重庆滨江商业竞争分析.ppt

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1、第1篇章发现。本案在激烈的滨江商业竞争环境中的机会！通过对南滨路、北滨路、重庆天地、洪崖洞等四个滨江商业案例的对比，寻找九滨路项目的机会！1.地域特点对比南 滨 路 背山面江的重庆特色。平视渝中半岛的最佳观景点。重庆最成熟的滨江商业区。市民的休闲胜地。重庆的对外名片。交通：四桥连接渝中半岛，多条纵干线连接大南岸区域，交通通达全城。北 滨 路 与江北嘴CBD的直接连接。纳入观音桥商圈的整体扩建改造之中。交通：多条纵向干线，把北滨路与江北商圈融为一体。四桥对接渝中半岛和沙区，通达全城。洪 崖 洞 地处解放碑的影响辐射半径之中。具有巴渝文脉的历史背景。交通：多条线路连接，融入渝中半岛整体交通体系，通

2、达便捷。重庆天地 背山面江的老工业集中地。未来的CBD配套服务区、高端居住区。交通：一线连接沙区与渝中半岛，一桥直线连接本案与江北。九滨路项目现状百年历史的黄家码头。孤岛型地块。九滨路连接起杨家坪和菜园坝，鹅公岩大桥连接南岸，交通通达性相对较差。周边自然商业人气差。黄杨新城已经逐渐成为中高端生活集聚区2.规划建筑对比南 滨 路 南滨路商业以沿线各房地产开发物业的配套型底商商业空间和极个别的集中性商业建筑为主，辅以纯独立式商业建筑。未来可能会因沿江楼盘的发展，而存在大空间商业布局。商业建筑的风格主要依各楼盘的建筑风格而定。亲江性：仅属看江。各商业建筑的亲江性不强，有路隔断。北 滨 路 整体规划属

3、于“雷声大、雨点小”，不成规模和气候。其沿江商业当前主要集中在金砂水岸和金源广场，采用传统底商卖场和大空间分零卖场两类。风格现代。洪 崖 洞 源于“吊脚楼”的古色古香巴渝风格。成就巴渝历史的一道观光旅游风景。亲江性：仅属看江。建筑的高差和嘉滨路所导致。重庆天地 以老工业基地遗留下的建筑为基础，结合巴渝建筑元素，进行“旧模样新还原”。并在此过程中加注海派现代建筑符号。整体规划依建筑坐落高差，分四个部分。亲江性：一条沙滨路、以及路边绿化隔离带，拉大了商业建筑与江的距离。九滨路项目现状独栋式规划。与长江零距离接触。一种以巴渝传统风格为主，并揉和现代元素的建筑风格。3.商业业态对比南 滨 路 现状以餐

4、饮、休闲、娱乐三大业态为主，以重庆本土具有影响力的同业态品牌为主，属于中偏高端。根据沿江各楼盘对其商业的规划，未来可能会融入精品型的酒店、商务、购物等业态，引入国内一线的高端品牌、甚至奢侈型商业品牌。北 滨 路 金源广场形成集家居卖场、夜场娱乐为主的商户结构，已成为重庆最高档的夜场之地。金砂水岸仍以传统的中档餐饮、休闲商户为主。洪 崖 洞 现状商家以餐饮、休闲等两大业态为主。属于中偏高端的商业层次。由于“重庆观光旅游点”的印象形成，商家进驻前景并不乐观。重庆天地 依托新天地品牌号召力，引入国际化、高档化、特色化的休闲、餐饮、娱乐品牌为主，辅以重庆本地同类品牌的旗舰店。商业档次较高。九滨路项目构

5、想以餐饮、娱乐、休闲等三大业态为主，辅以商务、酒店和汽车卖场。类似于滨江商业综合体的格局。其消费型商业业态将融合国内知名品牌和本土知名品牌两类。对商业档次的规划，应该较高于当前南滨路的现状。4.消费人群对比南 滨 路 由于受南滨路整体较佳的休闲环境的影响，该区域吸引了大量的城市中坚群体的消费玩乐。而各餐饮娱乐类的消费场所，也因此以该类消费群体为主，辅以少量的传统大众群体。北 滨 路 由于金源已形成高端夜场的商业形象，加之电影院、电玩城和数个KTV等在此的配套发展，其消费人群主要以中端和高端两类人群为主。洪 崖 洞 洪崖洞成就的是重庆市内的一大旅游热点，而非消费场。因此，其客群主要以游客为主。部

6、分餐饮也吸引了婚宴一类的客源。重庆天地 由于具有较强的海派文化味道，因此吸引了一大批有品味、懂生活、会享受的城市中高端白领人群和外来商务客群。九滨路项目基于当前对商业业态的规划和商业档次的定位方向，未来本案的消费群体，同样将以南滨路、金源广场、重庆天地所对应的该类客群为主。5.商业文化对比南 滨 路 基于南滨路的观景优势和滨江休闲环境打造优势，基于政府多年来对该区域的商业文化推动，如火锅节等等，该区域形成的文化，其实是一种氛围。北 滨 路 由于北滨路的整体商业发展还未能成气候，其整体的商业文化特色并不明显。但当前基于金源的高端夜场商业业态，该区域也以金源为核心形成了较得意世界更高端一点的。洪

7、崖 洞 基于古色古香的建筑和塑造出的历史文脉，洪崖洞塑造的，其实是一种概念。重庆天地 一个“还原历史情、融于现代感、追求时尚化”的重庆天地，正在其特定的消费圈层内塑造起一种。九滨路项目未来的一种差异化机会！除了上述四个当前主流的滨江商业项目和商业带，未来还将产生出：龙湖.星悦荟龙湖地产今年起开始发展的一个“集餐饮、娱乐、休闲健康”三大主题为一体的高端化商业品牌。首个星悦荟将落子在江北高端住宅项目春森彼岸的五层底商内。依托江北CBD的商务影响力和未来强大的高端客群基础，定位于城市商务会客厅，引入国际国内的一线品牌，走向纯高端化的商业路线。东原.1891地处南滨路，集千万级江景豪宅、滨江奢侈商业、

8、顶级公寓、超五星酒店等类型物业为一体，南滨路上的高端综合体产物。总规模达 15 万方的商业，定位于重庆奢华时尚新地标，已邀请金钱豹、嘉禾影院、曼度嘉年华等国际一流的时尚餐饮、娱乐品牌进驻，未来还将锁定国际国内的一线消费品牌，包括汽车品牌。纵观上述各项目，我们可以得出以下对九滨路项目未来机会的思考：一、九滨路项目的商业辐射力，会因通达性较差的劣势，而带来影响。那么如何把通达性的劣势，转化为一种机会，这将成为九滨路项目在未来持续性发展的重要环节。这或许需要从最初的商业定位时便充分考虑到。二、品牌商户的引入非常重要。要借品牌商户自身的经营特色和行业号召力，使得项目整体呈现出较强的品味感和格调感。同时

9、更要充分发挥出独栋式商业建筑的优势，做出更大气的商业格局，以此突显九滨路项目的差异。三、江景资源的充分利用，成为九滨路项目的一个重点环节。如何在未来的商业实体与精神文化的建构中，充分体现出九滨路项目的100%亲江优势，将成为九滨路项目在招商环节和品牌塑造环节中的一大重点。四、从当前地下附一层规划来看，可做大型娱乐场所的空间仿佛较少。在不能扩大的此类业态的情况下，那么可以考虑把娱乐类商户朝金源广场的“环球一号”方向发展。强调消费的档次和消费的圈层，这对整体商业的带动性会极大的增强。五、休闲业态、休闲品牌的补充性、放大性，都显得非常重要。尽可能的要做到“在未有明确的就餐、娱乐目的”的前提下，也能为商业体带动人气。这不仅是需要在未来经营中有效利用的九龙外滩广场的优势，同时还要考虑到特色性休闲品牌的引入。六、商业文化的塑造，是九滨路项目最终塑造成为一个商业品牌、成就一段商业传奇的核心。如何建立独特的商业文化？如何挖掘和创新精神文化层面？这些都将会对最终的招商对象和消费对象产生出巨大的影响，是九滨路项目长久发展的核心课题。今天的分析，便于从商业消费文化的创建角度，思考九滨路项目长久制胜的蓝海战略。