泸州市物业管理条例（修订）.docx

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1、泸州市物业管理条例（征求意见稿）第一章总则第一条【目的和依据】为了规范物业管理活动，维护物 业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生 活和工作环境，建设宜居宜业的幸福城市，根据中华人民 共和国民法典物业管理条例和四川省物业管理条例 等法律、法规，结合泸州市实际，制定本条例。第二条【适用范围和衔接上位法规定】本条例适用于本 市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。中华人民共和国民法典物业管理条例四川省 物业管理条例对业主的权利和义务、业主大会的设立和会 议召开、业主共同决定事项、业主委员会的选举产生和履职、 物业服务人的服务、物业的使用与维护、政府相关监督管理、 法律责任等有规定的，

2、从其规定。第三条【遵循原则和党建引领】物业管理应当遵循党建 引领、业主自治、专业服务和政府依法监督管理相结合的原 则。符合条件的住宅小区、业主委员会、物业服务企业中应 当建立中国共产党基层党组织，发挥党建引领在基层（住宅 小区）治理中的作用。荐或者推荐确定。物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇 人民政府）代表或者居（村）民委员会代表担任。物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在 物业服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。物业管 理委员会成立之日起十五日内，街道办事处（乡镇人民政府） 应当书面告知物业所在地县（区）人民政府住房和城乡建设 主管部门。物业管理委员会作为临时机构，在临时管理

3、期间，应当 推进业主委员会选举，自业主委员会选举产生之日起停止履 行职责并办理移交手续。第二十四条【业主自行管理】物业服务区域经业主共同决定实施自行管理的，应当拟定管理规约及自行管理方案, 并在显著位置公示，公示期不少于七日。自行管理方案应当 包括下列内容：（一）自行管理的管理人、负责人及其权利和责任；（二）管理的事项、费用、期限；（三）选聘专业性服务机构的类型、资格条件及选聘的 方式，选聘劳务人员的数量、资格条件及选聘的方式；（四）业主支付物业费的标准和方式；（五）自行管理的其他事项。自行管理的物业服务区域的安全管理责任由 全体业主共同承担。消防、电梯等特种设施设备应当委托专 业机构进行维护

4、保养。第四章物业服务第二十五条【物业承接查验】物业交付使用十五日前, 建设单位和物业服务人应当邀请买受人代表、物业所在地县 （区）人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡 镇人民政府）代表参加物业承接查验。买受人代表应当由县（区）人民政府住房和城乡建设主 管部门从公开报名的买受人中确定。建设单位和施工单位的 股东、工作人员及其近亲属不能作为买受人代表。物业服务人应当自物业承接后三十日内，制作共用 设施设备清单公示牌，在物业服务区域显著位置公示。第二十六条【供水、供电、供气移交】新建物业服务区 域建设单位组织竣工验收，应当通知供水、供电、供气等专 业经营单位参加，专业经营单位应当参加；建设

5、单位未通知 专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收 专业经营设施设备。新建项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业服务公 共区域内供水、供电、供气等专业经营设施设备移交给专业 经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。专业经营设施 移交后，维修、养护、更新及改造等费用由专业经营单位承担。保修期内的维修、养护、更新及改造费用由建设单位承 担。第二十七条【物业服务企业要求】接受业主委托的物业 服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员, 具备为业主提供物业服务的能力。开展物业服务活动的物业 服务企业应当向注册所在地县（区）人民政府住房和城乡建 设主管部门办理信用信息登记，纳入信

6、用信息管理。鼓励和 支持业主选聘党建强、服务好、群众满意度高的物业服务企 业提供服务。电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备 的维修和养护，应当依法委托相应专业机构实施。电梯、消 防控制室值班操作等人员应当依法取得相应资格证书。第二十八条【项目负责人】物业服务实行项目负责人制 度，项目负责人纳入市人民政府住房和城乡建设主管部门信 用信息管理。物业服务人应当按照物业服务合同约定，指派 项目负责人。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能 在一个物业服务项目任职。物业服务人更换项目负责人的，应当及时告知业主委员 会、居（村）民委员、街道办事处（乡镇人民政府）、县（区） 人民政府住房和城乡建设主管部

7、门，并将相关信息公开在物 业服务区域内显著位置。第二十九条【物业服务人禁止行为】物业服务人不得有下列行为：（一）减少物业服务内容、降低物业服务标准；（二）采取中断供水、供电、供气等方式限制或者变相 限制专业服务、催收物业费；（三）擅自增加收费项目、提高收费标准，超期收取费 用；擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所 有权或者使用权；（四）擅自拆除、损坏物业服务区域内的共用设施设备;（五）擅自撤离或者拒不退出物业服务区域；（六）终止服务撤离时，拒不移交属于业主的档案资料、 物品、资金等；（七）法律法规禁止的其他情形。.第三十条【政府指导价和市场调节价】物业服 务收费应当按照国家和省有关

8、规定分别实行政府指导价和 市场调节价。保障性住房物业服务和住房前期物业服务收费实 行政府指导价，市和县（区）发展改革部门应当会同住房和 城乡建设主管部门，综合考虑物业服务质量、服务成本等因 素制定和公布收费标准。每五年对收费标准进行评估，根据 评估结果调整收费标准。实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、 公开以及质价相符的原则，由业主和物业服务人在物业服务 合同中约定。县（区）人民政府应当制定保障性住房、安置住房和老 旧小区物业服务费补贴政策。第三十一条【物业服务人选聘及合同签订】业主委员会 根据业主共同决定通过招投标方式选聘物业服务人的， 应当在街道办事处（乡镇人民政府）监督指导下进行

9、； 未产生业主委员会的，经业主共同决定，可以委托街道 办事处（乡镇人民政府）组织公开招投标选聘物业服务 人。业主委员会代表业主与依法选聘的物业服务人签订的 物业服务合同，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业 服务区域内公示，充分听取业主意见。未产生业主委员会，业主共同决定选聘物业服务人的， 经业主共同决定，可以委托居（村）民委员会、业主代表等 代为签订物业服务合同。委托业主代表签订物业服务合同的, 委托业主代表不得少于五人。第三十二条【后期物业承接查验】物业服务区域另行选 聘物业服务人的，在重新签订物业服务合同十五日前，由新 选聘的物业服务人向居（村）民委员会报告，居（村）民委 员会应当组织

10、原物业服务人、业主委员会和新选聘物业服务 人进行承接查验和资料移交。业主委员会可以委托相关专业机构协助进行物业承接 查验，所产生的费用由全体业主承担。第三十三条【物业服务人退出要求】物业服务人退出物 业服务区域，清退业主、物业使用人预交的物业费，并结清 应当由物业服务人承担的公共区域供水、供电、供气等相关 费用。物业服务人未按照规定维修、维护、保养或者故意损坏 物业服务区域设施设备的，应当承担修复责任及费用。第五章物业的使用与维护第三十四条【业主、物业使用人禁止行为】物业服务区域内禁止下列行为：（一）将无防水设计的房间或者阳台改为卫生 间、厨房；（二）在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商 住综

11、合楼新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮 服务项目；（三）占用或者损坏共有部位、共用设施设备， 擅自移动共用设施设备；（四）违反规定停放机动车辆，妨碍行人和 其他机动车辆正常通行；在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用 电梯轿厢运载电动自行车；（五）损坏建筑物承重结构，侵占公共绿 地，违法搭建建（构）筑物，开挖、扩建地下室；（六）高空抛物，违反规划或者市容标准安装防 护窗、雨棚、空调外机、排烟管道等；（七）违反规定饲养家禽、烈性犬和大型犬；（八）存放不符合安全标准的易燃、易爆和 剧毒等危险性物品；（九）损坏或者擅自停用公共消防设施和器 材，占用、堵塞

12、、封闭消防车通道、消防车登高操作场 地，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通；（十）未按规定开展生活垃圾分类；（十一）超过规定标准排放噪声；（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行 为。有前款所列行为之一的，物业服务人应当及时劝 阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务 人、业主委员会、业主可以依照法律、法规以及管理规 约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原 状、赔偿损失；业主、物业使用人可以向相关部门投诉和 举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法申请仲裁或 者提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约或者业主大会 的决定，对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或者提 起诉讼。相关部门

13、在接到报告后应当在法定期限内依法处理，并 将处理结果反馈至物业服务人和业主委员会。第三十五条【安全生产及保险机制】物业服务人应当加 强安全生产宣传教育，制定消防安全、事故灾害等应急预案, 并开展演练。物业服务人应当加强日常巡查，发现有安全隐患的，应 当及时设置警示标志，采取措施消除安全隐患，并及时按规 定向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和负有安全生 产监督管理职责的行政主管部门报告。鼓励物业服务人、业主委员会等筹资或申请使用维修资 金购买电梯安全责任、公众责任等保险，保护业主的人身、 财产安全。第三十六条【装饰装修管理】 业主、物业使用人装 饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人。物业服务

14、人应 当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使 用人。物业服务人应当对装饰装修活动进行必要的现场检 查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻 碍。业主、物业服务使用人装饰装修违反相关规定破坏房屋承重结构、主体结构或者擅自拆改燃气、消防等设施 的，物业服务人应当及时劝阻，采取合理措施制止，并及 时向城市管理主管部门报告和协助处理。第三十七条【电动汽车和电动自行车充电】 新建住宅物业建设单位应当按规划设置要求建设电动汽车 和电动自行车充电设施设备，并纳入项目竣工验收。已投入使用的住宅物业，根据实际情况，由业主共 同决定增建、改建电动汽车、电动自行车集中停放场所，完 善集中充电等

15、配套设施，供电专业经营单位和有关部门应当 对供电设施电力增容改造等给予指导和支持。业主在自有停车位安装充电设施，经供电力专业经营单 位确认符合安装条件的，物业服务人、业主委员会应当予以 配合。住宅小区电力容量不足的，业主共同决定对电力容量进 行扩充，电力专业专营单位应予以指导和协助。第三十八条【业主共有车位、车库】已投入使用的住宅 物业，车位、车库配置不足的，在不影响消防安全、道路通 行的前提下，经业主共同决定可以利用主共有道路或者其他 公共场地改建车位、车库。消防、规划、城管等相关部门应 当依法予以指导和协助。在有条件的老旧小区经业主共同决定可以安装机械式立体停车设施。第三十九条【共有部分经

16、营收益】利用物业服务区域内 业主共有部分开展经营活动产生的收入，在扣除合理成本之 后，属于业主共有。业主大会设立后，物业服务人应当将剩 余经营收入移交业主委员会管理。业主共有部分收益包括以下方面：（一）依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿 地、道路等共有部分经营所得的收益；（二）利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经 营所得的收益；（三）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼 道及户外区域设置广告获得的收益；（四）因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；（五）公共电信设施占用场地使用费等；（六）共有部分被依法征收、征用的补偿费用；（七）公共收益的孳息；（A）依法属于业主共有的其他

17、收益。物业服务人或者业主委员会利用共有部分开展经营活 动的，收入情况应当单独列账，至少每半年公示一次收支情 况。建立健全在社区党组织领导下的居民委员会、业主委员 会、业主、物业服务人共同参与的治理体系。【市、县政府职责】市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理工作纳入城市管理 体系，统筹兼顾社区建设和物业管理工作，推动物业管理标 准化、专业化、智能化、绿色化发展。县（区）人民政府应当明确街道办事处（乡镇人民政府） 承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工 作经费。鼓励市、县（区）人民政府通过购买服务方式委托 符合条件的物业服务人承担社区治理相关服务。第五条【行业

18、自律】 物业服务行业组织应当加强行业 自律，依法制定和组织实施自律性规范，促进物业服务人诚 信经营，提高物业服务品质。物业服务行业组织统筹推进住宅小区物业管理智能化、 融合线上线下生活服务，并接受住房和城乡建设行政主管部 门的指导和监督。第六条【信息保护】开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。物业服务人、业主委 员会不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害业主、物业 使用人的隐私权。业主对公示有异议的，物业服务人或业主委员会应当及 时答复。业主有权查阅、复制相关收支明细、合同等材料。十条【维修资金交存时间节点】物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策

19、、政府监 督的原则。市、县（区）级人民政府应当建立健全物业专项维 修资金的使用、管理和监督制度，保障业主方便及时查询账 户信息，接受业主的监督，维护业主合法权益。已售物业买受人应当在办理商品房买卖合同网签备案 前，按照相关规定交存首期物业专项维修资金，商品房 买卖合同网签备案机构核验物业专项维修资金交存情况。未售物业建设单位应当在办理不动产权登记前，按照相 关规定交存首期物业专项维修资金，未交存的建设单位不得 申请办理不动产权登记。不动产登记机构在办理不动产权登 记时核验物业专项维修资金交存情况。H条【维修资金续筹】业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，县（区）人民政 府

20、住房和城乡建设主管部门应当及时通知物业所在地的街 道办事处（乡镇人民政府）和业主委员会组织续筹，业主应 当按照要求续筹。未建立物业专项维修资金的物业项目，业主委员会应当 组织业主共同决定筹集物业专项维修资金；未产生业主委员 会的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、居（村） 民委员会组织业主共同决定筹集物业专项维修资金。老旧住 宅小区的全体业主在首次筹集住宅专项维修资金时，县（区） 人民政府可以按照自筹资金1:1的比例予以补助，补助金额 最高不超过应缴存首期物业专项维修资金标准的百分之五 十。第四十二条【老旧小区物业管理】市、县（区）人民政府应当制定中长期规划和年度计划，对老旧小区融入完整

21、社 区建设域实施综合改造，完善停车位、电梯等共用设施设备, 配备必要的监控、门禁等安全防范设施，改善基础设施条件。 鼓励社会资本参与老旧小区整治改造和物业服务。实施改造的老旧小区，街道办事处（乡镇人民政府） 应当组织、指导业主筹备成立业主大会，选举业主委员会, 鼓励选聘物业服务企业实施管理；暂不能成立业主大会的, 由街道办事处（乡镇人民政府）通过居（村）民委员会托管、 社会组织代管或者居民自管等方式保障基本物业服务，逐步 实现物业管理全覆盖。鼓励物业服务企业为老旧小区改造提供咨询服务，支 持党建强、服务好、群众满意度高的物业服务企业承接老旧 小区物业服务。第六章监督管理第四十三条【主管部门职责

22、】市人民政府住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理的指导和监督管理工作，履 行下列职责：（-）制定物业管理相关政策；（二）建立完善物业管理分级培训体系并组织相关培训;（三）建立全市统一的智慧物业管理服务平台，提供信 息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管和物业服务招 投标管理等服务；（四）负责全市物业专项维修资金交存、使用和管理的 监督指导；（五）指导县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门 开展辖区内物业管理的监督管理活动；（六）指导和监督物业服务行业组织开展行业自律管理;（七）法律、法规规定的其他职责。县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责本辖区 内物业管理的具体指导和监督管理工作，履

23、行下列职责：（一）贯彻执行物业管理相关法律法规和政策；（二）指导、监督物业服务人遵守法律法规和履行物业 服务合同；（三）指导、监督前期物业服务招投标活动；（四）负责物业专项维修资金的交存、使用和管理；（五）指导街道办事处（乡镇人民政府）开展辖区内物 业管理活动；（六）办理物业服务区域划分、前期物业服务合同、临 时管理规约、物业承接查验等备案；（七）定期培训街道办事处（乡镇人民政府）、居（村） 民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会成员；（A）负责装饰装修企业的监督管理；（九）监管本辖区内物业服务活动的安全生产管理；（十）法律、法规规定的其他职责。第四十四条【有关部门职责】市、县（区）人民政府

24、有关部门应当按照各自职责，做好下列工作：（一）城乡规划主管部门负责建筑物地上地下公共空间 规划，督促建设单位按照规划设计要求完善配套设施建设, 审批物业服务区域内新建、改建、扩建建筑物及附属设施或 者改变规划用途；（二）城市管理主管部门或者县（区）人民政府依法确 定的监督管理部门负责查处物业服务区域内的违法建设、违 规装修、擅自改变物业使用性质、损坏绿地、违反市容和环 境卫生管理规定、建设单位未按规定交存物业专项维修资金 等行为；（三）市场监督管理主管部门负责监督管理物业服务区 域内电梯等特种设备安全运行和紧急情形申请使用物业专 项维修资金的电梯实地查勘并确认。监督检查物业服务价格, 查处价格

25、违法行为、无照经营、违法广告；（四）公安机关负责依法查处物业服务区域内强买强卖 砂石、电动车飞线充电、不按规定饲养犬只、高空抛物、侵 占公共收益、恶意损坏公共财物、业主委员会任期和物业服 务人合同届满拒不退出等违法行为；（五）民政主管部门负责对街道办事处（乡镇人民政 府）和居（村）民委员会在业主大会成立、业主委员会 选举等活动中履行相关职责进行指导、监督。指导物业 行业组织依法开展工作；（六）生态环境主管部门负责依法查处物业服务区域内 辐射和有关环境污染等违法行为；（七）应急主管部门负责物业服务区域内存放危险物品、 突发公共事件等处置，应急救援。指导物业服务人落实安全 管理责任；（A）消防救援

26、机构负责指导和督促物业服务人履行消 防安全职责，对物业服务区域内共用消防设施进行维护管理 和标明消防车通道，紧急情形申请使用物业专项维修资金的 共用消防设施实地查勘并确认，查处违法占用消防车通道、 损坏消防设施等行为；（九）发展改革主管部门负责对实行政府指导价的物业 服务收费制定并公布基准价和浮动幅度，建立动态调整机制;（十）卫生健康主管部门负责指导物业服务区域内传染 病防治工作，对二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的 卫生监督管理；（十一）水务主管部门负责指导物业服务区域内节约用 水和防洪应急抢险等相关工作；（十二）经济和信息化行政主管部门负责督促物业服务 区域内电力、通讯等专业经营单位相

27、关设施设备及管线进行 维修、更新、养护和管理，协调处理因电力、通讯引起的矛 盾纠纷；（十三）其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做 好物业管理相关监督管理工作。供水、供电、供气等专业经营单位按照法律法规规定、 移交协议约定，承担物业服务区域内共用设施设备及相关管 线的维修、养护、更新、改造和管理责任。第四十五条【街镇、居（村）职责】街道办事处（乡镇 人民政府）负责本辖区物业管理活动的具体指导和监督管理 工作，履行下列职责：（一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立、业 主委员会选举、换届，办理相关备案手续；（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人 依法履行职责；（三）接受业主申请，

28、依法组建物业管理委员会;（四）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管 理的关系；（五）实施应急物业服务机制，确定应急物业服务人;（六）指导、监督业主大会、业主委员会组织实施物业 服务招投标活动；（七）指导和监督物业管理项目的移交；（八）协调和监督老旧小区物业管理；（九）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职 责。街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理联席 会议制度。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）召 集，住房建设、公安、民政、城市管理、司法行政等部门 和居（村）民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业 服务人、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管 理及其监督管理活动中需要

29、协调的问题。街道办事处（乡镇人民政府）与住房和城乡建设、公 安、民政等部门之间应当建立健全信息共享机制，互相通 报物业管理信息。居（村）民委员会应当根据需要设立环境和物业管 理委员会，调解物业纠纷。依法协助街道办事处（乡镇 人民政府）开展物业管理有关工作，对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，紧急情况下依法代为申请 使用物业维修资金。十六条【投诉举报】县（区）人民政府应当建立物业管理违法行为投诉、举报的受理和处理制度，并在本行 政区域内各物业服务区域显著位置公布相关行政主管部门 负责执法事项、联系单位、举报电话。相关行政主管部门及时受理业主、物业使用人、业主委 员会和物业服务人的投诉举

30、报，依法调查处理违法行为，业 主、业主委员会、物业服务人等应当予以配合和协助，不得 拒绝或者阻碍监督检查人员依法开展工作。相关行政主管部门应当对实名投诉举报实行限时回复, 并为实名投诉举报人保密。第四十七条【纠纷调解与处置】县（市、区）人民政府应当建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调 解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制，加强 纠纷源头治理。支持人民法院通过简易程序、速裁快审等方式，完善物业管理纠纷快速处理机制。第四十八条【物业服务人监督】市人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同市场监管主管部门，按照国家和省的 有关规定建立物业服务人信用管理制度和联合激励与惩戒 机制，建立物

31、业服务人和项目负责人信用信息档案。县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同街 道办事处（乡镇人民政府）定期组织开展物业服务质量检查 和住户满意度测评，并将检查和测评结果定期向社会公示, 公示期不少于三十日。建设单位、业主、业主大会选聘物业 服务人、确定和调整物业服务收费标准，可以将检查和测评 结果作为重要参考。十九条【业主委员会监督】市人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同公安、民政、市场监管等有关部门， 建立业主委员会及成员履职评价制度和联合激励与惩戒机 制，县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门定期会同有 关部门、街道办事处（乡镇人民政府）开展业主委员会履职 评价和住户满意度测评，并

32、将履职评价和满意度测评结果向 社会公示，公示期不少于三十日。业主委员会及其成员不依法履行职责、履职评价差的, 业主可以依法提起罢免。第五十条【约谈制度】市人民政府住房和城乡建设行政 主管部门应当会同有关部门建立对物业服务人及负责人、业 主委员会及负责人约谈制度。因物业管理不善，严重影响业 主和物业使用人日常生活，并造成不良社会影响的，县（区） 住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府） 应当约谈物业服务人或业主委员会负责人，依法督促其限期 整改。第七章法律责任第五十一条【业主法律责任】业主违反本条例第十二条 规定，未按照约定支付的，经依法仲裁或者诉讼确认后，物 业服务人可以申请人民

33、法院将拒不履行生效裁判文书确定 义务的违约业主纳入失信被执行人名单，或者申请征信机构 将业主违约信息纳入社会信用体系。业主违反本条例第四十一条规定，未按照要求续筹物业 维修资金的，业主委员会应当督促其限期交存；逾期仍不交 存的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。第五十二条【业主委员会法律责任】业主委员会成员 有下列情形之一的，由街道办事处（乡镇人民政府）移交县 （区）人民政府执法部门给予以下处罚：（一）违反本条例第十三条规定，未经业主大会同意, 业主委员会擅自作出决定的，责令限期改正；逾期未改正的, 对擅自作出决定的业主委员会成员处五千元以上二万元以 下罚款。给业主造成损害的，擅自作出决定

34、的业主委员会成 员应当承担相应的赔偿责任。（二）违反本条例第十八条规定，在业主大会会议表决 和统计中，业主委员会成员故意弄虚作假被查证属实的，处 二千元以上一万元以下罚款。（三）违反本条例第二十条规定，拒绝或者阻碍业主查 阅、复制相关收支明细、合同等材料的，对业主委员会负责建设单位、物业服务人、业主大会筹备组、业主委员会 等在处理业主或者物业使用人个人信息时，应当遵循合法、 正当、必要和诚信原则，不得将个人信息用于与物业管理无 关的活动。第二章物业服务区域及设施第七条【物业服务前期规划】对有市政道路、自然河道、 公共通道及公共空间穿越的建设用地，在建设工程设计时, 建设单位宜分别配置配套设施设

35、备。城乡规划主管部门审查 建设项目设计方案，应当按照有利于实施物业管理的原则, 考虑物业服务区域划分的需要，确定相关指标。第八条【既有物业服务区域划分与调整】物业已投入使 用但未划分物业服务区域的，或者已经划分物业服务区域需 要调整的，物业所在地的县（区）人民政府住房和城乡建设 主管部门受理业主委员会或者人数占比百分之十的业主书 面申请，依法提出物业服务区域划分或者调整的建议方案。产生业主委员会的，由业主委员会组织业主表决物业服 务划分或者调整方案；尚未产生业主委员会的，由物业所在 地的街道办事处（乡镇人民政府）组织业主表决。经业主共 同决定后划定物业服务区域的，由组织表决的业主委员会或 者街

36、道办事处（乡镇人民政府）在相应的区域公告，并抄送 物业所在地的县（区）住房和城乡建设主管部门。成员，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上二万元 以下罚款。（四）违反本条例第三十九条规定，利用共有部分开展 经营活动的，收入情况未单独列账，未按照要求公示收支情 况的，对业主委员会负责成员，责令限期改正；逾期未改正 的，处五千元以上二万元以下罚款。第五十三条【建设单位法律责任】建设单位违反本条例 第四十条规定，未按规定交存首期物业专项维修资金的，由 市人民政府住房和城乡建设部门责令限期补交；逾期仍为交 存的，市人民政府住房和城乡建设部门移交执法部门，处以 欠缴金额的二倍罚款。第五十四条【物业服务

37、人法律责任】物业服务人有下列 情形之一的，由县（区）人民政府住房和城乡建设部门移交 执法部门给予以下处罚：（一）违反本条例第二十七条规定，未依法办理信用信 息登记的，责令限期改正；逾期未改正的，处一千元以上五 千元以下罚款；（二）违反本条例第二十八条规定，未按规定指派项目 负责人，更换项目负责人的未及时告知和公示的，责令限期 改正；逾期未改正的，处一千元以上五千元以下罚款；（三）违反本条例第二十九条规定，采取中断供水、供 电、供气等方式限制或者变相限制专业服务、催收物业费的,责令立即改正，给予警告，并处二万元以上五万元以下 罚款；（四）违反本条例第二十九条规定，擅自拆除、损坏物 业服务区域内的

38、共用设施设备的，责令限期改正，给予警告, 并处五千元以上二万元以下罚款；（五）违反本条例第三十九条规定，利用共有部分开展 经营活动的，收入情况未单独列账，未按照要求公示收支情 况的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上二万元 以下罚款。（六）违反本条例第三十九条规定，拒绝或者阻碍业主 查阅、复制相关收支明细、合同等材料的，责令限期改正; 逾期未改正的，处五千元以上二万元以下罚款。违反本条例第二十九条规定，擅自增加收费项目、提高 收费标准，超期收取费用的，由县（区）人民政府市场监督 管理部门依法查处。第五十五条【行政监管及居（村）民委员会的法律责任】县级以上地方人民政府有关部门、街道办事处（

39、乡镇人 民政府）、居（村）民委员会及其工作人员在物业管理活动 中，不履职或者不正确履职的，由其所在单位、主管部门、 上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责 的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人合 法权益造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法 追究刑事责任。第八章附则第五十六条【用语释义】本条例中有关用语的含义：本条例中有关用语的含义：（一）物业，是指建筑物及其配套的设施设备和相关场 地；（二）物业使用人，是指通过租赁、借用等手续，合法 获得房屋占有权、使用权的个人或者单位，包括物业承租人、 借用人、居住权人、与业主共同居住的家庭成员等；（三）物业服务人，是指

40、物业服务企业和其他管理人的 总称。（四）共有部位，是指房屋主体承重结构部位、户外墙 面、门厅、管道及电梯等设施设备、井、楼梯间、地面架空 层、走廊通道等。房屋主体承重结构部位包括基础、内外承 重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；（五）共用设施设备，是指物业服务区域内建设费用已 分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、 加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道 路、围墙、路灯、化粪池、渠、池、湖、井、露天广场、非 经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。（六）共同决定，是指由专有部分面积占比三分之二以 上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹 集建筑物

41、及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附 属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活 动事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主 且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他法律、 法规规定应当由业主共同决定事项的，应当经参与表决专有 部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第五十七条【授权制定配套文件】市人民政府可以根 据实际情况制定本条例的实施意见。市人民政府住房和城乡建设主管部门会同有关行政 主管部门制定物业承接查验、物业服务第三方评估、物业 服务企业和项目负责人信用等具体办法及技术规范，建立 物业服务质量考评、物业服务质量满意度测评等制度，制 定业

42、主大会和业主委员会工作指引、装饰装修管理服务协 议、物业承接查验协议等示范文本。第五十八条【施行时间】本条例自 年 月 日起施行。第九条【共享空间建设】 新建住宅物业建设单位应当 按照规划要求，配套建设具有党群活动、老年人交流、儿童 游乐、运动休闲、快递物流等功能场所的共享空间。共享空 间应当在土地出让条件中约定，并按照标准和规范设置，纳 入工程竣工验收和物业承接查验范围。已建成住宅物业实施共享空间微更新，应当经业主共同 决定。实施主体应当邀请街道办事处（乡镇人民政府）、县 （区）有关部门进行指导，并将微更新功能布局在小区显著 位置公示。更新工程竣工验收后，有物业服务人的，由物业 服务人承接管

43、理。第十条【物业经营性用房】 保障性住房小区、拆迁安 置住房小区及有条件的其他住宅物业，建设单位可以按照建 筑物总面积的一定比例配套建设物业经营性用房。经营性用 房的收益主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更 新、改造，也可以用于业主委员会工作经费和物业服务支出 费用。县（区）人民政府结合本地实际，制定物业经营性用房 管理办法。第十一条【红线范围内外设施责任】建筑用地规划许可 证确定红线范围内的公共场所、公用设施和物业服务用房, 依法属于业主共有的，业主享有共同管理的权利，承担共同 管理的义务。建筑用地规划许可证确定红线范围外的公共绿地、防护 绿地、广场用地、社会停车场用地等公共场所、公

44、用设施, 纳入政府市政维护管理范围。原由建设单位、物业服务人、 业主委员会管理维护的，按照本条例规定移交，但另有约定 的除外。第三章业主、业主组织第十二条【业主职责】业主应当按照法律、法规、临时 管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业 主自治活动，行使权利、履行义务，并按照合同约定支付物 业费。业主未参与业主大会投票表决的，可在临时管理规约、 管理规约或者业主大会议事规则中对其共同管理权的行使 予以限制。第十三条【业主大会和业主委员会】业主可以设立业主 大会，选举业主委员会。一个物业服务区域设立一个业主大 会，产生一个业主委员会。应当由业主大会决定的事项，未经业主大会同意，业主委

45、员会不得擅自作出决定。第十四条【业主大会筹备组及筹备经费】街道办事处（乡镇人民政府）依法指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次 业主大会会议。首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。建设单位 应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，按照物业服务 区域规划核准总建筑面积每平方米0.3元的标准，将筹备经 费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。一个 物业服务区域业主大会会议筹备经费最高不超过十万元，最 低不少于二万元。老旧小区筹备首次业主大会会议所需经费，县（区）人 民政府应当给予补助。第十五条【筹备组业主代表】业主大会筹备组中的业主 代表应当符合法规规定的业主委员会成员的条件，且具有代 表

46、性和广泛性。筹备组业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）根据业 主自荐或者推荐确定，并在物业服务区域显著位置公示七日。第十六条【业主代表】业主户数超过三百户的住宅小区， 业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会, 具体办法在业主大会议事规则中明确。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参 加会议三日前，将业主大会会议拟表决的事项书面征求其所 代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。凡 需投票表决的，业主同意、不同意或者弃权的意见应当经本 人签字确认后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。经业主共同决定可以设立业主代表大会，业主代表的产 生和业主代表大会的具体职责

47、由业主大会议事规则约定。但 业主代表和业主委员会成员不得交叉任职。第十七条【业主大会会议和业主共同表决组织方】业主 大会会议由任期内的业主委员会组织召开。业主委员会不组织召开，经街道办事处（乡镇人民政府） 责令限期召开，逾期仍未召开的，由街道办事处（乡镇人民 政府）或者其指导居（村）民委员会组织召开。未产生业主委员会的，涉及业主共同决定事项，经专有 部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之 二十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出请求， 街道办事处（乡镇人民政府）或者其指导居（村）民委员会 应当组织业主共同表决。第十八条【业主大会会议方式】业主大会会议可以采用 现场集体讨论、书

48、面征求意见或者电子信息技术等方式召开, 业主大会会议表决方式应当具有真实性和可追溯性。业主大会会议的表决情况及统计结果应当在三日内由 会议组织方在物业服务区域显著位置公告，并通过互联网等 方式告知业主，公示期不少于七日。公示期内，业主认为存在弄虚作假等情况的，可以持相 关材料，书面向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申 请核实。街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到申请之日起三十日内进行核实，根据核实情况作出处理决定，并及时 向申请人反馈。第十九条【业主委员会主任、副主任推选】业主委员会 应当在街道办事处（乡镇人民政府）的主持下，自选举之日 起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。街 道办事处（乡镇人民政府）可以建议中国共产党党员、有履 行公务经历的成员作为业主委员会主任、副主任的人选。第二十条【业主查阅、复制权】业主委员会应当建立接 待工作制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。业主委员会应当建立工作记录、管理和查询制度，对业 主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事 项如实记录