物业费应诉答辩状范文.docx

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1、An omnipotent person is really nothing, and an omnipotent expert is really nothing.勤学乐施 积极进取 （页眉可删）物业费应诉答辩状范文物业费应诉答辩状范文一：被答辩人与答辩人等关于物业服务合同纠纷一案，现答辩人 根据相关法律及事实答辩如下：一、天地人和物业公司未履行盛业家园前期物业管理服 务合同约定的义务，业主拒交物业费合理合法物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司 没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定， 完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告是盛业家园小区的业主

2、，与开发商委托的物业服务公司 天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同， 约定合同期限为3年（年 月 日至年 月 日）。约定由天地人和公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施 的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按 理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混 乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶根据城市住宅小区竣工综合验收管理办法第四条（即 住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不 得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。）,而工程质量是否合格或配套是否完善的主要依据是是否 通过综合验收

3、。由于盛业家园小区并没有通过综合验收，虽然住宅已实际交 付使用，但由于公共配套设施、市政公用基础设施全部没有通过 验收时至今日也没有交付使用。因此根据物业管理条例第四十二条（即已竣工但尚未出 售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交 纳）之规定，对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础 设施部分应由开发商承担，而不是包括被告在内小区业主。对于20_年1月前发生的物业收费已过诉讼时效，综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。物业费应诉答辩状范文二：答辩人：，汉族，自由职业，。现答辩人就与被答辩人物业服务合同纠纷一案，为澄清事实，分清责任，特提出以下答辩意见供审判庭参考:一、

4、答辩人对被答辩人在起诉状中所陈述的购房时间，接房 时间事实部分基本没有异议，其余事项均与事实不符，并对被答 辩人与本案第三方所签订的前期物业服务合同表示知晓并了 解。但在委托人与被答辩人之间未签订任何正式合同的情况下 无故成为前期物业服务合同的被告存在疑问，双方无法律效 力的约可签，哪来违约，希望被答辩人给出合理解释，以期让人 信服，法庭明鉴；中华人民共和国国务院物业管理条例第六十七条规定“违 反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委 员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以 向人民法院起诉”。第67条其实已明确了 “物业可以直接起诉小区欠费业主” 的前提要件是

5、：1、小区已成立了业委会；2、业委会已对物业公司的服务工 作质量进行了验收并确认物业公司提供的服务完全符合合同约 定的标准；3、业委会已明确督促业主“在一定期限内按业委会与物业公司所签合同约定的标准全额交纳物业费给物业公司”；4、业委会督促业主时所明确的交纳期限已届满，但业主“逾期仍不交纳”。按照合同法及民事诉讼法，物业公司有权起诉委托其管理小 区的开发商或业委会代表的业主大会，但无权起诉与自己并无合 同关系的单个业主。根据国务院物业管理条例第六十七条，在业委会还没能 成立起来之前，前期物业公司在业主委员会还没成立之前直接起 诉单个业主，没有法律依据。前期物业管理合同是物业公司与开发商所签，前

6、期物业公司 的直接起诉对象也应是开发商。开发商承担责任后可依其与业主所签商品房买卖合同中相 关约定要求业主分摊物业管理费用;但开发商也必须“对物业公 司是否已按合同提供符合合同要求的服务进行验收审核工作”！二、该案委托人是20_年7月20日通过预售购买的该房屋, 此时被答辩人公司都还没成立，现在作为已经改头换面的新来的 物业公司，由于我们共同的甲方（融侨长江重庆房地产开发有限 责任公司）之前在建设施工等方面的违约（附件优盘中的文件作 证），造成委托人对之前知晓并了解的前期物业服务合同及 相关物业服务内容的理解都发生了巨大改变，被答辩人可以认为 这些证据与你无关，但我可以提醒你，在你决定冒然去与

7、你的甲 方签订前期物业服务合同时，是否考虑过其中的风险，因为 在物业收费单价问题上、配套设施的完整性问题上、小区绿化标 准达标等问题上，委托人都是认为有问题的（附件优盘中的文件 作证及其他业主作证），但这些都是被答辩人你将来提供服务的 平台，当许多平台都缺失、滞后或不完整，你提供给我的物业服 务就不能达标就成为自然了。当然，也感谢你们在有些问题上也积极的帮我们去我们共同 的甲方那里去反映过，但事后都不了了之，这就是我和大多数业 主现在不愿意冒失的把物业费交给你们的原因。当然，你起诉状中所陈述的“按前期物业服务合同约定 全面履行了合同”可以向你的合同方汇报，那与我无关。三、被答辩人物业单价虚高，

8、与所提供的服务严重不匹配被答辩人在起诉状中所陈述的委托人至20年2月累计欠 费5760元，是按照2. 20元/平米（建筑面积）进行计算的，该房 屋在预售签订当年，市场上独栋别墅的物业费单价才3元左右， 我们都期望着住进一个优雅舒适的物业服务的小区，贵点也是物 有所值，但事实是完全相反。从委托人住进那天开始，就有不分白天黑夜的噪音、灰尘、偷盗等时刻伴随在32栋2-2周围，简直就是住进了一个巨大的建筑工地，由于融侨二期现场施工紧靠阳台及卧室窗户（零距离），为此还多次与现场施工工人发生争吵辱骂，最后小区保安 出面协调，但保持不了多久又持续依然，无奈只好晚上打no、 白天就电话向有关部门电话反映情况，

9、一直持续到20_年上半 年，二期施工结束为止。这样的环境谁会相信能够提供2. 20元/平米（建筑面积）标 准的服务。后来又发生了融侨城A区大门口有一名保安多次对夜归的 女业主无故的语言骚扰，多次后，在物业公司所谓协调下也不了 了之。被答辩人和开发商一起将小区公共绿化带擅自改成停车场 收费、小区公共区域的广告收费等都收益，本是委托人及广大业 主的共同利益，现在也有被被答辩人非法侵占的嫌疑。总之，对于被答辩人提供的低标准高价格的物业服务，由于 处于前期物业管理阶段，没有签订任何有效的合同，答辩人保留 辩论、质疑、缓缴并提供其他业主作证的权利。目前绝大多数的所谓欠费业主，都并不是不想交物业费的老 赖

10、，只是不甘心如此不明不白地按高标准交费给前期物业公司。任何服务合同的提供服务方，都是只有“自己确实已按合同要求提供了完全到位的服务”后，才有资格向合同对方“全额索要合同约定的相应服务报酬”的。单个业主无力验收物业公司的服务质量;业主委员会作为物 业服务合同的签约主体，才有“验收物业公司的工作质量、审查 物业管理费用的实际支付情况是否符合合同约定”的能力和责 任。所以，67条才会“在特别授予物业公司对单个业主直接诉 权的同时，又给物业公司的这一特定诉权”加上“物业公司所述 业主欠费金额，必须经过业主委员会确认无误，并已经业主委员 会督促限期交纳”这样一个适用的前提条件。四、为维护被答辩人及我的委

11、托人的利益，我有几点意见。首先，被答辩人自动撤销起诉。其次，尽快和开发商一道支持包括开发商在内的业主们按政 府的规定及时成立业主委员会，与业主代表大会签订物业服务合 同，由业委会督促业主，让自己的起诉符合67条所限定的前提 要件，彻底解决物业费难收的问题。综上所述，答辩人对被答辩人因物业纠纷所产生的各种问 题，只能在公平、公正、对等的前提下进行讨论，并严格按照中 华人民共和国国务院物业管理条例及其他法律法规承担各自 的责任。在此，请求人民法院依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。此致重庆市南岸区人民法院 答辩人：二年六月十七日附：授权委托书1份答辩状副本1份入住期间小区环境照片电子文档1份（优盘1

12、个）合同相关 部分复印件及其他证明材料各一份劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运 行、时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及 业主的生命财产安全、小区治安案件频发业主多次向物业 公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于 物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使 先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！ 合理合法。被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的 无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，原告已经于 年 月 日被全体业主 逐出盛业家园。被告认为，本案争议的焦点主要有三点：一是被告与天

13、地人和公司的前期物业服务管理合同是否 有效，也即被告是否受天地人和公司合同的约束；二是天地人和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否 严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。三、约定的合同期限期满后，业主是否继续受前期物业管理服务合同的约束?第一个焦点：玉林市盛业房地产开发有限公司与玉林市天地 人和物业管理公司于20_年签订的盛业家园前期物业管理委 托合同是否有效？20年玉林市住建委和城乡建设委员会的答复意见：”而当前盛业家园就是因为规划核实验收没有通过，所以”证实，盛业家园至今没有竣工经验收合格，违反了中华人民共和国建筑法“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后, 方可交付使用;末经验收或者验

14、收不合格的，不得交付使用。”的法律强制性规定，而玉林市盛业房地产开发有限公司 不但把没有末经验收的楼盘交付给业主的行为违法，而且把物业 管理权交给没有物业管理资质的原告管理，违反了法律的禁止性 规定，根据合同法第第五十二条第五款的规定，盛业家园 前期物业管理委托合同属于无效合同。第二个焦点：由于原告的物业管理权利来自玉林市盛业房地 产开发有限公司的授权，但是盛业家园前期物业管理委托合同 属于无效合同，因此被告与物业公司签订“物业管理服务合同” 自然无效。同时，由于玉林市盛业房地产开发有限公司选聘玉林市天地 人和物业管理公司签订的前期物业服务合同，由于没有到住房建 委等行政主管部门备案，根据广西

15、壮族自治区物业管理条例 第三十六条的规定，也应该认定盛业家园前期物业管理委托合 同无效，也就是说，原告与盛业家园所有业主签订的合同为无 效合同，更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同 义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履 行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。第三个焦点：小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可 委托他人管理，盛业家园前期物业管理委托合同约定的合同 期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法 律依据，业主当然可以不受盛业家园前期物业管理委托合同 条款的约束。二、退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的 物业管理关

16、系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业 主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩 权。首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行 电梯维修义务，根据国务院物业管理条例等规定，对共用部 位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理 的一项重要职责，被告与天地人和公司签订的“合同”也有此规 定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进 行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常 出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重法律的直接规定，同时物业公司 构成严重违约的

17、行为。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是 物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服 务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主 提交的大量的证据证明，本案中，天地人和公司事实上明显未提 供符合行业标准的服务，比如被告自己花费修理电梯、自己交电 梯费，物业公司还偷拆、强拆业主的水表、停止供水，不但造成 业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于天地人和公司对小 区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭 乱建现象比比皆是，因此原告不是一般的违约，而是严重 违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根 据合同法第六十七条之规定

18、，业主有权拒绝其履行交费的要求， 合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释（以下简称解释）第6条规定“经书面催交， 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物 业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业 主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法 院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是 本案审查的重点。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提 供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如 果允许物业公司不

19、提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业 主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后 借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如 果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求， 是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利 益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭 偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费 的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理?对物业服务企 业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕 xi疵ci?作出一个正确的评判！三、被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求原告 支付物业费

20、。1 .根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服 务，才有权要求原告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。2 .实际上原告也没有履行合同义务：房屋漏雨、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生无人打扫。乱摆的小区摊子、一天到晚都在播放的声音，一楼汽车的、 乱停放占用小区维修基金帐目。侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据物权法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经 营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如 电梯出入口的广告费用，小区里的广告费，（

21、如：横幅，LED广 告牌，汽车出入拿的广告卡，等等，）归全体业主所有，比如： 教育中路门口的烧烤摊一年交的场地占用费，小区里停车位收费 呢。原告只安排了二十来个保安同志穿着保安服坐在小区停 车场出入口发放门卡，小区停车场有二个出入口，而小区的进出 口却四通八达，二十个保安只是坐在停车场出入口三班倒，二楼 只安排一个保安三班倒。未有正式的保安队伍，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案。小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施 工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差， 业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物 业公司却一拖再拖，从未有过整

22、改。业主曾于20年8月1号进行过维权，但物业公司依然如 故管理。业主已经明确提出了保安人数的具体数字，物业公司如否 认，就应由物业公司提供其聘请保安的合同、支付工资等情况的 证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举 证不能的法律后果。三、业主是否应承担的违约责任一一滞纳金问题如果上述物业“合同”有效，由于合同由物业公司提供的格 式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务, 根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三 条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责 任、排除对方主要权利的，该条款无效。”同时，根据最高人民法院关于适用中华人民共

23、和国合同法 若干问题的解释（二）第29条规定：“当事人主张约定的违约 金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因 素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可 以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的 损失”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然, 本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当 按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违 约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约 责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失 的义务。四、答辩人诉求的物业费中部分既不合理，也不合法。原告诉称水费、垃圾费代理相关单位收取，但没有相关单 位的委托书。因此是无效代理，被告有权不予承认。而且水费也不是原告代业主交纳的，而是开发商。