上市公司财务报表分析优质资料.doc

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1、上市公司财务报表分析优质资料(可以直接使用，可编辑 优质资料，欢迎下载）西南财经大学天府学院2021 届本科毕业论文（设计）论文题目：上市公司财务报表分析以万科企业股份为例学生姓名：周 聪所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业：CPA会计 学 号：41205325指导教师：2021 年 4月西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。特

2、此声明。毕业论文（设计）作者签名：作者专业：_年_月_日西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表论文（设计）名称上市公司财务报表分析以万科企业股份为例论文（设计）来源自拟题目论文（设计）类型B应用研究导 师岳培宇学生姓名周聪学 号41205325专 业cpa会计选题背景和意义：社会的不断进步和经济全球化的发展，会计这门公认的“商业语言”更是体现出它的强大功能。上市公司的财务报表分析是指分析主体根据上市公司定期编制的会计报表等资料，应用专门的分析方法对公司的财务状况和经营成果进行剖析。其目的在于确定并提供会计报表数字中包含的各种趋势和关系，为各有关方面特别是投资者提供企业盈利能力、

3、财务状况、偿债能力等财务信息，使报表使用者据以判断并做出相关决策，为财务决策、财务计划和财务控制提供依据。设计要求：通过运用所学的财务方面理论知识，在指导老师的引导下，查阅相关文献资料，并进行整理分析，完成一篇思路清晰、目的明确、具有实用价值的研究报告。、写作思路：本论文大致可分为五个部分，第一部分为绪论，简单阐述财务报表分析在当今社会的发展；第二部分为基础理论章节，主要介绍财务报表分析的概念和目的、方法和原则以及所依据的资料；第三部分为万科企业股份基本情况介绍；第四部分为万科公司财务报表分析，包括偿债能力、运营能力和盈利能力；最后部分为研究结论。任务完成的阶段内容及时间安排（写作进度）： 第

4、一阶段： 2021年11月25日前完成毕业论文开题报告 第二阶段： 2021年12月15日前完成文献综述（毕业设计的可行性报告） 第三阶段：2021年02月20日前完成论文大纲（设计框架） 第四阶段：2021年03月01日前完成论文终稿（设计成果） 参考文献：1 宗绍君. M时装财务报表分析D.陕西师范大学，2021.2 韩阳. 上市公司财务报表分析浅谈J. 财会通讯（理财版），2021，10：81-82.3 鄢志娟. 上市公司财务报表分析实用技巧J. 财会月刊，2021，19：55-56. 指导教师签名： 日期：论文（设计）类型：A理论研究；B应用研究；C软件设计等；摘要随着市场经济全球化日

5、趋明显，企业的竞争日趋激烈，金融市场的日趋成熟，现代企业的经营领域和组织形式日趋多样化，因此，企业的财务活动相当复杂。通过财务报表分析了解企业的经营成果和财务状况就显得愈发重要了。本文从财务报表分析的基本理论入手，阐述了财务报表的概念及种类，介绍了企业财务报表分析的基本概念及其常用的分析方法。本文以万科企业股份的财务报表作为研究的对象，以该上市公司的财务报表的数据为基础，结合其报表附注和其他有关的资料。系统地运用会计、财务分析及其财务管理等相关的理论课程的知识， ，对该公司的财务报表进行了系统地、完整地分析，从进行了偿债能力、运营能力、盈利能力等各方面的分析，并发现该公司存在的问题，并对其指标

6、提出了修改性的建议。关键词：财务报表；偿债能力；盈利能力AbstractWith the globalization of the market economy is becoming more and more obvious， the competition of enterprises is becoming more and more fierce. The financial market is becoming more and more mature. The business field and organizational form of modern enterprises

7、 are becoming more and more diversified. It becomes more and more important to understand the operating results and financial condition of the enterprise through the analysis of financial statement. This paper starts with the basic theory of financial statement analysis， expounds the concept and cat

8、egory of financial statement， introduces the basic concept of enterprise financial statement analysis and its common analysis methods.In this paper， the financial statements of the Limited by Share Ltd as the research object， based on the data of the financial statements of the listing Corporation，

9、combined with its statements and other relevant information. System to use knowledge of accounting， financial analysis and financial management related theorycourses， system of the companys financial statements and analysis， from the analysis of debt paying ability， operating ability， profit-making

10、ability， and found the problems existed in the company， and puts forward some suggestions on modification of theindex.Keywords：Financial statement；solvency; profitability目 录一、绪论7（一）研究背景7（二）研究意义8（三）研究思路及方法9二、财务报表分析的基础理论10（一）财务报表相关理论101、财务报表的定义和内涵102、财务报表分析的主体、对象和目的113、财务报表分析的原则和步骤11（二）财务报表分析的指标121、偿债

11、能力指标122、盈利能力指标133、营运能力指标14（三）财务报表分析所依据的资料14三、万科公司基本情况介绍15（一）公司简介15（二）财务状况151、固流结构分析152、流动资产结构分析163、应收账款分析16四、万科公司财务报表分析17（一）偿债能力分析171、短期偿债能力分析172、长期偿债能力分析19（二）运营能力分析221、短期资产运营能力分析222、长期资产运营能力分析23（三）盈利能力指标分析241、净资产收益率242、每股现金流量253、营业毛利率分析254、预收账款分析26（四）成长性分析26五、管理启示27附录：万科年度财务报表29文献综述41参考文献50致谢51一、绪论

12、（一）研究背景随着市场经济体制的改革，房屋价格也随之不断升高。为了对这一局面进行控制和引导，政府出台了众多相关政策，对此进行干预和调控。比如房屋限购令，通过这些手段和方法来对房屋价格进行调控。对2021年8月份全国范围内的房屋价格进行统计和分析，其数据显示，我国由一百个城市的房屋平均价格超过每平方米8800元，该数据和七月份这些地区的房屋价格进行对比可以发现，其下降率达到0.25%，但是与四、五、六月份的放假进行对比则显示有增长的趋势。目前，我国经济体制发生了巨大的变革，各个企业之间均存在一定的利益关系，这就面临着对企业的价值进行客观、准确的评估。由此可以看出，财务管理对于企业来说十分重要，很

13、多企业都非常重视财务管理。而对财务报表进行正确的解析则成为投资人或者企业债权人对财务状况进行了解的重要方法和途径。财务报表可以客观、全面地评价企业财务活动，能有效控制企业财务活动的过程，对企业未来的财务活动做出正确的预测。综上所述，对公司的财务报表进行分析是非常重要的，通过分析可以知道公司的经营情况，进而进行调整，使公司的发展更加顺利。对公司的分析，投资者入手的重要途径就是报表，尤其是上市公司，年报是按照规程进行报送审计的，信息量巨大，对财务报表的分析可以看到公司的经营方针、财务情况等。近几年，会计知识体系得到很大程度的改善，给投资者所提供的会计信息更加准确、有效。但是该体系能否给企业或者投资

14、者提供准确的财务信息，目前这一主题已经成为该行业学者所研究的重点内容。在以上所述的社会大背景下，本课题将房地产上市企业万科目前的运营状况作为主要研究内容，在研究的过程中将万科公司的年报表和非财务报表作为研究的重点。（二）研究意义自改革开放以来，我国经济形势发生了翻天覆地的改变，大多数企业的规模逐渐扩展，同时其组织形式也越来越复杂多变，因此很多企业利益相关者均想得到与企业资金相关的财务信息，而掌握企业的财务报表信息则是最好的方法和途径。我们都知道，企业的投资者不会直接参与公司的治理，但是公司的发展和他们的利益直接相关，所以他们选择对财务报表进行分析，这种方法可以简单快速知道公司的发展情况，进而可

15、以帮助公司的投资者对公司的资源进行合理配置，在这整个过程中，公司的财务信息起着至关重要的作用。目前，世界范围内的国际竞争趋势愈演愈烈，如果企业、投资人或者政府机构想要在这个过程中取得绝对优势，那么就需要具有对财务报表进行准确分析的能力和技巧，只有这样才能使他们全面掌握公司的基本财务状况。很多具有丰富经验的企业家可以通过企业的财务报表数据，迅速获得与之相关的信息，并且做出与之相适应的商业决策，这也是他们能够在市场中取得成功的根本所在。对上市公司的财务信息进行分析十分重要，其主要作用如下：1、通过对财务报表相关信息的对比和分析，从而可以对企业信息的准确性和完整性进行正确的判断。2、通过对上市公司进

16、行分析，公司可以借鉴其中的经验和教训，为公司的发展提供一些帮助。3、通过对某一个或者某一种类型的财务报表的综合对比和分析，从而帮助企业经营者或者拥有者改变原有的管理方式。（三）研究思路及方法这篇文章主要使用定量分析的方法对万科的发展情况进行分析，通过对万科的情况进行分析进而提出相应的解决方法。在研究的过程中，使用了很多先进的方法，下面就是其中的几种。1、比较分析法在本课题开展的过程中，将房地产上市公司万科作为主要研究内容，并且重点对该企业的经营状况进行研究和分析，比如盈利能力、资金运作状况等等，通过这些内容的分析和综合，从而得出该企业的整体财务状况，然后对该房地产行业的整体发展状况进行分析，进

17、而找出该企业的不足之处，并且提出与之相应的可行性意见和建议。2、文献检索法在本题开展之前，笔者收集了大量的与会计专业和管理专业相关的资料与书籍，并且对这些内容进行整理，进而对财务报表进行正确的解析。另外，还对大量的房地产资料进行收集和整理，从而掌握房地产行业的最新动态信息。二、财务报表分析的基础理论（一）财务报表相关理论1、财务报表的定义和内涵现在，很多公司在分析公司出现的问题时，大多是从财务报表中寻找原因，这已经成为非常普遍的做法，其中这种方法最早出现在十九世纪二十世纪末期，而这种方法最早应用于对银行信用的分析方面。这与当时银行所面临的借贷资本不断升高存在着直接的联系，而银行家在这种状况下就

18、需要对贷款人的相关信用信息进行调查和分析，这样就可以得出贷款人的偿债能力，这是十分关键的。财务报表分析主要是针对公司财务部分提供的财务报表，分析部门要使用专门的分析方法对报表中的数据进行分析，使用这种方法在一定程度上可以解决公司的问题。财务报表分析结果的准确程度和公司提供财务信息的真实情况有很大的关系，通过分析我们可以知道公司在过去的发展情况，还可以根据财务分析对现在企业的经营情况进行调整，除此之外还可以为企业未来的发展提供帮助。而这种方法可以把大量的报表信息转变成更加准确的信息，从而大大降低决策者判断的失误率。从以下几个方面来对企业的财务报表分析进行论述：其一，这门学科是一门综合性和交叉性学

19、科，同时涵盖了会计学、经济学和企业管理学的理论知识；其二，该分析方法目前已经形成了一套理论体系，并且这种理论体系逐渐得到一定程度的发展与完善；其三，目前在对这种方法进行实施的过程中已经拥有较完善的方法体系；其四，这种分析方法具有较完善、较客观的资料依据，而财务报表就是其最有价值的参考信息；其五，这种分析方法具有明确的目标和方法，并且其所产生的作用也显而易见。2、财务报表分析的主体、对象和目的财务报表分析的主体非常多，涉及到各行各业的企业、单位和个人，比如上市企业、政府机构、投资者等等，他们开展财务报表分析的最终目的是获得自己所需要的信息。财务报表是针对财务信息进行分析的，详细地来讲就是报表中的

20、数据和指标，另外，还包括后面相关的辅助信息和审计报告信息等内容。财务报表的作用主要就是主体提供企业或者单位更加准确、客观的运营信息和财务状况信息，而这些信息对报告使用者开展经济判断非常有利，可以为经济活动决策提出正确的参考依据。3、财务报表分析的原则和步骤财务报表分析的原则是：（1）坚持实事求是，一切从实际出发；（2）不能因为一个问题否定全部；（3）将公司的各个事情都联系起来，这样容易分析问题；（4）以一种发展的目光看待问题，不能以一种固有的模式来思考问题；（5）主要使用定量分析，但是还要考虑定性分析，这样才能取得很好地结果。财务报表分析的一般步骤如下：（1）明确分析的目的；（2）收集有关的信

21、息；（3）通过对分析目的的分割得到各个独立的部分，进而实现适时分配的目的；（4）深入研究各个部分的联系；（5）对这几个部分进行综合考虑，一起进行分析；（6）在进行判断时，不能参杂自己的看法，要从事情的本质来处理问题，这样得出的结果更加准确，可以为以后的研究提供帮助。（二）财务报表分析的指标财务报表分析的指标包括很多方面的内容，一般情况下仅仅对以下三个指标进行考量，分别如下：1、偿债能力指标与公司利益相关的各个主体都十分重视公司的偿债能力，因为如果公司的偿债能力比较差，那么很容易出现公司不能按时偿还债务，公司就会陷入倒闭的危险之中，这样会损害各个主体的利益，这是公司的每个人都不愿意看到的。（1）

22、流动比率企业的流动资金和负债的比值就是流动比率，这个比率和企业的短期偿债能力有很大的关系，流动比率越大，企业的短期偿债能力就越强，这说明公司的发展比较顺利。（2）速动比率速动比率对于公司的偿债能力也有一定的影响，公司的流动资金是包括存货资产的，将这部分资产扣除之后再除以公司的流动负债就是速动比率。对流动资产中存货部分进行扣除的原因包括以下三点：其一，这部分货物已经报废，并且还在处理的过程中；其二，存货已经过时，市场上的价格已经大幅度变化。通过以上分析可得，对流动资产中存货部分进行扣除这一方法可以增强短期偿债能力的可靠性。2、盈利能力指标企业盈利能力指的就是企业的获利能力，可以对企业的长远发展进

23、行正确的衡量，主要包括以下几点：（1）净资产收益率从净资产收益率可以看出企业的盈利能力，收益率越高，投资者的收益就越高，这对于投资者来说是非常有利的。（2）每股收益每股收益是最直接反映公司收益的指标，这个指标越高，说明企业发展的越好，公司的盈利越多，盈利能力越强。（3）主营业务比率主营业务是企业发展的重点，对于企业的长远发展十分重要，主营业务比率越高，说明企业发展越稳定，不容易出现动荡。3、营运能力指标营运能力对于企业来说非常重要，投资者在进行投资时都会考察企业的营运能力，营运能力越高，企业的发展情况越好。（1）应收账款周转率从应收账款周转率可以间接的反映出公司营运能力，公司的销售额与应收账款

24、的比值就是应收账款周转率。（2）总资产周转率对于公司而言，资产的周转效率是非常重要的，公司的资产周转快说明公司的销售能力比较强，公司的存货变现的速度比较快。（三）财务报表分析所依据的资料人们在对于财务报表进行分析时一般会分析以下几个方面：1、企业的资产负债情况、现金流量情况以及公司的财务报表等等。2、会计报表附录，比如会计相关政策、资产处理状况等等。3、其他相关信息，比如企业资料、发展目标以及所在市场状况等等。三、万科公司基本情况介绍（一）公司简介万科是一个房地产公司，公司在1984年成立，发展速度非常快，在短短几十年中，万科已经成为我国最大的房地产公司，并且是第一个上市的房地产公司。目前为止

25、，万科已经在全国二十多个城市建立分公司，并且不仅仅涉及房地产行业，还在多个领域发展，规模非常大。在房地产行业，万科的销售额首先突破千亿大关，这些年间，万科的成就非常大。例如万科在国际很多奖项中获得好评，并且在国际市场上拥有一定的地位。现在万科开始进行低碳发展，这样的发展肯定会在一定程度上降低公司的盈利能力，但是对于环境是非常有利的，这说明万科在积极的承担社会责任。（二）财务状况1、固流结构分析企业在经营的过程中均拥有大量的固定资产，同时还具有一定的流动资产确保其运营畅通，而这两者的比值就是固流结构。不同企业的固流结构不一样，万科公司固流结构如下表所示。(表1)万科固定资产/流动资产的比例年份2

26、02120212021比例0.00560.00500.0022 注：此数据来源于网易财经万科A(000002)资产负债表通过对上表进行分析可知，万科在近三年的固流比率连续下降，而这一现象恰好说明该企业的流动资金不断增加，进而说明该企业的资金成本称递减的趋势，最后可以间接说明万科成功把自身的风险降到最低。2、流动资产结构分析企业在运营的过程中牵涉到很多资金，另外，企业还具有强大的流动资产，而前者与后者的比例就是所谓的流动资产结构。企业在发展经营的过程中会遇到资金结构的变化，而对这种状况的分析就被成为流动资产结构分析。在分析的过程中一般充分对前、中、后期的相关状况进行对比和分析，万科流动资产的详细

27、状况件表2。(表2) 万科流动资产情况年份货币资金应收账款净额预付款项净额其它应收款净额存货净额流动资产合计202117.65%0.55%6.70%5.97%69.12%130，323，279，449.37202118.40%0.78%8.68%7.27%64.88%205，520，732，201，32202112.11%0.54%7.12%6.52%73.71%282，646，654，855，19 注：此数据来源于网易财经万科A(000002)主要财务指标从上表内容可知，万科的存货净额在2021年大幅提高，这主要是受国家政策和社会经济环境影响，楼盘销售速度变慢；另外可以看出，在2021年，万

28、科的货币资金发生严重的下滑现象，而这种现象发生主要与国家出台的宏观调控政策存在着直接的关系，如果万科想要避免这种现象的出现，那么就需要使整体的运营状况得到改善。3、应收账款分析应收账款主要是指公司应该向购买单位收入的账款，公司在经营的过程中很容易接触到应收账款，因为公司之间的交易一般金额比较大，很多公司都不能一次性付清交易款，而公司为了将自己的产品销售出去就会让这些购买企业先支付一部分资金，对于剩余的部分资金则在以后再进行付款。该企业在这方面的具体内容见表3。(表3) 万科应收账款与收入比年份202120212021比例0.0150.0310.021 注：此数据来源于网易财经万科A(00000

29、2)资产负债表通过分析万科的应收账款数据我们可以知道，万科在2021年底，应收账款价值大概有十六亿元，到了2021年底，万科的应收账款价值是十五亿元，和2021年相比下降了一些，之所以出现这样的情况，主要是因为万科对应收账款进行了管理，使应收账款的利用率得到更大程度的提升，而企业出现死账的概率就会大大降低，最终使企业得到更加稳定健康的生存与发展。通过研究我们发现，万科的应收账款质量和其他公司相比存在很大的优势，这说明万科一直在注重应收账款的管理。四、万科公司财务报表分析（一）偿债能力分析公司的偿债能力是公司财务报表中非常重要的因素。银行在给公司办理贷款时，一般都会检查公司的偿债能力，偿债能力有

30、短期和长期之分。1、短期偿债能力分析(表4) 万科短期偿债能力分析年度2021年2021年2021年流动资产362773744420465946480570流动负债259833573289218334565403货币资金522915444365416271525速冻资产11172843.5111183342.2214171815.23流动比率1.341.341.4速动比率0.430.340.41现金比率18.1413.4920.13 2021年流动比率=4648057034565403=1.4 2021年速动比率=（46480570-32308754）34565403=0.41 2021年现金

31、比率=（6271525+689530037）34565403=20.13 注：此数据来源于网易财经万科A(000002)主要财务指标企业利益相关者对所在企业偿债能力的大小非常重视。一般情况下，如果企业在这方面的能力较低，那么在经营的过程中所面临的困境就比较多，进而对企业的盈利状况造成一定程度的影响，甚至大大降低盈利率，而这些相关者的利益也会受到牵连。这是他们不希望看到的，所以他们非常关注公司的偿债能力。公司的流动比率是一个比较重要的因素，不同的人对流动比率有不同的看法，对于债权人来说，他们希望流动比率越大越好，因为流动比率大，说明公司不缺资金，这样就很难出现公司破产的情况。从上表中万科的流动比

32、率来看，其流动比率很稳定，没有出现特殊的情况，但是由于我国对房地产进行宏观调控，造成很多建筑行业的流动性普遍比较差，很多房产都没有变现，万科也不例外，流动性开始下降，导致很多资金都被占用，活动资金比较少。因此，速动比率可以为企业提供更可靠的理论依据。企业在发展的过程中存在速动资产，并且还拥有一定的负债，而这两者的比例就是速动比率。不同的人对速动比率的认定也是不一样的，从万科的数据中可以看出，万科的存货储备比较多，这就占据了万科很多流动资金，直接导致公司速动比率比较低。我们知道房地产企业都是在房子封顶之后才开始进行销售，这样就造成开发商在早期根本没有收益，一直在支出，如果没有充足的资金储备将会造

33、成公司资金周转困难的局面，这会影响到公司的发展。从公司的现金比率中也可以反映出公司的偿债能力，现金比率的设定并不是越多越好，因为如果公司资金比较高，就会造成资源没有得到有效的利益，这是资源的浪费，对于企业来说是不利的。经过事实证明，现金比率在百分之二十左右是最好的，这样不仅可以保证公司又较强的还债能力，还不至于公司的资源浪费。从万科的数据中可以看出，在2021年，万科的现金比率低于百分之二十，从现金比率来看，万科的偿债能力有一定的下降，但是如果我们综合考虑万科的预收账款和现金比率可以发现，万科的偿债能力并不差。综上所述，万科的三项比率并不是太好，主要是因为最近几年，万科一直在开发新的地产项目，

34、投资非常大，公司的现金流量比较小，这是万科需要加强的地方。2、长期偿债能力分析公司的资产结构、经营情况、资金流转稳定性等因素都会影响公司长期偿债能力，所以我们在对公司的偿债能力进行分析时要对这些因素都要分析。公司的持续经营是为公司带来利润的源头，如果公司停止经营，根本不会获得任何利润，所以公司的经营情况会对公司的资金有很大的影响，自然会影响到公司的偿债能力。除此之外，公司的投资总额能够反映出公司可承受风险能力的大小，投资总额越多，承受风险的能力越大。(表5) 万科长期偿债能力分析资产负债率有形资产净值债务率权益负债比率权益乘数债务偿付比率利息保障倍数2021年年末78.322.470.413.

35、681.039.962021年年末78.003.670.274.881.1271.982021年年末77.224.350.235.590.9940.40注：此数据来源于网易财经万科A(000002)主要财务指标和杜邦分析报告现在很多公司都是负债经营，公司的负债的规模对于公司的发展有定的影响，如果公司负债比率比较高，这说明公司大部分资产都是通过贷款获得的，公司的投资者非常希望看到这样的局面，因为这样他们的压力就会小很多，但是对于企业债权人来讲，其所承担的风险将大大增加。通常来说，公司的负债规模不能大于百分之七十，但是通过研究万科最近几年的负债率可以发现，其负债规模已经超过百分之七十，公司的债权人

36、承受很大的风险，市场不景气是造成这种结果的原因之一。偿债保障比率也能够在一定程度上反映公司的情况，从表中我们可以看出万科的这一因素变动比较大，非常不稳定，出现这种状况和房地产市场不稳定有一定的关系，但是如果一直出现这种情况对于公司的发展是不利的。我们知道债权人十分关心公司的发展，但是他们不能直接参与公司的治理，也就是说不能直接接触到公司的信息，他们都是通过利息保障倍数来判断企业发展的情况。如果利息保障倍数比较高，那么债权人就比较放心，如果倍数比较低，债权人就会承担很大的风险。通过对表进行分析可知，最后一个指标在该企业中的倍数非常高，这就意味着该企业债权人所面临的风险较低。万科公司资本资产结构见

37、下图1图1 万科资产结构图2 万科资本结构从上述表格中可以看出，万科在流动资产这一方面还是存在很大的优势，而且万科的资金中大部分是通过短期筹资得到的，占据筹资资金的百分之八十，公司使用这种筹资方式发展更加稳定，不会出现大的波动。（二）运营能力分析公司的营运能力可以很直观的体现出公司的发展情况，因为营运能力是指公司将资源转化为收益的能力，这种能力越强，公司的发展肯定会越顺利，这是毋庸置疑的，下面我们主要从短期、长期两个方面来分析万科的营运能力。1、短期资产运营能力分析万科公司存货周转率如下表所示。(表6) 万科存货周转率2021年年末2021年年末2021年年末销售成本7144595.08105

38、96263.0410167244.16平均存货余额25,516,41133,113,32231,772,638存货周转率0.280.320.322021年年末：存货周转率=7144595.0825516411=0.282021年年末：存货周转率=10596263.0433113322=0.32 2021年年末：存货周转率=10167244.1631772638=0.32注：该数据来源于网易财经万科A(000002)主要财务指标对上表6进行分析可知，该企业在2021年的存货周转率非常低，说明公司的存货比率大， 很多房产都没有卖出去，但是从2021年开始，公司的存货周转率开始提高，因为这段时间，我

39、国房地产行业行情好转，万科的很多存货都销售出去，为公司增添了很多资金。公司不仅要注意存货周转率，还要注意在建产品的数量，因为在建产品会占用公司大量资金，如果在建产品数量过大会导致公司现金流量低，影响公司的发展。2、长期资产运营能力分析(表7)资产周转率2021年年末2021年年末2021年年末固定资产净值161226212977230835销售收入103636071541527515228185固定资产周转率64.2872.3865.97总资产周转率0.310.320.32021年年末：资产周转率=1036360733430990.3=0.312021年年末：资产周转率=15415275481

40、72734.4=0.322021年年末：资产周转率=152281854568455.5=0.3注：该数据来源于网易财经万科A(000002)主要财务指标在2021年，万科的总资产周转率下降了，这说明万科要加强对存货的管理，不仅如此还要加强应收账款的管理，只有这样才能提高公司的资产周转率。（三）盈利能力指标分析投资者在选择投资项目时，最看重的就是公司的盈利能力，同时，盈利能力也是债权人能够得到利息的重要保障。1、净资产收益率(表8) 万科净资产收益率2021年年末2021年年末2021年年末利润总额210701924291012525236所得税费用540760599346596484所有者权益

41、82138191054394211589362净资产收益率19.6619.6617.862021年年末：净资产收益率=4.64%1/(1-78.32%)=19.66%2021年年末：净资产收益率=4.27%1/(1-78%)=19.66% 2021年年末：净资产收益率=3.91%1/(1-77.2%)=17.86%注：该数据来源于网易财经万科A（000002）杜邦分析报告（报告期：2021-12-31,2021-12-31，2021-12-31）从上面的表格中得出，万科的净资产收益率还是比较稳定的，这表示万科的管理层能力比较高，能够在市场经常变动的情况下进行针对性的调整，保证公司的正常运营。纵

42、观几年房地产的发展情况，国家宏观调控非常严重，而且一直没有放松的迹象，这就给房地产企业的发展造成了很大的困扰，因为在国家的宏观调控下，房地产销售情况非常惨淡，因此万科也不清楚未来的发展道路。2、每股现金流量(表9) 万科每股现金流量2021年2021年2021年经营活动产生的现金流量净额3725961923874172482投资活动产生的现金流量净额-245345-795442-348737筹资活动产生的现金流量净额1628551-205765-1961725万科每股现金流量1.81 -0.83 1.92 注：该数据来源于网易财经万科A（000002）现金流量表公司的发展状况均可以通过一定的指

43、标体现出来，比如每股现金流。该数值越高则说明企业所获得的利润越高，因此我们可以从每股现金流量的强劲程度来判断公司的发展情况，从表中我们可以看出，该公司的现金流处于良好的状态，说明该公司在未来具有较大的发展空间。3、营业毛利率分析公司在经营的过程中存在净利润和毛利润，而后者与前者的比值就是营业毛利率。该数值越高则说明该企业的盈利状况越好，公司的发展越顺利，除此之外，公司可以支配的利润大多是来自于毛利率。图3 万科营业毛利率万科在近三年的毛利率都出现一定幅度下降，今年房地产政策更加严格，国家出台了一系列政策抑制房价上涨过快，导致万科12、13、14年的毛利率不增反减，作为管理者万科公司应采取相关积

44、极的措施来应对。4、预收账款分析(表10) 万科预收账款2021年2021年2021年预收账款131023981555180718174934注：该数据来源于网易财经万科A（000002）资产负债表从上表10可以得出，就预收账款来讲，这三年呈逐渐递增的趋势；再从每年增加的量上来讲，2021年增加量大于2021年的增加量，这说明万科的房产销售情况并不理想，公司要调整销售措施，加大销售力度。万科的盈利能力还是非常强的，虽然最近几年万科的收益发生很大的变化，但大部分还是因为行业的行情变化比较快，而万科的规模比较大，所以行情的变化对于万科影响比较大。但是不管行情如何变化，万科在最近几年一直保持盈利的状

45、态，这主要归功于万科投资者的决策能力和管理层的经营能力。（四）成长性分析(表11） 万科公司主营业务收入增长率（2021-2021）2021年年末2021年年末2021年年末主营业务收入增长率43.6531.338.1表12 万科净资产增长率2021年年末2021年年末2021年年末净资产增长率27.8826.519.91 注：该数据来源于网易财经万科A(000002)主要财务指标从表格可以看出，是主营业务收入增长率在不断减小，这和房地产行业今年不景气密切相关。但是和行业中的其他公司相比还存在很大的优势，在这种情况下，万科对经营业务的结构进行了一系列调整，这样可以更好地适应房地产行业的发展。五

46、、管理启示万科在房地产行业中占有非常重要的地位，企业规模非常大，不仅如此，在复杂的房地产行业中，万科始终保持盈利的状态，这在房地产行业中是非常少见的，针对万科公司的发展，笔者提出几点建议，希望可以为万科的发展提供一些帮助。1、适当放慢企业扩张的步伐。众所周知，自2002年以来，房地产行业发展非常迅速，很多房地产公司都获得了巨额利润，但是很多房地产公司的结构并不合理，这些不合理因素被房地产的飞速发展掩盖了，如果房地产行业遇到不景气的状况，那么将会产生大量的问题，并且对企业的生存与发展产生巨大的影响。2、多元化发展对公司稳定发展的影响。应该适当调整其它产品在产品结构的比重，采取与住宅相结合的战略，发展为居民服务的商业地产。同时看到新兴产品的风险，进行科学的分析与判断，合理调整自身运营政策。附录：万科年度财务报表2021资产负债表（单位：人民币元）科目2021-12-31科目2021-12-31货币资金23，001，92