某地产目标成本及招标管理技巧61419.pptx

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1、目标成本及招标管理技巧内容龙湖的目标成本管理 龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理内容龙湖的成本管理 龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理成本管理的基本方法 目标成本管理n 为什么要进行目标成本管理n 目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性加强成本的计划性 预测投资效益目标成本管理的作用目标成本管理内容 目标的确定与控制两方面 编制目标成本 分阶段对目标成本进行检查、修正 实际成本与目标成本进行比较，对目标成本进行后评估龙湖项目制成本管理组织形式营销部成本管理部工

2、程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监龙湖项目部主要职能 n 产品研发定位n 施工组织和管控n 成本测算和控制n 营销策划和销售n 客户管理品质保证项目部的成本职能项目职能岗位 项目成本管理职能设计研发1、产品定位 2、产品建造标准 3、设计任务书 4、设计优化产品成本控制 5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造价管理 5、资金计划汇总工程管理1、在成本控

3、制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控 实行项目管理制后公司和部门职能n 公司土地竞拍、资金保障n 部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员目标成本管理原则l 以项目为管理对象，项目的完全直接成本测算分解l 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标成本测算的基准 经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）整理建

4、筑标准、产品配置 市场价格及其走势的准确把握 相应项目工程造价历史成本数据 参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本控制 正向测算：测算依据（规划指标、产品标准、市场情况、历史成本数据）测算方式（估算、概算、预算）团队工作 反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本目标成本测算的方法目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本目标成本形成 动态及责任成本执行土地投资论证阶段成本测算责任部门 工作成果发展部 项目定位提供

5、周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过审定存档土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算 成本科目 成本取值范围 适用标准 备注土 土地 地投 投资 资可 可研 研阶 阶段 段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘 160-205（土地面积）高档楼盘 含精装160-235（土地面积）别墅楼盘 基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0 225-250（土地面积）容积率1.4左右 250-400（土地面积）容积率2.0以上 环境工程160-200（土地面积）容积率0

6、.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室 2100-2300元/地下室面积 人防地下室 2300-2500元/地下室面积 会所 3500-5000元/会所面积 教育用房 1500-1800元/教育用房面积 底商 1500-1800元/商业用房面积 管理用房 1500元/管理用房面积 成本科目 成本科目 取值范围 取值范围 适用标准 适用标准 备注 备注土 土地 地投 投资 资可 可研 研阶 阶段 段别墅项目 别墅项目2200-2400 2200-2400建筑面积 建筑面积 双拼 双拼毛坯 毛坯2000-22

7、00 2000-2200建筑面积 建筑面积 联排 联排1800-2000 1800-2000建筑面积 建筑面积 叠拼 叠拼多层 多层1500-1600 1500-1600建筑面积 建筑面积 普通 普通 1600-1800 1600-1800建筑面积 建筑面积 高档 高档 小高层 小高层1600-1800 1600-1800建筑面积 建筑面积 普通 普通 1800-2000 1800-2000建筑面积 建筑面积 高档 高档 高层 高层2000-2200 2000-2200建筑面积 建筑面积 普通 普通 2200-2400 2200-2400建筑面积 建筑面积 高档 高档 项目启动阶段成本测算项目

8、团队 确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件 和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算 拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段的成功标志 项目启动会 目的 对项目进行沙盘推演，设定产品定位，营销方案，实施计划，成本控制，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目具体指标，达成共识主要内容（成果）1.项目定位项目建造标准2

9、.体验区选址、定位及开放计划3.项目一二级计划（项目分期、材料供应方式范围）4.项目目标成本（启动）（项目合约规划）5.投资分析模型（启动）6.方案设计任务书7.景观方案设计任务书8.精装房定位、限价及建设实施方案（如有）9.项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析设计阶段成本测算与分解工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算n 设计阶段成本测算与分解主要是对方案设计、初步设计的成本测算和分解n 方案设计、初步设计是

10、设计阶段成本控制的重点n 初步设计目标成本经审批后，是项目的执行目标成本l l 方案设计（概念设计）l 初步设计（扩初设计）l 施工图设计 项目设计阶段成本控制l 投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低 l 深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%20%l 施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高 设计阶段投资控制效果概念 概念 设计 设计施工 施工/安装 安装使用 使用控制的效果控制的阻

11、力 控制的成本主要 主要控制 控制价值区 价值区设计阶段投资控制效果图35方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断36重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式 在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置

12、那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层总用地面积 平方米 45975.6容积率 2.5建筑占地面积 平方米 10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%31.53%总建筑面积 平方米 150528.61）地上建筑面积 平方米 1149362）地下建筑面积 平方米 35592.6其中地下车库面积 平方米 29403.4高层与小高层、花园洋房的的成本比较 容积率 密度单体 建造费总成本销售价格1832层高层不变

13、 小 大 优、中、差 中18层高层不变 大 小 优、中、差 中花园洋房 不变 大 大 优、中、差 高 对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积，获得最大销售额和高额利润。某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态 单位 原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高层 平米 113,100 95,200 1,097 小商铺 平米 1,200 3,600 3,201 地下车库 平米 35,843 35,448-幼儿

14、园 平米 500 500-总建筑面积 217,543 217,098 容积率 1.5 1.5 内部收益率 16.87%22.15%净现值 元 2,166 3,439 限额设计 确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点 建筑选材与各类构造做法结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量

15、门窗开启方式及分隔设计l 根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。结构设计方面n 基础选型、埋深和布置应合理n 楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理n 主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配

16、置合理n 人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造 强电设计方面n 主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理n 进出线通道是否合理n 设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理n 发电机供电范围、容量和台数选择合理n 敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理 弱电设计方面n 弱电各系统功能和设备选型合理n 各系统管线走向布置合理 给排水设计方面n 设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理 n 设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便 n 主要的设备材料选用经济合理 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向

17、作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种n 案例：方案设计阶段成本测算与分解方式之二，按项目实体分解方式之一，按合同计划分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联，一般重点采用“按合同计划分解”目标成本的分解方式分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标按合同计划分解：项目合约规划目的n 将各费项成本对应分解成未来可执行的合同原则n 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价项目实施阶段成本

18、管理工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动n 动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果n 在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。结合合同或预算造价对目标成本进行调整。n 合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整动态成本管理n 动态成本管理的目的意义 保证成本处于可控 保证目标成本实现 提供成本决策

19、依据动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本月度成本回顾n 对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估n 目标成本的调整原则、程序成本调整的原则n 目标成本已经批准不得任意突破、调整n 招标、合同阶段要与目标成本对照，超过目标成本的要找出原因，因标准原因可以进行多方案比选调整标准、方案n 设计变更增加成本的要进行方案比较和说明变更原因，经批准后调整n 对于物价上涨要提出预案，采取相应措施，必须调整的要经批准后方能调整成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露 重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及

20、目标成本、以及其它异常情况均需说明）成本目标评审 成本研究及其它测算动态成本月报内容序号 项目名称 目标成本(万元)20090630动态监控 本月预 测金额 与目标成本相比 与上月相比 已发生 合同额 变化说明 一 土地成本 16,009.00 16,009.00-15,200.00 二 前期工程费 1,541.00 1,542.00 0.59-1,200.00 三 建筑安装工程费 36,420.00 35,533.00-887.00-2.05 26,956.00 3.1 总包工程 27,216.00 26,956.00-259.00-26,956.00 3.2 总包洽商变更及索赔-1,194

21、.00-1,691.00-496.00-3.3 分包工程 10,398.00 10,267.00-130.00-2.05 7,527.00 四 小市政配套费用 6,508.00 6,508.00-五 维保费用 0.09 0.08-17.00-0.041 六 一五项合计 61,337.00 60,432.00-904.00-2.12 43,357.00 动态成本月度状况表工程竣工阶段成本管理工程部审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估设计总结造价采购部与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标本（执行版）比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财务指标n 项

22、目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括项目的全部成本费用。n 将项目竣工成本与项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原因n 按规定格式形成项目成本总结和分析一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的分解成本目标的完成二、目标和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的目标和完成情况进行对比分析基本结论目标成本和实际成本的对比分析三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解内容龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理招投标职能部门的设置一般

23、公司招投标机构设置有的公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导决策，负责对全部招投标工作的监管小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成营销部成本管理部工程管理部设计研发部公司总经理研发专员项目总监项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员精装修项目部景观项目部龙湖公司部门、项目运营构架计划财务部发展部运营副总龙湖造价采购部组织构架造价采购部成本中心采购中心招标中心造价工程师景观采购工程师装饰采购工程师材料采购

24、工程师设备采购工程师招标工程师龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队 分工研发部负责实施的招标工程部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设招标土建安装工程精装工程 景观工程组长研发部职能负责人工程部职能负责人造价采购部职能负责人副组长造价采购部职能负责人工程部职能负责人精装部职能负责人景观部职能负责人组员运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总精装部职能负责人精装部职能负责人精装部职能负责人精装部职能负责人 景观部职能负责人景观部职能负责人景观部职能负责人景观部职能负责人 工程部职能负责人招标中心经理招标中心经理招标中心经理招标中心经理招标中心经理 采购中心经理采购

25、中心经理采购中心经理采购中心经理工程技术支持组专业工程师工程技术支持组专业工程师工程技术支持组专业工程师工程技术支持组专业工程师工程技术支持组专业工程师工程技术支持组专业工程师注：表中标识有“”符号的为必须参加人员，标识有“”的成员可视招标的具体内容选择性参与 组员 材料设备工程师材料设备工程师材料设备工程师材料设备工程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理项目专业工程师项目专业工程师项目专业工程师项目专业工程师项目专业工程师项目专业工程师

26、龙湖招标小组主要职责n 贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，进行全过程招标管理。n 审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、招标文件、评标报告、中标通知书；n 审批最高限价或评标标底（如有）；n 招标过程决策；n 定标。龙湖招标办理主持人 招标中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招标；采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材料设备采购招标；项目成本经理：负责组织由项目成本组承担的各类招标；项目工程经理：负责组织由工程部承担的各类招标；项目研发经理：负责组织由研发部承接的各类设计招标；招标范围序号招标方式 适用范围1 公开招标 因属于民营企业，一般不采用2 邀请招标50万元以上（

27、含50万元）的单项工程 金额在30万元以上（含30万元）的单次材料设备采购3比价/询价 即简易招标小于50万元的单项工程 小于30万元的单次材料设备采购 战略合作或年度合作的分供方选择小于50万元的单项工程及小于30万元的单次材料设备采购，可不执行招标，按以下规定执行：小于50万元且大于20万元的工程合同，以及小于30万元且大于10万元的材设采购合同，应至少邀请两家或两家以上分供方进行议价；小于20万元的工程合同，以及小于10万元的材设采购合同，可以与一家或一家以上分供方议价。招标范围招标范围 以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标 工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件；不

28、具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备；执行集团集采或区域联动集采的，可根据集采结果直接签订合同；战略合作或年度合作的分供方选择，经总经理审批，并通报集团备案，可不进行招标，。如何选择适应企业特点的招标方式？招标方式的选择 方式：n 直接委托n 议标n 邀请招标、公开招标n 单项招标，战略或区域性采购招标；招标方式的选择n 选取因素n 公司的经营环境，内部与外部环境n 对资源的掌握程度n 对市场的了解程度 包括技术与供方招投标流程及成果序号管理流程 工作成果1 编制招投标计划 合约规划招标方式和招标计划2 编制考察计划 考察计划3 考察、确定入围单位 考察报告4 编制招标文件 招标文件

29、5 招标会 招标答疑及附件6 回标 投标文件及附件7 评标 评标报告8 投标澄清 投标澄清函9 定标 定标报告中标通知书10 签约 合同及附件招标的一般程序 几个阶段的划分 招标准备阶段发标阶段投标阶段评、定标阶段授标与签约阶段后续工作 招标计划n 在项目启动会时，明确项目各单项工程、单位工程和材料设备合约形式及招标方式,并形成项目合约规划，作为项目启动阶段成果提交集团审批 招标准备阶段 提交合同需求 确定招标小组人员 供应商考察与资格预审“从事建筑活动的建筑施工企业，应当具备下列条件：（1）有符合国家规定的注册资本；（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；（3）有从

30、事相关建筑活动规定的其他条件；（4）法律、行政法规规定的其他条件。招标准备阶段招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定入围单位。对考察单位的考察本着广泛性和针对性，公司、项目、管理、人员，保证充分竞争性考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态招标准备阶段n 确定招标形式1、工程量清单招标2、定额结算条件招标3、单项工程价格包干4、固定单价招标5、合同总价招标招标准备阶段n 编写招标文件 招标文件应当包括以下内容：（一）招标人名称、项目名称及简介；（二）工程、设备、材料、服务等的名称、数量及主要技术要求；（三）交货、竣工或提供服务的时间、期限；（四）递交投标文件的方式、开标日期、地点和投标的有

31、效期限；招标准备阶段（五）投标人资格条件、投标文件的基本要求；（六）评标程序、评标依据、评标标准和方法、确定废标的因素、定标原则；（七）投标报价要求及计算公式；（八）图纸目录、格式附录等；（九）主要合同条款及内容；（十）法律、行政法规规定的其他内容。准备图纸、编制工程量清单、标底（预算）信息公布报名收取保证金,资料押金发放招标资料现场踏勘答疑与补充招标文件发标阶段回标投标单位数量不得少于2N+1(N为该次招标的中标单位数量）发标阶段n 开标n 由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在场的公开唱标。n 招标小组2人（含）以上（造价部人员至少1名，其他职能1名）才能进行开标，并形成书面签字确认

32、的开标记录评、定标阶段经济标由造价采购部负责评标。技术标由招标范围职能部门评标 根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限于发包范围与算术错误，不调整投标总价中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一致，合理低价中标，以确定中标单位 n 评定标报告评定标报告中定标价格必须与项目目标成（执行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或与行业内类似项目进行比较。当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做出书面记录，在总经理审批评定标报告时，一并完成审批并抄送集团运营中心备案评、定标阶段n 评定标报告主要内容：定标意见；准确地描述定标意见。评标过程及分

33、析1）.投标单位情况；2）.招标概况；3）.招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动作，并对不同阶段的中间成果作出过程分析。4）.评标办法；明示招标文件所列明的评标办法；5）.评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济标评标意见，综合评标意见。授标与签约阶段确定中标单位后即向中标单位发送中标通知书发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件签订合同订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送县级以上工程所在地的建设行政主管部门备案。甲供材料集中采购及管理甲供设备、材料供应管理n 甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一n 甲供材料采购形式 集中招标采购(产品成熟,市场供应量大)竞争采购(产品市

34、场供应较少)谈判采购(产品较垄断)材料设备集中采购管理流程（和工程招标流程和管理一样）设立材料样品资料库实物样板间资料样板库 集中采购的意义短期效益1、降低成本2、提升效率3、统一品牌4、保证品质长期效益 1、提升企业的品牌影响力2、实现内部资源共享3、通过对产品、设计、施工工艺的研究，促进先进化、标准化、工业化，最终实现规模效益；内容龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理合同管理是企业经营活动核心开发建设合同房屋销售商业租赁如何保证合同的高质量严谨的合同内容严格的合同会签审批程序n 合同内容格式具备合法性、有效性、可行性n 合同内容是双方真实意愿表达n 合同内容力求

35、公平公正n 合同内容严谨，思路、文理清晰，条理清楚合同起草人员应具备的素质能力合同会签审批基本流程：起草会签校稿审核批准用印存档/抄送（审批）1、编制合约规划项目启动阶段编制合约规划将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价2、提交合同需求n 在项目进行过程中，项目部把握招投标及合同进度，及时提出合同需求n 合同需求的内容 工作范围和工作内容技术要求和验收标准中间交接验收和时间开工时间及完成时间场地情况及配合工作龙湖招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队 分工研发部负责实施的招标工程部负责实施

36、的招标造价采购部负责实施的招标材设招标土建安装工程精装工程 景观工程组长研发部职能负责人工程部职能负责人造价采购部职能负责人副组长造价采购部职能负责人工程部职能负责人精装部职能负责人景观部职能负责人3、确定招标小组成员、考察入围单位、招标组员运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总精装部职能负责人精装部职能负责人精装部职能负责人精装部职能负责人 景观部职能负责人景观部职能负责人景观部职能负责人景观部职能负责人 工程部职能负责人招标中心经理招标中心经理招标中心经理招标中心经理招标中心经理 采购中心经理采购中心经理采购中心经理采购中心经理工程技术支持组专业工程师工程技术支持组专业工程师工程

37、技术支持组专业工程师工程技术支持组专业工程师工程技术支持组专业工程师工程技术支持组专业工程师注：表中标识有“”符号的为必须参加人员，标识有“”的成员可视招标的具体内容选择性参与 组员 材料设备工程师材料设备工程师材料设备工程师材料设备工程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理项目专业工程师项目专业工程师项目专业工程师项目专业工程师项目专业工程师项目专业工程师4、合同起草、会签、审批合同要自己单位起草，把相关的管理要求灌输进去5、合同的交底为

38、什么要进行合同交底n 集中学习合同内容n 了解合同形成背景n 合同执行中风险预案p 合同内部交底 由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。p 合同外部交底 由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管理规定，对材料设备管理（由材料设备组主讲）要求进行交底，最后形成书面外部交底纪录。合同（内部）交底的内容合同内容管理 合同基本内容：包括标的物（施工、采购、服务等），数量（范围及内容）和质量（验收标准），价款，付款节点

39、和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和方式，违约责任等主要条款。（不同合同主要内容基本一致）建安合同主要内容当事人的名称（全称）工程地址工程名称数量（建筑面积）工程范围质量要求工期价款及价款结算办法材料供应和结算办法保修条款违约责任争议解决方法其他（主体分为三方面：基本情况、工程管理、价款结算）起草合同要注意的事项注意合同名称：合同名称要明确公司、项目、事项 按“地区+公司+项目名称+事项”的原则命名合同；一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合同有多个合同主体，需要说明不同主体对应的标的物及金额注意合同正文 施工合同要明确工程范围、工程数量、工程价款（结算办法）及付款办法、工期、材料供应办

40、法、质量标准、技术资料提供、保修条件等；采购合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及验收方法应明确；注意合同正文n 合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定的违约条件、违约金数额及计算、处罚方法；n 写明何种条件下可以解除合同；n 合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服务的正常进行；n 合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕的起止时间及签约时间；注意合同结尾：n 双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财务

41、章或业务章等不合法印章；n 合同签订时间谢 谢9、静夜四无邻，荒居旧业贫。5月-235月-23Tuesday,May 23,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。23:21:3723:21:3723:215/23/2023 11:21:37 PM11、以我独沈久，愧君相见频。5月-2323:21:3723:21May-2323-May-2312、故人江海别，几度隔山川。23:21:3723:21:3723:21Tuesday,May 23,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。5月-235月-2323:21:3723:21:37May 23,202314、他乡生白发，旧国见青山。23 五月 2

42、02311:21:37 下午23:21:375月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。五月 2311:21 下午5月-2323:21May 23,202316、行动出成果，工作出财富。2023/5/23 23:21:3723:21:3723 May 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。11:21:37 下午11:21 下午23:21:375月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。5月-235月-23Tuesday,May 23,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。23:21:3723:21:3723:215/2

43、3/2023 11:21:37 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。5月-2323:21:3723:21May-2323-May-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。23:21:3723:21:3723:21Tuesday,May 23,202313、不知香积寺，数里入云峰。5月-235月-2323:21:3723:21:37May 23,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23 五月 202311:21:37 下午23:21:375月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。五月 2311:21 下午5月-2323:21May 23

44、,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/5/23 23:21:3723:21:3723 May 202317、空山新雨后，天气晚来秋。11:21:37 下午11:21 下午23:21:375月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。5月-235月-23Tuesday,May 23,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。23:21:3723:21:3723:215/23/2023 11:21:37 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。5月-2323:21:3723:21May-2323-May-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。23:21:3723:21

45、:3723:21Tuesday,May 23,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。5月-235月-2323:21:3723:21:37May 23,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23 五月 202311:21:37 下午23:21:375月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。五月 2311:21 下午5月-2323:21May 23,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/5/23 23:21:3723:21:3723 May 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。11:21:37 下午11:21 下午23:21:375月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉