芜湖地块市场调研报告第一部分.ppt

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1、Tankertanker DesignTankertanker DesignTankertanker DesignTankertanker DesignPART 1：项目宏观环境分析PART 2：区域房地产市场研究报告体系报告体系 PART 3：项目本体研判 PART4：项目定位 PART5：新区发展案例Tankertanker DesignTankertanker Design项目宏观环境分析1p芜湖市发展现状p芜湖市发展趋势p江北区的发展规划p区域发展现状Tankertanker DesignTankertanker Design芜湖市大区位 芜湖市大区位芜湖在我国中东部的区位 芜湖在安徽

2、省的区位南京都市圈的西翼中心Tankertanker DesignTankertanker Design对外交通 对外交通Tankertanker DesignTankertanker Design行政区域与人口 行政区域与人口区划 面积（平方公里）人口（万）镜湖区 58.2 48.01弋江区 232 23.42开发区 121.68 18鸠江区 154 18.75三山区 319.8 18.5芜湖县 666.8 29.42繁昌县 604 31.61无为县 2433 141南陵县 1263 54.31总计 5852.48 383.02Tankertanker DesignTankertanker

3、Design产业发展 产业发展新型材料 生物制药汽车及零部件电子电器Tankertanker DesignTankertanker Design宏观经济发展 宏观经济发展Tankertanker DesignTankertanker Design与周边城市经济的比价 与周边城市经济的比价名称 总量(亿元）排名人口 383 7GDP 1874 2财政收入 337 3房产投资 367 2社会总消额 490 2人均支配收入 23874 4人均消费支出 16992 4居民存款 869 4三产比 6.3:65.9:27.8 2产排第二，3产排倒数人口和产业是制约芜湖未来城市发展的一个重要因素！Tanke

4、rtanker DesignTankertanker Design项目宏观环境分析1p芜湖市发展现状p芜湖市发展趋势p江北区的发展规划p区域发展现状Tankertanker DesignTankertanker Design 城市发展挑战 城市发展挑战世界主要经济体经济动荡不振，对芜湖的对外贸易带来不利影响；天津滨海、广西北部湾、福建海西等多个经济体进入国家发展战略，省内合肥、马鞍山、铜陵等城市发展强劲，城市间竞争压力日趋激烈。经济规模偏小，整体产业结构位于价值链下游，导致城市吸附力不强，外来人口少，人力资源制约开始显现。土地资源日趋紧张，老城区资源所剩无几，北部、东部开发殆尽，南部正在开发中

5、，比价成熟，西部隔江而望。Tankertanker DesignTankertanker Design 城市发展的机遇 城市发展的机遇芜湖市位于皖江城市带“一轴双核两翼”战略布局中的核心地位，政策叠加效应日益显现，可以加快体制机制创新，提升自主创新能力。芜湖市行政区域的扩大，增加了城市发展的人力，土地，产业等资源。各项社会改革的不断实施，收入分配结构的不断调整，使得体制变得更加开放，各种资源得到更合理的利用，增强城市发展的内生动力。综合交通枢纽初步形成，城市承载能力显著增强，具备了加快发展的基础和条件。Tankertanker DesignTankertanker Design 城市发展空间

6、城市发展空间Tankertanker DesignTankertanker Design 城市发展战略的支撑点 城市发展战略的支撑点芜马铜经济圈在皖江经济带中的区位芜湖铜陵马鞍山Tankertanker DesignTankertanker Design项目宏观环境分析1p 芜湖市发展现状p 芜湖市发展趋势p 江北区的发展规划p 区域发展现状Tankertanker DesignTankertanker Design 江北产业集中区的总体布局 江北产业集中区的总体布局三大服务中心：沈巷服务中心、蛟矶服务中心和白茆服务中心产业分布：沈巷片区：高端制造业产业区和物流园+配套生活区；蛟矶片区：高端服

7、务业+生活服务主区域；白茆片区：物流园+配套服务区都市农业示范区：现代农业产业基地。开发节奏：11年开始重点开发沈港片区，14年开始开发蛟矶片区，预计两三年后开发白茆片区Tankertanker DesignTankertanker Design 区域交通规划 区域交通规划水路：在二坝东侧设置芜湖江北客运港；铁路：形成商合杭客专、淮南线和北沿江铁路3条铁路线快轨：在区域内建设芜湖-无为和江北-马鞍山2条快速轨道交通公路：重点建设和沈路、芜合高速、江北三路、通江大道和江北中路5条道路，与高速路网相连。Tankertanker DesignTankertanker Design 集中区配套规划 集

8、中区配套规划沈巷：高中5所，初中9所，小学13所，医院2所；蛟矶：高中6所，初中9所，小学13所，医院4所；白茆：高中2所，初中3所，小学6所，医院1所。Tankertanker DesignTankertanker Design项目宏观环境分析1p芜湖市发展现状p芜湖市发展趋势p江北区的发展规划p区域发展现状Tankertanker DesignTankertanker Design 江北发展现状 江北发展现状行政管理体制改革方面：在11年，开始重点发展沈巷，并赋予沈巷市级和部分省级经济改革权限；在14年年初，成立江北新城开发指挥部。交通建设方面：1、目前唯一跨江通道任是长江一桥，目前已对芜

9、湖本地车辆免费通行；2、二桥在建，商合杭公铁大桥预计6月开工，大工山路过江隧道正在做规划前期；3、沈巷区域内部道路网已经逐步形成，江北新城区域内，今年将开始改建扩宽和谐大道、通江大道和江北大道。产业方面：1、工商企业目前已有部分（奇瑞、海螺等）签订意向协议，但因为经济大环境不好，目前基本没有企业入驻。2、目前基地周边产业方面一片空白，只有一个原有的化工厂，污染严重。3、安师大教育集团和芜湖金陵医院已在沈巷镇签订入驻意向协议。Tankertanker DesignTankertanker Design 宏观分析小结 宏观分析小结 以发展的眼光来看：机遇大于挑战，机遇与挑战并存。Tankertan

10、ker DesignTankertanker Design区域房地产市场分析2p房地产政策分析p一级市场分析p二级市场分析p 重点项目分析Tankertanker DesignTankertanker Design 楼市政策一览 楼市政策一览芜湖2013年楼市新政一览表一 芜湖人才新政：本科学历买房可免契税并获2万元安家补贴二 芜湖公积金新政：个人也可缴存公积金三 芜湖贷款新政：连续、足额缴存住房公积金6个月以上，首套房商贷可办贴息贷款四 芜湖预售金新政：房企不得收预售房资金五 芜湖房屋征收新政：住宅房屋征收补助增加六 芜湖重申楼市调控：闲置2年以上土地将被清理Tankertanker Des

11、ignTankertanker Design区域房地产市场分析2p房地产政策分析p一级市场分析p二级市场分析p 重点项目分析Tankertanker DesignTankertanker Design 芜湖市土地成交情况 芜湖市土地成交情况Tankertanker DesignTankertanker Design区域房地产市场分析2p房地产政策分析p一级市场分析p二级市场分析p 重点项目分析Tankertanker DesignTankertanker Design 住宅市场供求关系分析 住宅市场供求关系分析城东板块（鸠江区）在售项目多，竞争激烈，优惠幅度较大，销量夺冠；城中板块（镜湖区）供

12、应减3层，刚需仍是主力军；城南板块（弋江区、三山区）供应微张，销量微降，三山区严重供大于求；城北板块（开发区）供应量上涨47.8%，销量下降9.09%。Tankertanker DesignTankertanker Design 住宅市场产品面积段分析 住宅市场产品面积段分析Tankertanker DesignTankertanker Design 住宅市场客户分析 住宅市场客户分析Tankertanker DesignTankertanker Design 2013 2013年芜湖住宅类项目销售 年芜湖住宅类项目销售TPO10 TPO10Tankertanker DesignTankert

13、anker Design 商业市场分析 商业市场分析Tankertanker DesignTankertanker Design 办公市场分析 办公市场分析Tankertanker DesignTankertanker Design区域房地产市场分析2p房地产政策分析p一级市场分析p二级市场分析p 重点项目分析Tankertanker DesignTankertanker Design 宝能城 宝能城 开 发 商：芜湖市宝能地产有限公司 物业类型：普通住宅 占地面积：一期13.9 建筑面积：一期43.5万 容 积 率：2.39 项目位置：鸠江区江北新区皖江大道建筑类别：高层 该项目位于芜湖沈巷

14、区域，因周边基本没有相关产业项目落地，到市区交通不便，导致项目从13年7月开始蓄客，至今未蓄够足够客源，以至于到现在还不能开盘。每天上门来访量最高为20多组，客户主要来源于沈巷当地撤迁户和和县人。Tankertanker DesignTankertanker Design TOP2.5 TOP2.5同创环球港 同创环球港 开 发 商：高创投资 物业类型：住宅、办公别墅、商业中心、酒店、公寓 占地面积：32.7万 建筑面积：76万 容 积 率：1.97 主力户型：90-110（住宅）；120-250（商业）项目位置：沈巷人民大道往东1000米价格：高层住宅均价4500元/商业街价格8000元/以

15、上2013年12月小批量开盘，项目住宅和商业各去化一半左右，后期销售进展不大。Tankertanker DesignTankertanker Design 碧桂园 碧桂园 开 发 商：芜湖晋智房地产开发有限公司 物业类型：住宅、别墅 占地面积：约194万 建筑面积：约330万 容 积 率：1.7 主力户型：85-128 项目位置：三山区龙窝湖畔价格：高层住宅4158元/别墅8000元/商业街一层25000元/商业街一拖二17000元/自2008年9月至今，芜湖碧桂园推售高层住宅4000多套，别墅2000多套，住宅去化接近尾声，别墅去化一半。客户主要来源三山区和下面县城，市区客户较少，当地客户基

16、本被其吸纳殆尽。低价走量的策略对市场冲击很大。Tankertanker DesignTankertanker Design南翔万商（芜湖）国际商贸城 南翔万商（芜湖）国际商贸城物业类型：商铺、写字楼 项目位置：三山区龙窝湖畔 占地面积：267万 建筑面积：约330万 容 积 率：1.24 主力户型：75-120 价格：一层11000元/二层7000元/芜湖南翔万商国际商贸城目前在芜湖销售良好，客户主要来源于芜湖老市场巨勇商城、宝文商城、福禄商城和长街小商品市场的个体户。该项目对芜湖原有大市场体系冲击巨大。Tankertanker DesignTankertanker Design 小结 小结

17、芜湖市住宅市场基本饱和。主力是仍是刚需型；改善性住房有较高的市场需求，但竞争比刚需更激烈；小户型比较小众，属于过度产品，对区位和配套要求很高。芜湖商业市场严重供大于求，13年的去化产品多数是12年的存量。芜湖办公市场一直处于起步期，与芜湖第三产业的发展层次较低有很大关系，市场竞争激烈，去年很多办公项目改成公寓项目，对项目的去化起到很大的刺激作用。Tankertanker DesignTankertanker Design项目本体研判3p项目基本情况p 项目优劣势分析p 项目风险分析Tankertanker DesignTankertanker Design项目概况 项目概况注：项目位于二坝汤沟

18、片区，面积6平方公里，现有人口6996人。项目基地约6平方公里Tankertanker DesignTankertanker Design地块目前现状地块目前现状一期109 亩容积率：2.2Tankertanker DesignTankertanker Design 基地交通情况 基地交通情况主要依托通江大道连接长江一桥，沟通基地与城市其他区域联系，道过境车辆多，交通流量较大，其他路网框架尚未形成。今年准备拓宽通江大道，江北大道和和谐大道，构建合理路网。正在修建长江二桥，计划今年6月开始修建商合杭公铁大桥。目前正在对大工山路过江隧道进行前期勘测工作，远期，计划在修建和沈路-峨溪路过江通道。基地

19、内部路网的合理完善和基地附近过江通道的完善，将有效改变基地的交通条件，加强基地与市区的联系Tankertanker DesignTankertanker Design 区域现有产业 区域现有产业项目范围内现有幼儿园一所，水稻良种厂一处，医疗卫生场所一处，酒店三处，商业街一条，菜市场一处，另有加油站一处。Tankertanker DesignTankertanker Design 基地未来产业规划 基地未来产业规划Tankertanker DesignTankertanker Design 项目访谈 项目访谈开发商房地产媒体普通市民二坝和沈巷一样都是江北新区，配套不够成熟，未来发展潜力巨大。二坝

20、需要政府资源倾斜和一段较长时间的培育期。二坝以前是菜农种菜的地方，地理位置很好。如果以后商合杭公铁大桥和过江隧道修好，二坝与市区中心就近了，未来哪里也是一块兵家必争之地普遍看好该区域的位置和5年后的发展，但短期内不愿到该区域工作、生活、发展（除了当地人）。主要原因是芜湖人地域性强加上当地配套跟不上市区通过访谈发现，无论是市场供应者、潜在消费者、还是中间渠道商都对本地块区域的长期发展看好，但短期的困境也都认识很明显。Tankertanker DesignTankertanker Design项目本体研判3p项目基本情况p 项目优劣势分析p 项目风险分析Tankertanker DesignTan

21、kertanker Design优势（Strengths）劣势（Weaknesses）区位较好，进市区几分钟车程。国购的品牌优势 项目地块面积大 与政府的良好关系 项目目前规控未定，有大量的修改空间。项目区域内正在进行交通改造 内部人口少，将难以支撑项目前期运作。地块上有拆迁，可能会影响项目的开发 区域内没有产业支撑 区域经济水平差 与市区隔江而望机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会 W-O：利用机会，克服劣势u 政府政策支持u 区域发展长期形势看好u 新建五座过江通道，将加强与市区的联系u 今年芜湖市实施本地车辆过长江一桥免费通行u 当地人普遍看好江北五年之后的发展

22、区域长期发展利好，抢占市场先发优势。可根据现状开发保障房、专业市场等产品威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁 W-T：减小劣势，避免威胁u 市区房地产市场比较饱和u 无为县蓝鼎项目和碧桂园项目对无为客户的抢夺u 宏观经济发展形势不明朗，未周边来产业落地进度不确定u 长江二桥修建后，无为人进市区将不用经过项目区域，将会带来人流的分流，芜湖碧桂园项目将对本项目形成冲击u 市区人口短期内不愿到该区域生活工作u 周边没有大型产业支撑u 化工厂带来的环境威胁 严格控制项目定位，开发各个时期的适宜产品。与周边发展保持同步，不能太超前开发，严控项目开发节奏。项目SWOT分析(定位思考)Tanke

23、rtanker DesignTankertanker Design项目本体研判3p项目基本情况p 项目优劣势分析p 项目风险分析p 项目定位Tankertanker DesignTankertanker Design项目区域竞争示意图 项目区域竞争示意图本案区域沈巷城北城东 城中城南三山短期竞争威胁长期竞争威胁已成熟威胁较小当前热点当前热点Tankertanker DesignTankertanker Design 项目风险分析 项目风险分析1、宏观经济的不明朗，项目周边产业聚集速度可能会严重低于预期，到区域人口聚集能力不强，项目客源量不充足。2、市区的房地产市场饱和，竞争激烈，优惠幅度大，对本项目客源的争夺。3、三山区和未来无为碧桂园对本项目造成一定的冲击。4、区域内人口较多，人也比较有商业意识，可能带来的拆迁风险。5、政府当前没有一定区域政策所带来的政策不确定性；6、政府政策落地速度快慢带来的风险。7、本项目周期较长，时间带来的市场、政策等风险。Tankertanker DesignTankertanker Design 小结 小结项目发展趋势长期利好机遇与风险并存前期市场实现难度较高