济南项目策划工作流程及服务费用报价课件.ppt

《济南项目策划工作流程及服务费用报价课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南项目策划工作流程及服务费用报价课件.ppt（18页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、济南泰府广场策划服务流程及费用报价目 录 第一部分：世方工作流程第二部分：世方服务费用报价第一部分第一部分世方策划工作流程世方策划工作流程第一个阶段：市场研究 第一个阶段：市场研究 40 40天 天一：项目基本情况调研 一：项目基本情况调研（一）、项目位置地段（一）、项目位置地段（二）、项目规模及各项技术指标（二）、项目规模及各项技术指标（三）、项目的整体规划指标（三）、项目的整体规划指标（四）、项目所处区域基本状况（四）、项目所处区域基本状况（五）、项目周边商业环境、市政配套、交通物流（五）、项目周边商业环境、市政配套、交通物流（六）、项目周边规划和未来发展情况（六）、项目周边规划和未来发展

2、情况（七）、项目周边的租金及商铺售价（七）、项目周边的租金及商铺售价（八）、开发商的近期开发目标和远期开发目标（八）、开发商的近期开发目标和远期开发目标二：济南本地市场调研 二：济南本地市场调研（一）、（一）、济南综合情况调研 济南综合情况调研1.1.济南区位及济南整体规划 济南区位及济南整体规划2.2.济南经济综合情况 济南经济综合情况3.3.济南人口规模及结构、居民收入水平及消费状况 济南人口规模及结构、居民收入水平及消费状况4.4.项目所处区域的人口规划、目前人口结构、居民收入水平及消费状况 项目所处区域的人口规划、目前人口结构、居民收入水平及消费状况（二）、（二）、济南商业基本情况调研

3、 济南商业基本情况调研济南商业网点总体规划 济南商业网点总体规划济南主要商圈分布及特征 济南主要商圈分布及特征济南商业总体竞争状况 济南商业总体竞争状况项目所处区域商业业态、消费对象、租金、售价调研 项目所处区域商业业态、消费对象、租金、售价调研济南主要商业街的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研 济南主要商业街的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研济南主要百货、超市的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研 济南主要百货、超市的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研济南主要购物中心的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研 济南主要购物中心的位置、业态

4、、辐射范围、消费对象、租金、售价调研济南主要主题商场的位置、业态、辐射范围、消费对象、经营模式、租金、售价调研 济南主要主题商场的位置、业态、辐射范围、消费对象、经营模式、租金、售价调研济南主要餐饮休闲娱乐的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研 济南主要餐饮休闲娱乐的位置、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研（三）、（三）、济南商业地产市场调研 济南商业地产市场调研商业地产开发整体状况 商业地产开发整体状况商业地产开发营销水平（定位、招商、销售、经营状况分析）商业地产开发营销水平（定位、招商、销售、经营状况分析）商业地产热点开发区域 商业地产热点开发区域项目所处区域商业地产项目开

5、发规模及时间进度 项目所处区域商业地产项目开发规模及时间进度（四）、（四）、济南商户资源分析 济南商户资源分析本地商户资源 本地商户资源异地商户资源 异地商户资源品牌商家进入山东及济南市场可能性分析 品牌商家进入山东及济南市场可能性分析三、省会城市市级商业中心商业调研（一）、主要调研地点：武汉、南京等（二）、主要调研内容1.商圈基本情况2.区位及地段3.交通网络系统4.在城市总体商业格局中的地位5.商业规模、总体业态规划及比例（购物中心、主力店、主题商城、商业街、餐饮休闲娱乐、专业市场）6.商户及品牌资源7.租金及售价三：调研结论 三：调研结论通过以上综合调研，得出以下结论：通过以上综合调研，

6、得出以下结论：1.1.相关省会城市核心商圈在城市中的区位及地位 相关省会城市核心商圈在城市中的区位及地位2.2.相关省会城市核心商圈的一般规划特征 相关省会城市核心商圈的一般规划特征3.3.相关省会城市核心商圈的一般规模及商业布局特征 相关省会城市核心商圈的一般规模及商业布局特征4.4.相关省会城市核心商圈的一般业态规律 相关省会城市核心商圈的一般业态规律5.5.相关省会城市核心商圈的一般租金和售价规律 相关省会城市核心商圈的一般租金和售价规律第二阶段：项目多向定位分析报告（第二阶段：项目多向定位分析报告（20 20天）天）根据项目所处区位地段、地块规模及技术指标，以及开发商的期望，得出项 根

7、据项目所处区位地段、地块规模及技术指标，以及开发商的期望，得出项目的多向定位方向：目的多向定位方向：定位方向一：主力店（超市、百货等）定位方向一：主力店（超市、百货等）+主题商城 主题商城+餐饮休闲文化娱乐 餐饮休闲文化娱乐+街区 街区定位方向二：主题商城 定位方向二：主题商城+餐饮休闲文化娱乐 餐饮休闲文化娱乐+街区 街区针对以上多项定位进行以下分析工作：针对以上多项定位进行以下分析工作：（一）、（一）、多向定位的业态容量分析；多向定位的业态容量分析；（二）、（二）、多向定位的商户进驻可行性分析；多向定位的商户进驻可行性分析；（三）、（三）、多向定位的招商面积和租金价格水平评估；多向定位的招

8、商面积和租金价格水平评估；（四）、（四）、多向定位的销售面积和销售价格水平评估；多向定位的销售面积和销售价格水平评估；（五）、（五）、多向定位的经营风险分析。多向定位的经营风险分析。备注：主力店的反馈时间可能会延长该阶段工作时间。备注：主力店的反馈时间可能会延长该阶段工作时间。第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议（第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议（20 20天）天）根据项目的回款要求、持有面积、招商难易度、经营风险来确定唯一性定位，在确定 根据项目的回款要求、持有面积、招商难易度、经营风险来确定唯一性定位，在确定项目唯一性定位后，再进行项目建筑规划设计。项目唯一性定位后，再进行

9、项目建筑规划设计。（一）、国内可借鉴步行商业街、购物中心建筑规划设计资料分析整理（一）、国内可借鉴步行商业街、购物中心建筑规划设计资料分析整理1 1、步行商业街建筑布局特征分析；、步行商业街建筑布局特征分析；2 2、集中式商业建筑布局特征分析、集中式商业建筑布局特征分析3 3、主力店、街区、主题商城等建筑特征及相关配套设施设计分析、主力店、街区、主题商城等建筑特征及相关配套设施设计分析4 4、步行街标志及主入口设计分析；、步行街标志及主入口设计分析；5 5、景观环境设计分析；、景观环境设计分析；6 6、休闲广场设计分析；、休闲广场设计分析；7 7、街区灯光工程设计分析；、街区灯光工程设计分析；

10、8 8、立面广告展示设计分析；、立面广告展示设计分析；9 9、促销设施设计分析；、促销设施设计分析；（二）、项目建筑规划设计建议1、相关配套设施设计建议2、标志及主入口设计建议；3、景观环境设计建议；4、休闲广场设计建议；5、街区灯光工程设计建议；6、立面广告展示设计建议；7、促销设施设计建议；（三）、建立完善的商业地产服务链，推荐并协助专业公司与开发商建立合作关系1、建筑设计院；2、景观规划设计公司；3、装饰设计公司；4、灯光工程设计公司；5、广告工程设计公司；第二部分：项目招商委托事项之 第二部分：项目招商委托事项之 项目招商策划和招商执行 项目招商策划和招商执行 一：项目目标商户全面调研

11、分析 一：项目目标商户全面调研分析（一）、完整收集区域主力店、次主力店、街区商户名录并建立档案；（一）、完整收集区域主力店、次主力店、街区商户名录并建立档案；（二）、建立区域部分商户的上游总部联系档案；（二）、建立区域部分商户的上游总部联系档案；（三）、与上述商户进行前期沟通；（三）、与上述商户进行前期沟通；（四）、与有可能进入区域的连锁品牌商家进行前期沟通；（四）、与有可能进入区域的连锁品牌商家进行前期沟通；二：项目定位业态经营分区和招商平面分割图制定 二：项目定位业态经营分区和招商平面分割图制定（一）、确定整体项目经营业态；（一）、确定整体项目经营业态；（二）、规划布局；（二）、规划布局；

12、（三）、招商平面分割；（三）、招商平面分割；三：项目定位招商政策的制订 三：项目定位招商政策的制订（一）、租金标准；（一）、租金标准；（二）、合同年限；（二）、合同年限；（三）、优惠政策；（三）、优惠政策；（四）、管理费、水电费、空调费、广告位出租费标准等；（四）、管理费、水电费、空调费、广告位出租费标准等；（五）、招商法律文件（合同范本、管理公约等）（五）、招商法律文件（合同范本、管理公约等）四：项目目标商户招商 四：项目目标商户招商（一）、建立目标商户完整资料库；（一）、建立目标商户完整资料库；（二）、建立目标商户分级排序目录；（二）、建立目标商户分级排序目录；（三）、目标商户深度访谈；（

13、三）、目标商户深度访谈；五：项目招商整合推广策略 五：项目招商整合推广策略（一）、招商推广主题；（一）、招商推广主题；（二）、招商推广物料的设计与制作；（二）、招商推广物料的设计与制作；（三）、招商推广渠道；（三）、招商推广渠道；（四）、招商推广费用预算；（四）、招商推广费用预算；注：招商报告在执行阶段提交。注：招商报告在执行阶段提交。一：项目销售价格市场调查分析 一：项目销售价格市场调查分析（一）、区域商业价值规律分析、周边片区商铺价值分析（一）、区域商业价值规律分析、周边片区商铺价值分析（二）、项目价值规律分析（二）、项目价值规律分析（三）、项目销售定价加权评估（三）、项目销售定价加权评估

14、二：项目目标投资客分析 二：项目目标投资客分析（一）、市场销售目标客户定位（一）、市场销售目标客户定位（二）、投资人群和投资特点（二）、投资人群和投资特点（三）、确定目标投资者（三）、确定目标投资者三：项目铺位销售平面分割图 三：项目铺位销售平面分割图（一）、铺位面积（一）、铺位面积（二）、铺位进深比例（二）、铺位进深比例（三）、公共部分与通道系统的划分（三）、公共部分与通道系统的划分四：项目销售模式建议 四：项目销售模式建议（一）、硬售（一）、硬售（二）、带租约销售（二）、带租约销售（三）、委托经营（三）、委托经营2-5 2-5年销售 年销售第三部分：项目销售委托事项之项目销售策划和销售执行

15、五：项目铺位定价 五：项目铺位定价（一）、商铺价值的基本规律（一）、商铺价值的基本规律（二）、商铺定价的工作程序（二）、商铺定价的工作程序（三）、项目整体销售价格定位（三）、项目整体销售价格定位（四）、分区售价制定（四）、分区售价制定（五）、销售价格走势分析（五）、销售价格走势分析六：项目销售执行 六：项目销售执行（一）、进场前的准备（一）、进场前的准备（二）、销售现场的配置要求（二）、销售现场的配置要求（三）、销售文件的制定（三）、销售文件的制定（四）、进场后工作（四）、进场后工作（五）、销售阶段（五）、销售阶段（六）、攻坚扫尾阶段（六）、攻坚扫尾阶段七：项目各种销售文件及法律文本的制定 七

16、：项目各种销售文件及法律文本的制定制定 制定 认购书 认购书、委托经营协议书 委托经营协议书、业主公约 业主公约 等。等。八：项目销售整合推广策略 八：项目销售整合推广策略（一）销售推广主题（一）销售推广主题（二）、销售推广物料的设计与制作（二）、销售推广物料的设计与制作（三）、销售推广通道（三）、销售推广通道（四）、销售推广费用预算（四）、销售推广费用预算注：销售报告在执行阶段提交 注：销售报告在执行阶段提交第二部分第二部分世方服务费用报价世方服务费用报价一、服务模式 独家策划、销售、招商代理 项目总监+项目经理的项目组为主导，策划中心全程参与、跟踪；整合万商会、商铺投资俱乐部两个资源平台；

17、其他策划人员配合的工作模式。二、策划费策划费40万元整（可返还）策划费支付方式：第一笔：合同签订之日起三日内支付20万元；第二笔：提交市场调查报告支付10万元；第三笔：提交多向定位及建筑规划设计报告支付5万元；第四笔：提交唯一性定位报告支付5万元。在合同生效期内，当累计销售比例递增至下一阶段时，全部已销售单位代理费均按该阶段代理费率结算，并一次性补清前一阶段已结代理费差额。分期推出时，按照当期推出的面积计算销售率。三、销售代理费率 累积销售率（以面积计）代理费率（按合同成交额计算）第一阶段：40%以下 1.0%第二阶段：40%60%（含40%）1.2%第三阶段：60%-80%（含60%）1.4%第四阶段：80%-90%（含80%）1.6%第五阶段：90%以上（含90%）1.8%四、招商代理费实收月租金的1.5倍提 案 完 毕谢谢