建设项目业主方管理指南5.ppt

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1、19 五月 2023建设项目业主方管理指南5n n 一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：n n（11）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥部模式）。部模式）。n n（22）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理咨询服务代管模式。咨询服

2、务代管模式。n n（33）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。是以上两种方式的综合，双方的优势互补。前 言n n 不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立

3、规范的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。完成。n n 下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验一、工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段 二、工程项目建设程序工程项目建设程序 投资估算 长期计划 五年计划 年度投资计划项目建议书可行性研究 可行性研究报告 设计工作 建设准备 建设实施

4、生产准备 竣工验收 交付使用 设计总概算 施工预算施工决算 预备项目计划建设程序简图 项目建设书委托咨询 投 资 前 期项目意向 项目策划项目评估和 审批决策可行性研究报 告初步可行性究可行性 研究委托咨询nn（续下表）工程项目建设程序投 资 时 期 投产时期委托监理编制设计文件初步设计技术设计施工图设计物资采购设备订货开工报告施工安装生产准备试 运 行建设（施工前）准备施工招标试 运 行竣工验收后 评 价投产经营n n（接上表）三、四个阶段项目管理工作的主流程四个阶段项目管理工作的主流程临水临电轴线高程移交设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合

5、同管理、财务管理、组织管理围墙砌筑立项决策阶段建议书 初步可行性研究/可行性研究 投资决策、立项决策可性性研究报告、立项申请项目规模和项目目标设计大纲/设计要点/设计导则征地红线图征地红线图征地红线图征地办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定初步设计及报审扩大初步设计施工图设计 施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理土方、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程外立面装饰工程室内装修工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程（电梯、电信、人防、煤气、绿化、环保等）专业调试 专项调试 联合调试 工程预验收竣工验收缺陷责任期质量回访、保修竣工资料 建设资料备案工程结算 项目后评价实施阶段竣工验收

6、及交付使用阶段设计顾问咨询勘察钻探与地质报告确定招标代理建筑方案招标/竞赛勘察单位招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购设计单位招标临路临建总体规划拆除搬迁四、立项决策阶段项目建议书初步可行性研究详细可行性研究项目决策主项申请、批复 立项决策阶段编制项目建议书初步可行性研究可行性研究可行性研究报告立项批文项目决策选址上报立项决策阶段nn 项目建议书 项目建议书应包括以下内容：（1）总论；（2）项目建设的必要性；（3）功能定位与需求分析；（4）场馆现状及改扩建内容；（5）项目实施方案；（6）组织机构与人员配置；（7）项目实施进度规划；（8）投资估算与资金筹措；（9）结论与建议。n n 初步可行

7、性研究：初步可行性研究：n n（1 1）项目建设的必要性和依据；）项目建设的必要性和依据；n n（2 2）市场分析与预测；）市场分析与预测；n n（3 3）产品方案、拟建规模和厂址环境；）产品方案、拟建规模和厂址环境；n n（4 4）生产技术和主要设备；）生产技术和主要设备；n n（5 5）主要原材料的来源和其他建设条件；）主要原材料的来源和其他建设条件；n n（6 6）项目建设与运营的实施方案；）项目建设与运营的实施方案；n n（7 7）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；n n（8 8）财务效益和经济效益的初步分析；）财务效益和经济

8、效益的初步分析；n n（9 9）环境影响和社会影响的初步评价；）环境影响和社会影响的初步评价；n n（10 10）投资风险的初步分析。）投资风险的初步分析。n n n n 详细可行性研究 详细可行性研究：n n（1 1）项目建设的必要性；）项目建设的必要性；n n（2 2）市场分析；）市场分析；n n（3 3）建设方案；）建设方案；n n（4 4）投资估算；）投资估算；n n（5 5）融资方案；）融资方案；n n（6 6）财务分析；）财务分析；n n（7 7）经济分析；）经济分析；n n（8 8）资源利用效率分析；）资源利用效率分析；n n（9 9）土地利用及移民搬迁安置方案分析；）土地利用及

9、移民搬迁安置方案分析；n n（10 10）环境影响；）环境影响；n n（11 11）社会评价；）社会评价；n n（12 12）风险分析与不确定性分析；）风险分析与不确定性分析；n n（13 13）提出研究结论与建议。）提出研究结论与建议。n n 项目决策 投资机会研究 初步可行性研究 可行性研究 决定建设，转入项目实施准备阶段 终止研究、寻求新的投资机会 项目是否有生命力？是否存在投资机会？否 否 否 是 是 是 项目在技术、经济等方面是否可行？企业投资项目决策的程序政府投资项目决策的程序nn 项目决策 行业、部门或区域规划 项目建议书审批 可行性研究报告审批 批准建设，转入项目实施准备阶段

10、终止研究、寻求新的项目 项目是否有必要建设？项目是否符合行业或区域规划？项目在技术、经济等方面是否可行？否 否 否 是 是 是 独立咨询 机构评估 独立咨询 机构评估n n 企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：n n（1 1）项目申报单位情况；）项目申报单位情况；n n（2 2）拟建项目情况；）拟建项目情况；n n（3 3）建设用地与相关规划；）建设用地与相关规划；n n（4 4）资源利用和能源好用分析；）资源利用和能源好用分析；n n（5 5）生态环境影响分析；）生态环境影响分析；n n（6 6）经济和社会效果分析。）经济和社会效果分析。n n 报

11、送企业投资项目申请报告应附以下文件：报送企业投资项目申请报告应附以下文件：n n（1 1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；n n（2 2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；n n（3 3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件（4 4）根据有关法律法规应提交的其他文件。）根据有关法律法规应提交的其他文件。nn 项目申请企业投资项目核准的程序 可行性研究 编制并递交项目申请报告 政府核准审查 核准建设，转入项目实施准备阶段 终 止 研 究、寻求

12、新的项目 核准通过？项目在技术、经济等方面是否可行？否 否 是 是 独立咨询 机构评估nn 项目核准五、设计及准备阶段1、选址及征地、拆迁 土地使用/转让/购买/投标拆迁、平整办理土地使用证建设工程用地使用证围墙砌筑、宣传标语 设计及准备阶段n n 该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。设计管理工作初步设计、设计概算编写总体设计大纲组织国际/国内建筑方案的招标/竞赛确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判协助签订建筑方案设计服务合同施工图设计单位招标、合同谈判、

13、协助签订合同编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计要点、设计深度要求、设计进度计划等）办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的报建审查工作，领取审核意见技术设计、施工图设计、施工图预算施工图审查设 计工程设计管理设计招标、竞赛设计合同谈判、签订方案优化、报批、施工图审查限额设计、出图计划管理设计交底、技术协调咨询勘察设计管理勘察单位的招标初探、详探、物探勘察成果报告质量评估n n 建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：n n（1 1）厂（场）址的自然资源；）厂（场）址的自然资源；n n（2 2）

14、地形地貌及占地面积；）地形地貌及占地面积；n n（3 3）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；n n（4 4）征地拆迁情况；）征地拆迁情况；n n（5 5）环境保护；）环境保护；n n（6 6）地区经济技术条件；）地区经济技术条件；n n（7 7）交通运输条件；）交通运输条件；n n（8 8）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源的）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。n n 征地拆迁流程 n n 严格按项目征地程序办事：申请用地受理申请并审查有关审批用地征地实施签

15、发用地证书征地批准后的实施管理领发土地使用证建立征用土地档案和移交。按征地程序排列进度计划。2、设计管理工作功能需求调整，编制设计任务书规划部门领取设计重点、规划控制指标勘察单位的招标或直接委托初步勘察详细勘察物探设计承发包模式规划、设计界面划分设计招标设计合同编制、签订限额设计管理设备的市场调研设计管理流程图设计优化方案设计初步设计施工图设计-施工图审查三个阶段造价审核设计阶段造价咨询流程图n n 设计承发包模式规划、设计界面划分 设计承发包模式规划、设计界面划分 序号专业名称与工作内容分项名称工作界面划分备注主设计单位 专业设计单位方案初步设计施工图方案初步设计施工图1 总体规划规划设计方

16、案 修建性详细规划及综合管线设计 2 结构基坑支护 地基基础 主体结构 外装修工程的结构验算（包括幕墙）其它 设 计 工 作 界 面 确 认 表 负责 协助或审核 序号 项 目 标段划分 主要内容 选择方式 备注1 主设计单位DL1设计单位（1个）完成初步设计和主要部分的施工图设计招标2专业设计单位DS2幕墙工程、DS3智能化、DS4精装修、施工图的深化设计由专业分包单位负责3专项设计单位DZ1基坑支护DZ2人防、DZ3电梯、DZ4电信、DZ5信号覆盖、DZ6泛光照明、DZ7永久用水、DZ8永久用电、DZ9环保（三废治理）、DZ10煤气、DZ11环境绿化、DZ12擦窗系统、DZ13多层停车系统

17、、DZ14交通设施工程负责专项设计以及相关报审工作通过委托方式确定4地质勘察DK勘察单位 负责初探、详探 设计招标n n设计合同编制、谈判、签订设计合同编制、谈判、签订 nn 方案设计、初步设计流程了解业主建设意图用户需求书咨询团队提出审查意见，内部会审方案评审(设计、监理、业主)评审成果文件初步扩充设计初步设计成果验收介入初步设计概算工作初步设计末次审查 重新组织评审不通过通过注：初步设计专项审查建议按专业(规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防)分批、分阶段审查，以尽早能争取时间，但需注意各专业之间设计人员会签。n n施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查 初

18、步设计审查完成，领取审核意见书评审审核意见，研究调整方案施工图设计施工图审查(审图机构)审图意见书施工图评审(监理单位)施工图评审成果文件介入施工图预算，施工招标工作评审审核意见，研究调整方案施工图调整施工图审图机构确认n n 设计阶段造价咨询流程图注：首要确定发包模式、合同包划分，明确首个招标项目必备的条件。(如幕墙、室内装修、图纸深度要求)。根据招标计划，调整出图计划，以配合招标工作。编制总控进度计划(包括设计、招标、施工、验收等)。投资结算、限额设计目标设置开始进场2周发包模式规划、合同包的划分2周(初步设计同步进行)招标计划安排，招标管理方案1周调整设计出图计划，编制总控进度计划2周n

19、 n（续下表）（续下表）n n（接上表）（接上表）初步设计概算审核初步设计成果验收通过，设计提交概算4周施工图预算审核施工图设计完成(未审查)，提交预算4周标底审核招标文件完成4周办理内容 办理部门 具 备 条 件 做建筑模型 模型公司 各层平面、东、南、西、北立面图剖面图 初步设计报建 规划局建管处 建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二套、规划红线图、规划许可证、用地批准书 消防报建 市消防局 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、电图、空调图、申请表 交通报建 市公安局 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表、四至图 人防报建 市人

20、防办 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表 卫生防疫报建 市防疫站 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表 环保部门 市环保部门 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表 绿委报建 市绿委 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表施工图纸设计审查 市建委技术处 各专业批复意见、建筑模型、初步设计图 n n 设计阶段的各种报批报建手续 办理内容 办理部门 具 备 条 件申请设计要点 规划局建管处 规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图 规划方案报建 规划局建管处 设计要点批复、规

21、划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红线图 缴交报建费 市金库 收案回执 缴交配套设施费 配套设施收费处 缴款凭证、收案回执 领审核意见书 规划局收发室 签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、IC卡 建设方案报建 规划局建管处 规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许可证 4、工程建设实施前的相关准备工作项目建议总策划（含WBS结构分解）、含综合管理策划建设项目业主组织架构设置及职能分工（不同阶段应不同设置）组织管理模式的策划施工承发包模式的策划综合管理策划项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）风险管理方案工程保险

22、管理方案n n 项目建议总策划（含 项目建议总策划（含WBS WBS结构分解）结构分解）代建工作WBS分解图代建主要工作WBS分解图 代建工作B4合同管理B2设计管理B1项目前期工作B3招标管理C16合同包划分C17合同起草、谈判、签订C18合同履行C7设计单位招标C11设计交底、技术协调、现场服务C8设计大纲要点C9限额设计及优化管理C10设计各阶段报建报批(含施工图审查)C5建设规划、环保、人防等审查报批C1项目建议书C2可行性研究报告C3土地征用、房屋拆迁C4勘察、设计C6前期协调工作C12设计类招标C13服务类招标C14施工类招标C15材料采购类招标 n n（续下表）（续下表）n n（

23、接上表）（接上表）B5进度管理B8安全文明管理B9档案信息管理B10财务管理B11验收与移交B6质量管理B7投资管理C19各类进度的编制C20进度分析、协调、平衡、调整、汇报C21进度管理措施C22质量保证体系建立C23质量控制措施(加强对监理的管理)C24招标阶段的投资管理C25资金使用计划与支付C26工程结算与决算C27安全管理体系建立C28措施费用的控制C29推行ISO，执行统表的计划C30财务管理制度C31支付与结算管理C32分部验收、末次验收、竣工验收、备案C33业主、物业的移交代建工作 二级子工作结构分解举例(二级结构分解)从代建主要工作WBS分解图中反映代建工作分解到三个层次，图

24、中包括主要32项子工作内容，还需继续分解，现以可行性研究工作分解为例，进行分解如下：C3可行性研究报告市场分析营销策略宏观环境政策分析项目目标分析资源供应选择厂址工艺设计生产设备选择土建工程设计组织机构形式人力资源D3-1市场调研D3-2项目战略分析D33-3选 址D3-4方案设计D3-5项目组织n n（续下表）（续下表）D3-6环境评价D3-7经济评价D3-8社会影响评价D3-9投资估算D3-10财务评价D3-11风险分析环境评价调研成本效益分析影响评价报告经济评价因素采用的评价方法社会评价因素采用的评价方法影响投资的因素估算方法资金筹措评价指标各种报表评价方法政治风险技术风险经济风险社会和

25、自然风险其他风险C3可行性研究报告n n（接上表）（接上表）业主项目管理单位项目工作分解结构（WBS 方式）质量管理 时间与进度管理 范围管理 设计管理 采购与招标管理 沟通与协调管理 财务与费用管理竣工验收和交付使用缺陷责任期管理工程结算 竣工决算项目实施阶段1、项目可行性报告研究2、项目筹划3、征地拆迁4、项目建设有关批文、证照、手续5、施工用水、电手续6、项目评估因素分析7、报建、开工手续8、其他前期工作前期工作管理1、详 细 规 划 设计2、初 步 设 计、技 术 设 计、施 工图设计3、限 额 设 计 管理4、施工图审查5、设计优化6、专项报批7、设 计 变 更 管理8、设 计 质

26、量、进度的管理项目计划和设计阶段1、招 标 代 理工 作（含 机 构的选定）2、设 计 咨 询单位招标3、勘察招标4、设计招标5、监 理 单 位招标6、工 程 承 包商招标7、材 料 设 备招标招标管理工作1、监 理 单 位管理2、总 包 单 位管理3、专 业 分 包单位管理4、设 备、材料 供 货 商 管理施工阶段管理1、质 量 安 全 监督管理机构2、材 料 质 量 控制和检验机构3、建 筑 使 用 功能、安 全 检 测 机构4、专 项 管 理 机构（电 梯、环 保、卫 生、防 疫、劳动等职能监督体系1、组 织 机 构 内各 单 位 质 量 管 理体系2、项 目 运 行 质量管理制度3、持

27、 续 改 进 实现 体 系 运 行 增 值作用4、ISO 标 准 运 行推广、保证质量保证体系项目综合管理风险管理建设资料汇编项目后评价组织机构管理 人力资源管理1、分 部 工 程验收2、单 体 工 程竣工验收3、专 项 工 程验收4、单 位 工 程竣工验收5、竣 工 图、归档资料管理6、完工移交竣工验收阶段综合管理策划设计咨询单位 设计单位 招标代理机构 监理单位 施工单位 材料、设备供应商管理保障体系1、委 托 下 领 导、项 目 管 理 单 位 下的组织机构2、组 织 机 构 运作管理制度3、管 理 工 作 程序4、管 理 工 作 制度5、管 理 工 作 计划6、奖 罚 激 励 机制组织

28、机构保证体系 项目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综合管理策划配套的管理制度，规范的工作流程等。立项决策阶段 设计及 准备阶段 实施阶段 竣工验收及交付使用阶段 采购与招标管理风险管理沟通与协调管理质量管理财务与费用管理时间进度管理设计管理 范围管理 人力资源管理 组织机构管理 工程项目成功 n n建设项目业主组织架构设置及职能分工建设项目业主组织架构设置及职能分工n n（不同阶段应不同设置）（不同阶段应不同设置）项目组织架构图 注：（1）招标管理工作纳入造价合同管理部；（2）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换技术管理；（3）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图设计的评

29、审工作。前期及资料管理部项目经理 技术负责人设计管理部现场管理部造价合同管理部财务管理部综合部n n职责与分工职责与分工n n 代建项目部 代建项目部n n 代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性 代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控制、调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开

30、展代建管理工作。n n 代建项目部项目经理 代建项目部项目经理n n 负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要 负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合同及 调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合同及信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施 信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施中的具体问题。向业主汇报工程

31、进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。中的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。n n 技术总负责人 技术总负责人n n 负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部 负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。n n 前期及资料管理部 前期及资料管理部n n 负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工程的管 负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审

32、，进行项目外配套工程的管理，负责建设过程资料的收集与归档。理，负责建设过程资料的收集与归档。n n 设计管理部 设计管理部n n 对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计 对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺 之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管理。样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单

33、位的协调管理。后期转换为技术管理。n n 现场管理部 现场管理部n n 审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验收 审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工程 及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响时，质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，核 授

34、权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，核准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等 准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。n n 造价合同管理部 造价合同管理部n n 负责对招标代理机构的管理，划分合同

35、包，编制招标计划，监督招标的各个程序，负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个程序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的手段，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本分析，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。办理工程竣工结算，做好投资控制工作。n n 财务管理部 财务管理部n n 负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。负责工程财务管理；负责编制资金使

36、用计划。n n 综合部 综合部n n 接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各部门 接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进行 之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进行管理。管理。n n 组织管理模式的策划（举例介绍几种管理模式）建筑设计单位勘查设计单位设计管理 大宗设备材料采购总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分

37、包单位平行发包施工单位平行发包施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位市政设计单位“小业主+大监理”组织管理模式“小业主+大监理（项目管理与部份项目的现场监理）+现场监理组织管理模式 对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位勘察、设计、监理工程招标、大宗设备材料采购项目1项目3项目2建设单位建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平

38、行发包施工单位“专业化项目管理”组织管理模式 建筑设计单位勘查设计单位设计管理 大宗设备材料采购土建总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务项目管理咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位施工单位施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位市政设计单位“大业主自筹自管的平行监理”组织管理模式 建设单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位工程建设前期管理七通一平其它

39、对外协调报建报批建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位招标与采购管理设计勘查监理招标设备和材料采购工程施工招标n n施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划 传统的发包模式，不适应现代工程管理，许多工程管理从四种管理模式中进行组合、派生、延伸，今发包模式多样化，特别是总包管理与平行发包进行优化组合，根据不同类型建筑管理需要，有多种管理模式能适应不同的管理需要。举例说明几种发包模式：（1）“土建机电安装+总包管理服务”发包模式（2）“土建机电总包+指定分包”模式（3）“土建+指定分包+点包管理服务”的模式 n n 方案一、方案一、“土建机电安装 土建机电安装+总包管

40、理服务 总包管理服务”发包模式 发包模式n n 从土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，其它 从土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，其它由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，负责 由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，负责所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费用在 所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费用在招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下：招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下：业主监理单位土建机电安装总包单位幕墙工程施工单

41、位智能化工程施工单位室内装修专项施工单位A专项施工单位B主要设备材料供应注：合同关系 监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、绿化、信号屋盖、电梯等。n n 方案二 方案二“土建机电总包 土建机电总包+指定分包 指定分包”模式 模式 n n 以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，智 以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，智能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订合 能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订合同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接委 同，归属总包管理。业主支付

42、一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接委托，但纳入总包管理范围。托，但纳入总包管理范围。业主监理土建机电总包单位幕墙施工单位智能施工单位室内装修施工单位专项施工单位A专项施工单位B主要设备材料供应注：合同关系 监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、绿化、信号屋盖、电梯等。n n 方案三 方案三“土建 土建+指定分包 指定分包+点包管理服务 点包管理服务”的模式 的模式n n 此方案实际是方案一、方案二的组合，以土建（含机电安 此方案实际是方案一、方案二的组合，以土建（含机电安装，智能化工程指定分包），幕墙，室内装修业主平行发包签订合 装，智能化工程指定分包），幕墙，室内装修业主平行发包签订合

43、同，以及其它专项工程均纳入总包管理范围。同，以及其它专项工程均纳入总包管理范围。业主监理土建总包单位智能化施工单位幕墙施工单位室内装修施工单位专项施工单位A专项施工单位B主要设备材料供应商机电安装施工单位注：合同关系 监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、绿化、信号屋盖、电梯等。项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）。编制和审定配套的管理制度建立规范的工作流程图纸会审工 作流程图施工进度控制工作流程 图原材料、构配件进场签认流程图进口材料设备核定流程 图隐蔽工程签认流程图分部工程工序交接签认流程图工程变更流程图设计变更流程图工程质量事故处理流程图工

44、程停、复工流程图工程进度款、预结算审核工作流程图索赔处理程图工程竣工验收流程图序号 可能的风险事件 应急措施1设计：设计内容不全，缺陷设计，设计错误，规范应用不恰当，地质条件考虑缺陷或错误，设计对施工的可能性未予考虑不周。组织设计负责人，各专业设计人员分析原因，设计人员集中在现场办公，限时完成，不得影响施工。2施工：施工工艺错误，不合理的施工方案，施工安全措施不当，不可靠技术的应用。代建单位技术总工/监理单位总监/专业设计人员/施工单位技术总工组成小组，对原因分析，提出成熟的技术方案，认证后实施，对质量、安全影响大的监理单位总监下发停工令，尽可能减少影响。3自然与环境：复杂的工程地质条件，不明

45、的水文气象条件，洪水、地震、台风等不可抗力。收集第一手资料深入现场，组织技术力量及时采取应急加固措施，确保质量与安全。4政治法律：法律及制度变化、经济制裁、建设市场的不规范。及时分析对工程建设造成的影响，请示上级主管部门，按批示意见办理。5合同：合同纠纷，合同签订遗漏条款、表达失当、索赔管理不力等。由监理单位带头，进行协调调解，未达成意见申请有关部门仲裁。仲裁期间所有工作正常开展，做好有关记录。制定风险管理方案 序号 可能的风险事件 应急措施6人员：设计、监理、施工人员素质不高，人员不配套、不到位等。核对招投标、合同、要求调内调换、补充，并视为违约处理，如果落实达不到要求向政府有关部门通报，直

46、至解除合同。7材料/设备：供货不足，质量与规格有问题，时间拖延，损耗和浪费，特殊材料及新材料使用有问题等。不配套，选型不当，安装失误，故障。核对供货合同，在合同条件下，在合同供方范围内通过各种渠道采购。材料质量有问题，杜绝使用。特殊材料与新材料使用有问题，短时间论证未结果，采取更换材料。如果施工单位材料供货有问题，协调困难采购甲供方法，然后追究施工单位责任。增加设备，检查各设备是否配套，使用管理方法是否妥当，制定节点工期考核。8资金：资金不到位，资金科短缺，有关方面拖欠，汇率浮动和通货膨胀。如果是代建单位支付不及时，迅速加强内部管理与协调，加快支付。如果相关方面的资金督促各方限时落实，效果不明

47、显，在支付条件充分的条件，代建单位采取代付的方法，然后在相关方支付中扣除。9组织协调：信息不畅，各方协调不力，解决问题不及时，领导指挥失当等。迅速组织主要人员，加快信息流通，统一协调指挥职能，协调有困难，向上级主管部门请示支援。n n工程保险管理方案工程保险管理方案n n 工程保险是针对工程项目在建设过程中可能出工程保险是针对工程项目在建设过程中可能出现的自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法应现的自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法应对第三者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责任对第三者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责任提供保障的一种综合性保险。提供保障的一种综合性保险。n n工程

48、保险分类：工程保险分类：建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保险；险；项目保险和承包商保险；项目保险和承包商保险；工期保险和年度保险；工期保险和年度保险；工程保险方案的制定：工程保险方案的制定：制定建设项目工程保险方案的基本原则；制定建设项目工程保险方案的基本原则；建设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险的保险合同的选择；建设项目工程保险的保险合同的选择；工程保险的基本流程：工程保险的基本流程：（1 1）申请承保；）申请承保；（2 2）申请理赔；）申请理赔；（3 3）申请批改。）申请批改。建设项目工程保险的提

49、保方式；建设项目工程保险的提保方式；建设项目的保险费用；建设项目的保险费用；建设项目保险索赔。建设项目保险索赔。招标管理工作方案 合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、施工、大宗材料/设备规划、比较）合同、合同分界面管理方案 招标计划安排 招标程序 投标承诺跟踪检查（表格形式进行）5、项目招标工作管理n n招标管理工作方案招标管理工作方案（设计类）序号 项目 标段划分 主要内容 选择方式 备注1 主设计单位 DD1主设计单位负责建筑、结构、机电、装修、市政、绿化等设计公开招标2 专业设计单位DS1钢结构、DS2幕墙工程、DS3智能化、DS4精装修、DS5消防施工图的深化设计由专业分包单

50、位负责3 专项设计单位DZ1人防、DZ2电梯、DZ3电信、DZ4信号覆盖、DZ5永久用水、DZ6永久用电、DZ7环保（三废治理）、DZ8煤气、DZ9环境绿化、负责专项设计以及相关报审工作通过委托方式确定4 地质勘察 DK勘察单位（1个）负责初探、详探通过比选择优或直接委托（服务类）（服务类）序号 项目 标段划分 主要内容 选择方式 备注1 招标代理机构FZ1服务类招标代理、FZ2施工类招标代理、FZ3进口材料、设备招标代理分别负责服务类、施工类、采购类标代理工作直接委托2 施工图审查FS施工图审查，含设计咨询负责施工图的审查和设计技术指导、审查及管理可选用直接委托或招标方式确定3 项目监理 F