(培训)景观提升产品价值(上)474.pptx

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1、地产景观品质提升-深耕设计管理 曹阳上p 满足客户使用需求p 合理控制景观成本p 提升绿化效果p 材料品质统筹化p 设计质量提升 对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控 控制软硬景比例，景观单项比例精确化 采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本 搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 n 景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源)管理目标 实施手段第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点164胸径、冠劲、枝高景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！n 根据市场调查：景观所带来的溢价比是

2、1：5景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点p 万科的景观产品基本分为四大类现代系列风情系列西班牙(南加州/英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作：第五园、水晶城、润园代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：金域蓝湾、十七英里一期代表作：金域华府、金色家园p 景观竞争点 入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括增加照片说明 1.引导空间序列（市政道路包装）2.车行流线设计（含指示及人员管理）3.人行流线设计（同上）4.大门形象（特色、品质感）5.入口对景设计（强化特色）6.整体绿化（突出价值感）7

3、.项目LOGO设置（突出特点）8.灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）9.社区围墙（强化品质感和安全性）10.物业管理设置完善性和创新性p 景观竞争点 配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容 景观配置内容包括：1.活动配套 a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）b.老人活动（同上）c.运动场地（同上）d.泳池（同上）2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）a.配套内容 b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）c.人行流线设置（使用是否便利？）3.会所配套内容（侧重室外部分）功能为了好用p 景观竞争点 绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容

4、包括：1.特点（选取有优势的点）a.原生树的利用 b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）2.灌木和小乔木的运用（人行体系的重点投入，客户常呆着的点）a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙（密植）c.品种的选择（成本因素）3.苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？p 景观竞争点 其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括：1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）a.湿地 b.渗水铺装材料 c.垂直绿化（墙面）d.生态边坡2.水景（低成本

5、高品质）（人行接近，立体、气味）a.小水景，大效果 b.水生植物的运用 c.驳岸处理3.构筑小品等（系统性）风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点p 其他公司的景观特点 龙湖（设计完善、工艺成熟、采购方便）做照片！做观感龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉（15天换花学习从镜头感中修饰景观细节p 其他公司的景观特点 绿城做公园！新古典绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线，视线，往哪走，往哪看学习营造秩序感的品质小空间p 其他公司的景观特点 华润做大学校园！华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线学习利用大草坪组织景

6、观序列p 其他公司的景观特点 星河湾做高差！星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木（高成本）学习利用设置高差使空间小中见大p 其他公司的景观特点 仁恒做创新！仁恒景观手法总结：自信完善肯定的设计思路+高品质的实施120元园林设计费学习引进优质设计资源景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点p 景观学习要点 展示区画图写字！看盘记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.指示系统的设置（图纸照片）3.人员接引设置（图纸）：四个人的销售接待4.项目特色及亮点（配照片）5.卖场围合包装（照片）6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.工期及资源（设计、工期？）研究流线和布置要

7、点p 景观学习要点 住区内有的放矢！记录要点：1.交通模式（图纸）2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.活动配套量化（图纸和表格）4.指示系统（配照片）5.入户前空间处理（照片）：残坡设计6.架空层（照片）：安全保护实施，告诉客户7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.工期及资源研究重点和亮点第二章：如何通过设计策划使得成本投入更具价值产品分类景观的成本设计审控p 地产景观的逻辑 客户 土地 产品 景观定位景观配置景观成本不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积 or 增加景观成本？满足各品类需求的景观配

8、置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？p 喜达屋酒店集团的产品品牌策略尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床（Heavenly Bed）天梦之浴（Heavenly Bath）天梦之淋（Heavenly Shower）甜梦之床（Sheraton Sweet Sleeper Bed）福适之床（Four points Comfort Bed）特色W床（Signature W Bed）特征产品社会客厅socializing in the Livi

9、ng Room 无p 万科住宅产品分类G2孩子三代 10%后小太阳 40%小太阳 40%老年一代 10%G3青年之家 85%青年持家 15%C小小太阳 30%青年持家 5%孩子三代 10%后小太阳 20%小太阳 30%老年一代 5%T1青年之家 50%小小太阳 20%青年持家 20%孩子三代 10%老年一代 10%T2孩子三代 50%后小太阳 50%12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0%p 根

10、据万科产品分类推导的人口构成活动场地的功能配置品类人口构成 再改首改首置景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休闲时尚，注重活动空间 景观品质关注点排序 No.1 No.1 No.2 No.3 No.3水景、休闲配套 软景 硬景、泳池泳池 软景 架空层配置活动配套 入户空间 软景不同产品的景观成本投入重点应不同！前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入 加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本p 不同景观产品的成本预算p（第五园：排房子、找客户、找卖点、找风格）项目创新要点：找标杆、小创新

11、、强团队马斯洛需求 客户景观需求排序 景观载体 成本预算（元/m2)5.自我实现的需要 优美的景观视线 外部景观 地段外部条件决定泳池景观 15004.尊重的需要 良好的品质感 架空层、大堂 1000水景 450硬景 200软景 653.感情上的需要 完善的交往空间 运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002.安全上的需要 完好的私密性 小区围墙、灯具 301.生理上的需要 基本的景观处所 标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他30车行道路 160p 不同景观产品的成本预算产品分类景观的成本设计审控硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑 硬景包括：人行路及广场

12、铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比60%硬景平均面积占比49%p 万科地产景观成本剖析硬景均造价425元/软景均造价187元/p 万科地产景观成本剖析面积比例 成本比例硬景20%软景硬景平均单方造价425元/12.75 3%非石材55.25 13%木材76.5 18%建菱砖280.5 66%石材单方造价425元/占硬景比例 硬景面积比例 成本比例软景平均单方造价187元/7.48 4%草坪/地被20.57 11%小乔木39.27 21%灌木119.68 64%大乔木单方造价 占软景比例 软景最大成本：石材、大乔木p 万科地产景观成本剖析硬景所占面积过大，成本居高成本高在有

13、限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高p 万科地产景观成本剖析最有效成本优化：控制硬景比例p 万科地产景观成本剖析前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木基本原则1：硬景：软景=3：7（面积比）37基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%景观细项面积分配p 地产景观成本控制原则景观单方造价指标内容 指标控制乔木数量 单棵乔木覆盖面积 35控制特大乔木特大乔木数/大乔木数/中小乔木数1：2：7不同季节效果 常绿乔木数/落叶乔木数 1：3与1：4集中采购前五名乔木集中数50%乔木数量 25种灌木种类 35

14、种高层社区乔木指标基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价p 地产景观成本控制原则产品分类景观的成本 数字的故事(石材很贵？)设计审控硬景石材分析价格适宜XX公司案例一种材料21种规格，价格差异巨大硬景石材分析价格适宜硬景非石材分析接近石材价格硬景用材比较：石材与非石材石材尺寸-不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨影响石材价格的三大因素：石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上铺贴方式-规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价机切面/烧毛面 荔枝面 斧凿面/自然面 面层处理每平米价格比较：X X+10 X+20控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材

15、规格宜在5种以内 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本控制设计厚度：人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面有效控制设计才能降低材料和人工成本控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼产品分类景观的成本 数字的故事(基层很便宜？)设计审控问题：人行路（人行广场）基层成本是多少？根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差50元/！此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。这部分施工前和施工后都“看不见”的东西，我们该不该控制成本？目 标：保证路面质量，合理控制造价现状：各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。基层材料

16、价格分析：影响基础层价格的因素：1.非自拌2.泵送3.总包施工+2030元/m3+10元/m3-2030元/m3推荐做法：人行路基层说明：基层综合造价（含人工及管理费）43.5 元/，社区内部人行路面及广场推荐此做法。基础做法：100厚 C15混凝土综合价格：35 元/垫层做法：80厚 6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：8.5 元/素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内面层面层与基层价格分析：人行 由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！问题：车行路（消防通道）基层成本是多少？由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针

17、对地库顶板或地质较好的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。推荐做法：车行路基层说明：基层综合造价（含人工及管理费）49 元/，社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。基础做法：100厚 C20混凝土综合价格：38 元/垫层做法：100厚 6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：11 元/素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内面层推荐做法：消防路基层说明：基层综合造价（含人工及管理费）97 元/，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。基础做法：200厚 C20混凝土综合价格：75 元/垫层做法：200厚 6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：22 元/素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内面层车行基层价格分析建议：控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定合理控制，保证质量控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层产品分类景观的成本设计审控万科景观控制流程图：控制流程，保证品质万科景观绿化施工控制表（见附表）演讲完毕，谢谢观看！