某地产目标成本及招标管理技巧03346708561420.pptx

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1、目标成本及招标管理技巧目标成本及招标管理技巧周世艾周世艾2011年年9月月3日日内容内容龙湖的目标成本管理龙湖的目标成本管理 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理内容内容龙湖的成本管理龙湖的成本管理 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理成本管理的基本方法成本管理的基本方法 目标成本管理目标成本管理n为什么要进行目标成本管理为什么要进行目标成本管理n目标成本管理有什么作用目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做算了再做”而不是而不是“做

2、了再算做了再算”为开发决策提供依据为开发决策提供依据 提前锁定投资提前锁定投资 合理确定销售价格合理确定销售价格 加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性 预测投资效益预测投资效益目标成本管理的作用目标成本管理的作用目标成本管理内容目标成本管理内容 目标的目标的确定确定与与控制控制两方面两方面 编制目标编制目标成本成本 分阶段对目标成本进行分阶段对目标成本进行检查、修正检查、修正 实际成本与目标成本进行比较，对目标成本进行实际成本与目标成本进行比较，对目标成本进行后后评估评估龙湖项目制成本管理组织形式龙湖项目制成本管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工

3、程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监龙湖项目部主要职能龙湖项目部主要职能 n产品研发定位产品研发定位n施工组织和管控施工组织和管控n成本测算和控制成本测算和控制n营销策划和销售营销策划和销售n客户管理品质保证客户管理品质保证项目部的成本职能项目部的成本职能项目职能岗位项目职能岗位项目成本管理职能项目成本管理职能设计研发

4、设计研发1 1、产品定位、产品定位 2 2、产品建造标准、产品建造标准 3 3、设计任务书、设计任务书 4 4、设计优化产品成本控制设计优化产品成本控制 5 5、设计费管理、设计费管理成本管理成本管理1 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3 3、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4 4、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造价管理价管理 5 5、资金计划汇总、资金计划汇总工程管理工程管理1 1、在成本控制下进度、质量管理、在成本控制下进度、质量管理

5、2 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销1 1、市场定位、市场定位 2 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准 3 3、销售费用、销售费用（包括样板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控计划财务计划财务1 1、项目成本财务指标的管控、项目成本财务指标的管控 2 2、分摊成本的管控、分摊成本的管控 3 3、总体资金计划的管控、总体资金计划的管控 实行项目管理制后公司和部门职能实行项目管理制后公司和部门职能n公司公司土地竞拍、资金保障土地竞拍、资金保障n部门部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；

6、整理资源、知识沉淀；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员培训项目需要的合格的经理和专员目标成本管理原则目标成本管理原则l以项目为管理对象，项目的完全直接成本测算分以项目为管理对象，项目的完全直接成本测算分解解l不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标产品目标目标成本测算的基准目标成本测算的基准 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）（规划指标表）整理建筑标准、产品配置整理建筑标准、产品配置 市场价格及其走势的准确把握市

7、场价格及其走势的准确把握 相应项目工程造价历史成本数据相应项目工程造价历史成本数据 参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本控制场同类产品成本控制正向测算：正向测算：测算依据测算依据（规划指标、产品标准（规划指标、产品标准、市场情况、市场情况、历史成本数据历史成本数据）测算方式测算方式（估算、概算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本反推计算成本目标成本测算的方法目标成本测算的方法目标成本管理的阶段目标成本管理的阶段土土地地投投资资

8、论论证证阶阶段段目标成本目标成本(土地版土地版)项项目目启启动动阶阶段段目标成本目标成本(启动版启动版)方方案案设设计计阶阶段段目标成本目标成本(方案版方案版)初初步步设设计计阶阶段段目标成本目标成本(执行版执行版)工工程程实实施施阶阶段段目标成本目标成本(调整版调整版)竣竣工工阶阶段段项目竣工成本项目竣工成本目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算责任部门责任部门工作成果工作成果发展部发展部项目定位项目定位提供周边配套提供周边配套提供土地信息提供土地信息地区总经理地区总经理研发部研发部造价采购部造价采购部主持、确定主持、确定

9、项目预案项目预案目标成本测算目标成本测算通过通过满足满足拿地拿地成本成本要求要求未通过未通过审定审定存档存档土地阶段成本测算方法：土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论土地投资论证阶段成本测算证阶段成本测算成本科目成本科目成本取值范围成本取值范围适用标准适用标准备注备注土土土土地地地地投投投投资资资资可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段前期费用前期费用90-115 90-115 （土地面积）（土地面积）普通楼盘普通楼盘160-205 160-205（土地面积）（土地面积）高档楼盘高档楼盘含精装含精装160

10、-235 160-235（土地面积）（土地面积）别墅楼盘别墅楼盘基础设施基础设施205-225（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0225-250 225-250（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右250-400（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上环境工程环境工程160-200（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0档次高者档次高者取大值取大值135-180 135-180（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右100-140（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上配套设施

11、配套设施一般地下室一般地下室2100-23002100-2300元元/地下室面积地下室面积人防地下室人防地下室2300-25002300-2500元元/地下室面积地下室面积会所会所3500-50003500-5000元元/会所面积会所面积教育用房教育用房1500-18001500-1800元元/教育用房面积教育用房面积底商底商1500-18001500-1800元元/商业用房面积商业用房面积管理用房管理用房15001500元元/管理用房面积管理用房面积成本科目成本科目成本科目成本科目取值范围取值范围取值范围取值范围适用标准适用标准适用标准适用标准备注备注备注备注土土土土地地地地投投投投资资资资

12、可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段别墅项目别墅项目别墅项目别墅项目2200-24002200-24002200-24002200-2400建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积双拼双拼双拼双拼毛坯毛坯毛坯毛坯2000-22002000-22002000-22002000-2200建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积联排联排联排联排1800-20001800-20001800-20001800-2000建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积叠拼叠拼叠拼叠拼多层多层多层多层1500-16001500-16001500-16001500-1600建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通1600-1800160

13、0-18001600-18001600-1800建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档小高层小高层小高层小高层1600-18001600-18001600-18001600-1800建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通1800-20001800-20001800-20001800-2000建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档高层高层高层高层2000-22002000-22002000-22002000-2200建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通2200-24002200-24002200-24002200-2400建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积

14、高档高档高档高档项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算项目团队项目团队 确定产品定位和销售确定产品定位和销售价格、销售进度价格、销售进度研发部研发部根据规划条件根据规划条件 和市和市场定位进行预案的场定位进行预案的调整或重新考虑方调整或重新考虑方案（产品业态、标案（产品业态、标准）准）造价采购部造价采购部项目目标成本测算项目目标成本测算计划财务部计划财务部根据售价、销售进度、根据售价、销售进度、成本测算、进行财务成本测算、进行财务指标计算指标计算拿地以后拿地以后项目团队对拟建项目进行项目团队对拟建项目进行详细策划详细策划，设设定项目市场定位、产品定位，定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技

15、术明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段的成功标志项目启动阶段的成功标志 项目启动会项目启动会 目的目的 对项目进行沙盘推演，对项目进行沙盘推演，设定产品定位，营销方案，设定产品定位，营销方案，实施计划，成本控制，识别项目风险，提出预案实施计划，成本控制，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目具体指标，达成共识项目团队明确项目具体指标，达成共识主要内容（成果）主要内容（成果）1.1

16、.项目定位项目定位项目建造标准项目建造标准2.2.体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划3.3.项目一二级计划项目一二级计划（项目分期、材料供应方式范围项目分期、材料供应方式范围）4.4.项目目标成本（启动）项目目标成本（启动）（项目合约规划项目合约规划）5.5.投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）6.6.方案设计任务书方案设计任务书7.7.景观方案设计任务书景观方案设计任务书8.8.精装房定位、限价及建设实施方案精装房定位、限价及建设实施方案（如有）（如有）9.9.项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析设计阶段成本测

17、算与分解设计阶段成本测算与分解工程部工程部提供现场布置方案提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临提供施工用水电以及甲方临设设置方案设设置方案初步施工方案及土石方平衡初步施工方案及土石方平衡对比对比提供方案、初步设计图提供方案、初步设计图提供产品建造标准提供产品建造标准基础方案对比基础方案对比造价采购部造价采购部目标成本分解目标成本分解进行成本敏感性分析进行成本敏感性分析编制合约规划编制合约规划研发部研发部计划财务部计划财务部财务指标计算财务指标计算n设计阶段成本测算与分解主要是对设计阶段成本测算与分解主要是对方案设计、初步方案设计、初步设计设计的成本测算和分解的成本测算和分解n方案设计、初步

18、设计是设计阶段成本控制的方案设计、初步设计是设计阶段成本控制的重点重点n初步设计目标成本经审批后，是项目的初步设计目标成本经审批后，是项目的执行执行目标成目标成本本l l 方案设计（概念设计）方案设计（概念设计）l 初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）l 施工图设计施工图设计 项目设计阶段成本控制项目设计阶段成本控制l投资决策至初步设计阶段投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为本阶段投资控制的效果约为75%75%80%80%，控制投资的，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低阻力最小，控制投资需要的成本最低 l深化设计至施工图设计阶

19、段，通过对建筑标准的比深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为较，本阶段投资控制的效果约为15%15%20%20%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%5%以内以内，控制投资阻力较大，控制成本较高控制投资阻力较大，控制成本较高 设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果概念概念概念概念设计设计设计设计施工施工施工施工/安装安装安装安装使用使用使用使用控制的效果控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要主要主要控制控制控

20、制控制价值区价值区价值区价值区设计阶段投资控制效果图设计阶段投资控制效果图35方案设计控制要点方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设综合管网的初步布置，水电设备房的位置备房的位置窗地比、平面周长、体型系数窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断项目分部分项工程及部品部件的价

21、值判断36重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式准，停车方式及比率，小区供配电方式 在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和

22、高额利润。高额利润。注意设计作品和产品的关系注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本比较高层与小高层的成本案例：案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，栋高层，4个个18层、层、4个个33层层总用地面积总用地面积平方米平方米45975.645975.6容积率容积率2.52.5建筑占地面积建筑占地面积平方米平方米10624.510624.5建筑密度建筑密度%不大于不大于35%35%23.11%23.11%绿地率绿地率%31.53%31.53%总建筑面积总

23、建筑面积平方米平方米150528.6150528.61 1）地上建筑面积）地上建筑面积平方米平方米1149361149362 2）地下建筑面积）地下建筑面积平方米平方米35592.635592.6其中地下车库面积其中地下车库面积平方米平方米29403.429403.4高层与小高层、花园洋房的的成本比较高层与小高层、花园洋房的的成本比较容积率容积率密度密度单体单体 建造费建造费总成本总成本销售销售价格价格18183232层层高层高层不变不变小小大大优、中、差优、中、差中中1818层层高层高层不变不变大大小小优、中、差优、中、差中中花园洋房花园洋房不变不变大大大大优、中、差优、中、差高高 对业态和

24、户型的多方案设计比较，通对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积和销售面积，获得最大销售额和高额利润。获得最大销售额和高额利润。某项目技术经济指标对项目评价指标的影响某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 6

25、6,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,200 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,600 3,600 3,201 3,201 地下车库地下车库平米平米 35,843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 500 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.1

26、5%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439 限额设计限额设计 确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可，要充分考虑施工的可能性和经济性能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 建筑选材与各类构造做法建筑

27、选材与各类构造做法结构型式结构型式、基础型式、挡墙形式的选择、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向管线布置走向变配电系统变配电系统道路断面道路断面公摊面积与公摊系数优化公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本精装修配置标准与成本钢筋、砼用量钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计门窗开启方式及分隔设计l根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。面积增大得房率。控制单体建筑的特徵指数，

28、包括：外墙周长、控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能必要使用功能的同时成本最合理。的同时成本最合理。结构设计方面结构设计方面n基础选型、

29、埋深基础选型、埋深和布置应合理和布置应合理n楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理荷载取值合理，安全系数取值合理n主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理筋配筋计算配置合理n人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造计算与构造 强电设计方面强电设计方面n主要主要电气负荷指标配置、供电范围电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合、变压器台数合理理n进出线通道进出线通道是否合理是否合理n设备选择、出

30、线回路计算电流、断路器容量和电缆设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理截面配置合理n发电机供电范围、容量和台数选择合理发电机供电范围、容量和台数选择合理n敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理理 弱电设计方面弱电设计方面n弱电各系统功能弱电各系统功能和设备选型合理和设备选型合理n各系统管线走向布置合理各系统管线走向布置合理 给排水设计方面给排水设计方面n设计参数合理设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理、计算指标经济；系统流程合理 n设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便

31、n主要的设备材料选用经济合理主要的设备材料选用经济合理 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理布置、走向、作法更合理，挖，挖沟的土石方量最小。沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。编制概算，对投资进行控制。景观工程控制景观工程控制软硬景面积比例软硬景面积比例，包括水体面积，铺，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种

32、确定项目骨干树种、基调树种n案例：案例：方案设计方案设计阶段成本测算与分解阶段成本测算与分解方式之二，方式之二，按项目实体分解按项目实体分解方式之一，方式之一，按合同计划分解按合同计划分解方式之三，方式之三，按考核责任分解按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联，一般重点采用三种方式各有侧重但又相互关联，一般重点采用“按合按合同计划分解同计划分解”目标成本的分解方式目标成本的分解方式分解依据：分解依据：甲方的发包与采购计划甲方的发包与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个总目标分解为每个合同项合同项的目标的目标按合同计划分解：按合同计划分解：项目合约规划项目合约规划目的目的n将各费项成

33、本将各费项成本对应分解对应分解成未来可执行的合同成未来可执行的合同原则原则n随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价同造价项目实施阶段成本管理项目实施阶段成本管理工程部工程部现场签证、技术核定的现现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划的管控、编制进度计划提供施工图提供施工图设计变更的控制、设计变更的控制、专项工程的优化专项工程的优化造价采购部造价采购部签证变更的费用审核、签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、动态成本的跟踪和回顾、成本调整成本调整研发部研

34、发部计划财务部计划财务部财务指标的动态跟进财务指标的动态跟进资金计划审核资金计划审核互动互动n动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果项）的实际成本与目标成本的控制结果n在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。划进行拆分。结合合同或预算造价对目标成本进结合合同或预算造价对目标成本进行行调整调整。n合同变更合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整所产生的合同金额变化及时对目标成本进

35、行调整动态成本管理动态成本管理n动态成本管理的目的意义动态成本管理的目的意义 保证成本处于可控保证成本处于可控 保证目标成本实现保证目标成本实现 提供成本决策依据提供成本决策依据动态成本的组成动态成本的组成动态成本动态成本=已结算合同成本已结算合同成本+未结算合同成本未结算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本月度成本回顾月度成本回顾n对已发生、已结算的合同对已发生、已结算的合同金额调整金额调整，对未发，对未发生合同进行生合同进行清理、预估清理、预估n目标成本的调整原则、程序目标成本的调整原则、程序成本调整的原则成本调整的原则n目标成本已经批准不得任意突破、调整目标成本已经

36、批准不得任意突破、调整n招标、合同阶段要与目标成本对照，超过目标成本招标、合同阶段要与目标成本对照，超过目标成本的要找出原因，因标准原因可以进行多方案比选调的要找出原因，因标准原因可以进行多方案比选调整标准、方案整标准、方案n设计变更增加成本的要进行方案比较和说明变更原设计变更增加成本的要进行方案比较和说明变更原因，经批准后调整因，经批准后调整n对于物价上涨要提出预案，采取相应措施，必须调对于物价上涨要提出预案，采取相应措施，必须调整的要经批准后方能调整整的要经批准后方能调整成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预

37、算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审 成本研究及其它测算成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月报内容序序号号 项目名称项目名称 目标成本目标成本 (万元万元)20090630 20090630动态监控动态监控 本月预本月预 测金额测金额 与目标与目标成本相比成本相比 与上月与上月相比相比 已发生已发生 合同额合同额 变化变化说明说明 一一 土地成本土地成本 16,009.0016,009.0016,009.0

38、016,009.00-15,200.0015,200.00二二 前期工程费前期工程费 1,541.001,541.001,542.001,542.000.590.59-1,200.001,200.00三三建筑安装工程费建筑安装工程费 36,420.0036,420.0035,533.0035,533.00-887.00-887.00-2.05-2.0526,956.0026,956.003.13.1 总包工程总包工程 27,216.0027,216.0026,956.0026,956.00-259.00-259.00-26,956.0026,956.003.23.2总包洽商变更及索赔总包洽商变

39、更及索赔 -1,194.00-1,194.00-1,691.00-1,691.00-496.00-496.00-3.33.3 分包工程分包工程 10,398.0010,398.0010,267.0010,267.00-130.00-130.00-2.05-2.057,527.007,527.00四四小市政配套费用小市政配套费用 6,508.006,508.006,508.006,508.00-五五 维保费用维保费用 0.090.090.080.08-17.00-17.00-0.041-0.041六六一一五项合计五项合计 61,337.0061,337.0060,432.0060,432.00-

40、904.00-904.00-2.12-2.1243,357.0043,357.00动态成本月度状况表动态成本月度状况表工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理工程部工程部审核工程竣工资料审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估对供应商进行相关履约评估设计总结设计总结造价采购部造价采购部与供应商进行竣工结算与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标编制竣工成本并与目标本（执行版）比较本（执行版）比较研发部研发部计划财务部计划财务部财务决算财务决算核算最终的财务指标核算最终的财务指标n项目竣工成本项目竣工成本，是指在项目

41、竣工验收时点上，项目，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括项目的算的未发生成本。其费项包括项目的全部成本费用全部成本费用。n将将项目竣工成本项目竣工成本与与项目目标成本（执行版）项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原因比较，分析、说明差异原因n按规定格式形成按规定格式形成项目成本总结和分析项目成本总结和分析一、基本情况的概要一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的下达成本目标的分解成本目标的分解成本目标的完成成本目标的完成二、目标和完成的对比二、目标和完成的对比以费项结构为跟本、

42、对各费项的目标和完成情况进以费项结构为跟本、对各费项的目标和完成情况进行对比分析行对比分析基本结论基本结论目标成本和实际成本的对比分析目标成本和实际成本的对比分析三、分析说明三、分析说明ABC分析分析敏感性分析敏感性分析失败和成功事例的分析失败和成功事例的分析四、改进建议四、改进建议如何做好成本管理如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解目前成本管理的瓶颈和破解内容内容龙湖成本管理与控制龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理招投标职能部门的设置招投标职能部门的设置一般公司招投标机构设置一般公司招投标机构设置有的有的公司招投标

43、小组：负责公司招投标工作的领导公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导决策，负责对全部招投标工作的监管决策，负责对全部招投标工作的监管小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目总

44、监项目总监项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员精装修项目部精装修项目部景观项目部景观项目部龙湖公司部门、项目运营构架龙湖公司部门、项目运营构架计划财务部计划财务部发展部发展部运营副总运营副总龙湖造价采购部组织构架龙湖造价采购部组织构架造造价价采采购购部部成本中心成本中心采购中心采购中心招标中心招标中心造价工程师造价工程师景观采购工程师景观采购工程师装饰采购工程师装饰采购工程师材料采购工程师材料采购工程师设备采购工程师设备采购工程师招标工程师招标

45、工程师龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队成立的临时团队 分工分工研发部负研发部负责实施的责实施的招标招标工程部负工程部负责实施的责实施的招标招标造价采购部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设材设招标招标土建安土建安装工程装工程精装工程精装工程景观工程景观工程组长组长研发部职研发部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人副组长副组长造价采购部造价采购部职能负责人职能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人组组员员运营副总

46、运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理工程技术

47、工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师注：表中标识有注：表中标识有“”符号的为必须参加人员，标识有符号的为必须参加人员，标识有“”的成员可视招的成员可视招标的具体内容选择性参与标的具体内容选择性参与 组组员员材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总

48、监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理项目专业项目专业工程师工程师项目专项目专业工程师业工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师龙湖招标小组主要职责龙湖招标小组主要职责n贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，

49、贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，进行全过程招标管理。进行全过程招标管理。n审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、招标文件、评标报告、中标通知书；招标文件、评标报告、中标通知书；n审批最高限价或评标标底（如有）；审批最高限价或评标标底（如有）；n招标过程决策；招标过程决策；n定标。定标。龙湖招标办理主持人龙湖招标办理主持人 招标中心经理：招标中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招标；负责组织由招标中心承担的各类招标；采购中心经理：采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材料设备负责组织由采购中心承担的各类材料设备采购招标；采购招标；项

50、目项目成本经理：成本经理：负责组织由项目成本组承担的各类招标；负责组织由项目成本组承担的各类招标；项目项目工程经理：工程经理：负责组织由工程部承担的各类招标；负责组织由工程部承担的各类招标；项目项目研发经理：研发经理：负责组织由研发部承接的各类设计招标负责组织由研发部承接的各类设计招标；招标范围招标范围序序号号招标方式招标方式适用范围适用范围1 1公开招标公开招标因属于民营企业，一般不采用因属于民营企业，一般不采用2 2邀请招标邀请招标5050万元以上（含万元以上（含5050万元）的单项工程万元）的单项工程 金额在金额在3030万元以上（含万元以上（含3030万元）的单次万元）的单次材料设备采