成都保利斑竹园项目定位报告.ppt

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1、保利斑竹园项目定位报告保利在城北凭198公园一役奠定其在城北的大佬地位保利斑竹园项目在城北北新干线直插北部新城核心，而本案位于北新干线高架桥出口500米处，占据北新干线冲要位置北新干线北新干线：p激活北部新城的主动脉p北新干线连通主城区一环路至新都，从一环路到达本案仅需10分钟p本案位于北新干线高架出口500米处占据北部新城核心交通线的冲要北部新城五期开发计划第一期 成都国际商贸城依托人民北路北延线，开发建设两侧的地块，依托成都国际商贸城建设，配套部分配套型产业，形成一定规模。第二期 新崇路片区 依托规划新崇路，承接新都中心区功能的向外疏解，为城市中心区的发展奠定基础第三期 城市中心后备发展区

2、 主要包括城市中心区及市场发展的后备区第四期 万石路北延线 万石路北延线以东的居住配套区和城市发展后备区 第五期 毗河片区 主要建设沿毗河高档居住带，打造北部新城新地标项目所在的国际商贸城区域处于北部新城打造的第一期，是整个北部新城发展的启动区的核心位置，是未来发展的重中之重名称 规模 投入时间 商户总量 主营业务国际商贸城 2090亩 2011预计超过6万户，人口20万集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台新都物流中心 2400亩 2009预计超过4万家商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场西联钢铁物流中心400亩 2010超过2000家仓储

3、中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地青白江散货物流中心4600亩 2012预计超过8万家处理工业原材料、机电产品 和鲜活食品等大宗散货业务成都国际集装箱物流园区3700亩 2012预计超过11万家工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流西联钢铁物流港预计未来2-3年内，区域将聚集40万商贸和物流人群国际商贸城是北部新城发展的核心驱动，而本案是国际商贸城的居住配套，双核驱动，引领北部新城发展成都国际商贸城是四川省人民政府确定的50个重大建设项目中唯一一个商贸流通项目，同时也是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程，是成都北部新

4、城建设的龙头工程。预计建成后，将拥有商铺约6 万个，将给北部新城及周边地区提供上百万个就业机会。是集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。从地块指标情况来看，本案具备打造低密加高层的复合型大盘的质素，做为区域先发的规模型大盘，具有极强的标杆性作用地块经济指标：p规模：600亩p容积率：整体 3.0 p总建面：120万地块北邻毗河，东面与国际商贸城隔街相望，地块在拥有丰富的自然资源优势的同时，还拥有极具成长性的商贸优势p北邻毗河，河道宽度约30米，全线长度超过50

5、0米，水资源丰富，但目前水质较差p地块东邻北新干道，与国际商贸城隔街相望，未来人气将十分旺盛p北新干道连接成都市人民北路，北一环至项目位置仅需要10分钟p地块内十分平整，利于建筑布局关键词1：水景关键数字1：30 500p北邻毗河，河道宽度约30米，全线长度超过500米，水资源丰富毗河 毗河关键数字2：10p北新干道连接成都市人民北路，北一环至项目位置仅需要10分钟北新干道关键词：国际商贸城p地块东邻北新干道，与国际商贸城隔街相望，未来人气将十分旺盛一个依托河流优质生态景观资源10分钟城市快速干道支撑国际商贸城区域拉动的600亩生态规模大盘保利 向北再造一座城竞品研究竞品选取标准：规模相近 品

6、牌较好 资源优势电梯类产品主力产品项目名称 主力面积段 主力户型保利198公园 130-150 三房万科双水岸 70-90110-130两房三房华侨城纯水岸 80-100 两房汇融悉尼湾 80-90110-120两房三房竞品对象：198公园 华侨城 双水岸 汇融悉尼湾 交大云堤别墅类产品主力产品项目名称 主力面积段 主力类型保利198公园 345-370 联排万科双水岸 206-246 联排华侨城208区 280-460 联排交大云堤 180-220 联排区域电梯产品以80-90两房、110-130三房为主 区域别墅产品以联排为主两房产品分析项目 建筑面积 实得面积 可变性 总价198公园 8

7、0-100 85-115 100二变三 60-80万双水岸 70-90 70-90 无 33-43万华侨城 80-90 85-100 二变三 64-86万悉尼湾 75-100 85-115 100二变三 37-51万电梯两房的主力产品为80-90变小三房，三房主力为120-130变四房，四房主力产品为面积均在150以上变五房，房型注重实用率三房产品分析项目 建筑面积 实得面积 可变性 总价198公园 100-140 120-160 三变四 90-110万双水岸 110-130 110-130 无 40-54万华侨城 120-160 129-180 三变四 96-135万悉尼湾 100-130

8、110-145 三变四 50-65万四房产品分析项目 建筑面积 实得面积 可变性 总价198公园 180 200 部分四变五 90-110万双水岸 160左右 160 无 61-68万华侨城 169-173 180-185 四变五 130-150万悉尼湾 140-150 150-160 部分四变五 81-90万30 4050 60 70 80 90 100 110两房三房四房198公园双水岸 华侨城 悉尼湾120 130 140p竞品受项目质素的影响，各产品线总价呈两极分布，存在明显的总价空白区间：两房总价50-60万区间三房总价60-90万区间四房总价70-90万、110-130万区间单位：

9、万元电梯产品价格区间存在明显的空白区间，本案可考虑在价格上作出差异化以占领市场联排产品分析项目 建筑面积 地上面积 地下面积 花园面积 总价198公园 345-370 229-253 99-124 100-200 345-370万双水岸 206-246 206-246 无 50-100 200-250万华侨城 280-460 210-310 70-150 100-150 310-460万交大云堤 180-220 180-220 无 50-100 216-264万联排别墅面积集中于220-250和350-370段220-250段的联排别墅均未设置地下室花园面积集中于50-100和100-150总

10、价以200-250万和350-400万为主联排别墅价格集中在200-250万和300-370万，面积集中于200-250和340-370之间明年竞品推量情况电梯产品 联排产品项目 主力面积 推量 单套总价 建筑面积 推量 单套总价198公园 85-180 2400 未定-双水岸-华侨城 80-90 300套左右 80-140万 210-470 40套左右 430-560万左右汇融悉尼湾80-90110-1301000套左右500套左右40-50万58-70万-交大云堤-预计明年区域电梯产品90以下推量较大，竞争较强；联排别墅220以下存在市场空白p2010年电梯竞品推售情况：预计明年区域电梯产

11、品竞争相对较为集中，总体推量超过4000套面积集中于80-90价格集中于40-50万和60-70万之间p2010年别墅竞品推售情况：推量仅40套左右，存在一定的市场空白面积在210以上较高的价格门槛可能会抑制部分需求竞品分析结论要点梳理：p电梯类产品：主力产品为80-90两房变小三房和110-130三房变四房-产品多讲究实用性，舒适度较弱两房总价集中于40-50万和60-80万，三房总价分布于40-60万和90-110万-存在价格空白区间预计明年竞品推量较多，竞争相对较强p别墅类产品：别墅面积集中于200-250和350-370-缺少小面积联排别墅价格集中于200-250万和350-460万-

12、因项目不同差距较大预计明年市场推量较少，且高总价抑制部分需求-市场存在较大空白从竞品分析可以看出区域竞品明显分为两极（如右图）双水岸、悉尼湾198公园 华侨城电梯第一梯级第二梯级双水岸、交大云堤198公园 华侨城别墅第一梯级第二梯级对本案的启示：p跟随竞品中的标杆项目，树立项目高端规模大盘形象p跟随竞品中的二梯级项目，放低姿态，依托保利品牌及项目区域优势，以走量为主p在两极梯队中挖掘空白点，走差异化路线，建立独特的市场形象，进而占据市场 面对市场分析提供出的三条发展路线，我们从几个郊区大盘的发展模式中去深入研究，进而找到真正适合本案的发展路线竞品开发模式分析案例分析-万科双水岸 项目基本信息

13、开发商：成都万科 项目地址：新都区毗河东路6号（西邻本案）占地面积:637亩 容积率：1.6 建筑面积：350000 物业形态：高层18F、小高11F、多层（4+1F、5+1F、6F）、联排、双拼别墅 总户数：2465 开发周期：4年双水岸利用毗河自然生态景观为核心，以万科品牌优势打造西班牙建筑风格的“休闲度假居”双水岸产品以多层洋房为主，在产品设计上着重考虑舒适性户型配比情况产品类型 户型 面积区间（）套数电梯2*2*1 70-90 3232*2*2 90-110 723*2*2 110-130 3044*3*2 160 3多层洋房2*2*1 70-100 583*2*2 100-130 2

14、504*3*2 130-170 4444*3*3 170-200 120别墅4*3*3 200-250 1185*3*3 250-300 47p70-100以两房为主p100-130以三房为主p130以上以4房为主 多层洋房物业从四期开始面积段由原来的130-160逐渐减小到九期的100左右 电梯类产品从四期首发的160左右逐渐减小到九期的90-110左右 别墅类产品面积段在200-250之间基本保持不变双水岸各物业面积段走势分析双水岸电梯、多层洋房类产品户型面积段呈逐渐缩小趋势，别墅类产品基本保持不变在开发节奏的引导下，双水岸各产品线单价拉升均值为1300元/，并适当延长了销售周期，在保障走

15、量的同时，实现了利润增值一期 二期 三期 四期 六期 五期 七期 九期 八期时间2000300040005000600070008000900010000110002800470036004550340068008800280035004300900011000多层洋房小高层 高层联排 双拼价格（/元）电梯类产品价格拉升800元/左右；多层产品价格拉升1500元/左右；洋房价格拉升950元左右；别墅产品价格拉升约2000元/客户分析国际商贸城未来将汇集超过6万的商家，近30万人的从业人员，而本案做为国际商贸城的重要配套，必然将以此为核心向外辐射，潜在客户量是巨大的。规模 245万方摊位 6万个

16、行业 47个从业人员 30万人备注 相当于6个荷花池市场国际商贸城本案主要功能:处理工业原材料、机电产品 和鲜活食品等大宗散货业务主要功能:工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流主要功能:商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场主要功能:集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台北新干线西联钢铁物流港主要功能:仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地成都市商贸北迁运动引起的成倍财富中心北移，支撑了项目所需的购买力规模:占地4600亩 年处理量:年均3000万吨使用时间:预计2010

17、年规模:占地3700亩 年处理量:年均1600万吨使用时间:预计2010年规模:占地2400亩 年处理量:年均2100万吨使用时间;一期于2009年已投入使用规模:占地2090亩 总建面：245万平方米使用时间;一期药材市场部分于2009年6月投入使用，一期小商业部分2010年投入使用北新干线西联钢铁物流港规模:占地400亩 年处理量:年均600万吨开工时间;2009年6月开工6公里8.5公里17公里22公里p 区域客户处于一个快速增长的积累期，随着未来三-五年内区域的整体成熟，大量的人口聚集于此。p 从目前各个商业项目投入的时间和距离项目的远近关系上来看，国际商贸城将是本案未来发展的核心客户

18、聚集区域p 据市场调研发现国际商贸城客户，大多偏好高层电梯项目 随着几大专业市场的搬迁，区域几大专业市场、物流中心、各种园区汇集了40万商家，带来从业人员上百万名，未来在此片区客户对房地产的需求量是巨大的。区域各大专业市场园区的逐渐成型带来了巨大的客户量，本案良好的区域占位决定了项目并不缺少客户区域从业人口走势万人万人万人万人总人口 100万人收入占比 20万以下（20%）2040万（25%）4050万（33%）5060万（14%）60万以上（8%）购房意向占比 60%72%85%85%75%潜在客户量 12万人 18万人 28.05万人 11.9万人 6万人p国际商贸城各收入阶段潜在客户量核

19、心客户群l 城北商贸城商家l 北迁各大专业市场人群重要客户群l 周边乡镇原住民l 城北被动郊区化人群城北工业企业中层及以上人群l 城北企事业单位、公务员及教育人群跟随客户群l 认同区域价值的跟随者l 与城北有一定地缘性关系的人群l 城北主动郊区化品质追求人群l 省内二级城市及省外客户l 嘉联客户资源核心 重要 跟随本项目客群界定物业发展建议市场表现客户判断 本体研究p畅销户型集中于80-90套二、110-130套三户型，总价约在30-40万和40-60万；p片区市场缺乏品牌项目，市场空白较大；p80-90套二户型未来供应较大；p国际商贸城客户是北部新城区域是项目的主要客户群；p改善性需求大；p

20、对附加值及附加值的功能性要求高；p需求面积集中在80-90、110-130，总价在40-50万以及50-60万左右；p亟需生活配套p北部新城绝对核心位置，600亩新城核心大盘p占有数百米毗河河湾景观资源p国际商贸城已经启动运营，未来商业人气更旺通过三个维度分析，确定项目整体定位北部新城核心 新城市生态双核驱动规模大盘物业发展方向住宅部分：高层电梯公寓-项目主力产品，实现项目资金快速回流 联排别墅产品-拔高项目形象，拉升项目物业价值商业部分：控制商业体量，提供社区配套型商业为主户 型 建筑面积 套数比例 主要客户群细分2 房7090 23%私营业主、企事业单位公务员、原住民、被动郊区化人群大2

21、房90-110 24%公司职员、事业单位员工、最求郊区品质员工3 房110-130 30%私营业主、企业中层、公司职员、最求郊区品质人群、地缘性人群大3 房130-150 17%公司职员、被动郊区化人群4 房 170-200 3%私营业主、企业中层、地缘性人群其他 200-300 4%私营业主、企业中层、地缘性人群合 计 100%客户构成城北新城 大城北 其他合计57%32%11%私营业主 企业中层 公务员 原住民 公司职员 被动郊区化 最求品质 地缘性人群 其他 100%主力需求户型2 房、3 房少量4 房3 房为主，少量4 房2 房为主 2 房为主大2房、大3 房为主2 房、大3 房大2

22、房、3 房为主3 房为主少量4 房3房为主比例 20%12%8%9%8%12%6%14%11%100%依据项目核心客户的需求打造物业，迅速集聚人气，树立项目标杆形象；结合客户需求和市场表现看，在保利品牌的强势效应下，合理的户型功能设置是我们户型配比的关键。电梯产品中110-130的功能性三房产品应为主力产品，在核心位置布置大面积产品以拔高项目品质和形象，临路侧布置中小产品以丰富项目产品线。电梯产品在注重功能性的基础上，通过高附加值送赠达到主力面积段，形成单价和高性价比优势。别墅产品应保证其舒适的空间尺度感，并通过地下室、花园、大露台送赠等形式实现空间的较大延展，在保利品牌延伸的同时形成高性价比

23、优势。住宅物业配比原则项目整体户型配比别墅户型 户型面积区间 建筑面积 花园面积 套数 套数比 户型总面积 面积比小联排 180-220 200 50 150 48%30000 43%联排 220-250 235 70 100 32%23500 34%双拼 250-300 270 100 60 19%16200 23%别墅总计 310 100%69700 100%电梯高层 户型面积区间 户均面积 送增比例 实得建面 套数 套数比 户型总面积 面积比两房 75-80 75 25%94 1900 24%178125 17%两房 90100 95 25%119 2000 25%237500 22%三

24、房 110-120 115 25%144 2470 31%355063 33%大三房 135-145 140 25%175 1400 17%245000 23%四房 170-190 180 25%225 240 3%54000 5%高层总计 8010 100%1069688 100%总计 8320 1139388 地块概念指标别墅组团 高层组团 商业规模（万方）容积率 体量（万方）规模（万方）容积率 体量（万方）规模（万方）容积率 体量（万方）10 0.7 7 28 3.77 107 2 3 6商业规模（万方）容积率 体量（万方）40 3 120地块北邻毗河，东面与国际商贸城隔街相望，南邻市政

25、浅丘绿化带，西邻大片未知用地；地块内平整p北邻毗河，河道宽度约30米，全线长度超过500米，水景资源丰富，但目前水质较差p地块东邻北新干道，与国际商贸城隔街相望，未来人气将十分旺盛p北新干道连接成都市人民北路，北一环至项目位置仅需要10分钟p地块内十分平整，利于建筑布局，但因缺少高差的缘故在景观差异化上较难打造规划理念p此两部分受道路车辆噪音或未来邻近地块开发影响，以小面积高层产品设立区隔，减少对社区内部的干扰p与国际商贸城隔街对望，未来具有很高的人气，考虑与国际商贸城的互动，有利于商业配套价值提升，在高层下设置底商或裙楼商业p外部景观资源最优部分，有较长的沿河线，利于高端产品的打造设置别墅p

26、毗河水流量较大，可考虑引入社区p地块与河岸弯曲形成的绿化带，建议打造为河岸公园，拉升社区景观品质和别墅价值打造亲水滨河景观带是提升项目景观品质和前期聚集人气的重要手段，同时可作为项目样板展示区，亲水景观带p前期开放式的滨河景观带能为项目聚集人气p样板展示区等临时建筑可设置在景观带旁，在为项目景观加分的同时，增强客户对项目自然景观生态大盘的体验效果p未来别墅区可考虑沿滨河公园排布，增加景观面引入毗河，打造湾区水景，以水系将整个社区划分为多个组团，提升社区整体景观品质，拉升项目物业价值p整个地块临河面较长p毗河临地块段水流量较大，为引入创造了条件p毗河水引入地块，打造湾区水景，整个社区也以水景为主

27、题，划分为多个组团物业布局电 梯商业p别墅总体量：7万方p高层总体量：107万方p商业总体量：6万方p沿河部分，为项目位置最优部分，设置别墅物业和电梯楼王单位p电梯物业是项目主力产品p商业设置于与国际商贸城最近的街口位置，利于未来经营和聚集人气别墅组团新古典主义打造p新古典主义风格特征：p下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，显得稳重而雄伟；中段用古希腊、古罗马的五种柱式；檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形花装饰，与底层重块石取得互相呼应的效果；有的还在屋顶沿街或转角部位加穹窿顶阁楼亭。别墅采用欧式新古典主义风格，延续198蝴蝶谷的英伦风情，做到保利在城北项目的延续性和最

28、大限度的产品认同【将别墅的花园面面向水系，强调建筑的亲水性【主要功能房间面向景观，门窗处理扩大视角 设计建议欧式的建筑风格同时，建议综合现代别墅特点，增加通透性，使之与景观融合度更高，满足城北客户对景观的看重【水流环绕，财自生来，增加动感，风生水起 极致亮点对于各个组团的楼王单位，需要足够的附加值与之匹配，水绕房体是必然选择，以传统风水学打造，抓住客户社会属性特点【人为制造一些坡地，形成目前国内市场较为流行的台地别墅人造坡地由于需要考虑河流引入，以及土方平整，给了项目适当营造坡地的机会，在景观排布上也能更具有层次感电梯产品建议采用ArtDeco装饰艺术主义风格，在保持和别墅风格较统一的基础上，

29、能有机的和景观相结合互补和符号意义，进而达到地标效果【ArtDeco风格特点：在于强调外立面的纵向线条使用，高耸、挺拔，增加建筑的地标性。【建筑的外立面常采用面砖或者石材【非常重视整体的装饰性，追求单个建筑自身独特的个性，适用于楼王设置 ArtDeco 风格打造会所设置河岸景观会所p受北新干线出城车行方向的影响，会所及未来售楼部不宜设在北新干线沿路段p会所左邻河岸公园，同时可以在河岸公园内打造样板区未来看房路线两侧设置高大林木景观p在别墅区设置会所，品质融合，同时对别墅品质有较好的提升会所景观打造建议使人的活动融入到景观的规划点状空间分布于项目的各个位置，如夜空繁星，妆点整个梦幻社区。【小品设

30、计要以体现现代艺术气息，不规则的布置在广场周围，形成景观节点，同时增强社区的时尚感、品位感。河岸小品休闲广场：【注重人性化，注意场景与周边环境间的协调，可适当增加个性雕塑或珍稀植物。【尽量减少硬铺地。休闲道：【木质栈道、被植物簇拥的林荫小道，注意沿线的场景布置，避免形成单调的线条，曲径通幽，增强动感.尽端路：【绿篱环绕，路基的材质、高差、线条避免单一 启动及推售策略区域电梯产品09年推售情况项目 推量 消化量 月均消化量 均价198公园 1764 1840 167套高层5000元/小高5500元/华侨城 1436 1628 148套 7700元/双水岸 434 556 46套 3800元/悉尼

31、湾 1506 1477 123套 4300元/项目 推量 消化量 月均消化量 均价198公园 275 327 27 15000华侨城 196 138 11 13000双水岸 49 41 3 10000交大云堤 0 64 5 11000p以别墅物业拔高项目调性的同时考虑走量p充分展示社区景观，奠定河景住宅大盘形象启动策略以河景资源较好的经济型联排别墅起势，依托别墅在拔高项目别墅大盘调性因素名称 因素内容 附注启动产品 联排 易于树立项目形象启动区位 临毗河、会所 最能体现启动原则启动节点 会所展示区 最契合启动战略启动配置 展示区 为整体营销战略服务一期一期产品户型配比户型 户型面积区间 建筑面

32、积 套数 套数比 户型总面积小联排 180-220 200 30 75%6000联排 220-250 235 10 25%2350总计 40 100%8350首期入市产品价格策略2009.1-2009.11成都代表城市联排别墅项目量价走势项目 月均成交套数（套）成交均价（元/）户均成交面积（/套）户均成交总价（万元/套）蔚蓝卡地亚 11 12456 307 380雅居乐花园 7 11000 177 168仁和春天大道 5 8185 305 250蓝光.香碧歌庄园 6 9968 303 302金河谷 2 7849 313 245中海国际社区 5 13167 312 410万科.双水岸 9 801

33、3 229 184联排产品定价kpi体系楼盘名称/类别区域要素权重40%规模要素权重20%资源要素权重40%品牌要素权重20%合计蔚蓝卡地亚110 105 95 95 122雅居乐花园80 110 100 105 115仁和春天大道90 100 110 90 118香碧歌庄园90 90 95 105 113金河谷90 100 100 85 115中海国际社区 105 110 90 110 122万科.双水岸85 105 105 110 119本项目 100 120 100 100 120【按照定价kpi指标体系打分分析，本项目在各类似项目中处于中等水平，特别是以蔚蓝卡地亚、仁和春天大道及中海国

34、际社区对比，本项目联排产品入市价格应介于期间；本项目联排入市价格：10000元/平米高层住宅价格推算项目 权重本项目 保利198 双水岸 纯水岸 悉尼湾Px pa pb pc pd位置 15 13 14 13 14 13交通 8 7 7 6 8 6配套 10 8 9 8 10 7周边环境 7 5 6 7 5 5小区环境 6 5 6 5 5 4规模 10 9 10 8 9 8形象档次 12 11 12 11 12 10户型结构 14 12 13 11 13 13开发商公信力 18 17 17 16 15 13合计 100 87 94 85 91 79参考项目权重 100%20%30%15%35%

35、折实均价(元/平方米)5200 3800 9300 4800本项目参考价（静态）（元/平方米）5313本项目高层住宅销售均价：5300元/平方米一期二期三期五期四期六期七期分期销售策略p分期开发顺序：一期以经济型别墅为项目起势 二期中小面积高层产品+商业，通过商业拉升项目复合大盘调性 三期少量中小面积电梯+中大面积电梯，通过电梯走量承接一、二期的项目拉升，回流现金 四期联排别墅+双拼别墅+少量高层，通过社区水系景观与别墅拉升项目价值 五期高层电梯产品承接走量 六期少量别墅+高层电梯，通过河景资源与别墅物业再次拉升项目价值 七期以纯别墅物业收官一期二期 三期 四期 六期 五期 七期通过物业穿插实现各物业价格不断拉升分期推售排布一期二期 三期 四期 六期 五期 七期通过物业穿插实现各物业价格不断拉升产品价值体系一览1 保利品牌在城北的绝对优势2 北部新城核心启动区的核心居住配套3 600亩自然生态规模别墅大盘4 社区水系景观打造5 坡地亲水别墅6 高附加值产品打造外部价值内部价值THE ENDTHANKS