白云校区公共区域物业管理服务用户需求书.docx

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1、白云校区公共区域物业管理服务用户需求书一、项目名称：白云校区公共区域物业管理服务采购项目二、项目预算：元三、项目概况（一）仲恺农业工程学校是一所以伟大的爱国主义者廖仲恺先生名字命名，服务于区域经济 和现代农业的多科性省属本科大学。学校现有海珠校区和白云校区2个校区和1个实习农场， 占地面积145. 20万平方米，目前有全日制学生近2. 7万人。（二）项目背景与现状1、项目位于广州市白云区钟落潭镇广新路388号，首期占地面积584891平方米，二期发展 用地面积377944. 520平方米，校区现住宿师生近19000名。2、服务范围:整个校区（不包含校内学生公寓1-23栋，建筑工地等区域），校区

2、内有行政楼1 栋，教学楼3栋，实验楼2栋，学生食堂3栋，其他临时建筑1栋，隔离房1栋，生命科学大楼2栋，城 建楼1栋，教师公寓2栋，总建筑面积以实际为准。3、有独立的生活供电系统、供水系统和消防系统及相应配套设施设备，校区主要设备设施 有（如有调整，具体数量以实际情况为准）：生活水泵池3座、消防水池6座、高低压电房4间、 变压器8个（每间电房2个）、生活/消防水泵房3间、化粪池50个，天燃气储备中转站1个，电梯17部。 具体数量以实际情况为准。4、商铺5间（学校另行招标引进经营者），学生创新创业实验点（6个）。具体数量以实际情况为 准。5、体育场地:篮球场9个,网球场4个,排球场4个,田径场1

3、个，羽毛球场20个。具体数量以实际情 况为准。（三）服务期:总合同期3个月。（四）报价包括物业管理服务人员的工资费用（含员工工资及五险一金费用、法定节假日加 班费、高温补贴等）、配置资产折旧费用（含行政办公物资和相关物业工具、物料费等）、公 司管理酬金、税费及下列专项费用：清洁费用（含日常清洁所需耗材费用、生活水池清洗费 用）、发电机组运行和维护费用、垃圾清运费用、除四害费用、化粪池清理外运费用、管 道疏通费用、电梯年检及维保费用、其他不可预计费用等。学校已有楼宇的零星维修（小型维修），非小型维修及成批更新更换材料，校园道路、花基、 墙体、门窗、给水、排污管、检查井、沟渠等设施维修材料费用按实

4、际发生情况向学校对口 部门申报核实，提供正规发票向学校实报实销，详细见第三点物业管理服务内容和标准的第 三部分基础设施设备的维护和管理内容要求。1、中标人单方面中断合同。2、合同执行期间，中标人没有履行合同条款的内容，且拒不按照学校方的要求进行及时整改 导致学校单方终止合同。3、合同期满，中标人没有将有关资料移交给学校的。4、合同期满，中标人没有将所有设备、资产完整地移交给学校的。5、合同期满，中标人拖欠员工工资或者没按规定购买社会保险致使员工有异议的。（三）中标人在接到中标通知书的一周内与学校签订合同。前期介入服务通常为一周以内， 前期介入服务期间学校不另支付费用。在前期介入服务期间，中标人

5、要和学校、原物业管理 公司搞好物业管理移交的各项工作，为正式实行物业管理服务做好准备。（四）中标人须服从学校管理,遵守学校有关管理制度,严格按照学校的要求提供管理服务, 自觉接受学校职能管理部门的业务检查和监督,并接受服务对象（师生员工）的监督。（五）中标人同意根据学校的整体规划及管理模式变化情况,调整物业管理人员和物业管 理费用。（六）中标人须做到：师生员工对中标人的管理服务满意率达到80%以上,有效投诉处理率 应达到100%,投诉回复率达到100%,报修及时率应达100%,按报后及时响应率（到现场察看） 应达100%。（七）为便于学校管理，中标人需向学校提供投标文件的电子文档（进场后一周内

6、提交）。（A）物业管理范围内单件单项维修项目，中标人须报学校申报，经学校批准同意后方可 进行，学校支付该项目的材料费，其他费用由中标人支付。（九）物业管理范围内发生的人身伤害、物品被盗、人为损坏设备设施，属中标人及其工作 人员管理不善原因造成的，由中标人负责赔偿。（十）中标公司须严格遵守劳动法的相关规定；（十一）中标人应配合学校搞好校园环境治理工作，制止各种违反校规校纪的行为。因管理 不到位,导致路面、地砖等损坏或乱倒余泥垃圾无人承责的，由中标人负责，由此产生的各种 费用由中标人承担。（十二）中标人要积极配合学校按上级爱卫部门布置开展爱国卫生运动，配合做好环境卫 生、除“四害”和卫生防疫的工作

7、,学校不另行支付服务费用。（十三）学校如举行大型会议、庆典、迎接上级单位检查和教学评估、考试等重大活动，中 标人应组织人力搞好相关卫生保洁、环境美化和后勤保障与服务等工作,学校不另行支付服 务费用。（十四）中标人及其工作人员在学校交由中标人管理和服务的工作区域内如有违法犯罪 行为,中标人应赔偿并承担相应的法律责任,并不得再使用当事员工。中标人因工作失误造 成学校物品损坏，中标人应照价赔偿。（十五）中标人应对员工定期进行健康检查。工作中不得使用对有损害人身体健康的劣质 清洁物品和化肥农药、电器。所有的清洁物料、化肥、农药及辅料等都需符合国家有关安全 标准。（十六）中标人需对具体项目内容（如电梯养

8、护、防治四害等）选聘专营公司承担物业管理 的专项业务，应征求采购人意见后实施，不得将校区物业管理的整体责任及利益转让给其他 人或单位。（十七）对学校提供的办公场所，中标人可按实际需要进行装修、添置设备，其费用由供 应商负责，但装修前须提交书面方案向学校申报,经学校批准同意后方可施工。（十八）合同期限届满时，中标人若不能续约，须无条件向学校移交全部用房以及属学校 的所有工具与设施设备以及设备资产账目等有关档案资料，无条件配合新接管公司做好物业 的所有交接工作并按合同约定无条件退场。附件：仲恺农业工程学院校区内物业服务内容和标准草案仲恺农业工程学院校区内物业服务内容和标准草案第一部分公共楼宇秩序维

9、护与管理一、管理范围（-）负责校区内公共课室的管理、课室教学物资和教学设备（不含多媒体设备、播音设备） 的日常管理与维护。（二）负责教学楼、行政楼和实验楼等楼宇内的秩序维护与管理，包括刘宇新楼、曾宪梓楼、 杨钊杨勋楼、何鸿桀楼A座、何鸿桀楼B座、教学楼D栋、厂23栋学生公寓的公共区域、生 命科学大楼2座、城建楼、教师公寓及隔离房等公共楼宇。二、管理内容（一）公共教学楼（公共课室）1、按照教务部门的课表安排、调课通知以及考试安排等课室使用计划，准时开关课室门。2、对于院系教学单位、学生社团使用课室举办讲座等活动，经教务部门批准后给予配合， 及时安排。3、为每个课室配齐粉笔（或白板笔）、笔擦，每日

10、检查3次配备情况。4、保证教学楼内课室照明设备的正常关启。5、在所管辖的楼宇一楼设立服务台，负责协调楼管理的有关事务、工作人员排班，及时处 理师生的服务要求，受理师生的投诉等。6、维持公共课室的正常秩序，制止一切乱吵闹等影响教学秩序的行为，禁止外来闲杂人员 在任何时间进入课室。7、保证课室课桌椅、黑板、讲台等配备整齐。每日检查课桌椅、黑板、讲台的配备完好情 况，如有损坏，则应在一个工作日内上报，并按零星维修要求进行维修处理。8、每日检查课室内的教学设备状况。发现问题及时处理，一般故障或问题，应随叫随到， 没有备用设备的，要及时对使用该课室的教师说明清楚。确要使用有关设备上课的，要及时 与相关部

11、门联系，调整课室并提前通知上课学生。9、根据教务部门的要求，定时开放教师休息室，并做好日常管理。（-）其他楼宇的日常秩序维护与管理1、按学校管理要求，编制各栋楼宇值班表，并报学校职能部门。2、刘宇新楼、曾宪梓楼、杨钊杨勋楼、何鸿桑楼A座、何鸿粢楼B座、教学楼D栋，生命 科学大楼、城建楼、教师公寓、隔离房等公共楼宇，楼宇开门值班时间（值班相关信息粘贴在楼 宇大门入口醒目地方）为每日7： 00-23:00o刘宇新楼每日7:00开大门，23:00锁大门；曾 宪梓楼、杨钊杨勋楼、何鸿桀楼A座、何鸿粢楼B座、教学楼D栋等楼宇，每日7:00开 大门，23:00锁大门。锁大门前应巡查各楼层，关闭课室门窗、风

12、扇、空调、光管等设备设 施。开门期间，须有人值班。3、教师公寓安排专人24小时值班负责日常管理工作。物业管理内容：提供教职工入住公寓 办理手续及日常楼宇物业管理、电梯维保、垃圾清运、区域环境卫生清洁、设备设施维护和 部分土木水电零星维修等综合性物业服务。4、隔离房管理服务范围包括日常值班、维护工作；垃圾收集点分拣、分类、垃圾清运、实 时清洁、消毒等工作。5、楼宇每两小时巡查一次，并有巡查记录。6、配合保卫部门做好相关安防、消防工作。7、每两周一次对楼宇内的各项设施进行全面检查，有损坏则书面上报相关职能部门。8、负责楼宇内电梯使用秩序的维护和管理。9、遇突发事情，值班管理人员须在第一时间赶赴现场

13、并报告学校保卫处，如情况紧急应同 时直接报警（no、120或119等）。同时，告知主管人员在第一时间到现场处理问题或协 调处理问题。三、质量标准（一）公共课室管理1、对教学楼内的课室进行动态管理，确保满足正常教学需要，高效节约，避免浪费。楼宇 管理员应加强巡查课室使用情况，遇到自修学生人数较多而自修课室较为拥挤时，应按教务 处要求增开备用课室；对于没人使用或使用率不高的，应熄灯关闭。2、检查和保障供水、供电、空调等设施随时可以启动，性能良好。3、保证门窗及窗帘、桌椅家具等完好。如有损坏，一般故障从报修到维修好，时间不超过 1天。4、开放课室须在上课前30分钟，并按教务处要求及时开放教师休息室。

14、（二）其他楼宇秩序维护与管理1、楼管员（楼长）素质过硬，业务能力强，服从有关部门的指挥和领导。2、上班时间岗位管理人中要求统一着装，文明值勤。3、上班期间不得有脱岗、串岗、打磕唾、玩手机、饮酒、酗酒等违规行为。1、负责楼宇内灭火器、消防栓、指示标识牌、应急照明灯等消防器材设施和消防喷淋、烟 感报警等消防系统的日常巡查、报告及管理工作。5、对楼宇的清洁卫生、设施维修服务响应时间，服务效率等跟踪、监督落实，每两小时至 少巡查一次楼宇，并做好记录。6、及时发现并制止违反校园管理规定的不良行为。7、如遇打架斗殴、酗酒闹事等行为，应及时制止并上报职能部门处理。8、严格执行“四防”制度(防火、防盗、防破坏

15、、防事故)，对存在的不安全因素要及时 排除，加强巡查，难于排除的应及时向职能部门汇报。9、受理师生员工报案并及时告知校区保卫处。10、自觉接受消防部门及学校相关职能部门的业务检查、监督和指导。(三)其他设立了值班服务台的楼宇出入管理1、大件物品出入管理(1)大件物品实行准出入管理，物品所属部门或师生需提供准出入允许证明资料(准入证 或放行条)，大件物品进出楼宇，楼管员须检查、检视，收取相关物品准入出入证明，并在 大件物品进出登记表登记。(2)配合执行学校对大件物品进出的管理规定。2、失物登记管理(1)记录失物的相关情况，内容包括：失物内容、发生时间、地点；拾获者姓名、电话、 失主有效身份证件、

16、电话。(2)如失物发现并交至楼管值班处，楼管员应张贴失物招领，并说明失物的特征情况和相 关信息。(3)应核实失物情况及失主身份，确认登记有效证件后方可签领。3、工作交接本管理(1)每日完成的工作须进行登记；每日未完成的事项也应登记清楚，并交给对班。(2)楼管员主管每周应定期检查工作交接本，确保相关工作有效落实和其登记的规范性和 交接工作的延续性。4、巡查管理(1)每日至少一次对楼宇进行例行巡查(卫生清洁、公共设备设施性能、电梯运行等)， 并做好记录。(2)每两周至少一次对楼宇全面巡查(卫生清洁、公共设备设施、水电供应、排水系统、 电梯运行、消防设施等)，并做好记录。(3)雨天时检查漏水情况，并

17、做好记录，及时汇报。5、维修管理（1）受理报修登记，并确保信息完整。（2）跟踪维修完成情况，建立维修台账。（3）对于进入楼宇进行维修或施工人员，要查验证件，并做好登记。6、楼宇物资管理（1）建立楼宇公共设施设备配置台账，并更新库存信息。（2）有丢失或故意损坏物资设备情况，应立即向学校职能部门反映，并对损坏人信息给予 登记，以便跟踪处理。（四）楼宇电梯管理1、严格执行电梯乘坐和使用规范，对违规使用电梯的行为要敢于制止。2、遇违规使用电梯又不听劝告的，应立即通知学校职能部门，并做好现场秩序维护。第二部分公共区域环境卫生管理一、管理范围（-）教学楼室内外区域（包括课室、走廊、厕所、楼梯、电梯间、教师

18、休息室等）。（-）行政楼、教师（学生）活动相关楼层、实验楼的公共区域（楼宇公共区域指楼宇公共 走廊、公共楼梯、公共电梯、公共阳台、天台、公共卫生间、公共宣传栏）。（三）图书馆、阅览室、自修室室内外区域。（四）公共课室桌椅、黑板、讲台；教师休息室文件柜等家具和设施。（五）户外环境卫生管理范围包括：道路、排洪渠和排洪沟、果皮箱、下水道路及化粪池等 区域。（七）实验室生物性废弃物收集。（八）区域内垃圾投放点、中转站日常清运、保洁运行管理，垃圾外运工作。二、管理内容（-）所有教学楼、行政楼、实验楼的走廊、楼梯道、卫生间、课室、教师休息室、阅览室、 自修室、公共阳台、天台等区域全方位地清洁和日常保洁。（

19、-）课室桌、椅、黑板、讲台、文件柜等家具和设施的清洁保洁。（三）体育场所、教师学生活动中相关楼层的清洁保洁。（四）环境卫生管理的主要内容包括以下几点：1、道路：清扫、保洁和冲洗。2、排洪渠：河岸线垃圾清理3、垃圾投放点（果皮箱）：清理垃圾、冲洗、消毒。4、下水道及化粪池的清理、疏通。5、指示牌、广告牌、宣传栏等清理及清洗。（五）实验室生物性废弃物的收集、集中和联系外运等。（六）规划区域内垃圾投放点清运线路和垃圾外运方案，做好垃圾分类宣传工作。（七）垃圾中转站的清洁保洁与日常运行。三、总体质量标准(一)环境卫生管理制度和标准完善，有完整的工作质量考核记录。(-)员工态度热情，语言文明，服装统一整

20、齐。(三)环卫设施齐全，保洁设备及工具完整，按工作程序对范围内的场所进行日常清扫或清 扫保洁，按制定标准的规定时间全天候、全方位保洁。(四)有完备的清洁应急工作预案，如遇突发事件或临时抽查时，积极配合校方、搞好卫生 工作，随叫随到。(五)监督并及时上报学校以下工作，包括但不限于：域内室内外“四害”、蚁害及病媒生 物情况监控，及时通知相关公司进行消杀，并将发现情况及处理结果报总务后勤部等。四、具体质量标准细则(-)行政楼、教学楼1、图书馆、会议室和学校指定办公室(1)每间办公室内须设一个垃圾篓，每日至少清倒两次垃圾。(2)每日扫一次，每周拖一次室内地面。(3)每周擦拭一次室内桌椅。(4)每月擦拭

21、一次文件柜、门窗等。(5)每半年清洗一次风扇。2、公共区域(1)各楼宇每层至少有三个带盖的生活垃圾桶，套上垃圾袋并随时保持垃圾桶外部的清洁。(2)每日清倒垃圾至少两次，每周清洗一次垃圾桶，每月一次消毒。(3)每日清扫一次，每周拖洗一次地面、走道、楼梯等。(4)每周至少擦洗两次扶手、栏杆。(5)每周清洁、疏通清理一次天面。(6)每周清洁、整理一次各类指示牌、宣传栏等。(7)每月清洁一次公共部位玻璃的内侧面。3、公共厕所(1)每个厕所位须放置一个垃圾篓。 每日上午8： 30前、下午14： 30前各进行1次全面的清洁大小便器、地面，擦洗洗手 台、镜子等，清倒垃圾等工作。(3)每日检查卫生间是否漏水、

22、水龙头是否损坏等，如遇损坏则马上修复。(4)每日至少两次巡回保洁、清倒垃圾。(5)每半个月对大小便器、地面、洗手盆等进行一次消毒。(6)每个季度对排气扇进行清洗一次。(7)发现墙壁有涂鸦及乱张贴应及时清理。(二)公共课室1、室内(1)每日在7： 30/13： 20/18:20前对所有课室的地面、桌椅、黑板、讲台等用具完成清扫 和擦拭。(2)每个课室、教师休息室须设一个垃圾篓，每日至少两次清倒垃圾。(3)每日一次清洁教师休息室桌椅、沙发、地面。(4)每周一次擦拭教师休息室文件柜、门窗。(5)每月一次清洁玻璃、天花板。(6)每年一次清洁课室窗帘。2、公共区域(1)每栋课室大楼每层至少设置一个生活垃

23、圾桶。(2)每日至少清倒生活垃圾桶两次。(3)每周一次清洗垃圾桶，每月一次消毒。(4)每日清扫、拖洗一次地面、走道、楼梯等。(5)每日清洁及拖洗一次电梯间(含电梯门)内外，每周消毒一次。(6)每周擦洗两次扶手、栏杆。(7)每半月一次墙身扫尘。每半月一次墙身扫尘和清理过期及不规范张贴物、悬挂物。(8)每周清洁、整理一次各类指示牌、宣传栏等。(9)每月清洁一次公共部位的玻璃、天花板。3、公共厕所(1)每日7： 30/13： 20/18： 20前完成对所有大小便器、洗手台、隔门、地面等进行全面 的清洁。(2)每日至少三次以上的巡回保洁，清理地面垃圾，抹干台面水迹，清倒垃圾。(3)每日检查卫生间是否渗

24、漏水、水龙头是否损坏等，如有损坏则马上修复。(4)每周对洗手盆及大小便器、地板进行消毒。(5)每月一次对厕所门窗、灯具、天花板、墙面进行清洁。(6)每个季度对排气扇进行清洗一次。(7)发现墙壁有涂鸦及乱张贴应即时清理。(三)实验楼楼宇公共区域1、各栋楼宇每层至少放置一个带盖的生活垃圾桶并保持无垃圾溢出，运送垃圾应避开上下 班高峰，有货梯的楼宇严格从货梯进出。2、每日清扫一次，每周拖洗一次地面、走道、楼梯等。3、每日清洁及拖洗一次电梯间(含电梯门)内外，每周消毒一次。4、每周擦洗一次扶手、栏杆。5、每周对楼层垃圾桶进行消毒。6、每月清洁一次公共部位玻璃内侧、防火门。7、发现墙壁有涂鸦及乱张贴现象

25、应及时清理。（四）道路1、每日对仲恺路、香凝路和承志路三条主干道及两侧行人路、相关道路清扫两遍，并在当 天7： 30/14： 20前完成。并保证上班期间巡回保洁。2、其他校园辅道每日至少清扫一次，并保证上班期间巡回保洁。3、下雨天应根据降雨情况及时清扫路面，确保无积水。4、每月清除路面油污、香口胶等杂物一次。5、主干道每年进行全面清洗至少一次。（五）下水道及沙井1、每日巡回检查一次，发现堵塞及时清理。2、每月全面清理、疏通一次。3、每月清理一次沟中的杂草、枯枝及树叶等。（六）垃圾桶、果皮箱1、每日清运两次。2、每周六清理冲洗一次。3、每周消毒一次。4、对损坏的垃圾桶、果皮箱及时上报并更换。（七

26、）化粪池1、每月全面巡查一次，发现堵塞及时处理。2、每年寒暑假期间对化粪池至少清理一次，并在出现问题时进行及时处理和疏通，指派专 人监督清理过程及工作质量。3、对烟头、棉签等用扫把不能打扫的小杂物，应用其他工具捡起。（八）天面1、非雨季每月1次清理区域内所有楼宇的天面杂物、杂草及垃圾，包括但不限于天面的地 面和下水道口等区域。2、雨季每周1次清理区域内所有楼宇的天面杂物、杂草及垃圾，包括但不限于天面的地面 和下水口等区域。3、降雨期间随时跟进清理区域内所有楼宇的天面杂物、杂草及垃圾，包括但不限于天面的 地面和下水口等区域。（九）外墙1、结合楼宇外其他区域环境卫生的保洁工作，对楼宇周边相关工程施

27、工可能造成对外墙环 境污染的行为随时跟进、及时上报并监督施工单位进行污染外墙的恢复。2、按学校要求，积极配合相关专业保洁公司，清洁校区内的相关楼宇外墙。（十）室外宣传栏、标识牌和桌椅每周进行1次全方位清洁，包括但不限于擦拭污渍及去除乱张贴等。（十一）垃圾中转站1、每日两次清运校内垃圾投放点和中转站的垃圾，按广州市垃圾分类相关管理规定。做好 垃圾分类处理，不在校区内其他区域堆积。2、垃圾中转站周边区域环境应保持清洁，做好消毒防疫工作。（十二）实验生物性废弃物收集（含实验动物尸体及感染性实验废弃物）1、实验生物性废弃物的收集和运送应由专人负责，要符合相关规定，接受业务培训，带证 上岗。无出现违规处

28、理废弃物及工作人员受感染事件。2、每日收集相关教学科研实验室定点产生的实验生物性废弃物，并送至集中点。3、每日根据废弃物的收集量，及时联系有资质专业公司将废弃物运至指定地点进行无害化 处理，并做好签收和记录。4、每日一次对废弃物集中点进行清洁及开紫外线灯消毒。5、每半个月一次对实验生物性废弃物垃圾桶进行消毒。6、发现违规丢弃实验生物性废弃物的单位，及时向学校设备处及保卫处等职能部门汇报。第三部分公共区域基础设施设备的维护和管理第一章水电运行管理一、管理范围区域范围内所有水电设施设备、排水、排污系统等运行、维护和管理。二、管理内容（一）区域范围内的所有供用水设备房、主管、支管、阀门、计量表等供水

29、设施及设备（水 泵机组、变频控制系统、各类闸阀门开关）等的巡视、维护、维修等工作。（二）区域范围内的所有供用电设备房、管线、变压器、开关、计量表等设施及设备（包括 高、低压供电设备）的巡视、维护、维修等工作。（三）区域范围内的排水系统（包括校园主干管、支管和楼宇内部管路、雨水井、污水井等）、 化粪池等进行检查、维修和疏通。（四）对由于设备老化及非正常原因而需维修的应及时报学校职能部门组织维修。（五）协助职能部门与供水、供电等管理部门相关业务的联系工作，自觉接受政府管理部门 及学校管理部门的业务检查和监督。（六）协助职能部门做好节约用水用电等节能宣传工作，按要求做好节能管理工作。（七）与学校招标

30、引进的高压系统维护单位签订维保合同，并做好高压系统的维护工作及监 督管理工作。（八）负责校区内水泵房24小时值班运行维护管理。（九）负责校区内中心配电房实行24小时值班运行维护管理。（十）负责对分配电房、分水泵房设备设施监控及巡视管理（一日2次）。（十一）负责校内路灯及电缆沟的维护、维修工作。（十二）负责校区内大型及重要活动等用水用电保障工作。三、质量标准（一）建立校区内供用水、电系统维修档案，包括系统图纸、维修记录等。（-）建立日常巡视管理制度、检修制度、应急处理方案，经学校职能部门审核确认后严格 遵照执行。（三）制订完善的供水、供电系统运行管理规程并严格执行。按检修要求组织对水电设施进 行

31、检查并有记录。（四）工作人员须具备相关专业技能及电力部门规定的上岗证。（五）保证校区内正常供电，供配电系统及设施安全、正常运作，全年无安全责任事故。（六）在夏季用电高峰负荷时，每天晚上需要对主干线出线电缆负荷进行巡视，每日抄录各 进出线负荷一次。（七）遇恶劣天气（台风、暴雨、极潮湿、酷暑天气）对校区内供水供电及排污系统进行巡 查或专人值班，遇特殊情况及时内向职能部门报告。（八）加强巡查，防止供水设备阀门、管道跑、冒、滴、漏现象，减少地下室供水、排水管 道的暗漏。（九）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。（十）排水系统在汛期无积水，楼内、地下室无积水、浸泡发

32、生。（十一）明沟、暗沟排水畅通，无积水、无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。（十二）发现高压系统设备故障，立即向高压系统维护单位及职能部门报告，并根据具体情 况采取相应的处理措施。（十三）接到一般水电故障报修，维修时间不超过1个工作日，并跟踪处理情况，一周内集 中回访。对于超出维修范围外的应根据具体情况及时采取相应的处理措施；对于需要特种专 业协助的工作，供应商须先行市场询价，向学校职能部门提供有关的维修指导方案和报价， 学校审定后组织维修。（十四）出现一般性故障不影响供水、供电的，应在一日内排除（修复）完毕。如出现故障 需要延长停水、停电维修的，应立即向学校职能部门通报，发布停水、停电公告，做好施

33、工 围蔽安全措施，并组织抢修。（十五）小修小补项目须当天完成。维修难度比较大，不能当天完成的须向用户解释说明情 况并做好记录。如维修施工涉及影响公共安全须做好施工围蔽措施，涉及水龙头漏水、爆水 管或停电的应立即更换零配件和组织抢修，不得拖延。如组织不力、维修不及时，人为原因造 成经济损失的，供应商须承担责任。如可能会影响到正常教学或师生生活的应及时报告学校 物业主管部门，并做好情况通告和事态跟踪反馈工作。（十六）如发生突发事件或爆水管、停电事故时，供应商应立即采取有效措施防止事故扩大, 并尽快排除故障，报告学校相关管理部门。校内1-23栋学生公寓区域的物业管理，校园的园林绿化养护、发电机组和高

34、压系统维保、 消防系统维保、安保监控系统维保、多媒体教学设备维护、学生公寓的热泵热水系统和空调 维修维护等由学校另行聘请专业公司负责,费用由学校负责，供应商予以配合和监督。体育场所的主要体育设施、设备维护、维修所需费用由学校负责，供应商予以配合和日常监 督。四、投标要求（一）基本服务要求1、投标人可对个别包组或全部包组进行投标，但应对包组内所有的招标内容进行投标，不 允许只对所投包组的部分内容进行投标。2、投标人如获中标，中标后不能转包或分包。3、如投标人不能按合同要求组织充分的员工或专业技术队伍，不符合投标相关响应（投标 文件）的，采购人有权单方面终止合同并不作任何赔偿。4、派驻现场的项目经

35、理须与投标人的投标文件指定的项目经理一致。投标时提供承诺（格 式自拟）。5、在合同期内项目经理及关键岗位人员（项目副经理和各部门主管）的更换，须经过学校主 管部门同意，否则视为违约。6、投标人须按照学校的岗位设置和人员配备的要求配置足够的管理服务人员，定员定岗， 物业管理服务人员应固定保持在90%以上。投标人依照上述要求配置服务人员并将管理服务 人员有关资料送交学校存查备案。如有人员变动需在10日内报采购方备案。如采购人在检 查时发现中标方管理服务人员人数不符合合同规定，每少一人采购人有权按照5000元/人的 标准扣减当月物业服务费，人数少于合同规定人数的10%的，采购人有权扣减当月管理服务

36、费的20%；人数少于合同规定人数的20%或以上的，采购人有权扣减当月管理费40%且采购 人有权单方终止合同并追究投标人违约赔偿责任。投标时提供承诺（格式自拟）。7、投标人聘用的员工，须符合法律、政策的要求，并向学校提供有关身份证复印件、计生 证复印件、照片、上岗证复印件，聘用人员的资料以表格形式汇总加盖公章交学校物业主管 部门备案。8、投标人应按照国家、省、市有关法律法规文件规定，负责为员工缴纳社保部门规定应 缴的养老、医疗、失业等社会保障项目费用、以及法律法规要求企业须为员工办理的其它费 用（如住房公积金等）。投标人聘用人员的工资待遇不能低于广州市的最低工资待遇标准，若 因投标人不为员工购买

37、社会保障等原因引起员工劳资纠纷，所有责任由投标人负责。广州市 最低工资标准调整，采购人不再支付最低工资标准调整后的差额。投标时提供承诺（格式自 拟）。9、投标人对所聘用员工，须按照国家有关计划生育管理条例进行管理，如有违反应负全部 责任。10、投标人的管理和服务工作人员须经上岗前培训1（包括思想道德、法制、安全、礼仪、（十七）特殊情况（如天气炎热、酷冷、风雨、雷电等恶劣天气情况和供用电系统大负荷运 行时）须安排增加人员和巡查次数，保护设备,并作好情况记录,情况紧急时需立即报告学校 管理部门。（十八）如遇台风、水灾或火警等突发事件，供应商项目经理和主要管理人员应做好和启动 应急工作预案，立即组织

38、员工进行抢险救灾及做好善后工作。（十九）对于小型维修，发现问题或接到报修，须在2小时内解决。2小时内解决不了的， 要向用户或管理部门说明情况或预约维修。（二十）临修、急修率及时率95%,维修合格率为100%。（二十一）接待投诉、报修服务态度好，并做好相关投诉解释工作。第二章公共区域其他设施设备管理一、电梯日常运行管理（一）管理范围负责校区内17部电梯（含行政楼和教学楼客梯7部、饭堂3部、城建楼1部、生命科学大楼4部、 教师公寓客梯2部）的日常运行管理、故障报修等事宜。（二）管理内容1、负责校区内电梯日常运行管理、故障报修等事宜，监督维保单位的工作，并做好记录。2、逐台做好电梯保养记录，建档备查

39、，维持电梯安全运行。3、每次保养工作完毕，供应商管理人员应在保养人员的“电梯/扶梯维修保养报告书”上签 字。二、质量标准（一）建立完善的电梯运行管理规程并严格执行，管理人员应具备相应的资格证。（二）在管理期间须确保电梯运行良好。如因物业管理公司原因造成的事故及损失，物业管 理公司承担全部责任。（三）自觉接受质量技术监督部门及其它管理部门、学校职能部门的业务检查、监督和指导。（四）负责学校电梯养护的维保公司，需派出至少一名具有专业技术资格证电梯维护人员常 驻学校，及时解决电梯运行故障时所遇到的技术问题，驻校期间遵守学校相关规定。（五）电梯在使用中发生故障时，管理人员应立即到现场进行处理，放置电梯

40、维护警示牌， 并在及时通知保养公司，并配合维保单位进行维修处理和相关告知工作。第三章公共区域日常零星维修一、管理范围区域范围内的所有建（构）筑物及设备、设施的日常维护和零星维修。二、管理内容（一）负责区域范围内的建（筑）物及设备（办公家具和设备、实验设备、教学设备、医疗 设备、活动中心内的设备除外）、设施（室内外公共设施、供配电设施、热水供应系统，污 水处理装置、供水设施、路灯系统等）维修、维护。（二）学校已有楼宇的零星维修（小型维修）及配件更换，校园道路、花基、门窗、排污管、 沟渠等设施维修、维护。（三）零星维修不含房屋本体（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、 外墙面、楼

41、梯间、走廊通道、阳台、门窗、地面、公共设备等）的维修，但包括上述部位的 水电线路及照明系统。（四）楼宇内墙砖、地砖及楼宇漏水的修复。三、质量标准维修工程质量应确保合格。工程质量管理按中华人民共和国国务院令第279号建设工程质 量管理条例执行，验收标准按国家颁发的技术规范及相应的分项工程施工质量验收规范执 行。具体要求如下：（-）维修要求物业管理公司接到维修通知（书面或电话通知）后，30分钟内须做出回应。紧急情况下需 立即赶到现场进行紧急处理，并按校方要求修复。一般项目维修时间不超过1日；对于紧急 情况且超出维修范围外的应根据具体情况及时采取相应的处理措施，对于需要特种专业协助 的工作，供应商须

42、先行市场询价，向学校职能部门提供有关维修指导方案和报价，学校审定 后组织维修。维修材料费用按实际发生情况向学校职能部门申报核实，提供发票向学校实报 实销。（-）维修材料要求维修使用的材料均应为优质产品，除特殊要求外，应使用与原建筑或设施相同规格、型号的 材料，需提出申请经学校职能部门同意后方可采用类似规格、型号的材料替代。（三）维修质量要求维修工程质量应确保合格。工程质量管理按中华人民共和国国务院令第279号建设工程质 量管理条例执行，验收标准按国家颁发的技术规范及相应的分项工程施工质量验收规范执 行。（四）维修项目的验收维修项目原则上由物业管理公司自行组织验收（或者有相关维修备案资料），学校

43、职能部门 定期对维修项目进行检查。对检查不合格的要在一周内进行返修。（五）巡查物业管理公司负责对校区内管理区域范围内的所有物业管理服务领域每两周巡查一次。需指 派专人定时对校区内管理范围内的建（构）筑物及设备、设施进行巡查，发现问题按涉及维 修时间和质量要求进行处理；不属物业管理范围的应在巡查完一个工作日内书面报告学校职 能部门。第四章公共区域公房维护与管理一、管理范围：管理区域范围内的所有建筑物二、管理内容（-）所有建筑物本体共用部分（屋顶、梁、柱、墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼 梯间、公共洗手间、走廊通道、门厅、设备房等）以及共用设施设备（包括校区公共场地、 道路、体育场地、明沟暗渠

44、、老鼠屋、防蚊网等）的日常巡查与上报。（二）所有建筑物本体共用部分（屋顶、梁、柱、墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼 梯间、公共洗手间、走廊通道、门厅、设备房等）以及共用设施设备（包括校区公共场地、 道路、体育场地、明沟暗渠、老鼠屋、防蚊网等）的日常养护、小修和管理。（三）校区内公共房屋的门窗、玻璃雨檐、铝扣天花、室内外广告牌、公告栏、标识牌、侯 车亭、各类井盖、灯柱的日常维修和管理。（四）配合学校职能部门建立和完善房屋本体及配套设施（含具体内容）的物业管理资料档 案。三、质量标准（一）建立和完善楼宇本体及配套设施档案资料，包括：楼宇平面图、水电设备设施系统图、 管线图等。建立应急预案并报学

45、校职能部门，遇突发事件或紧急抢修任务，须无条件配合。 （二）建立维护、维修等管理人员岗位职责。（三）维护、维修管理人员按岗位要求，须持证上岗，态度热情、技术过硬、语言文明、服 装整齐。（四）建筑物本体完好，整洁。内外墙无漏水，屋面排水畅通，天台地面砖（或隔热层）平 整、完好，出水口、檐沟、落水管理安装牢固，接口严密，不渗漏。（五）门（含自动控制玻璃门）、窗开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无 翘曲变形。不锈钢门表面光亮、无变形，保持清洁。（六）不锈钢扶手表面清洁。钢木扶手安装牢固，表面清洁。（七）油漆粉饰设施（灯光招牌、网架、护栏、铁栅、冷却水管、水管、污水管、灯柱等） 表面保持清

46、洁。（A）公共走廊、课室、办公室等公共场所的天花板无掉损、错位、剥落等现象。（九）公共卫生间（不含学生公寓区域）洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密 实，无渗漏，无堵塞现象，排水通畅。（十）公共道路区域路面整洁。路牙石砌筑整齐干净，路牌清晰完好，色泽明亮。（十一）大楼内的供水、供电、排污系统性能良好，可正常运作；电梯性能良好，随时正常 启动。（十二）各类维修质量标准参照第三章日常零星维修相关条文。第四部分公共区域综合管理服务工作第一章公司专职人员管理服务项一、管理范围适用于校区内物业管理范围内的所有物业管理服务。二、管理服务内容（一）档案建立与管理1、物业管理和服务档案包括两部分,一部

47、分是建设档案资料,另一部分是供应商在实施物业 管理和服务行为过程中形成的物业管理和服务、工程技术、人事劳资、规章制度及往来文件 等须保存的信息资料。2、内部管理档案:意见调查分析档案、按诉记录及处理档案、日常服务工作档案、日常管理 档案、清洁工作检查档案、绿化工作监督检查档案、护卫服务管理档案、消防管理档案、库 房档案、房屋维修档案、工程改建、机电设备维护保养档案、公共设施检查维修档案、人事 管理及培训档案。外部档案:建设档案、分承包方合同档案、往来文件及来函管理档案、发 文及公告资料管理档案、计算机资料库各份。（-）、相关项目管理人员职责经理岗位职责1、做好校区内项目下属各部门的统筹、组织、协调、监管、考核等工作。2、负责重点抓好校区内项目的水电管理、机电设备维保、日常维修等工作。3、督促各部门制定落实安全生产、岗位责任制、紧急突发事件处置等各项规章制度。4、建立完善服务质量监控制度，每日随时查岗，及时发现并妥善处理存在问题和隐患。5、完善和落实物资管理制度，严格控制“跑冒滴漏”现象的发生，做到物尽其用、杜绝浪 费。6、负责统筹项目全体员工的培训、指导、监督、考勤