某大型商业项目市场研究与定位报告60937.ppt

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1、1美力三采商业管理执行机构2007.5巢湖市人民路项目市场研究及定位报告2第一部分 调查设计与组织实施 第二部分 巢湖人民路项目市场调研第三部分 巢湖人民路项目市场定位报告内容3第一部分 调查设计与组织实施 一、调查设计二、市场调研阶段工作设计三、调查组织与实施4一、调查设计寻找市场空白，进行市场区隔 宏观市场环境分析终端消费者分析 明确终端客户需求行业/商业市场研究明确类比性项目策略、现状，为项目策略的制定提供依据项目立地分析明确商家入驻意愿和需求条件市场研究总结及建议 满足客户需求、填补市场空白、发挥项目优势的战略性定位目标商家分析确定项目自身的优势劣势研究内容 研究结论和目的为项目发展提

2、供启示和建议为项目发展提出参考性意见国内外类比性案例分析目标业态商户专访5二、市场调研阶段工作设计（一）调研活动6二、市场调研阶段工作设计7二、市场调研阶段工作设计（二）调查内容1、宏观环境分析（1）项目政策法规环境分析（2）项目经济环境分析（3）社会文化环境分析（4）政府规划因素分析4、项目客户分析（1）项目目标消费人群市场分析（2）中心商业区及主要居民社区消费人群问卷调研（3）写字楼企事业单位消费者访谈调研（4）主要商业街区经营商户投资/经营意愿分析2、巢湖市主要商业街区干道调研 5、本项目立地分析3、巢湖零售业、餐饮、休闲娱乐、专业市场、宾馆市场调研6、竞争性项目调查8二、市场调研阶段工

3、作设计（三）调查方法1、宏观环境调查（1）房管、土地、规划等相关部门访谈（2）报刊文献资料收集与分析（3）专家学者的访谈2、项目自身情况调查（1）项目现场考察（2）有关人员访谈（3）相关资料收集整理3、商业市场调查（1）主城区主干道地毯式考察（2）分业态专项登门考察（3）相关资料收集整理9二、市场调研阶段工作设计（三）调查方法4、需求市场调查（1）主要商业区及居民小区人群问卷调研（400份问卷）（2）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）（3）消费者深度访谈5、竞争性项目调查（1）现场踩点调查（2）房管、土地、规划等相关部门访谈（3）电话访问（4）报刊文献收集与分析6、经营者

4、调研（1）电话拜访（2）登门访谈（3）问卷调研10三、调查组织与实施11第二部分 巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析巢第四章、湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究12第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）1、政治环境分析 巢湖市十一规划明确表明，巢湖市正在大力调整调整经济结构和转变增长方式，着力促进社会发展和解决民生问题，努力实现经济社会又好又快发展，市政府确定振奋人心和切实有效的中心任务，对巢湖市整体经济发展是个重要的保证，对于作为巢湖市2004-2020年商业规划中最重要的人

5、民路商业改造项目而言是极为有利的发展基础。国家在开始对新一轮的住宅物业的宏观调控后，商业地产也将被抛到宏观调控的“风口浪头，商铺的投资处于一个相对有利的时期，但也存在着不确定的政策风险。13第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）2、经济环境分析n 巢湖市地处安徽省中部，经济发展处于上升期，2006年巢湖全市实现地区生产总值344.37亿元，同比增长12.2%；n 巢湖市产业结构由2000年的30.1:32.8:37.1变化为2005年的24.9:37.1:38.0；n 2006年巢湖市城区居民人均可支配收入达到了9464元，比上年增长18.8%，恩格尔系数为48%；n 2006年巢湖全年实

6、现社会消费品零售总额103.7亿元，增长14.4%，消费品市场明显升温，高度的涨幅说明了巢湖市消费市场需求的旺盛；n 巢湖市居民收入稳步提高，收入来源多样化，巢湖消费者的消费观念日益成熟，食品等基本保障支出总量增加，但其比例在下降，而用于休闲购物、娱乐花费的比例呈现上升趋势；14第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）3、社会环境分析n 物质文明的显著提高；n 城市化进程稳中趋快；n 人口结构向城市化、城镇化发展的步伐加快；n 居民生活性消费比重降低，休闲性消费比重攀升；15第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）4、规划环境分析n 巢湖市城市总体定位是皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休闲

7、疗养为特色的滨湖城市；n 总体规划突出“扩大城市，强化中心”的发展思路，采取“组团发展，突出重点”的方针，充分依托旧城改造建设商业中心，完善建设市区西部、南部和东部各个组团。对本项目而言正是规划中的最重要的商业改造项目。16第二部分 巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究17第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研 从城市功能布局划分，巢湖市分为三个功能区：居巢区为巢湖市市区，按城市区域分为政务区（经济技术开发区）、老城区和滨湖区。其中以老城区的

8、商业最为发达。老城区是传统商贸聚集区。人民路、健康路、团结路、东风路构成了巢湖市传统核心商圈，汇集了巢湖市区70%以上的商业业态。北门长江东路一线和南门金码头城一线分布有特色商业街区。其他地区的商业分布比较零散，不成规模，档次较低。18第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研 专业意义上，巢湖市的核心商圈即人民路商圈，包括人民路、团结路、健康路、东风路、巢湖中路组成的核心区域。项目组对人民路商圈内街区的业种业态进行了调查，具体调查数据请参见提交的报告文本。19第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研小结 此次商圈业态调查，我们走访了5条主要商业街，总计609个店家，所涉及到的行业包括服饰、餐饮、日用百

9、货、超市、休闲娱乐、家电、家具、美容健身、婚纱摄影等约10个大类，50余小类店家。人民路业态分析中，服饰占到的比例超过了50%；团结路与健康路大约都是20%的商家属于餐饮类；东风路由于其周边老城区，人口密度大，数量多等历史原因，日用百货类占到该区域商业形式的近30%，而巢湖中路则是机电类专业店为主，占到该条道路商铺市场份额的65%。20第二部分 巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究21第四章、巢湖市商铺市场专项分析一、商铺现状分析二、商铺消

10、费市场调研三、小结 22一、商铺现状分析 1、商铺供应市场分析 分布情况 巢湖市商铺市场呈现出高度集中的分布状态，绝大多数商铺都分布在以人民路为中心，向四周腹地辐射区域延伸的街区，如健康路、巢湖中路、团结路、东风路与金码头城等城市中心城区范围内。随着城市发展，道路交通的改善，新兴居民社区的逐步建设，次级商业中心、片区型商业中心与社区商业中心也已逐步形成，商铺市场供应已呈现出逐步向中心外围扩散的趋势。贾塘圩、东塘圩、城北片区逐步成为多功能商业热点区域。23一、商铺现状分析 供应量 巢湖商业用房供应量呈缓慢增长的态势，但近年来明显加快，我们调查的商铺总供应量已达36.6万平方米。24一、商铺现状分

11、析 2、租售价格水平 所调查项目底层商铺总体售价水平为 15718 元/M2，总体租赁价格为 46.7 元/M2月，调查中发现较多商铺采用整铺租赁定价方式。以下价格以沿街底层商铺为基准测算。区域售价（元/M2）租金（元/M2月）人民路21000-25000 65-120健康路18000-20000 35-53团结路18000-23000 35-60东风路19000-24000 55-90巢湖中路13000-20000 38-65金码头城10000-14000 30-42世纪新都6000-8000 10-13巢湖大市场及周边商铺8000 12-25恒生阳光城9000-24000 25一、商铺现状

12、分析 巢湖大市场各楼层租售价格 区域售价（元/）租金（元/月）3楼 12元/M2月 07年以后，自主持有，不出售2楼 18元/M2月 4500元/1楼 27元/M2月 8500元/恒生阳光城各楼层租售价格 区域售价（元/）租金（元/月）3楼尚未正式对外公布 尚未正式对外销售2楼 24元/月 4000元/1楼 40-80元/月 外铺：22000-28000元/，内铺：6000-13000元/注：以上调查数据截止至2007年4月20日26二、商铺消费市场调研 1、被访问商户/消费者 分析市场前景，我们从商户与消费者两个层面进行调研。直接访谈商户分布在人民路、东风路、团结路、健康路、世纪新都、巢湖大

13、市场等地，总计114个，经营业态主要为服饰、皮具箱包、日用百货、美容、餐饮、茶社等，其中自有物业者26家。调查区域分类 27二、商铺消费市场调研 参与调研的消费者共计324名，其中近年有商铺经营/投资意向的消费者占到被访消费者总数的9.7%，并且28.7%的消费者对商铺投资表现出浓烈的兴趣。我们将该部分人群作为商户现有及潜在客户进行分析。租买客户类型分类 28二、商铺消费市场调研 有意向投资者行业分类 29二、商铺消费市场调研 2、物业选择关键要素 商家对目前经营地点满意程度的调研 经营者们对目前的经营地点满意度为77%，反映了在所调研的人民路及周边地段的商业价值已经长期的市场考验并为商家所认

14、可。30二、商铺消费市场调研 选择目前经营地点的原因被访者中78%的商家由于周边覆盖大量客户群而选择在此经营；消费者调研显示，商户选择经营地点主要考虑的因素是地段环境、价格和发展前景，交通等其他因素排后；从长远来看，这些商户所看中的经营条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发商铺奠定了良好的基础。目前经营地点 选择原因人民路 地段优越、发展前景东风路 地段较好、交通便利团结路 地段好、交通便利健康路 地段较好世纪新都 发展前景好、租金便宜31二、商铺消费市场调研 32二、商铺消费市场调研 选择商铺时考虑的因素地段和发展前景是目前商户选择经营地点的主要考虑因素，尤其是地段。目前商户选择

15、经营地点的时候考虑的主要因素地段，本项目完全符合条件，但是商户对价格和周边环境期盼，本项目还需要一定的建设期。33二、商铺消费市场调研 商铺类型选择 n 不同类型商铺选择特征 34二、商铺消费市场调研 其中，愿意选择商场内铺的经营者中有60%选择底层临街商铺，而底层内铺与二层商铺仍然有40%的经营者表示意向。35二、商铺消费市场调研 商铺类型选择 n 不同类型商铺租购倾向 注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。36二、商铺消费市场调研 37二、商铺消费市场调研 3、投资需求 n 受访地区经营者在今后3-5年内愿意再次投资商铺的占43.33%，不愿意

16、再次投资商铺的占56.67%，明确表示愿意的商家与不愿意再次投资的商家相差不大。根据以往相关经验，在项目开发过程中，尤其是后期随着商铺建筑逐一落成，愿意投资的商家比率会逐渐升高。注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。38二、商铺消费市场调研 4、面积需求 经营者面积需求 n 经营者对3-5年后（即改造全面完成，区域范围内经济全面发展后）经营面积的预期将作为今后商业饱和度测算的一个重要依据，同时也为开发规模提供一手资料。注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。39二、商铺消费市场调研 投资者面积需求 404

17、1二、商铺消费市场调研 5、价格需求特征 租售价格需求注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。42二、商铺消费市场调研 43二、商铺消费市场调研 租金特征：对本项目商铺有租赁意愿的商户对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。售价特征：对本项目有购买意愿的商户或投资者对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。44二、商铺消费市场调研 预期承受总价调查45二、商铺消费市场调研 预期承受年租金调查46二、商铺消费市场调研 6、租买意愿比例租买意愿：对本项目有租买意愿的达到28%，其中以考虑租的居多；行业租买意愿：考虑买的以小

18、型餐饮、小型特色店（婴幼儿用品、特色饰品等）与个人投资居多；考虑租的以服饰、化妆、日用百货、餐饮、KTV等休闲娱乐店家居多。注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。4748二、商铺消费市场调研 7、租金投资回报 n 对人民路商铺租金投资回报调查注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。49二、商铺消费市场调研 8、人民路改造需求调查 n 被访者认为人民路目前需要改进方面调研注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。50二、商铺消费市场调研 n 功能需求51二、商铺消费

19、市场调研 n 功能需求52二、商铺消费市场调研 n 最具吸引力方面53二、商铺消费市场调研 n 发展限制54三、小结n 巢湖居民一铺养三代的传统观念较强。在中高档住宅小区、写字楼的随机抽样调查中，有9.7%的被访者表示3-5年有投资/经营商铺的计划，28.7%的消费者表示在资金配备的前提下将投资商铺。n 经营者对巢湖预期商业市场比较看好。绝大多数经营者看好人民路拆迁改造并愿意在改造后人民路经营；n 经营者与消费者对商铺最关注的是地段，但有投资意向的消费者对商铺前景相对注重；n 2/3的选择沿街底层商铺的被访者选择的价格区间集中在18000-25000之间；分别有86%、90%的选择二楼商铺、商

20、业街内铺的被访者选择的价格区间为10000元以下；55三、小结n 有一半的经营者选择经营面积在80平方米以上，七成的投资者选择商铺面积在80平方米以下，40平方米以下的商铺更获得投资者的青睐，有47%的投资者选择该面积区间，近80%的被访者由于资金等方面的限制而选择的商铺总价在50万以下；n 商铺价格在25000元/平方米为分水岭，投资者接受度急剧递减，只有4%的投资者考虑购买，近80%的被访者明确表示暂不考虑，持观望态度；n 超过一半的有意愿经营者认为本项目商铺合理租金范围在80-120元/月/平方米，70%的承租户可以承受的租金总价集中在5万元/年以下；n 人民路改造问题中，消费者最关注的

21、问题是人民路休闲娱乐场所的建设与街区环境老化问题。美食城、大型百货、大型超市成为居民最希望新建的商业设施。56第二部分 巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究57第三章、巢湖市宾馆业专项调研一、酒店现状分析二、宾馆供求市场未来预测三、宾馆消费者调研四、小结58一、酒店现状分析1、市场结构概况截至2007年3月，巢湖市区共有大小宾馆18家，巢湖市宾馆客房总数约1200个，床位数2300个左右，其中传统宾馆16家，经济型连锁酒店2家(巢旅98酒店

22、)，客房数分别为981间和219间；星级酒店中，四星级酒店1家，三星级酒店6家（市区2家三星，1家3星标准；半汤3家三星），二星级及其以下9家。59一、酒店现状分析2、档次及结构分布 n 星级酒店 3星以上宾馆中房间数占到总数的45.5%；而从酒店个数上看，2星及其以下宾馆最多，占总量的50%，3星以上宾馆为38.9%。3星级以上宾馆客房套数较多，规模一般比低星级酒店大，这也与低星级酒店服务专业化水平及经营成本较低有关。n 经济型酒店 经济型连锁酒店是一种与国际标准接轨的，专业化、品牌化、连锁化发展的酒店设施；在欧美发达国家非常普及，市场份额约占整个酒店市场的70%；其面对的客源为普通商务客人

23、和老百姓的出游。巢湖经济型连锁酒店仅2家，房间数仅占总量的11%，有大量的市场断层。60一、酒店现状分析3、宾馆供应分布特征 巢湖现有宾馆主要分布在沿中心城区重要道路（巢湖中路、健康路、向阳路等）、风景区沿边地带（卧牛山、半汤温泉等）。61一、酒店现状分析4、入住率、市场份额62一、酒店现状分析4、入住率、市场份额63一、酒店现状分析5、客户特征n我们将入住巢湖宾馆的主要客户群分为：商务散客、会议/商务团体、旅游散客、旅游团体与其他等四个部分；n日常商务客人(包括散客和商务团体)是目前巢湖酒店的主要客源，约占其全部客源的76%；n三星级以上宾馆的消费者以商务散客以及会议类消费者为主，二星级及其

24、他宾馆以观光旅游团体和散客为主，兼顾部分商务散客和个别商务会议团体。客户性质64一、酒店现状分析n入住巢湖酒店的客人约40%来自周边省份和城市，部分高档次品牌管理的酒店省外客人的比例数达60%，如国际饭店；n巢湖作为四线城市,省内人士仍是宾馆的主要客源,达到总量的61%，江苏由于距离较近，也达到了总量的11%；n而国内其他地区的客源中以长三角与珠三角居多。客户来源65一、酒店现状分析 据统计,大多商务人士选择入住星级酒店,客源分布特点表现为单极分化，3星以上宾馆客户占有50%以上比率；这主要由于:商务出差或短期逗留的日常花销常由公司承担,无沉重经济顾虑；这部分客源更加关注酒店的设施和服务。商务

25、客人对宾馆需求 总需求量 862 575 718（间/天）66一、酒店现状分析6、不同档次宾馆筛选评定 我司对宾馆的评定严格依靠当地市场实际情况，按照“市场表现”和“经济效益”两方面来划分等级，评估不同档次酒店的可行性。由上表可知，4星级酒店及经济型酒店在本项目中的可行性及经济效益最高。注：上图中的“1”、“2”、“3”、“4”代表该项在五类中的排名，“比较结果”中的数值为该列数值之和。比较结果的数值越小，表明其排名越靠前，即其可行性及经济效益也越高。比较因素 4星级 3星级 2星级及其以下经济型市场表现 入住率2 1 4 3竞争强度1 3 4 2经济收益 运营成本4 3 1 2客房收益1 2

26、 4 3其他收益1 2 3 4比较结果 9 11 16 14注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。67一、酒店现状分析7、酒店规模特征 现有市场供应n 截至2007年3月,巢湖宾馆总供应量为5.52万M2,其中3星以上酒店市场供应量约4.25 万M2,约占总供应量的57%；n 经济型酒店供应量约1.2万M2，约占总供应量的16%。标准 名称占地面积（M2）建筑面积（M2）三星以上酒店 临湖宾馆 13000 7500望湖宾馆 8586 7000国际饭店 11000 7200半汤（3家3星宾馆）260000 19000军分区招待所1000 2250小计

27、 293586 4295068一、酒店现状分析n 标准间面积上星级酒店之间差别不大，都在29M2左右；n 经济型酒店在考虑成本及性价比的基础上将标准间面积定在了25M2左右。标准间面积 69一、酒店现状分析n 套房随着星级升高而增大，市场平均水平相差较大；n 虽然套房对房间内配套要求较高，巢湖的经济型酒店也设置了传统意义上的套房。套房面积70一、酒店现状分析8、酒店价格特征 n 酒店的经营受到季节性因素影响，房价随之波动，所以需要从一个年度的经营周期分析。以下为我司研究中剔除特价房及节庆期优惠以后的年度均价。71一、酒店现状分析72二、宾馆供求市场未来预测 1、旅游市场发展 n巢湖目前流动人口

28、平均为15000人/日，其中旅游人口为5000人/日，市场住宿供给量明显不足；“五一”和“十一”黄金周旅游人口达到35000人/日；根据巢湖市滨湖地区控制性详细规划预测，至2020年，市区流动人口将达到6万人/日，其中旅游人口达到3.5万人/日；n经过对城市流动人口、旅游人口的线性增长分析，至2020年，城市宾馆日接待能力应达到6万人左右，留宿人口按期40%计，城市宾馆床位数应达到16000-24000个，市场空缺很大；73二、宾馆供求市场未来预测 2、宾馆规划分布 根据我司了解，目前较为确定需要安排兴建4家星级以上宾馆及部分高级商务酒店。n半汤旅游度假区（现空疗所在地），占地5公顷的星级宾馆

29、1座，主要接待知该片区旅游观光、休闲度假、沐浴逗留的游客，并融入会议洽谈、团体活动等商务功能。（半汤目前现有瑞泉宾馆、汤山宾馆、京港大酒店等）n半汤新区占地1.5公顷的星级宾馆1座，主要服务来该片区从事经商、办公、科研教育的商务工作者和来巢留住的高品位客户。n巢湖新客站（世纪广场）占地1公顷的星级宾馆1座，按照安排通过型旅客的暂住餐饮。n城南（巢湖南路西侧）占地2公顷的星级宾馆1座。n在城区及沿湖两岸的适当位置选址兴建3个床位数均在150个以的高级商务酒店（原计划是5个，已经兴建完成2座巢旅98经济型酒店）。74二、宾馆供求市场未来预测 3、未来新增供应分析 由土地批租、土地贮备及市场情况分析

30、、我司统计了解，巢湖未来几年内新增酒店物业市场供应量达910套，具体指标如下：等级 数量 位置供应套数（套）对本项目影响星级 1半汤旅游度假区120核心客户群定位有差别，距离较远，但对于商务会晤、团队客有较强的竞争力 1半汤新区1001巢湖新客站120目标客户定位不同，距离较远，影响较弱1巢湖南路西侧120 经济型酒店 3在城区及沿湖两岸450尚不清楚定位共计 7 910 表：巢湖2000-2020年宾馆规划75二、宾馆供求市场未来预测 表：2003年-2020年巢湖宾馆行业供给需求与空缺预估76二、宾馆供求市场未来预测 注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能

31、造成的变动。77二、宾馆供求市场未来预测 注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。78二、宾馆供求市场未来预测 根据供需预测模型，测算出2003-2010年全市酒店的开发空缺量如上图所示；2011年以后，由于现行商业规划中宾馆开发周期的阶段性与该阶段开发量的滞后，将导致住宿的有效需求不能得到满足，市场空缺将大量增加。注：开发空缺量=市场需求量-市场实际入住量，即差值为市场有效需求未能得到满足。有效需求=开发空缺量*（开发项目目前市场潜在客户比例+现有客户比例）项目酒店预计20092013年间推向市场销售并按照5年市场培育期核算；综合本项目自身条件，并

32、分析星级酒店市场占有率与未来发展趋势，若本项目开发4星级酒店，保守的开发体量为170套，限值为310套，在市场可容纳的范围内，本项目建议开发体量为 200套。注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。79三、宾馆消费者调研 客户地域结构 n 根据我司抽样调查显示，巢湖酒店客户地域仍以省内为主，占总量的61%；n 在外省客户中，江苏、长三角（不包括江苏）、珠三角所占份额分别为11%、8%和7%.1、消费者调研基本资料 80三、宾馆消费者调研 各档次酒店客户地域结构 n 从各不同档次星级酒店客户结构上来看，3星级以上酒店所涵盖的面较广，较大比重的仍是本省客

33、人；n 3星级和经济型酒店仍以本省客人为主要客源，与市场总体趋势一致。81三、宾馆消费者调研 宾馆客户总体租期长短 n 从总体趋势上来看，短租客仍占较大比重，为总量的91.4%，长租客所占比重最小，为0.2%。2、消费频次和租期 82三、宾馆消费者调研 各档次酒店客户租期 n 从各档次酒店客户租期长短上来说，尤为明显的一点是2星及2星以下几乎全是短租型客户，分别占到95.4%；n 所有的非短租客几乎都集中在3星级以上酒店与商务经济型，客群主要针对巢湖当地外来企业里的高层管理人员与外地会晤型人员。83三、宾馆消费者调研 3、客户选择宾馆的因素 n 从总体趋势上看，宾馆的环境是客户首要考虑的因素，

34、占总量的21.8%，而价格因素则排在第二位为15.6%；84三、宾馆消费者调研 客户选择宾馆的因素 n在酒店环境尚可满足要求的前提下，3星级和经济型酒店客户更为看重房价，即产品的性价比；n 同时，从分档次酒店客户偏好因素上来看，除了价格，3星级和经济型酒店客户对地段也有一定要求，比重分别达到19.5%和21.5%。85三、宾馆消费者调研 4、宾馆档次偏好 n 入住巢湖宾馆的客户对酒店档次的偏爱集中在3星级n 约25.4%和13%的客户愿意选择价格稍低但配套较完善的2星酒店和性价比较高的经济型酒店。86三、宾馆消费者调研 5、不同性质客户选择偏好 87四、小结 n 巢湖市外来旅游人口逐年增加，目

35、前宾馆整体接待能力不能满足城市发展需求。n 宾馆整体入住率高，三星以上宾馆最受欢迎，平常入住率达到75%。n 日常商务客人为宾馆主要客户，占客户总数的76%；n 安徽省内客人为宾馆主要客户来源，其次为江苏省；n 根据筛选评定，本项目最适合档次宾馆为四星级；n 宾馆的环境是客户首要考虑的因素，价格因素则排次席；以高端商务市场与高端旅游消费者为目标，商务接待功能突出宾馆较为缺乏。n 现有宾馆接待能力最大的为130间客房，且为经济型商务酒店，其他宾馆客房数绝大多数在60间以下，不具备单次接待大规模团队的能力。n 根据市场土地供给与宾馆业2004-2020远景规划测算，本项目开发体量为200套，在市场

36、可容纳的范围内。88第二部分 巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究89第五章、巢湖市商业市场研究一、商业格局分析二、商业网点建设规划三、供应发展四、大型零售业（百货业、中大型超市）五、专业市场六、餐饮七、休闲娱乐90一、商业格局分析n 2003年，商业网点用地88万平方米，占城市建设用地比例3.86%，人均3.73平方米；至2020年，商业网点发展用地达到194万平方米，占城市建设用地比例4.31%，人均4.31平方米；n 商业总规模年均增

37、长11.9%，社会消费品零售额2005年达到21亿元，2010年达到36.9亿元，至2020年末，将达到113.6亿元。n 2005年零售商业营业面积从2001年的21万平方米增加到27万平方米，常住人口人均拥有营业面积0.9平方米，至2020年，零售商业营业面积达到54万平方米，常住人口人均拥有营业面积1.2平方米。91一、商业格局分析注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。92二、商业网点建设规划“一主一次三片社区”商业规划一主：市级商业中心巢湖路-东风路-人民路：城市综合商业街（百货、超市、宾馆、餐饮、休闲娱乐、精品商业街）一次：城市次级商业中

38、心行政中心-巢湖教科研园区：旅游、行政办公及电子商务市场、连锁超市、宾馆、餐饮、专业店、专卖店等三片：片区性商业中心贾塘圩片区：市场、连锁超市、宾馆、餐饮、专业店、专卖店等；东塘圩片区：餐饮、娱乐、连锁超市、商场及精品商业街等；城北片区：宾馆、餐饮、超市、便利店等社区：社区性商业中心，共计11个93表：商业区域等级划分及分布 二、商业网点建设规划94图：巢湖2004-2010商业规划图 二、商业网点建设规划95三、供应发展n 1995年前，商业初具规模：经济发展促动商贸活动繁荣，商业氛围在人民路沿线形成，商业规模大致在2万平方米左右。n 1995-1999年，快速发展期：人民路零售商业越发突出

39、，商业激增，迅速提高巢湖商业市场份额。n 1999-2003年，商业区形成：人民路商区发展迅速，零售商业在该区域逐步趋于饱和，城北、城南、城西逐步形成商务行政办公、旅游观光购物、专业市场等多个功能区块。n 2003-2006年，商业区逐步完善：2003年政府规划人民路为唯一一个市级商业中心，人民路拆迁改造提上日程。一主、一次、三片和社区商业的商业网点远景规划在逐步落实。96三、供应发展97一、商业市场供应特征98潜在商业供给 从政府土地批租可以看出，巢湖市2006-2020年商业项目供应大致规模在97万平方米左右，届时，巢湖市总商业规模大致在194万平方米左右；根据巢湖市城市商业网点布局规划2

40、004-2020规划原则，商业经营场所未来供给分为八个层面，分别为超市、百货商场、商业街、市场（农贸市场、专业市场）、物流、餐饮、休闲娱乐、宾馆。三、供应发展99四、大型零售业n 百货商场数量少，处于转型期n 百货业竞争激烈，市场经营状况参差不齐n 百货商场经营档次单一，无主题商场百货业100百货业目前市场供应量与未来供应情况 时期 数量 名称 区域位置 营业面积 功能设置目前现状 2商之都 人民路团结路110001F金银玉器饰品、眼镜、箱包、化妆品、鞋2F男装3F女装4F童装、家居用品安德利东风路巢湖中路80001F化妆品、金银饰品、超市2F童装、女装、针织、3F男装4F家用电器共计 2 1

41、9000 未来供应 巢湖2004-2020年商业网点规划中表明未来该阶段的不增加百货商场的市场供应量 表：巢湖百货业目前市场供应量与未来供应情况 四、大型零售业101大中型超市n 超市外扩趋势明显n 外地品牌超市进驻，中大型超市间竞争不断激化n 超市运营状况参差不齐四、大型零售业102四、大型零售业注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。103发展阶段 n 2000年之前，1500平方米以上的中大型超市发展空白。n 2000-2003年，便利型超市大量涌现，社区型超市逐步布点。n 2003-2006年，当地本土社区型超市在主要社区及人流量较大区域大量

42、开店，区域内的中小规模品牌店市场竞争格局形成，大乐购进驻市场，分占市场份额。n 2006年以后，外地品牌中大型超市签约巢湖项目。四、大型零售业104巢湖2004-2020年超市未来市场供应 四、大型零售业105n 月均消费支出基本上呈正态分布，以501-1000元居多；n 从消费结构来看，购物：餐饮：休闲娱乐3.3：2.63：1；n 巢湖居民消费结构不断优化升级，实物型消费比重减少，文化、餐饮、旅游等享受型消费逐步增加。消费特征研究月均消费支出 消费结构四、大型零售业106购物消费伙伴四、大型零售业107四、大型零售业108四、大型零售业109四、大型零售业110四、大型零售业111n 外出购

43、物消费中，与朋友一同前往消费比例最高，达样本总量的57%；n 其次为与家人同往消费，约占总样本量的30%；n 购物消费之中，商业街消费频次最高，平均达9.78次/月，平均每周2次，这也说明巢湖本地消费过程中“逛”的因素较多，这也从一个侧面表明巢湖居民业余生活较为单一。n 对于超市，平均消费频率为4.89次/月，表明巢湖居民消费整体上还是以日常生活用品为首位；四、大型零售业112大多数被访者对本区域发展高档百货持谨慎看好态度。由于本区域独特的地理条件，本案可尝试以百货商场为龙头，带动如电影院、电器商场、IT市场、手机城等多项商用多功能物业协同发展。同时根据调研显示，部分消费者希望增强购物后用于休

44、憩服务的餐饮、休闲娱乐等配套设施。百货业小结：四、大型零售业113大中型超市小结 n 巢湖超市以社区型超市为主，市场没有商业辐射能力范围大、吸引消费能力强的综合型购物中心。n 现有超市在一定程度上改变了巢湖中心城商业网点疏密不均等现象，但大多数超市设施陈旧，功能不配套，更新较慢，不能满足城市生活需求。n 人民路商业区内人口密度高、总量大，对应零售市场空间也较大，该区域不但超市网点密度低、数量少，更缺乏商品种类齐全、规模大的大型超市。n 人民路商业区作为城市标志性商业中心，该区域现有社区型与便利型超市以不能满足城市经济的发展与居民消费需求水平的提高。四、大型零售业114五、专业市场专业市场发展概

45、况n 多数分布在城市次级区域，中心区域内服装服饰类专业市场（天湖商城、南巢商业街）占据主流；n 东部世纪大道与三中路交界处以建材家居为主，如巢湖大市场、世纪新都沿街商铺；n 长江东路以汽车交易类的专业市场居多；n 巢湖中路一带以汽配为主要特色的街道，但随着城市的发展，该地段的汽配将转移到城市外环地带；n 朝阳门市场以日用百货零售批发为主；115资料来源：巢湖市城市商业网点布局规划（20042020）五、专业市场116资料来源：巢湖市城市商业网点布局规划（20042020）五、专业市场注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。117n 巢湖市现有专业市场

46、总计15个，其中影响力较大的有10个，总规模在19.487万平方米左右；n 中心或边缘区域对专业市场吸引力，专业市场承租能力较低，一般选址在城市边缘区域，城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场，以满足特定消费人群需求，且该类市场具备较高承租能力与购买力。n 市区中部专业市场较少，人民路拆迁改造在一定程度上促进商贸活动繁荣，满足居民生活性的专业市场（如服饰类）有一定上升发展空间；n 租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素；五、专业市场118五、专业市场专业市场研究标准的确定 从专业市场分析的角度来研究，我们做了以下一个系统性的分类，专业市场分为生产类专业市场与生活消费品类专业市

47、场，结合项目客观情况，我们所定生活消费品类专业市场为研究方向。并依据巢湖当地商业市场特征确定划分标准。注1：以上分类为市场分类标准之一，不同分类标准依据当地市场情况确定边界。注2：该分类标准不考虑单一类别批发市场与物流中心这两种商业模式。119五、专业市场专项市场现状及需求研究 市场调研中，由于某些业态的实际缺乏，我们逐步在调研中将调查边界缩小，最终选定以上划分标准中的某几项进行系统性研究，如下所示：家居类家具、装饰材料、家纺布艺、装饰用品 服饰化妆类服饰、鞋类、皮具箱包、饰品、化妆品、小商品 120家居类家具、装饰材料、家纺布艺、装饰用品 五、专业市场1、市场现状 家居类专业市场有自身的经营

48、特性，大多数城市中的该类专业市场主要是建立在交通便捷处或城乡接合部。在规划布局中，按照商品类别和行业特点建立专业市场群或专业市场带，以增强专业市场的集聚效应和辐射功能。目前巢湖家居类商业绝大多数集中在世纪大道与三中路交界处的巢湖大市场，该市场代表了巢湖整体家居类商业市场的情况。121巢湖大市场五、专业市场占 地：102亩总 投 资：1.2亿建筑面积：72000M2建筑格局：8个建筑群，主体二层，局部三层，并用天桥连接功能布局：以经营家装材料、家具综合性专业商品交易市场两大功能组团业种细分：12大经营区，分木业、家具、木地板、陶瓷、卫浴、厨卫、油漆、五金电料、家具、灯具、窗帘布艺、新型材料、小装

49、饰品等，共经营421类11000余种商品。经营信息：年商品交易额3.5亿元，拉动消费1.2亿元。市场现入驻商户280家左右，外地商户近180家，从业人员3000人。122五、专业市场2、前景预测88.45%的消费者不认同在人民路再建设一个家具城，半数以上的消费者认为“市场不缺乏家具城”，其次是也有相当一部分消费者因为消费习惯性因素，对于新出现的家具市场持谨慎的态度。123五、专业市场 在以上调查的基础上，我们更改问卷选项，对家居市场设置进行调整选择项，强化精品家具、软性家居用品、家装设计展示发布功能的具体解释，进而有39%的被访者认同该类市场设置，并获得以下数据：124服饰化妆类服饰、鞋类、皮

50、具箱包、饰品、化妆品、小商品 五、专业市场1、市场现状 巢湖服饰化妆类在巢湖目前零售商业格局下表现的尤为明显。其中人民路作为巢湖老商业中心，在居民的心理中为首选购物消费场所，人民路有74%的商户经营服饰化妆类产品。巢湖的服饰消费市场知名品牌数量少，多为中低档品牌、本地/本区域品牌或商户自营品牌，选择性不强。服饰市场缺乏统一规划与管理，致使经营服饰类某些具体专项上商户/产品过多，平均盈利率持续降低。125服饰化妆类服饰、鞋类、皮具箱包、饰品、化妆品、小商品 五、专业市场2、前景预测 服饰/商品专业市场（外地特色产品市场、女性或儿童市场、精品服饰专卖店）等专业市场的选择率为30.7%，大多为女性选