浙江大学国家大学科技园(滨江)项目招商策划全案.pdf

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1、浙 江 大 学 国 家 大 学 科 技 园（滨 江）项 目 招 商 策 划 全 案 目 录 第 一 部 分 项 目 概 况.一、项 目 背 景 概 况.二、项 目 工 程 概 况.三、项 目 区 位 概 况.四、项 目 服 务 概 况.第 二 部 分 项 目 的 市 场 调 研.一、项 目 投 资 目 标.二、杭 州 商 务 写 字 楼 调 查 分 析.三、杭 州 商 务 写 字 楼 市 场 分 析 总 结.四、项 目 周 边 竞 争 调 查.第 三 部 分 项 目 的 研 判.一、项 目 区 域 及 个 性 研 究.二、本 案 的 优 势 分 析.三、本 案 的 劣 势 分 析.四、本 案

2、的 机 会 分 析.五、本 案 的 威 胁 分 析.第 四 部 分 项 目 的 招 商 目 标 群 定 位.一、项 目 招 商 目 标 要 点 分 析.二、项 目 招 商 目 标 群 定 位.三、项 目 招 商 目 标 客 户 的 细 分.第 五 部 分 项 目 招 商 租 金 定 位.一、项 目 组 价 调 研 分 析.二、项 目 招 商 的 组 价 策 划.三、其 他 设 施 招 商 定 位.第 六 部 分 项 目 招 商 工 作 计 划 构 思.一、项 目 的 SWOT分 析 总 结.二、项 目 招 商 的 全 案 思 路.三、项 目 招 商 的“宣 传 概 念”提 炼.四、招 商 小

3、组 的 组 织 框 架 形 成.五、项 目 招 商 的 阶 段 性 工 作 构 思.六、项 目 广 告 平 面 的 设 计 工 作.七、项 目 招 商 氛 围 培 养 手 段 构 思.八、项 目 招 商 合 作 性 推 广 策 划.九、招 商 广 告 创 意 及 诉 求.十、媒 介 的 组 合 策 略.第 七 部 分 项 目 的 广 告 推 广 策 略.一、广 告 媒 体 宣 传 战 略.二、广 告 推 广 原 则.三、项 目 招 商 建 筑 细 节 研 究.四、项 目 推 广 传 播 的 内 容.五、推 广 策 略 重 要 阶 段 的 划 分.六、项 目 推 广 的 总 策 略.第 八 部

4、分 项 目 广 告 推 广 分 解 思 路.一、第 一 阶 段 推 广 思 路.二、第 二 阶 段 推 广 思 路.三、第 三 阶 段 推 广 思 路.四、第 四 阶 段 推 广 思 路.第 九 部 分 媒 介 策 略.一、媒 介 策 略 计 划.二、具 体 媒 体 的 选 择 和 发 布 计 划.第 十 部 分 广 告 预 算.一、广 告 预 算 细 分.二、本 案 宣 传 推 广 的 广 告 预 算 说 明.第 十 一 部 分 项 目 招 商 推 广 说 明.一、招 商 工 作 安 排.二、项 目 开 盘 日 的 确 定.31三、策 划 全 案 的 说 明.第 一 部 分 项 目 的 概

5、况 一、项 目 背 景 概 况 1、项 目 的 建 设 历 史：浙 江 大 学 国 家 大 学 科 技 园（滨 江）前 身 为“中 恒 世 纪 科 技 园”,其 用 地 属 于 中 恒 世 纪 科 技 实 业 有 限 公 司 的 工 业 用 地；后 在 具 体 的 建 设 审 批 过 程 中 定 位 于 高 新 企 业（倾 向 信 息 化 和 生 物 医 药 等 产 业 方 向）的 创 业 基 地 和 企 业 孵 化 园 区。本 项 目 依 赖 中 恒 世 纪 公 司 和 浙 江 大 学 的 背 景 联 系，中 恒 世 纪 和 浙 江 大 学 国 家 大 学 科 技 园（简 称 浙 大 科 技

6、 园）签 署 了 相 关 的 加 盟 协 议，并 将-“中 恒 世 纪 科 技 园”名 称 改 为“浙 江 大 学 国 家 大 学 科 技 园（滨 江）”，使 之 成 为 浙 大 科 技 园 体 系 组 成 之 一。2、浙 江 大 学 及 浙 大 科 技 园 项 目 的 概 况 浙 江 大 学 经 过 百 余 年 的 发 展，已 逐 步 发 展 成 为 我 国 重 要 的 科 学 研 究 中 心 和 高 新 技 术 辐 射 中 心，形 成 了 较 强 的 基 础 研 究、应 用 研 究 和 开 发 研 究 的 能 力。浙 江 大 学 科 研 条 件 优 越，建 有 国 家 和 省、部 重 点

7、科 技 基 地 3 4个，科 研 机 构 190个；其 中 国 家 和 省、部 重 点（专 业）实 验 室 5 个，列 全 国 高 校 前 列；省、部 重 点 和 开 放 实 验 室 9 个。浙 江 大 学 每 年 都 有 许 多 科 技 成 果 获 得 国 家、省、部 级 科 技 奖 励。浙 大 科 技 园 是 经 国 家 科 技 部、教 育 部 联 合 批 准 的 首 批 2 2个 国 家 级 大 学 科 技 园 之 一，是 浙 江 省 重 点 科 技 企 业 孵 化 器、浙 江 省 青 年 创 业 基 地；科 技 园 享 受 杭 州 国 家 高 新 技 术 产 业 开 发 区 和 省 市

8、 政 府 出 第 1 页 共 31页台 的 一 系 列 优 惠 政 策。浙 大 科 技 园 的 建 设 遵 循“统 筹 规 划、以 人 为 本、市 场 推 动、坚 持 开 放”的 方 针，坚 持 技 术 创 新 和 科 技 成 果 转 化、高 新 技 术 企 业 孵 化 和 创 新 创 业 人 才 培 育、高 新 技 术 产 业 辐 射 的 宗 旨，按 照“一 园 多 点”的 原 则 同 时 在 宁 波、嘉 兴、绍 兴、温 州 及 江 西 省 南 昌 市 等 地 建 有 科 技 园 分 园，打 造 一 个 实 力 雄 厚、资 源 互 动 的 浙 江 大 学 科 技 企 业 商 务 服 务 体

9、系。浙 大 科 技 园（滨 江）作 为 浙 大 科 技 园 杭 州 本 地 分 园，以 个 性 化 空 间 设 计、生 态 型 环 境 控 制、充 足 服 务 设 施 配 套、专 业 性 协 调 管 理 等 特 色 优 势 打 造 成 科 技 创 业 者 的 乐 园，是 天 堂 硅 谷”商 务 服 务 的 一 颗 灿 烂 明 珠。二、项 目 工 程 概 况 1、整 体 设 计 概 况：浙 大 科 技 园（滨 江）项 目 建 筑 由 11幢 独 立 楼 宇 组 成，其 中 1#至 9#楼 为 商 务 办 公 区，10#楼 和 11#楼 为 后 勤 服 务 区；项 目 建 设 有 2 个 独 立

10、地 下 车 库 和 一 个 地 上 中 心 花 园。整 个 园 区 建 筑 以 规 则 的 纵 式 排 列，体 现 了 科 技 园”高 效、严 谨”的 风 格；同 时 采 用 生 态 型 花 园 布 局、个 性 化 单 套 设 计、集 群 式 商 务 管 理 等 理 念，实 现 商 务 的 人 性 化 和 舒 适 化，为 工 作 和 生 活 提 供 互 动 一 体 化 服 务、为 创 意 革 新 提 供 一 个 灵 感 的 自 由。2、建 筑 概 况：项 目 用 地 面 积 33968 nV,总 建 筑 面 积 53237.7 n f,其 中 地 上 建 筑 面 积 47694.1而，地 下

11、建 筑 面 积 5543.6球，项 目 容 积 率 1.4,绿 第 2 页 共 31页地 率 35%o项 目 1号 楼 为 9 层 建 筑，位 于 科 技 园 的 正 门，是 园 区 的 核 心 单 体，配 备 有 2 部 O T S电 梯；总 建 筑 面 积 为 17167.1 m2,包 括 主 楼 和 裙 楼、地 下 车 库 三 部 分；主 楼 建 筑 面 积 11624.9 n f,每 层 建 筑 面 积 为 1298 nl）均 为 办 公 用 房；裙 楼 3 层，建 筑 面 积 为 2556 nl）每 层 建 筑 面 积 大 约 850 nl2左 右，可 作 展 示、会 所 及 配 套

12、 营 业 场 所 使 用；地 下 车 库 2803.6 m2o 一 号 楼 建 筑 宏 伟、设 计 气 派，从 而 彰 显 出 园 区 的 整 体 实 力 和 入 驻 企 业 的 外 在 形 象。项 目 的 2 至 9 号 楼 为 四 层 建 筑 加 架 空 层 和 阁 楼，是 园 区 的 重 点 部 分，也 是 园 区 的 特 色 部 分。该 部 分 总 建 筑 面 积 25351.6平 方 米，分 别 设 计 有 A l、A2、B l、B2、C l、C 2六 种 户 型 共 8 0套 可 供 选 择 的 个 性 化、孤 套 复 式 办 公 空 间，面 积 均 在 250 nlz 380 n

13、l2左 右。项 目 的 1 0号、11号 楼 在 园 区 内 靠 北 方 向，均 为 5 层 建 筑，总 建 筑 面 积 7719 nl）设 计 以 生 活 配 套 服 务 功 能 为 主。10、11号 楼 共 拥 有 酒 店 式 公 寓 170套，每 套 建 筑 面 积 为 33 m二 餐 厅、休 闲 吧 等 集 中 在 11号 楼；完 全 可 以 满 足 园 区 内 企 业 职 工 的 餐 饮、休 闲、文 体 等 服 务 需 求。项 目 还 有 面 积 6226.3球 的 架 空 层 和 面 积 多 达 3500球 的 中 心 花 园，沿 各 主 体 建 筑 周 围 都 设 有 绿 化 带

14、；项 目 各 建 筑 主 体 分 布 规 则、合 理，力 求 达 到“真 正 会 呼 吸 的 科 技 园”的 生 态 型、SOHO创 业 空 间 效 果。三、项 目 区 位 概 况 第 3 页 共 31页本 项 目 位 于 长 三 角 经 济 圈 范 围 内 的 杭 州 市 钱 塘 江 南 岸 滨 江 区 南 环 路 上，属 于 国 家 高 新 技 术 产 业 开 发 区 政 策 区 块。该 区 块 是 国 家 高 新 技 术 企 业 的 研 究 和 创 业 基 地，聚 集 了 如 UT斯 达 康、东 方 通 信、浙 大 中 控、恒 生 电 子、信 雅 达 等 众 多 著 名 高 新 企 业；

15、本 项 目 同 时 与 杭 州 国 家 高 新 软 件 园 及 其 他 高 新 企 业 相 互 辐 射，创 新、科 技 氛 围 浓 厚，是 杭 州 国 家 级 软 件、集 成 电 路 设 计、通 讯 与 动 画 等 多 产 业 的 创 制 造 基 地。本 区 块 与 著 名 的 西 湖 风 景 区 一 桥 相 连，之 江 度 假 村、龙 禧 酒 店、速 8酒 店 和 正 在 建 设 的 龙 禧 硅 谷 等 知 名 星 级 酒 店 配 套，临 江 花 园、彩 虹 城、银 色 港 湾、太 阳 公 寓 等 大 型 居 民 住 宅 区 相 继 开 盘 落 成，高 新 区 公 建 中 心、钱 江 大 桥

16、 桥 头 景 观 等 生 活、工 作 休 闲 场 所 的 规 划 和 设 计；随 着 各 居 民 住 宅 区 入 住 率 的 提 高 和 高 新 企 业 自 身 的 不 断 发 展，依 托 新 区 生 态 型 建 设 设 计 理 念，本 区 块 将 发 展 成 为 杭 州 未 来 南 岸 EOD（生 态 商 务 区）经 济 圈 和 高 新 技 术 产 业 领 袖 区。四、项 目 服 务 概 况 本 项 目 本 质 属 于 科 技 园 项 目，其 以 高 新 技 术 为 主 体，视 创 造 为 生 命，通 过 为 科 技 型 企 业 提 供 办 公、后 勤 于 一 体 的 商 务 空 间，创 造

17、 更 多 的 政 策 优 惠、综 合 服 务、专 业 管 理 的 附 加 价 值。本 项 目 的 入 驻 企 业 首 先 可 以 凭 相 应 资 格 享 受 到 国 家 关 于 高 新 区 的 优 惠 政 策，包 括 所 得 税 税 收、对 外 经 济 合 作、设 备 折 旧、对 外 进 出 口 贸 易 及 职 工 福 利 等 多 方 面 的 实 质 性 内 容。其 次 就 是 可 以 国 家、省、市 有 关 部 分 对 浙 大 科 技 园 出 台 的 专 向 扶 持 政 策，包 括 国 家 第 4 页 共 31页科 技 部 创 业 基 金 资 助、浙 江 省 科 技 企 业 孵 化 基 金

18、支 持、高 新 技 术 成 果 转 化 风 险 投 资 及 融 资 贷 款 担 保 和 高 新 企 业 人 才 股 权 税 收 免 征 等 内 容。再 次 针 对 浙 江 大 学 出 台 的 一 系 列 资 源 共 享 和 人 力 资 源 培 养 等 方 面 的 鼓 励 措 施。本 项 目 本 着 发 展 成 为 个 性 化 商 务 空 间、专 业 化 高 新 企 业 孵 化 园 区 的 目 标 积 极 主 动 向 入 驻 企 业 提 供 完 善、优 质 的 服 务。首 先 向 入 驻 企 业 提 供 基 础 性 的 服 务，包 括 办 公 场 所 的 提 供、通 讯 网 络 接 入 管 理

19、服 务、共 享 商 务 设 施 租 赁 服 务、职 工 生 活 后 勤 服 务 等 诸 多 方 面 的 商 业 房 产 的 基 础 性 内 容。其 次 提 供 高 新 企 业 的 代 理 服 务，包 括 有 高 新 企 业 认 定 审 核、企 业 项 目 管 理、知 识 产 权 保 护 等 多 类 型 的 代 理 工 作，进 行 集 中 政 府 公 关，节 省 入 驻 企 业 的 交 际 成 本。再 次 就 是 为 发 展 中 创 业 型 企 业 提 供 咨 询 服 务，包 括 有 投 资 规 划、资 金 管 理、法 律 顾 问、市 场 调 研 和 产 品 拓 展 等 高 附 加 值 的 商

20、务 服 务 体 系。同 时 还 可 以 依 托 浙 江 大 学 的 科 研 成 果 和 人 力 资 源 背 景，为 入 驻 企 业 提 供 人 才 培 养 和 引 进，并 为 企 业 的 人 力 资 源 管 理 工 作 提 供 咨 询 和 集 中 管 理 的 服 务。最 后 园 区 还 可 以 通 过 园 区 内 部 及 浙 大 科 技 园 体 系 为 在 园 企 业 提 供 技 术 交 流、产 权 交 易、经 济 合 作、资 源 内 部 利 用 等 技 术 性 服 务。第 二 部 分 项 目 的 市 场 调 查 一、项 目 的 投 资 目 标 本 项 目 是 中 恒 世 纪 公 司 按 照

21、资 源 合 理 利 用 和 技 术 产 业 化 生 产 第 5 页 共 31页需 要 而 进 行 的 工 业 地 产 投 资 项 目；经 过 前 期 大 量 系 统 的 工 作，该 工 业 地 产 已 经 成 为 了 浙 大 科 技 园 体 系 的 组 成 之 一，并 努 力 朝 向 科 技 企 业 孵 化 器 的 方 向 发 展。项 目 以 为 各 类 科 技 型 企 业 提 供 办 公 空 间 和 商 务 配 套 服 务 为 目 标，通 过 尊 贵 的、个 性 化 的 建 筑 艺 术 和 优 质 的 配 套 服 务，以 倡 导 休 闲 商 务 为 创 业 新 主 张，为 入 驻 园 区 的

22、 各 企 业 提 供 商 务 增 值 服 务；本 项 目 的 投 资 目 标 除 了 自 身 产 业 化 需 要 外，更 多 的 注 重 项 目 的 招 商 目 标 和 效 益。二、杭 州 商 务 写 字 楼 调 查 分 析 随 着 杭 州 经 济 的 经 济 起 飞，杭 州 住 宅 房 产 逐 渐 进 入 泡 沫 状 态，在 中 央 政 府 的 强 力 调 控 下，杭 州 写 字 楼 市 场 正 逐 步 取 代 杭 州 住 宅 市 场 进 入 发 展 商 的 视 线；不 过 杭 州 写 字 楼 的 开 发 大 部 分 集 中 于 高 级 地 段，重 点 推 行 地 段 优 势 和 区 块 优

23、 势 来 博 取 市 场 认 可；而 且 更 多 的 商 务 写 字 楼 走 高 档、纯 写 字 楼 路 线，强 调 商 务 的 豪 华 概 念。2004年 杭 州 前 九 个 月 推 出 6 幅 新 写 字 楼 用 地，大 多 位 于 杭 州 主 城 区，维 持 固 定 高 级 地 段 供 应 水 平；从 地 域 分 布 来 看，杭 州 写 字 楼 区 集 中 化 已 非 常 明 显。由 2005年 到 2007年 三 年 内，已 有 及 将 有 超 过 200万 平 方 米 以 上 的 新 写 字 楼 入 市，预 计 将 会 超 越 之 前 十 年 新 盘 上 市 的 总 和；其 中 CB

24、D钱 江 新 城 将 占 大 量，该 区 由 03、0 4两 年 间 共 推 出 11幅 用 地，合 计 376亩 该 区 开 发 面 积 会 达 到 在 120T50万 平 方 米。而 2005年 将 是 杭 州 各 写 字 楼 进 入 新 一 轮 供 应 期，竞 争 将 日 益 激 烈。第 6 页 共 31页从 目 前 杭 州 商 务 写 字 楼 市 场 的 大 局 来 看，主 要 划 分 为 七 大 商 务 区，还 有 各 零 星 分 布 的 商 务 性 写 字 楼。1、武 林 商 务 区 杭 州 武 林 商 务 区 是 依 据 杭 州 武 林 商 圈 孕 育 而 生 的 历 史 性 商

25、 务 区，也 是 杭 州 市 中 心 CBD规 划 核 心。由 于 该 区 块 内 分 布 着 杭 百、银 泰、百 大、连 卡 佛 等 众 多 商 业 流 通 场 所，极 大 丰 富 了 区 块 商 业 氛 围;但 同 时 因 商 业 场 所 的 密 集 分 布，武 林 商 务 区 逐 步 跨 越 向 艮 山 方 向 拓 展；随 着 一 大 批 高 档 写 字 楼 的 陆 续 建 成，该 区 域 正 从 传 统 的 商 业 黄 金 地 段，向 高 尚 办 公 商 务 区 域 转 换。据 咨 询 调 查，该 区 域 外 贸 型 企 业 居 多，这 些 企 业 非 常 重 视 自 身 形 象，讲

26、究 品 味 与 档 次。目 前 该 区 域 较 新 楼 盘 供 应 量 在 47万 平 方 米 左 右，均 价 在 12800元/平 方 米 左 右。区 块 参 考 日 租 金 为 2-4元/平 方 米；传 统 区 块 内 有 云 天-财 富 中 心、海 华 广 场、华 源 发 展 大 厦、白 马 大 厦 等 高 档 楼 盘。武 林 商 圈 便 捷 的 交 通、成 熟 的 配 套 等 一 系 列 优 越 条 件 的 影 响，使 得 武 林 周 边 区 域 的 写 字 楼 随 之 崛 起，形 成 新 武 林 商 务 区。新 武 林 商 务 区 增 加 美 达-丽 阳 国 际、红 石 中 央 大

27、厦、越 都 商 务 大 厦、野 风 现 代 领 地 L0FT、华 龙 商 务 大 厦、迪 尚 商 务 中 心 等 写 字 楼 项 目。2、庆 春 路 商 务 区 庆 春 路 商 务 区 是 杭 州 如 今 写 字 楼 最 密 集 分 布 的 区 域，号 称 杭 州 成 熟 的 市 中 心 CBD区 块 中 的 金 融 街。该 区 块 历 来 就 是 杭 州 商 务 写 字 楼 的 亮 点，商 务 氛 围 较 浓 厚，金 融 网 点 遍 布 整 条 大 街，超 市、医 院、第 7 页 共 31页电 信 服 务 都 非 常 方 便，是 杭 州 传 统 商 务 的 发 源 地。据 咨 询 调 查，目

28、 前 该 区 域 商 务 写 字 楼 的 需 求 空 间 很 大，客 户 类 型 也 大 都 为 一 些 贸 易 公 司 和 一 些 服 务 性 行 业。区 块 内 较 新 楼 盘 供 应 量 在 3 5万 平 方 米 左 右，价 格 在 8500元/平 方 米 左 右；区 块 参 考 日 租 金 为 2.6-4元/平 方 米。东 清 大 厦、滨 江 新 城 市 广 场、金 都 杰 地 大 厦、中 豪 凤 起 广 场、银 座 大 厦、瑞 丰 国 际 商 务 大 厦、广 利 大 厦 等 项 目 分 布 其 中。政 府 关 于 解 放 路 延 伸 段 工 程，更 是 进 一 步 刺 激 了 该 区

29、 域 内 的 楼 市，因 此 这 一 区 块 的 写 字 楼 有 着 较 好 的 市 场 前 景。3、城 站 商 务 区 城 站 商 务 区 历 史 其 实 也 很 悠 久；杭 州 商 务 写 字 楼 的 发 展 历 史 中 一 直 就 有 着 城 站 的 身 影，但 是 该 区 块 商 务 氛 围 一 直 倍 受 冷 遇；随 着 杭 州 新 客 站 的 投 入 使 用、西 湖 南 线 改 造 工 程 完 成、西 湖 大 道 商 机 渐 浓 等 因 素，城 站 商 圈 已 具 备 中 高 档 商 圈 的 条 件，其 便 利 的 交 通 环 境、完 备 的 商 务 配 套 大 大 提 升 了 城

30、 站 的 商 务 接 待 能 力，使 大 量 客 源 停 留 在 城 站 区 域。城 站 写 字 楼 入 住 内 外 贸 企 业 较 多。据 咨 询 调 查，目 前 城 站 区 域 较 新 楼 盘 供 应 量 在 2 4万 平 方 米 左 右，价 格 在 8000元-1.4万 元/平 方 米 不 等。区 块 参 考 日 租 金 为 2-5元/平 方 米。香 榭 商 务 大 厦、伟 星 东 河 世 纪 大 楼、雪 峰 花 苑、联 银 大 厦、中 闽 大 厦、红 星 文 化 广 场、广 复 大 厦、利 群 大 厦 等 商 务 写 字 楼 相 继 推 出，极 大 丰 富 和 带 动 了 区 块 的

31、活 跃。配 合 西 湖、吴 山 广 场 的 开 发，城 站 商 务 区 逐 步 向“景 观 商 务”、第 8 页 共 31页“人 文 商 务”、“绿 色 环 保 商 务”等 概 念 性 商 务 区 发 展。4、文 教 商 务 区 文 教 商 务 区 主 要 是 随 着 高 新 区 的 设 立 和 开 发 孕 育 而 生 的 新 商 务 区，随 着 文 三 路 电 子 街 规 划 的 确 立、文 教 区 高 校 搬 迁 的 落 实，文 教 商 务 区 的 商 务 写 字 楼 供 应 逐 渐 增 加；并 逐 步 成 为 杭 州 电 子 产 品 销 售、IT行 业 等 高 新 产 业 的 聚 集 地

32、；该 区 域 位 于 杭 城 中 西 部，交 通 便 捷、生 活 设 施 完 善。据 咨 询 调 查，目 前 该 区 域 主 要 以 IT企 业 及 广 告、传 媒、装 修 行 业 为 目 标 客 户，是 杭 城 写 字 楼 中 较 具 产 业 支 撑 的 区 块，是 杭 州 写 字 楼 中 出 租 率 较 高 的 区 域。该 区 域 较 新 楼 盘 供 应 量 在 10万 平 方 米 左 右，价 格 在 10000元/平 方 米 左 右。区 块 参 考 日 租 金 为 1.5-3元/平 方 米。华 都 兰 庭 国 际、西 城 新 座、伟 星 大 厦、华 星 科 技 大 厦、文 欣 大 厦 等

33、 项 目 分 布 其 中。由 于 文 教 区 道 路 规 划 比 较 陈 旧，交 通 属 于 杭 州 最 拥 堵 的 地 段 之 一，区 块 商 务 发 展 受 到 一 定 的 限 制。5、黄 龙 商 务 区 从 98年 世 贸 中 心 一 期 写 字 楼 开 始，杭 州 黄 龙 商 圈 就 是 浙 江 向 国 际 开 放 的 窗 口，它 从 来 就 代 表 着 浙 江 经 济 中 最 具 生 命 力 的 那 一 部 分，浙 江 商 务 文 化 正 是 从 这 里 更 为 外 界 所 认 同。在 这 里 你 可 以 看 到 浙 江 省 内 金 融 投 资 业、咨 询 服 务 业、房 地 产 业

34、、商 贸 业 中 最 出 色 的 那 些 企 业：广 厦 集 团、金 信 证 券、沪 杭 甬 高 速、绿 城 房 产、南 都 房 产 等 等。这 些 企 业 在 近 年 来 的 发 展 速 度 远 超 过 平 均 水 平，而 产 业 也 正 集 中 在 对 浙 江 GDP贡 献 最 大 的 产 业 中。因 此 黄 龙 商 务 区 一 发 展 就 第 9 页 共 31页成 为 杭 州 相 当 当 的 贵 族 商 务 区(ABD)o据 咨 询 调 查，目 前 该 区 域 较 新 楼 盘 供 应 量 在 2 9万 平 方 米 左 右,均 价 在 15000元/平 方 米 右；区 块 参 考 日 租

35、金 为 3.5-6元/平 方 米。世 贸 中 心、绿 城 黄 龙 世 纪 广 场、中 田 大 厦、求 是 大 厦 分 布 其 中；公 元 大 厦 均 价 1.75万 元/平 方 米，半 个 楼 层 起 卖；黄 龙 恒 励 大 厦 均 价 约 1.1万 元/平 方 米，租 金 每 天 4.5 元/平 方 米；嘉 华 国 际 商 务 中 心 租 金 每 天 5 元/平 方 米。耀 江 金 鼎 广 场、世 贸 丽 晶 3 期 等 即 将 入 市，更 是 突 显 了 区 块 的 贵 族 气 派。6、滨 江 商 务 区 滨 江 商 务 区 受 到 高 新 开 发 区 政 策 优 惠 带 动；商 务 氛

36、围 逐 步 受 到 高 新 企 业 追 捧；而 区 块 商 务 写 字 楼 更 多 的 集 中 于 江 南 大 道 周 边。滨 江 区 块 楼 盘 正 极 力 打 造 江 景 写 字 楼、生 态 商 务 区 概 念。据 咨 询 调 查，目 前 该 区 域 较 新 楼 盘 供 应 量 在 10万 平 方 米 左 右,价 格 在 7800元/平 方 米 左 右；区 块 参 考 日 租 金 在 1-2元/平 方 米，滨 海 威 陵 大 厦 销 售 均 价 7600元/平 方 米。该 区 块 现 有 滨 海 威 陵 大 厦、东 冠 发 展 大 厦、恒 生 电 子 科 技 园、华 荣 时 代 大 厦、创

37、 新 大 厦 等 多 个 商 务 写 字 楼 项 目。该 板 块 商 务 写 字 楼 形 成 一 个 明 显 的 带 状，其 中 之 江 区 块 较 为 集 中。之 江 区 块 主 要 承 接 文 教 商 务 区 高 新 产 业 政 策 优 势，以 新 区 生 态 规 划 避 开 文 教 区 交 通 等 劣 势；同 时 该 区 块 各 类 大 型 居 民 住 宅 区 逐 步 交 付 使 用，区 块 经 济 日 益 活 跃，商 务 氛 围 前 景 可 观。7、钱 江 新 城 区 块 第 1 0页 共 3 1页随 着 杭 州 市 政 府 确 立 杭 州 由 西 湖 时 代 走 向 钱 江 时 代

38、的 战 略，钱 江 新 城 板 块 逐 步 走 进 杭 州 人 的 视 线。钱 江 新 城 的 功 能 定 位 为 大 杭 州 中 央 商 务 区，将 集 中 大 部 分 政 府 机 构、国 内 外 银 行、证 券、保 险 金 融、法 律 会 计 咨 询、信 息 等 服 务 机 构，成 为 展 现 杭 州 经 济 活 力 和 城 市 繁 华 景 观 的 主 要 标 志。钱 江 新 城 在 政 府 的 有 意 推 动 下，土 地 放 量 比 较 大，为 了 加 快 钱 江 新 城 的 建 设，各 类 写 字 楼 相 继 开 发，未 来 该 区 块 供 应 量 将 直 线 上 升，商 务 氛 围

39、也 迅 速 提 升。杭 州 还 有 其 他 板 块 的 商 务 区，但 因 为 规 模 小，暂 时 不 成 气 候；比 如 说 下 沙 商 务 区 主 要 针 对 的 是 经 济 开 发 区 的 商 业 流 通 性 行 业。三、杭 州 商 务 写 字 楼 市 场 分 析 总 结 自 从 2 0 0 3年 以 来 杭 州 房 产 市 场 新 闻 不 断，写 字 楼 市 场 潜 力 不 断 显 露，需 求 者 对 写 字 楼 的 要 求 越 来 越 高，包 括 高 效 性、先 锋 性、展 示 性、2 4 小 时、技 术 化、年 轻 化、多 样 化 等。从 总 体 上 看，随 着 浙 江 城 市 化

40、 进 程 的 加 速，杭 州 城 市 经 济 由 第 二 产 业 为 主 转 为 第 三 产 业 为 主，杭 州 写 字 楼 的 需 求 量 将 进 一 步 增 加，写 字 楼 开 发 前 景 看 好。但 经 历 过 两 年 以 来 大 批 写 字 楼 投 放 市 场 的 冲 击 和 洗 礼，杭 州 写 字 楼 已 经 出 现 了 明 显 的 供 大 于 求 的 现 状。过 多 的 写 字 楼 定 位 于 高 档、豪 华，寻 求 单 一 的 地 段 优 势，开 发 商 急 切 跟 进，启 动 项 目 不 细 分 客 户，不 考 虑 错 位 竞 争；毕 竟 杭 州 是 休 闲 旅 游 城 市，不

41、 象 上 海、北 京，世 界 500强 在 杭 州 落 户 的 并 不 多，由 此 造 成 如 今 杭 州 的 写 字 楼 除 成 熟 地 段 外 其 他 地 块 商 务 楼 空 置 率 居 高 不 下。第 1 1页 共 3 1页杭 州 商 务 需 求 者 最 注 重 写 字 楼 的 档 次 形 象，其 次 为 交 通。利 程 度，再 次 为 租 金 或 售 价 以 及 物 业 管 理 水 平，同 时 对 周 边 商 业 配 套 也 比 较 关 注。正 是 这 种 现 状 的 出 现，也 促 使 了 杭 州 写 字 楼 开 发 的 个 性 化 特 色、目 标 性 细 分 的 方 向；本 案 的

42、 开 发，在 一 定 程 度 上 避 开 了 高 档 写 字 楼 的 定 位，同 时 又 处 于 高 新 开 发 区，选 择 合 适 的 目 标 群 体 定 位，对 本 项 目 的 优 势 发 挥 可 以 起 到 事 半 功 倍 的 效 应。四、项 目 的 周 边 竞 争 调 查 本 项 目 地 处 杭 州 高 新 技 术 产 业（滨 江）区 块，周 边 高 新 企 业 和 孵 化 园 区 较 集 中；杭 州 高 新 软 件 园、创 新 大 厦、东 冠 发 展 大 厦、亚 琪 公 司、先 锋 大 厦、志 诚 大 厦、恒 生 电 子 科 技 园 等 商 务 写 字 楼 分 布 项 目 附 近。其

43、 中 杭 州 高 新 软 件 园、创 新 大 厦 均 已 经 开 盘 并 招 商 已 久，现 在 的 入 住 率 较 高，并 由 于 是 区 政 府 项 目，其 招 商 工 作 的 重 点 是 引 导 产 业 方 向 和 培 育 产 业 规 模，政 府 行 为 导 致 入 驻 门 槛 较 高，可 作 为 本 项 目 区 位 中 的 基 础 优 势；东 冠 发 展 大 厦 是 由 企 业 资 本 投 资 兴 建，该 项 目 刚 开 始 招 商，是 本 项 目 的 参 考 竞 争 对 象。先 锋 大 厦、亚 琪 公 司、志 诚 大 厦 和 恒 生 电 子 科 技 园 等 几 个 项 目 均 已 建

44、 设 完 成，正 在 确 定 招 商 计 划，由 此 该 部 分 项 目 是 本 项 目 的 未 来 招 商 竞 争 对 象；而 高 新 公 建 中 心 的 规 划，为 提 升 本 项 目 的 EOD区 域 效 益 和 活 力 增 添 新 的 素 材。经 过 前 期 调 查 和 电 话 咨 询 确 认，高 新 软 件 园、创 新 大 厦 等 写 字 第 1 2页 共 3 1页楼 招 商 较 为 充 足，东 冠 发 展 大 厦 等 招 商 形 势 也 较 为 乐 观，这 为 本 项 目 的 商 务 氛 围 起 到 了 一 定 的 推 动 作 用。本 项 目 的 个 性 化 商 务 楼 设 计 和

45、 园 林 式 物 业 管 理，有 效 区 分 了 周 边 其 他 单 体 式 的 写 字 楼 项 目，通 过 生 态、园 林 概 念 和 专 业、综 合 服 务 管 理，实 现 本 项 目 的 特 色 突 出，加 强 项 目 的 优 越 性。第 三 部 分 项 目 的 研 判 一、项 目 区 域 及 个 性 研 究 1、政 策 区 块 方 面 本 项 目 隶 属 杭 州 唯 一 的 国 家 级 高 新 技 术 产 业 政 策 区 块。杭 州 高 新 区 主 要 划 分 为 文 教 高 新 区 和 滨 江 高 新 区。文 教 高 新 区 的 写 字 楼 从 外 表 看“貌 不 惊 人”、从 配

46、套 看 马 马 虎 虎，大 多 楼 盘 品 质 不 高，相 对 于 杭 城 目 前 的 总 体 写 字 楼 开 发 水 平 来 说，只 能 算 是 中 档；但 是 其 商 务 楼 出 租 却 奇 高；这 缘 于 文 三 电 子 街 的 规 划，电 子 产 品 的 商 贸 流 通 在 这 里 得 到 了 充 分 的 挖 掘，也 就 带 动 了 这 些 商 务 楼 出 租 率。滨 江 高 新 区 的 写 字 楼 处 于 初 步 发 展 之 际，随 着 大 型 住 宅 社 区 的 交 付 使 用，滨 江 人 气 在 逐 步 成 熟。由 于 滨 江 距 离 杭 州 市 区 较 远，商 务 氛 围 一

47、直 很 淡，之 前 唯 一 的 支 撑 就 是 高 新 软 件 园、创 新 大 厦 等 明 显 的 政 策 倾 斜 性 的 商 务 办 公 楼 和 著 名 高 新 企 业 的 生 产、研 发 性 的 基 地 性 办 公 楼；随 着 杭 州 城 市 发 展 中 心 的 四 周 扩 散，滨 江 区 块 也 逐 渐 热 起 来。文 教 商 务 区 内 存 在 众 多 I T 企 业，而 I T 企 业 的 一 大 特 色 便 是 成 长 快，公 司 规 模 的 扩 张 必 然 引 出 办 公 区 域 亟 待 扩 大 的 问 题。目 前 第 1 3页 共 3 1页文 教 商 务 区 现 有 写 字 楼

48、 供 应 量 不 足、品 质 不 高 的 情 况 已 经 不 能 满 足 这 些 公 司 的 成 长 需 求，他 们 纷 纷 寻 找 其 他 理 想 的 办 公 场 所；而 滨 江 区 块 就 是 这 些 企 业 的 最 佳 选 择 点；东 方 通 讯、恒 生 电 子、U T斯 达 康、信 雅 达、浙 大 中 控 等 著 名 的 I T 企 业 相 继 落 户 滨 江 区，为 滨 江 高 新 商 务 成 为 杭 州 高 新 产 业 领 袖 区 注 入 生 机。【天 堂 硅 谷】凭 栏 手 揽 西 湖 景，推 窗 侧 听 钱 塘 声；楼 台 高 枕 硅 谷 梦，围 桌 畅 谈 高 新 情。2、项

49、 目 规 划 方 面 本 案 采 用 生 态 型 花 园 布 局、个 性 化 单 套 办 公 设 计、组 合 式 后 勤 服 务 配 套、专 业 性 商 务 服 务 管 理 等 理 念，引 入 SOHO商 务 概 念，打 造 科 技 研 发 型 企 业、中 小 创 业 型 企 业 和 前 沿 服 务 性 行 业 的 自 助 式 商 务 群。本 案 在 规 划 过 程 中 定 位 明 显 倾 向 于“卖 脑”型 行 业，尤 其 针 对 中 小 创 业 型 企 业。项 目 的 个 性 化、单 套、复 式 写 字 楼 设 计 有 效 区 分 了 杭 城 现 有 写 字 楼 的 高 层、纯 写 字 楼

50、 概 念，首 创 出 杭 州 排 屋 商 务 楼 的 先 例。在 当 今 众 多 中 小 型、创 业 型 企 业“屈 居”住 宅、公 寓 中 商 务 办 公 的 时 候，在 杭 城 政 府 限 制 企 业 入 驻 居 民 区 的 环 境 下，本 案 的 推 出 针 对 该 部 分 群 体 具 有 较 强 的 吸 引 力。本 案 在 一 定 程 度 上 具 有 地 理 位 置、豪 华 程 度 等 多 方 面 的 劣 势，但 本 项 目 的 个 性 化、排 屋 楼 寓 设 计 在 杭 州 还 是 第 一 家，这 也 算 是 本 案 的 独 有 特 色；由 此 在 本 案 的 宣 传 中，加 强 项