2022年某集团武汉地产项目可行性 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 联想集团武汉地产工程可行性讨论报告“联 想 高 科 经 典 都 市 ”商 品 住 宅 开 发 工 程 可 行 性 研 究 报 告 目 录 一 、总 论 二、市场 分 析 三 、 建 设 内容 四 、 环 保 与 市 政 配套 五 、 组 织 机 构 与 人 力 资 源 配置 六、建 设 进 度 安 排 及 物 料 供应 七、资 金 筹措 八 、 效 益 分析 九 、 研 究 结 论 与 建议 一、总 论一）工程背景 1 工程名称：“ 联想高科 经典都市” 居住小区 2 承办单位简况：“ 世纪地产” 是武汉专业的房地产工程开发公司；由于其他的在开

2、发工程占用大量资金,且本工程工程量大,建设周期长；为了降低投资风险,“ 世纪地产” 打算和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想 世纪高科房地产开发股份有限公司开发本工程；公司注册资本 1 亿元“ 世纪地产”3000 万元,武汉高科国有控股集团有限公司 3000 万元,北京融科智地房地产开发有限公司 4000 万元）流淌资金 2400 万元 滚动开发）；武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的,授权全面经营和治理武汉东湖新技术开发区国有资产；集团注册资本15 亿元,目前全资、控股、参股企业35 家,已成为“ 武汉 中国光谷” 建设

3、的主力军,是一家集资产经营与治理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学讨论、高校科技园建设于一体的大型国有控股集团；成立于 2002 年 6 月的北京融科智地房地产开发有限公司,是联想控股公司为进军房地产行业而特地设立的全资子公司,也是其多元化布局的一个重要棋子；3 可行性讨论报告的编制依据：1）城市居住区规划设计规范2）武汉市规划治理条例及技术规定3）城市居住区公共服务设施设置规定4）住宅设计规范5）住宅建筑设计标准6）建筑工程交通设计及停车场设置标准7）城市道路绿化规划及设计规范8）高层民用建筑设计防火规范二）工程简况 1 地块位置：关山一路与楚雄大道交会处往南 400m处；光

4、谷创业街位于本案东侧,南抵武汉职业技术学院,西紧邻关山一路,北靠长江有线电厂；地块紧邻光谷 CBD 中心区,不仅将来进展前景不俗,其现有配套设施也特别成熟；周边商场、菜场、休闲广场众多,大专院校林立,公园、医院等公共设施相距不远；“ 联想高科 经典都市” 居住小区周边有：华中科技高校、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷学校、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等；位于此地生活便利而多彩；2 建设规模与目标：土地面积：270 亩180090 平方M）容积率： 1.75 本地块位于武汉市郊区,沿关山一路南行800M 即达武黄高速大路,是武汉光谷的重点开发地段,因此为了吸引众

5、多的科技人才,光谷白领阶层来此购房置业,把容积率把握在较小的数值）建筑面积：314528 平方 M开发周期： 7 至 8 年土地价格： 5400 万高科集团储备土地,作为股本投入）3 四周环境与设施1）步行约2 分钟可至586、521、715 等公交车站； 2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之名师归纳总结 遥； 4）华中科技高校,中南民族学院等高校围绕；3）武汉光谷CBD 中心光谷创业第 1 页,共 4 页街位于本案东侧4 工程投入资金及效益情形工程总投资：33597.28万元自有资金投入： 12400 万元住宅销售价格：2000 元 / 平 M起工程销售收入：59104

6、.00 万元工程税后利润总额： 16127.14万元工程毛利润润：27.28 工程内部收益率：25.39 三）工程建设缘由1 工程建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓进展公司自成- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 立以来,秉承“ 追求杰出、尽善尽美” 之企业理念,依靠开发区的优惠政策及政府支持,立足于东湖开发区,辐射武汉三镇；通过本工程的开发,占据光谷CBD 区域房地产市场,进展壮大公司实力,并进一步树立企业在武汉地产业界的形象；2 工程的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家连续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨 大,使房地产开发企

7、业预期的盈利将进一步增强；随着国家取消了银行对房地产开发工程 贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令,更加坚决了房地产业进展的信心；武汉市政府 加大对房地产业的投入；每年投资 100 亿元兴建 600 万平方 M的住宅,五年共建 3000 万平 方 M,用五年的时间解决 30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是特别 明显的；形成了二、三级市场联动效应；武汉市房地产市场多年健康规范的进展,加之广 泛的宣扬引导,市场运作逐步放宽条件,市民卖旧买新,二次置业的积极性逐步得到调动 和发挥,我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面；部分条件好的行政、企 事业单位已进入住房货币化安排

8、阶段,房改前的好条件正在逐步被消化,继而转入个人购房,会刺激住房有效需求,形成住房梯级消费；依据2002 年其次季度武房指数报告,洪山区房地产市场最大特点就是“ 光谷地区以住宅工程为主,武珞路沿线以商务写字楼为 主” ；作为洪山区两大经济支柱“ 中国光谷” 与“ 电脑一条街” 在洪山区的经济结构中将 占据主导位置；随着中国光谷的进展壮大,小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点,在将来的5 年内,中国光谷方圆50 平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000 亿以上的高科技产业园,加上长江乐园的带动效应,一大批第三产业会在此地蓬勃兴 起,本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配

9、套最完善的生活社区；因 此,我公司打算在此区域内查找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区,由于本区域 内土地的稀缺以及我公司资金临时的短缺,我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智 地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴,三方经过协商,达成一样,成立合资公司武汉联想 世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270 亩储备地块；具体合作方式在资金筹措一节中有具体表达；3 由于市区可开发土地稀缺,三方合作开发本工程符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析,由于土地数量的相对稳固性和自 90 岁月中期以来武汉房地产市场的高速进展,武汉市区土地资源日益削减,在市区内,土地供应绝对数量必定出现下

10、降趋势；类似本工程开发可200 多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺,土地资源弥足宝贵；随着土地供应市场的秩序日益规范化,为了合理的利用城市土地资 源,土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主；而 后两种方式必定提高土地获得成本,对工程开发建设不利；本工程由武汉高科国有控股集 团供应土地使用权,为资金流淌周转和工程建成收益制造了良好条件；一次性获得大面积 有开发潜力的地块,有利于对工程进行滚动开发；依据市场动态,合理调整设计方案和营 销策略,稳步树立工程品牌形象,这在武汉房地产市场并不多见；工程周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值,本工程的开发可以使潜在价值得

11、到实现；4 工程开发优势所在世纪地产丰富房地产工程开发体会以及良好的信誉高科集团的相关政策优势和充足的土地储备融科智地依靠于联想集团的高科技理念和品牌优势四）市场分析1 武汉简况武汉市是中国六大中心城市之一；在 1992 年国家公布的中国城市综合经济实力 50 强中,武汉名列第六；2001 年,武汉市国内生产总值达到 1348 亿元,按可比价格计算,比 2000 年增长 12%；经济运行质量提高,全年实现财政收入 150.18 亿元 , 同比增长21.8%, 占国内生产总值的比重为本 11.1%；自 1992 年以来 , 武汉经济进展驶入快车道 , 全市国内生产总值连续保持两位数增长, 高于全

12、国、全省平均水平；经济运行质量和效益明显提高,人民生活水平连续改善,各项社会事业全面进步,实现了“ 十五” 方案的良好开局；得天独厚的地理环境,经过数千年的开拓点染,制造了辉煌的物资文明和精神文明,为武 汉的飞速进展奠定了坚实的基础；中华人民共和国成立后,武汉经过几十年的进展,已经名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 4 页精选学习资料 - - - - - - - - - 成为一个门类齐全的综合性工业基地,华中地区的内外贸易中心,我国内地最大的交通枢纽和重要的训练、科研基地,在全国221 个地级以上城市中,武汉的综合经济实力居第六位,是中国的特大中心城市之一；改革开放以来,武

13、汉的投资“ 凹地效应” 显现,目前利用外资居中国中西部大中城市之首,实际利用外资 63.7 亿美元,外资来自全球五大洲 40多个国家或地区,全球 500 强跨国公司有 35 家来汉投资,另有 45 家设立了代表处；迈向世界超级城市 世纪之交,正值世界各大城市都在描画新的进展蓝图之际,美国将来学家杂志 1999 年 6-7 月刊发表了闻名学者麦金利- 康韦所著题为将来的超级城市的文章,预言中国的上海、武汉将进入21 世纪全球十大超级城市之列；超级城市是指具有以下3 项条件特点的城市地区：人口超过100 万；能够可连续地满意居民的物质和社会需求 包括食物、住宅、安全、医疗、保健、交通及训练等方面的

14、需求）；拥有健康和充 满火力的经济环境,能够制造、吸引和培养可产生足够就业机会和财政收入的经济投资；将来超级城市必不行少的 10 个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制；将来的十大超级城市：班加罗尔 印度）；武汉 中国）；上海 中国）；曼谷 泰国）；丹佛 美国）；亚特兰大 美国）；昆坎 - 图卢姆地区 墨西哥）；马德里 西班牙）；温哥华 加拿大）；由 于地处中部要冲,拥有高新技术产业以及数十所高校和技术学院,武汉具有很大的机会；2 光谷地区房地产住宅市场分析1）“ 光谷地区” 简况信息技术的突飞猛进,给世界生产力

15、和人类社会的进展带来了极大的推动；光电子技术是信息技术的核心技术之一,随着 国际互联网业务和通信业的飞速进展,光电子信息产业将是影响将来社会进展的战略性产业,必将成为21 世纪最重要的支柱产业之一；在此背景下,大陆很多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地；湖北省和武汉市政府审时度势,准时决策,力争在武汉创建国 家光电子信息产业基地；去年,武汉以其进展光电子产业的综合优势,被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地简称“ 武汉 中国光谷” ）；“ 武汉 中国光谷”高等院校和科研院所众多,汇聚了一大批国内外知名的专家学者,为进展光电子产业供应 了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公

16、司、精伦电子、华工科技等企业为代表 的一批光电子企业,已经形成了肯定的产业规模,形成了光谷进展的骨架；“ 武汉 中国光谷” 依靠国家级开发区-武汉东湖新技术开发区,有着良好的外部环境和条件,这些都为光谷的建设进展奠定了良好的基础；武汉东湖新技术开发区50 平方公里范畴内集聚了18 所高等院校, 56 个省部属科研院所,65 个国家重点学科,10 个国家重点试验室,7 个 国家工程技术讨论中心,43 名两院院士,20 多万名各类专业科技人员,35 万在校高校 生,每年有 5 万余名高校生从这里走向四周八方；武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京 中关村的中国其次大智力密集区,拥有特别丰富的高新技术人

17、才资源；2）建筑类型武汉 市光谷地区）住宅类建筑其类型现状： 多层；作为一种最为普遍的建筑形式,多层住宅 依旧是市场供应量的主体,这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出；目前市中心 的多层工程越来越少,有完全“ 逃离市中心” 的趋势；反观城市的外延,特别是近两年房 地产开发较热的“ 三区五片” ,即汉口的金银湖片和后湖片,武昌的南湖片、东湖高新开 发区片以及汉阳地区的沌口开发区,无论楼盘规模如何,均以多层物业为开发的主要建筑 形式；从最近新开楼盘来看,多层物业也是占着肯定的比例； 小高层；目前小高层最大 的特点是将其“ 领地” 扩展到了郊区；除了在“ 寸土寸金” 的市中心之外,小高层也显现

18、 在了离市中心较远的城乡结合部；位于金银湖片区的“ 丽水佳园” 开盘,其一期工程推出 了数栋八层带电梯的小高层,再加上户型上的创新设计,市场反映良好；此外,近期开盘 的位于青山区工业二路上的“ 宝安 公园家” 在其规划中也有数栋小高层工程；这一现 象打破了“ 小高层只能在市中心生存” 的定式； 高层；目前武汉市高层物业尴尬的现状 正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅工程所转变；市中心几个高层楼盘的面世,名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 4 页精选学习资料 - - - - - - - - - 为高层物业市场增加了几分亮色；福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相,而且都以高 品质树立江城楼市的顶级豪宅形象,使高层物业的现状有所改观； 别墅；江城特有的丰 富水资源成就了众多的别墅工程；就目前的实际情形来看,别墅市场中无论从供应量仍是 市场的接纳程度看,TOWNHOUSE 即联排别墅）都是最好的；究其缘由,一方面是联排别墅 自身的优势,即住宅功能齐全,并且位于郊区价格相对较低,绿化率高,环境美丽；另一 方面是由于随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大,要求改善生活质量的购房 消费者日益增多,直接促使别墅的需求量增大；目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘 的此类物业都取得了良好的市场成效；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 4 页