新一年度电梯准用证。l 3 使用单位自行维修保养电梯必须得到电梯生产企业的委托代理。l 4 使用单位发生变化，不再是与电梯生产企业签订合同的单位而移交或转售另一单位时，原使用单位必须负责向电梯生产企业办理维修保养合同转让手续。l 5 电梯生产企业或被委托代理企业必须按照维修合同及时处理电梯故障与事故；每个月对电梯的所有设备至少进行一次检修；一年进行一次电梯的年检。l 6 电梯生产企业或被委托代理企业应根据本企业电梯产品销售情况和本企业在用电梯的情况，建立维修保养网络，负责本企业新装电梯和在用电梯的维修保养工作。维修网络的维修保养人员必须严格按照生产企业的电梯维修技术规程、电梯保养技术

41、规程和检验标准和维修保养合同的规定按时维修保养，逐台电梯做好维修保养记录，建档备查。l 7 电梯维修费用原则上由负责电梯维修的企业与电梯使用单位在维修合同中协商确定。l 8 电梯的大修、改造和更新，均按本细则有关电梯安装的条款执行。6 2 3 相关规定l 4 电梯应急指南l 第二条规定：“电梯使用管理单位应当根据特种设备安全监察条例及其他相关规定，加强对电梯运行的安全管理。”l 第三条规定：“本指南所指电梯，是指动力驱动、沿刚性导轨或固定线路运送人、货物的机电设备，包括载人（货）电梯、自动扶梯、自动人行道等。”“本指南所指电梯使用管理单位，是指设有电梯房屋建筑的产权人或其委托的电梯管理单位。”

42、l 第四条规定：“电梯使用管理单位应当根据本单位的实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人，配置必备的专业救助工具及24 小时不间断的通讯设备。”“电梯使用管理单位应当制定电梯事故应急措施和救援预案。”l 第五条第一款规定：“电梯使用管理单位应当与电梯维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任。”l 第十五条规定：“发生湿水时，在对建筑设施及时采取堵漏措施的同时，应当采取以下应急措施：（一）当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应当将电梯轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止电梯轿厢进水。（二）当底坑井道或机房进水较多，应当立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等

43、事故。（三）对湿水电梯应当进行除湿处理。确认湿水消除，并经试梯无异常后，方可恢复使用。（四）电梯恢复使用后，要详细填写湿水检查报告，对湿水原因、处理方法、防范措施等记录清楚并存档。”6 2 3 相关规定l 5 城市供水水质管理规定l 第二十六条规定，任何单位和个人发现城市供水水质安全事故或者安全隐患后，应当立即向有关城市供水单位、二次供水管理单位或者所在地直辖市、市、县人民政府城市供水主管部门报告。城市供水单位、二次供水管理单位接到安全事故或者安全隐患报告的，应当立即向所在地直辖市、市、县人民政府城市供水主管部门和其他有关部门报告。直辖市、市、县人民政府城市供水主管部门接到安全事故或者安全隐患

44、报告的，应当按照有关规定，向同级人民政府报告，并通知有关城市供水单位、二次供水管理单位。”l 第二十七条规定：“发现城市供水水质安全隐患或者安全事故后，直辖市、市、县人民政府城市供水主管部门应当会同有关部门立即启动城市供水水质突发事件应急预案，采取措施防止事故发生或者扩大，并保障有关单位和个人的用水；有关城市供水单位、二次供水管理单位应当立即组织人员查明情况，组织抢险抢修。”“城市供水单位发现供水水质不能达到标准，确需停止供水的，应当报经所在地直辖市、市、县人民政府城市供水主管部门批准，并提前24 小时通知用水单位和个人；因发生灾害或者紧急事故，不能提前通知的，应当在采取应急措施的同时，通知用水单位和个人，并向所在地直辖市、市、县人民政府城市供水主管部门报告。”作业：l 5 简述房屋设备设施、房屋设备设施管理的概念和特点。l 6 简述房屋设备设施的分类。l 7 简述房屋设备设施管理的内容。l 8 简述房屋设备设施维修工程的分类。