某经济开发区项目可行性研究报告.docx

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1、某经济开发区工程可行性研究报告第一章总论第一节工程概况一、工程名称某某经济开发区某某基础设施开发工程二、工程建设单位某某公司三,本次可研范围本工程为某某经济开发区内某某土地成片开发的基础设施建设工程，位于太湖大道 以北，嵩山路以南，南爪山、北爪山以西，阳山山脚以东以及与东渚镇交界，规划范围总面 积约为2. 75平方公里。四.工程背景本工程位于某某国家高新技术开发区某某分区一一某某省某某经济开发区（以下简 称“某某经济开发区”）。随着高新区北扩西进进程的开展战略和区域调整，六年来，某某经济开发区已基本 完成区域内的七通一平工程，出口加工区、保税物流园以及与之配套的相关企业已完成 基础设施建设，1

2、50万平方米的安置房已经全部入住，九年一贯制的阳山实验学校以及 社区配套一应俱全，新创、新港、永新等房地产公司开发的楼盘已开始入住。本工程为某某经济开发区最后一块成片开发的土地，规划范围占地约274. 61万平 方米（4119亩），工程建设用地191.38万平方米（2870. 69亩），其中可出让土地1996亩 （居住用地1404亩，商业、旅游设施用地592亩）。土地出让收入中留开发区支配局部用 于归还贷款及滚动开发。五、工程建设内容本工程建设内容包括2. 75平方公里内的所有道路及其各种地下管网、绿化、河道整理、拆迁安置及场地平整等。第二节工程建设的必要性 阳山环山绿化景观带；东有出口加工区

3、商贸服务配套区、维德工业城、大白荡城市生态公 园、高新海关保税物流中心、浒通片商贸中心区的全新开发格局。管理体系全面创新:随着开发建设和城市化进程的不断加快，开发区加大了对开发 区管理机构调整和城市管理体系的建设。对原本捆在一起的政府管理、开发建设、社会事 业等职能进行了疏理，职责进行了调整，组建了资产经营总公司，将资金运作、企业管理 等可以市场化运作的职能交给资产经营总公司；撤销了管委会下属农村经济管理局和社 会事业局，组建了阳山街道办事处，将农村经济、社会事业、村镇建设管理职能交给街道 办事处，使开发建设、资金运作和社会事业、农村管理等职能逐步别离，便于集中精力，相 互协调，相互促进。同时

4、实施了撤村建居，新组建了五大社区居委会和物业、市政管理公 司，完成了行政村200多名村级管理人员的分流安置，对村和社区管理人员全面实施了 企业化管理。建立了五个社区党委、15个楼宇党支部、36个楼幢党小组，形成了城市化的 组织管理网络。服务设施全面优化:近几年来，开发区积极适应城市化进程加快的需要，加大社会服 务设施的建设，先后建成了社区服务中心、卫生服务中心、党员服务中心、残疾人服务中 心、敬老院（老年公寓）、劳务职介超市等一批现代化社会服务设施，形成了社会化服务体 系。现代教育全面建立:几年来，先后投入教育建设资金一个亿，撤消了原村级完小，建 立起了以九年一贯制阳山实验学校、省四星重点中学

5、吴县中学、文昌中学、新浒外来民工 子弟学校等为主的现代化教育体系，形成了从民办到公办；从民工子弟学校、实验学校、 到星级省重点学校;从学龄前幼儿教育、小学初中阶段的义务教育，到高中阶段的中等教 育等独具特色的现代教育链。区域环境全面提升:开发区所辖12个行政村中，原来有七个村80%的村民从事废旧 塑料回收加工，五个村70%的村民从事开山采石，区域“白色污染”，乱开乱采、山体破 坏等环境问题十分突出，真山真水的良好自然生态环境遭到了破坏。开发区组建以后，在 加快开发建设的同时，加大对环境的保护和整治建设力度。98年开发区在全市率先停止 了开山采石，并对山体和宕口实施复垦复绿；2002年，随着大建

6、设、大动迁的全面推 进，“白色污染”又得到了彻底根治。与此同时，开发区先后投资2个多亿，加大对环境 建设力度，实施了阳山环山景观带、白荡河沿河绿化带、大白荡城市生态公园等环境亮点 建设；工业区、住宅区、道路等绿化、美化、亮化建设；山体保护、复垦复绿和历史文化旅游 资源的开发建设,新增绿化面积200多万平方米，区域环境迅速得到提升。居民生活全面提高：17年，开发区始终坚持为民开发的开发建设宗旨，把造富一方, 提高人民群众的生活质量，提升区域的人居环境作为开发建设的最终落脚点。特别是某 某城市区划调整以后，随着开发建设的全面推进，开发建设给人民群众的惠及度不断提 高，短短几年时间，开发区让2600

7、0余名农民入进社区，变为了城市居民，完成了历史性 的变迁，实现了农民祖祖辈辈的梦想。人民群众通过政府实施就业培训I,岗位推荐、抚贫 帮困、4050工程、征地保养、农村养老保险、医疗保险等措施，实现了少有所学、壮有所业 、老有所养、困有所帮、弱有所助、病有所医等全方位的社会服务。动迁居民还通过多余安 置房的运作和农村股份制改革，又实现了家家有物业，人人有股份，全方位享受开发建设 的成果。第二节本工程总体规划本工程是某某经济开发区内最后一块成片开发的土地，位于太湖大道以北，嵩山路 以南，南爪山、北爪山以西，阳山山脚以东以及与东渚镇交界，规划范围总面积约为2. 75 平方公里。一、用地现状本工程规划

8、面积*平方米，见表3.1用地合计，列入建设用地开发面积 *平方米，保存水域和山地面积832300平方米。用地现状表3.1单位:序号工程现状保存面积开发面积1建设用地5416001.1农村居民点用地4346004346001.2敬老院用地21300213001.3市政公用设施用地15900159001.4道路用地69800698002水域和其他用地2. 1农田2.2山地8890007602001288002.3水域12320072100511003合计832300二,用地规划经规划，各种用地见表3. 2。开发面积*平方米，可出让土地*平方米 （1996亩），其中住宅用地1404亩，旅游服务设施及

9、商业用地592亩。三、开发工程量根据用地规划平衡表，开发面积*平方米，可出让面积*平方米（1996 亩），农村居民点房屋住宅拆迁面积80460平方米，征用耕地*平方米（1788亩）。章环境保护,节能与平安卫生第一节环境保护一、标准及规范根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在工程实施过程中对排出的污染 物应采取必要的措施，使之到达国家规定的标准。本工程环境保护工作接受某某市环境 保护部门的监督，采用的环境保护法规及标准为：建设工程环境保护管理条例【国务院（98）253号令】环境空气质量标准 【GB3095T9961大气污染物综合排放标准【GB16297-1996】地表水环境质量标准【GB38

10、38-2002】污水排入城市下水道水质标准【CJ3082-1999】城市区域环境噪声标准【GB3096-93】建筑施工场界噪声标准【GB12523-90二、环境现状根据某某经济开发区环境保护局近期监测数据，该区域目前环境质量现状如下：1、环境空气质量该区域环境空气质量总体良好，到达国家空气质量二级标准。S02、N02 及 TsP 的年日均值分别为 0. 030mg/m3、0. 039mg/m3x0. 12mg/m302、水环境质量水厂饮用水水源达标率95%,境内各河流除丰水期因河流倒流水质状况稍差外，其 它时间水质均能到达地表水III类标准，各河道主要污染物为有机污染、氮污染。太湖综合 污染指

11、数为11. 06,澄湖综合污染指数为27. 44,主要污染物为总氮、高镒酸盐等。3、声环境质量建成区区域环境噪声，按声效等级(Leq)统计，所有测点的Leq平均值为54. 3dB(A), 其它1类、2类及3类各功能区昼、夜均值均符合各功能划定标准，声环境质量较好。三、建设期环境影响及治理措施本工程施工范围广，施工期长，在此期间，各项施工活动、运输将不可防止地产生废 气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染 的环节主要是沟槽开挖、土地平整、配制混凝土及水泥砂浆等。主要污染物质是施工人员 生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等

12、，其中以 施工噪声和粉尘的影响最为突出。因此，在施工过程中，应当遵守国家和当地有关环境保 护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、 噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。1、施工噪声为了减轻施工噪声对周围环境的影响，建议采取以下措施：(1)加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行, 严禁夜间进行高噪声施工作业；(2)尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工 噪声低的施工方法；(3)施工机械应尽可能放置于对周围敏感点迨咸影响最小的地点；(4)在高噪声设备周围设置掩蔽物；(5)混

13、凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低 限度。除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种返输车辆的运行，还将会引起敏感 点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密皮，控制 汽车鸣笛。2、施工粉尘施工期间产生的粉尘(扬尘)污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素, 共中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也 将随之增强和扩大。因本工程施工期较长，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，共扬尘将给附近 的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩 小共影响范围。其主

14、要对策有：(1)对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，卉尽 量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂；(2)开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。而且开挖 的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放外表干燥而起尘或被雨水冲刷；(3)运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并 及时清扫散溶在地面上的泥土和建筑材料，冲冼轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中 的扬尘；(4)应首选伎用茴品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到 不洒、不漏、不剩不倒;混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施

15、；(5)施工现场要设围栏或局部围栏，缩小施工扬尘扩散范围；(6)当风速过大时，应停止施工作业，卉对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施；(7)对排烟大的施工机械安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。3、施工污水施工污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期废 水不能随意直排。其防治措施主要有：(1)加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特口点 可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量；(2)施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施 工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排放，砂浆、石灰等废液 宜集中处

16、理，干燥后与固体废物一起处置；(3)水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。4、建筑垃圾施工期间将涉及到房屋撤除、土地开挖、管道敷设、材料运输等工程内容，在此期间 将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。因此对施工现场要 及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止 其因长期堆放而产生扬尘。四、工程建成后的环境保护1、基本措施本工程建设区现有环境状况良好。工程建成后，随着新建工程的增加，假设不注重环境 治理，将给环境造成危害。因此应采取以下

17、基本措施，减少开发对环境的影响：(1)在某某市环境保护规划的指导下，环保部门严格进行日常的环境监督管理，包括 对噪声、水体、空气、烟尘等定期、不定期的进行监测、治理等。(2)优先鼓励开展能耗低、用水少、污染轻、效益高，对环境友好的高层次、高起点、高 技术和外向型产业。(3)加强实施区域绿化工程，注意景观与防护的结合，在主干道两侧缓冲区尽可能布 置高大乔木和绿营以阻隔道路噪音和扬尘，在河道两侧应尽可能布置草地和防护林。(4)排水采取雨污分流，污水由污水处理厂集中处理，到达国家一级排放标准后排入 河道。泵站加强及时清渣和排渣，以免格栅堵塞，水泵选用潜污泵，以减少噪音，泵站应远 离居民生活区；同时定

18、期对工业废水排放口和尾水排放加强监测，确保达标排放。(5)加强道路、河道、公共绿地等环境卫生管理，设置生活垃圾收集箱，并定期收集、 清运、处理。(6)加强大气污染防治，逐步转变能源结构，推广使用清洁能源。2、建成区域环境规划目标(1)大气环境质量到达国家n级环境空气质量标准；(2)水环境质量到达功能区的地表水环境质量标准；-t(3)交通干线噪音平均值70dB(A)；(4)区域环境噪声平均值60dB(A)；(5)建成区绿化覆盖率30%；(6)工业固体废物综合利用率100%,并无工业危险废物排放；污水集中处理率100%；(8)生产垃圾实行分类袋装化、资源化，处理率到达100%。第二节节能及劳动平安

19、一, 13能根据国家对节能的有关要求，本工程拟采取以下措施，以取得节能效果：1、逼路照明灯具积极采用技术先进、经济合理、节约能源的照明器材。2、雨水尽可能设计为采取重力式自流方式就近排放，流入邻近排水河沟。3、选周国家推荐的节能型电机和水泵设备。二、劳动平安根据有关法律、法规要求，在施工过程中，建筑工程平安生产管理必须坚持平安第一 、预防为主的方针，建立健全平安生产的责任制度和群防群治制度。在实施本工程时注意 实施以下平安措施：1、施工人员必须严格按照操作规程和要求，在施工现场身穿工作服，头戴平安帽。2、本工程开发施工范围大，施工点多，必须做好协调工作，防止工程干扰和平安死角 的存在，施工现场

20、配备良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证各项工程平安有序 进行。3、在莞香工程沟槽开挖时，加强维护和护坡，防止坍塌。桥梁施工注意高空、水上施 工平安。4、现场用电设备要有良好的接地装置，船东设备要有良好的隔离防护设施，其中设 备严格按要求安装、实验、维护保养,有资格要求的岗位一律持证上岗。5、燃气管道要求气密性好，必须按照规范组织焊接、测试，并把好材料进货质量关。第五章经济分析第一节投资估算经估算，工程总投资89281万元，其中建设投资86401万元，见表5.1,建设期利息 2880万元。开发产品商住用地1996亩，单位产品建设投资为43. 29万元/亩。估算依据 如下：(1)基础设施建

21、设费包括土地开发中“七通一平”全部费用，其中道路长度8358米,根据类似工程的统计资料，每平方米开发用地的工程费用按250元估算，整个地块(2) 土地征用拆迁费用按撤除的建筑物面积计算，农村居民点拆迁补偿费按每平方 米1300元估算，整个地块80460平方米，安置房用地已由工程开发产品本钱承当；(3)耕地征用费按每亩12万元估算，征用耕地1788亩；(4)建设单位管理费、勘察设计费分别按工程费用1.5%估算；(5)预备费按工程费用及工程建设其他费用的6%估算。第二节投资计划与资金筹措一、投资使用计划工程建设期2年,投资分两年均匀用款。土地出让3年完成。二、资金筹措计划建设投资86401万元，建

22、设期利息2880万元，其中工程资本金39281万元(用于建 设投资36401万元，付建设期利息2880万元)，银行贷款50000万元主要用于包括开发 地块内道路、供水、供电、供气、通讯、绿化等建设投资，利率5. 76%。见表5. 2。三、资本金筹措本工程以某某公司为融资主体。工程资本金由某某公司筹措，与债务资金按比例同 时到位。四、还款资金来源工程的土地征用、拆迁及开发全部均由某某公司负责，开发产品由某某公司负责出 让，土地出让收入开发区留成局部可全部用于工程开发和归还银行借款。第三节土地出让收入估算政府以出让土地获得收入,计划分3年出让完毕。可出让商住用地面积1996亩，出 让价格按每亩19

23、6万元计算，工程土地出让收入391216万元，见表5. 3O土地出让收入计算表表5. 3序号工程名称单位合计123451营业收入万元3912161303401303401305362销售价格万元1961961961961963销售数量亩1996665665666第四节财务分析一、基本方案分析二、敏感性及临界点分析敏感性分析说明，价格最为敏感，但即使售价降低20%（商住用地156万元/亩）还可 以保证在5年内还清贷款，偿债备付率346%。说明本工程具有很强的抗风险能力。第五章评价与结论本工程的财务分析说明，本工程土地开发本钱（44. 7万元/亩）比一般地段（3040万 元/亩）高，但比镇域中心低

24、很多。由于本片区环境好，地段成熟，地价将比其他地段高出 许多。本片区即使参照某某开发区及周边0608三年平均土地出让价格196万元测算, 工程的经济效益很好。分析说明，本工程开发总投资89281万元，其中工程资本金39281万元，借款50000 万元。土地出让收入391216万元，利润155338万元，财务内部收益率55. 5%。贷款归还 期5年，平均偿债备付率431. 89%,每年都高于400双说明贷款归还能力很强。此外，本工程工程完工后，同时有1996亩土地可用于上市拍卖，按每亩196万元计 算出让收入为391216万元，开发区可分得25亿元，用于归还贷款，还款资金来源充裕。根据某某经济开

25、发区工委、管委会提出的打造商贸中心、某某、阳山生态旅游带形成 “一区一城一带”开发区总体开展格局，并通过完善该区域基础设施，提升某某墅关经 济开发区整体形象，把某某建设成为某某中心城区与高新技术产业开发区西部科技城过 渡节点的新城住区。通过某某基础设施的开发和环境整治，将提高该区域的生态环境，使 某某经济开发区工业、居住、商贸旅游协调开展。某某基础设施的开发，可以使该区域 1996亩土地上市拍卖（居住1404亩、商业旅游592亩）。也是本工程回收投资的经营收 益来源。第三节建设单位概况建设单位某某公司成立于2007年12月，注册资本4亿元，是某某经济开发区管理 委会（省级开发区）下属的国有企业

26、，主要从事开发区内工程投资、基础设施建设投资、项 目开发建设、工程管理、投资筹划管理及咨询服务，自有房屋租赁及管理。某某公司是政府建设工程的投融资主体，工程采用先基础设施建设，再将开发好的 居住和商业旅游用地拍卖，收回某某基础设施投资用于归还债务和开发新的工程，并实 现工程盈利。2009年2月份截止，公司总资产4亿元，负债总额为0,股东权益4亿元，资产负债 率为0。公司资产总额中流动资产4亿元。第四节可行性研究报告的编制依据1、某某高新区某某经济开发区某某规划。2、苏府2004） 36号文“关于印发某某市市区城市房屋拆迁补偿安置实施方法的 通知“。3、某某市市区城市房屋拆迁补偿安置实施方法4、

27、交通部交公路发1996611号文颁发的“公路基本建设工程投资估算编制方法” 及“公路工程估算指标”。5、国家发改委与建设部颁发的建设工程经济评价方法与参数第三版。第五节工程评价方法及研究范围某某公司作为政府建设工程的投融资主体，开发某某基础设施工程，通过开发好的 居住和商业旅游用地拍卖，收回投资，实现盈利，回收的投资用于归还债务和滚动开发新 的工程。本工程评价旨在论证工程贷款的归还能力，而工程的还款资金来源完全来自于所开 发的居住和商业旅游用地拍卖收入。因此，工程的还款能力取决于开发的居住和商业旅 游用地拍卖收入。工程开发的居住和商业旅游用地数量是确定的，只要论证居住和商业 旅游用地拍卖价格，

28、再结合居住和商业旅游用地数量，就可以计算出未来的产出。只要论 证居住和商业旅游用地拍卖收入地方留成局部高于或等于工程基础设施投入，工程收支 就能实现平衡，只要开发的工程（如一级土地开发）能够收支平衡，工程负债有归还能力， 就不会出现偿债的问题。本工程有投入有产出，工程投资范围和产出界限清晰，是个完整的以土地开发为目 的基础设施工程。工程建设用地191.38万平方米（2870. 69亩），其中可出让的居住用地 93. 59万平方米（1404亩），商业、旅游设施用地39.45万平方米（592亩）。土地出让收入 中留开发区支配局部用于归还贷款及滚动开发。从经济效益角度分析，只要说明可出让 的1996

29、亩土地的出让收入留给开发区支配局部足以回收全部开发投资，那么完全可以说 明开发区政府不仅有足够的贷款归还能力，还有滚动开发能力。或者退一步说，只要可出 让的1996亩土地的出让收入留给开发区支配局部足以归还贷款，那么工程可行，因为政府 从每平方米建筑面积中收取的城市配套费可以源源不断地补充一局部基础设施建设投 资，投入的资金不一定要求完全回收和继续滚动，只要还清贷款即可。第六节评价与结论本工程的财务分析说明，本工程所处位置拆迁量相对较小，土地开发本钱（44. 7万 元/亩）比某某镇域中心（110多万元/亩）低很多。但由于本片区背靠森林公园，区内水域 面积大，是某某市“有山有水”难得的中高档居住

30、用地，地价不仅不会低于镇域中心区， 而且还可能更高。本片区即使参照某某开发区及周边0608三年平均土地出让价格196 万元（按196万元）测算，工程的经济效益也是可行的，但土地价格还有较大余地。分析说明，本工程开发总投资89281万元，其中工程资本金39281万元，借款50000 万元。土地出让收入391216万元，利润155338万元，财务内部收益率55. 5%。贷款归还 期5年，平均偿债备付率431. 89%,每年都高于400%。说明贷款归还能力很强。本工程工程完工后，可出让土地1996亩，按每亩196万元计算出让收入为391216 万元，开发区留成局部（占出让收入64%）约25亿元，用于

31、归还贷款,还款资金来源充裕。 由于本工程的开发产品全部为商住用地，所以土地增值大投资回收快。综合上述，认为本工程可行。第二章区内及周边土地价格分析由于本工程开发的产品主要为商住用地，因此，将着重对商住用地的市场及价格进 行宏观趋势分析。第一节某某房地产开展现状1、经济快速开展是某某房地产开展的原动力经济开展增加就业，引进人才增加了城市人口，与此同时，随着城市居民个人财富的 不断积累，对住房的需求不断增加和购买力不断提高。人均可支配收入不断增长，客观上 允许房价每年以一定幅度上涨。因此，经济开展是房地产业开展的动力。而房地产业的发 展，对城市基础设施增加了需求。近几年来，某某经济开展异常强劲,2

32、003年已与深圳不相上下,GDP与财政收入同步 增长,2008年GDP达6701亿元，地方一般预算收入669亿元，见表2. lo某某GDP与税收统计资料某某开展之快，主要得益于长江三角洲经济一体化进程的推动；得益于某某工业园 区和高新区的规划，以及有计划的开发，超前十年开发出高质量的土地，为外向型经济发 展提供了良好的经济环境及可持续开展的条件；某某的国际品牌，以极大的磁吸效应吸 引外商潮水般涌入，使某某市2002年进出口总额到达363.9亿美元，2003年到达 656. 63亿美元，2004年突破1000亿美元大关，到达1032亿美元，2008年2285亿美元, 注册外资183. 4亿美元，

33、实际投入81. 3亿美元。见表2. 2O某某进出口及引进外资统计某某经济的快速开展加快了某某城市化进程，城市化使某某人口保持较大幅度增长 。近几年来，某某市区人口自然增长率接近0,甚至负增长，但总人口每年增加幅度较 大,2003年至2008年已连续每年增加3-5万人，都是迁入户口的对房地产有购买力的 引进人才近10年来，某某已经接受各类毕业生20多万人，保持了接受毕业生逐年增长的良 好态势。预计今后每年不会低于5万人。外地务工人员由2002年的180万人，到2006年 增至400万人，居住质量不断提高，人均居住面积也在10平方米以上。根据规划，就某某 工业园区计划增加人口 60万，人口增加及人

34、均住房面积增加，为某某房地产业开展提供 了稳定需求。某某市区年未总人口数2 .某某房地产业的开展某某城市化进程的快速推进是房地产业开展的强大动力，某某房地产业开展与其他 产业同步，2002年投资107亿元，2003年178亿元，2004年334. 22亿元，2006年470亿 元,2007年565亿元,2008年718亿元，且销售势头良好。见表2.4。某某房地产投资统计资料3.某某土地管理有序某某土地管理有序，由政府供应熟地，经过一次规划，基础设施集中开发，经过成片 开发后掌握在政府手中，土地在5年至10年内根据市场供需关系有计划地投放市场。政 府不仅可以最大限度地获取土地增值，使基础设施开发

35、步入良性循环轨道，而且可以更 有效地防止房地产业因宏观失控引发大起大落。有利于房地产开发商控制风险。根据宏 观经济形势,2008年某某市向市场投放住宅用地很少，只有58万平方米，为2002以来 最低。第二节某某房地产供需状况分析1、需求预测根据人口与人均住房面积模型预测某某未来住房需求量，资料的完整性及资料的可 靠性都比拟好，预测结果的可信程度也就比拟高。预测结果,2009年、2010年需求量包括 拆迁安置分别为569万M600万H平均为585万平方米。见表2. 5O某某市区住宅需求量统计及预测值2、供应量统计供应量分析的目的是确定2008年末存量土地的可开发量，为使供应量统计与需求 量预测口

36、径一致，确保供需分析推理合乎逻辑,2008年末存量土地的可开发量包括在建 工程和尚未办理产权手续的已完工程。供应量从2001年开始推算，据有关资料2001年 上半年住房存量约160万M2,在建或未开发的土地存量约353万M2,可开发商品住宅面 积约424万M2, 土地拍卖开始至2008年末，累计供应土地3214万M2,可开发商品住宅面 积约4565万M?,可开发量总计5149万片。按2008年人均住房面积及拆迂量推算，2001 年至2008年累计提供商品住宅3803万产，即消耗了可开发量总计中的3803万M?。因 此,2008年末存量土地可开发量为可开发量总计与累计提供商品住宅之差额1346万

37、M2O2001年至2008年末，土地拍卖以来土地供应总量及可开发量数据是准确的；2001 年商品住宅存量约160万Mz和存量土地353万平方米是根据2001年当时有关报道资料, 所有资料比拟可靠。因此,2008年末存量土地可开发量1346万M2o存量土地商品住宅可开发量分析表3、供需平衡分析2008年末存量土地可开发量1346万Nt不可能在2009年一年内全部完成开发，有 的地块2009年开发结束,有的将持续较长时间，如有的大盘可能持续开发45年。2009 年、2010年需求量分别为569万600万Mz,平均为585万平方米。从工程建设周期分 析，开发商的在建工程及存量土地的商品住宅可开发量满

38、足两年至三年的需求量是合适 的；开发商在建工程和存量土地低于2年的需求量时将影响市场供应，会导致供不应求 的局面；当开发商在建工程和存量土地可满足34年的需求量时，那么供应偏松；当大于4 年时，可认为处于供过于求状态，长期积压将加大开发商的资金本钱，当房价滞涨时，部 分开发商将无法承受而集中投放市场，市场可能因供过于求而导致房价下跌。某某市区存量土地可开发量可满足的需求年限，可用下式推算：满足年限=存量土地可开发量:未来三年平均需求量=1346 + 585=2. 3（年）计算结果，某某市区存量土地可满足今后2.3年的需求，认为供需基本平衡，稍微偏 紧 O第三节某某房价变动趋势价格水平与供求关系

39、共同决定价格走势是市场经济环境下，多数商品市场价格变化 的普遍规律。1、目前价位价格水平可以用价位来表示，价位可用高位、正常价位、低位三个状态反映。如何确定某某房价正常价位标准,有的地区流行以一个月工资买一平方米住房作为 合理价位。国际公认的标准是房价收入比，根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收 入比的离散程度相当大。日本是4比1；美国是3比1；而中国各个城市不一而论，最高值 从10比1到15比1都有，个别年份或高或低是市场经济的必然现象，但长期来说会遵 循某种规律，即长期可承受的房价收入比或可持续开展的房价收入比。比方以深圳市为 例，1994年房价收入比曾到达14.6,2004年降到5.

40、 8o10年中深圳的人均可支配收入增 加，平均房价也比1994年下降了 18%,房地产增加值那么从1995年的58. 74亿元上升到 2001年的110. 69亿元，年均增长11. 1%,2005年末开始反弹，直到2007末也是全国房 价涨幅最高的。以南京为例，相当多购房者的房价收入比到达了 13 ： 1左右。1998年对 96个国家的统计结果说明，这些国家的房价收入比区间为0.830,平均值为8. 4、中位 数为6. 4o20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生（Andrew Hamer）在 进行中国住房制度改革研究时，得出一个房价收入比在3飞 倍之间比拟适当的结论，这 是一个世

41、界银行认为“比拟理想”的比例。根据国际统计数据及中国房地产市场十多年的变化规律，可以得出一些规律。一般 来说，经济快速开展时期，收入增长较快，还款困难周期比拟短（一般3年），人们的信心 指数较高，比经济增长率较低的国家和地区可以承受更高的房价收入比。因此，我们认为 中国房价的正常价位在房价收入比68之间是最为理想的，低于6可认为在低位运行， 一旦遇到供不应求或大的抄作那么房价将有很大的上涨空间；8左右对购房者已经有较大 的压力，却是房地产高速增长阶段最可能的平衡点；房价收入比到达10时可以认为是在 高位运行，一般情况下还可以通过时间来补偿超前预支的未来价格空间，一旦出现市场 严重供过于求或大的

42、宏观经济环境变化，降价的可能性将非常大。一般来说，房价收入比 610之间变化最可能的调整方式是通过时间而不是价格变化使价格趋于合理。根据某某统计局2007年及2008年的统计资料，某某2006年人均可支配收入 21260元，2007年预售备案平均房价已达6312元/平方米；2008年人均可支配收入 23867元，平均房价为6750元。2008年测算的房价收入比8. 76（房价收入比二人均面积 X商品房平均价格/人均可支配收入,8. 77=31 X 6750/23867）。见表2. 7O用上述分析判断某某的房地产价位，可以得出结论：某某目前价位已略微超出理想 范围，但处于可以接受的程度，可以通过

43、时间来补偿，大幅降价的可能性不大。第四节浒关片区土地价格分析一、土地价格统计收集了 2006年、2007年、2008年上半年本片区或周边全部共30个地块的成交资料, 均为商业和住宅用地，商业用地（含商住混合）平均每亩成交价236万元。纯住宅用地平 均每亩成交价179万元。二、土地价格变动趋势分析目前某某的土地价格与房地产价格同步增长，2004年开始实施的国家宏观调控政 策已使房价和土地价格的增幅都大幅回落，但房价和土地价格都没有出现大幅下跌的状 况。2007年以来全国房价又开始大幅度上涨，土地价格直接受房价的影响上升幅度较大 。由于土地价格变动趋势与房地产价格关系密切，我们只要分析房地产价格的

44、变动趋势。我国房地产业的周期性波动可以用三个指标来衡量：房地产销售额增长、销售面积 增长、投资额增长。自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个开展期和两个低落期。 从1984年到1988年，这是一个开展期，大约五年时间；1989年到1990年是一个低落期;从1991年到1995年是第二个开展期；1996年至1998年又是一个低落期；从1999年至 今我国房地产业进入了一个新的开展期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第 一是房地产周期的频率基本呈5年开展,2年低落的7年到8年为一个周期的态势；第 二就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比拟短，而增长期和繁荣期时间比拟长，这 显示出市场

45、需求持续旺盛的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从 销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。回顾改革开放后中国经济的开展历程，就会发现我们的经济开展周期基本上与上述 房地产开展周期重叠。从中期来看，经济开展的第一个周期（1979-1990年）中的高峰出 现在1984年（GDP增长率15.2%）,低谷出现在1990年（GDP增长率3. 8%）；第二个周期 （1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长率为14. 2）,低谷出现在1999年（GDP增长 率7. 1%）。第三个周期，从2002年开始经济持续增长，2003下半年固定资产投资开始出 现过

46、热，中央出台相关调控政策综上所述，我国从2008年开始进入本周期的低谷，虽然受到国际金融危机的影响, 由于国家宏观调控措施有力，预计本轮周期的低潮也不会持续太长，从中长期趋势分析, 随着居民人均可支配收入提高，未来5年内的房价平均以58%的幅度上涨是可能的，土 地价格也将随之同步上涨。三、本工程评价土地价格分析根据规划，本工程开发产品以住宅用地为主，局部商业用地，分别为1404亩、592亩 。考虑近两年价格上涨趋势将趋缓，故不考虑价格上涨因素，直接以近三年平均成交价格 商业用地（含商住混合）236万元和纯住宅用地179万元计算，总共1996亩可出让土地 加权平均价格为196万元。工程评价平均按

47、196万元/亩计算。第三章建设规划及建设内容第一节某某经济开发区规划建设概况本工程是某某经济开发区重要基础设施，假设把某某经济开发区作为一个整体工程， 经过17年的规划和建设，情况如下：某某经济开发区成立于1992年9月，由原某某市郊区人民政府组建,组建初期为某 某新区；1993年12月某某省人民政府正式批准某某新区为省级经济开发区；2002年某 某城市区划调整后，划入某某高新区，区域面积30平方公里，下辖一个街道、12个行政 村，五个社区居委会，常住人口 3万人，流动人口 5万余人。开发区位于某某市西北郊，某某高新区北部，东起京杭大运河，西至阳山山脉，北至 浒光运河，南与枫桥交界。山明水秀，风光恬美，具有真山真水的独特优势。阳山逶迤绵延 二十里，有兰风寺、凤凰台、箭阙峰、观山摩崖石刻及天狗庙、白龙庙遗址等，自然景观丰 富，人文遗迹密集，历史文化底蕴深厚。京杭大运河流经开发区十里，沿河有“董公堤”， 文昌阁、三里亭、十里亭等。大白荡水域，保持了自然湿地生态，投资1亿元的大白荡城市 生态公园已开工建设，成为区域最大的自然生态休闲空间和城市“绿肺”。17年来，某某经济开发区工委、管委会团结带着干部群众，用自己的艰辛、执着和强 烈的开展、机遇意识，用50万