长沙部分别墅市调报告.ppt

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1、长沙的别墅主要分布在边郊，主要围绕自然景观资源与城市主干道开发，因此，在便利性较佳，通达性好，其中不乏城市别墅；1、爵世名邸2、红墅湾3、橘郡礼顿山4、金科东方大院5、天麓1235 4项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析占地面积216842.000平方米 周期 一期物业形态 独栋项目地址芙蓉区人民东路(现隆平路)777号 开发商 长沙恒德置业有限公司总户数 258户绿化率 51%配套4万平米自然湖泊、530米湖岸线风光带，衍生出3条水系穿越其中，并配套3200平米湖泊、4700平米皇家会所、360度全景式宫廷园林价格 主价：550万起爵士名邸南

2、邻繁华的交通主干道人民东路，毗邻秀美悠长的浏阳河，占地超过16万平米的英伦风格新独栋别墅群。谓之湖在墅里，墅在湖中。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析核心驱动力：项目以优越的地段，便捷的立体交通（20分钟城市核心生活圈，15分钟即可到达机场、火车站、高铁车站）为核心。依托4万米自然湖泊（平泉坝湖），原生态园林、地源热泵系统、吸水性外立面等优势雄踞尚东区延申星马板块。n 3条水系穿越其中，实现整个项目贯通；n 整个项目地势过于平坦周边北面紧挨农科院社区；n 布局过于紧凑，缺乏舒适性；n 项目西北面可观自然湖景；n 外立面颜色主暗红搭乳白色，品质

3、一般，但用材较为高档；项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析规划与开发策略:项目分一期开发，目前在售A区、B区、F区、其中A区28户、B区71户、F区47户。户型在340-400平米区间，预计6-7月份建成，12月交房。购买人群多为其他省市公司企业主，二次购房现象明显。主要媒介为户外、报纸（每月1-2个半版）、杂志、网络、圈层活动为主。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析n爵世名邸主要体现出的是一种英伦爵士生活庄园风格。n景观以4万平米自然湖泊为主，衍生出3条水系穿越其中，并配套3200平米湖泊。

4、n 景观风格的表现上则是运用了年代较久的西双版纳珍惜原生林木错落分开，但层次较差。n外部地砖采用较为高档的袖砖，颇显低调的华丽。n1万平米沿街绿化较为整齐。园林及建筑风格设计：景观设计由泛亚景观设计完成，在景观设计定位上为北欧与现代风格。房屋外立面以英伦风格为主，强调了园林的原生态与历史沉淀感。在桥梁等细节处理上运用了纯铜镂空雕花等工艺精致而典雅。产品打造：项目在售产品为在售独栋340-440平米，建筑类型纯粹。地上2层，双车位（一车库）设置,200平米私家花园,3-4房。地下层面积在90平米左右。销售率为20左右，是整个长沙别墅销售较差项目。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设

5、计产品打造项目优劣势分析项目整体分析n 独门独户，四面采光，仅通过车库相连接；n 全明地下室，带20平米左右采光井，整体高出市政管道，带卫生间长沙少有；n 一户多梯三层院落空间，错落有致，层层观景；n 独立室内室外双车位，保证座驾专属空间；n 每户均可私享约200平米私家花园；n 但主卧与洗手间对冲，风水因素考虑不周全；项目优劣势分析；项目地处人民东路延伸段主干道，交通便利；20分钟城市核心生活圈，15分钟即可到达机场、火车站、高铁车站。外加，4万平米自然湖泊，3条水系穿越其中，内外环境兼得；4700超大会所，配套完善；五大科技系统独步长沙。但项目地势平坦，私密性较差。园林层次缺失，楼栋密度大

6、，导致楼间距较小。优势分析（+）劣势分析（-）地势较为平坦，私密性较差 毗邻城市交通主干道，噪声和污染较重；园林层次较差，规划布局乱 楼栋、户型紧凑，风水等不利因素明显 周边配套不成熟，脏、乱、差 区域经济有待发展。项目概况核心驱动力规划与开发 策略配套资源及开发理念产品打造项目优劣势分析项目整体分析 交通优势：20分钟城市核心生活圈，15分钟即可到达机场、火车站、高铁车站。地铁3号线经过（有待确认）外立面优势：使用吸水性墙砖，以及地源热泵系统等五大领先科技项目整体分析：因素 爵世名邸形象 中高端产品 别墅附加值游泳池、4700平皇家会所，健身房、网球场景观 巴厘岛风情 建面 343231.平

7、米配套自身配套周边配套产品形象景观附加值 规模配套爵世名邸项目概况核心驱动力规划与开发 策略配套资源及开发理念产品打造项目优劣势分析项目整体分析红墅湾项目背靠450亩体育公园，西面与北面分别为贯穿城市南北与东西的主动脉万家丽路与劳动路，地铁2、3号线经过本案并于项目北面劳动路口处设换乘站点。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析占地 230亩总建面积 150376平方米物业形态 双拼、联排、洋房容积率 0.69价格 260-400万面积区间在售190-220平米后阶段推140平米洋房外立面风格英式皇家风格项目地址雨花区曲塘路579号（白沙湾路与曲塘路交汇处

8、）开发商 上海吉联地产形象定位 列鼎城心捷运英伦墅区核心驱动力：英式都铎风格隆重的一笔，案名与产品极度的结合。城市中心墅区，双地铁枢纽加武广捷运。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析规划与开发策略：整个项目开发期为四年半，计划分二期进行开发，首期开发用地约320亩，建筑面积32.5万平方米，二期开发用地约325亩，建筑面积31.5万平方米，共470户。主要媒介是户外、报纸（每月半版或异型）、杂志、网络等。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析 项目定位为高尚住宅小区，由小高层、多层阳光排屋、联体别墅、独立别墅、花园别

9、墅、生活配套服务设施(包括商业服务、小学、幼儿园、会所、物业管理等)构成，在规划上采取低容积率、低密度、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。园林景观：红墅湾英伦皇家园林，融合英式造园古典式的几何格局，和现代派的自然风致，形成大气浪漫、自然延伸的庭园美景。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析产品打造：正立面设置古典门廊，9格窗被直棂贯通分割，Roof窗、细烟囱、欧式塔楼贵族式优雅在赭红砖墙都是英伦风的极致。下沉式庭院设计，超大露台景观。客厅、主卧全朝南的光明设计，

10、阳光健康每日倾洒；超大露台、花园庭院。赠送半地下空间，Hi-Fi影音室、party主场、健身房，厨房餐厅。功能较多，但户型较小。楼间距较小，私密性差。目前该项目销售率达70以上。客户多为周边地级市企业主，剩余为项目西南角临街户型。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析项目优劣势分析：武广高铁，地铁2、4号线枢纽等立体交通、10分钟五一、东塘商圈。英伦缓坡赭红砖墙，极致英伦情调。下沉式庭院、上台下院立体户型错落有致。但片区临街较近，交通浮尘、噪音影响凸显。优势分析（+）劣势分析（-）配套优势：5200平米白金汉级皇家会所 园林景观：430亩体育文化公园 教育

11、配套：2011携手砂子塘教育机构 体育资源：一馆三中心、省游泳跳水中心、网球中心等 交通配套：武广高铁、地铁2、4、号线 楼间距较小 户型较小 临街地段受交通浮尘、噪音影响明显项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析项目整体分析：因素 红墅湾形象 中高端产品 别墅、洋房附加值 砂子塘小学景观 英式皇家新古典主义规模 230亩配套自身配套周边配套产品形象景观附加值 规模配套红墅湾项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析橘郡立顿山长沙橘郡是中洋创业走出京城，布局中国的首个项目，2005年慧眼独具获取此幅山清水秀的风水宝地后，公

12、司携手国际大师，汲取湖湘文化的精髓，顺应原生，发扬原创，忠诚原乡，经过3年酝酿、孕育，凭借独特的环境及规划，打造出一个洋溢西班牙风情、展露国际最高居住水准的高尚社区。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析占地 2000亩总建面积 39万平方米物业形态 独栋、洋房容积率 0.37价格 二期72栋400-500万起面积区间 251-368平米外立面风格一期西班牙米哈斯小镇、二期南加州、三期高档洋房项目地址暮云芙蓉南路与万家丽路交汇处开发商 湖南橘郡城镇置业有限公司形象定位 可能是地段最好的别墅区核心驱动力：地处长株潭未来发展规划核心区域，升值潜力看好。西班牙米

13、哈斯以及南加州风格，独特的文化石里面足够吸引。原生坡地，依坡建墅，视野开阔。立体西班牙风情园林，将西班牙韵味到极致。地铁、奥特莱斯、省动物园等物质精神需求一应俱全。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析立体交通、购物休闲配套一应俱全 紧 邻 规 划 建 设 中 一 号 地 铁 万 家 丽 路 站，芙 蓉 南 路和 万 家 丽 路 两 大 城 市 主 干 道 相 交，韶 山 路 等 长 沙市 城 市 主 干 道 延 伸 至 此，107 国 道 高 速 和 京 珠 高 速两 大 国 家 级 高 速 专 道 近 在 咫 尺。武 广 高 速 铁 路 长沙站仅位于橘

14、郡东边3 公里左右处。奥 特 莱 斯 购 物 中 心、生 态 动 物 园 等 购 物 休 闲 一 应俱全。米哈斯、南加州建筑立面独具品位 景观依自然地形赋予建筑丰富多变的流畅曲美，山地小镇质朴生动的景观小品穿插其间，四季美景盎然鲜活，流露小镇蓬勃生机的同时，不失傲立于世外的独特生活品味。原生坡地，俯瞰山水，视野开阔。米哈斯、南加州立面、原生坡地视野开阔规划与开发策略：项目分三期开发：一期M1区为纯“西班牙国宝小镇米哈斯”，二期BLA区为纯正“南加州Orange Country”顶峰别墅，三期M2区为高档公寓区。2008年将前后推出M1区及BLA区。项目由美国、西班牙Marcia设计事务所进行建

15、筑规划设计。浓郁的西班牙风格，极尽巧思的产品设计和对待每一设计细节的严谨态度是橘郡的基础，而在原生态丘陵山岭上小镇格局则是长沙首次出现。主要媒介为：户外、报纸、杂志、网络、外展点、圈层活动等。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析园林景观：小区景观极具鲜明个性，三重景观空间逐级层叠上升，与跌级山势和错落建筑群浑然一体：第一重景观是以依山势自然标高和坡地标高营造的错落有致的小镇建筑整体景观；第二重景观是以自然弯曲向上的情调路巷营造的街区景观；第三重景观是以极具鲜明特色的建筑本身、台地、多样植物、装饰小品、细致铺装和环跌水景等围合而成的庭院景观。不同风格的景观

16、组团穿插整个小区，展现给人以更为立体的西班牙小镇风情。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析产品打造：与长沙其它别墅相比，本案户型面积更加精致，但户型功能空间并不少于其它项目的同类户型，由于空间设计的精到及尺度把握的精准，因此可使户型面积在不缩减功能的前提下得以控制，从而大幅度提高了性价比。项目局部大尺度的处理，保留大气奢华观感，尽显尊贵身份。户型普遍具有大开间、短进深的特点，使用性和功能性加强。普遍错层的设计使得内部空间跳跃感丰富，大面积露台丰富生活品质且全部为赠送。小镇规划户型的小体量和紧凑布局设计的优点有：保证依山就势地形的自然利用。加强穿透性、景观

17、视觉穿透感强。邻里关系被加强，围合布局被丰富，院落和街区景观丰富。目前在售房源较少，购买客群主要为周边地级市企事业主。核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析建筑面积：305.3平米，其中地下室64.44平米，面宽7.2*进深11.7，标准层高3.0M半地下室：入户门廊、H2.8M/娱乐室（7.2*4.8）一层：客厅（7.2*4.8）带露台、餐厅、厨房、书房、公共卫生间二层：主卧套间（卫、阳台）、套卧（卫生间、露台）三层：主卧套间带卫、大露台项目优劣势分析：项目正处于长株潭三市特区核心区域，位于芙蓉南路与万家丽路交汇处东南。沿长沙第一城市干线芙蓉南路距省政府新址仅6

18、公里，距株洲、湘潭仅18公里，交通便捷。融城核中之核即在于此。橘郡位于融城的核心区域，其未来不言而喻。其米哈斯风格独特外立面此时已凸显为双刃剑，1期部分户型受风雨侵袭，外立面有水流痕迹。优势分析（+）劣势分析（-）地理优势：处于长株潭三市特区核心区域 配套优势：奥特莱斯、中信新城公园：湖南省森林植物园、生态动物园、群众艺术馆、科技馆和地质博物馆、青少年活动中心、和长沙花卉大世界等。园林景观：西班牙典雅田园风情、硬质雕塑风情、庭院藤荫风情、热情花海风情、逶迤海岸风情，以及错落台地风情等不同风格的景观组团穿插整个小区 米哈斯外立面不经脏，影响后期产品销售 周边区域入住率较低 市政设施较为薄弱项目概

19、况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析项目整体分析：因素 橘郡礼顿山形象 高端产品 别墅、洋房附加值幼儿园、步行购物街、旅馆、会所等景观 西班牙海岸风情规模 32万平方米配套自身配套周边配套产品形象景观附加值 规模配套橘郡礼顿山项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析占地面积 310029平方米周期 六期物业形态 独栋、联排、洋房、高层项目地址长沙市岳麓区雷锋大道501号开发商湖南金科房地产开发有限公司总户数 总共2494户，当期91户绿化率

20、 40.72%配套自身配套：游泳池、湖湘公园、会所外部配套：普瑞温泉酒店、湘雅三医院，长郡中学河西校区、咸嘉小学、湖南师范附中价格主价：190万起均价：洋房5800元/平米；别墅11000元/平米东方大院 先生的伴山小别墅项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析核心驱动力：品牌效应、园林景观资源、中式建筑风格。n 建筑群的空间展开以曲折、含蓄为美n 项目景观设计以中国古典园林的造园手法为根基项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析规划与开发策略:项目分六期开发建设，一期为联排别墅，建筑面积约6.1万平方

21、米，容积率0.48，二期为独栋与联排别墅，建筑面积约2.4万平方米，容积率0.43。现阶段为四期别墅和洋房。项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析n 现代中式宅第，从传统中式院落与徽派建筑风格中获取建筑灵感，融合了现代居住文明与中国民居建筑精粹。n 小品设计元素也是结合中式风格而考虑。园林及建筑风格设计：项目景观设计以中国古典园林的造园手法为根基，融合了历史、人文、地理特点，结合中国哲学对园林的影响，强化“虽由人作，宛自天开”与“天人合一”的思想，表现出院落独特的景观沉淀。产品打造：项目在售产品为190-245【先生别墅】，190万享300平伴山

22、小别墅；114-277中国洋房，均价7000元/项目概况核心驱动力规划与开发 策略园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析建面：约417 一层 二层 三层 四层项目优劣势分析：金科地产品牌口碑好，项目依山傍水，环境好；但是地处岳麓区，周边商业生活配套不够完善，而且入住率低，居住氛围不够。优势分析（+）劣势分析（-）岳麓区，周边商业、生活配套不健全；交通不太便利；入住率低，社区居住氛围不够好项目概况核心驱动力规划与开发 策略配套资源及开发理念产品打造项目优劣势分析项目整体分析 品牌优势：开发商品牌及物业品牌；景观优势：依山傍湖，山清水秀，园林景观规划；品类优势：定位为中式宅院，特色明

23、显项目整体分析：因素 金科东方大院形象 中高端产品洋房、别墅、独栋、高层附加值游泳池、湖湘公园、会所景观 中式建面 323236平方米配套自身配套周边配套项目概况核心驱动力规划与开发 策略配套资源及开发理念产品打造项目优劣势分析项目整体分析项目环境优美安静，适合作高端领袖人群休闲居所。项目概况核心驱动力园林及建筑风格设计产品打造项目优劣势分析项目整体分析占地面积 473947.79平方米周期 5期物业形态洋房、联排、双拼、高层及大型综合商业体项目地址 长沙市岳麓区天顶乡尖山村 开发商 长沙高鑫房地产开发有限公司总户数 总共5528户绿化率 60%配套自身配套：山体公园、山顶会所、水岸会所、国际

24、商业、幼儿园外部配套：普瑞温泉酒店、湘雅三医院，长郡中学河西校区、咸嘉小学、湖南师范附中等价格主价：190万起均价：洋房130-218，折后均价7000-8000元/；联排220-290天麓尖山风景别墅区核心驱动力：资源。700亩墅造城池，依山傍水，是大河西区唯一的资源型大盘。项目概况核心驱动力园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析园林景观：园林景观设计为世界五百强AECOM旗下泛亚易道景观设计公司项目概况核心驱动力园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析产品打造：有地下室、一层、二层、三层和阁楼。项目概况核心驱动力园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析联排户型（B户型245）p尊崇

25、私家电梯，匹配非凡境界p双层挑高至阔客厅，彰显家族风范p270环抱法式大花园，浪漫盛大铺排p整层大主卧，阔绰双露台，畅想专属私境p大面积赠送采光地下室，创享个人意趣p坡屋顶顶层阁楼，平添生活趣致p均户比1:1市场稀缺超大面积赠送项目优劣势分析：项目园林景观、社区配套资源优势明显。但项目区域位置较偏僻，且与品牌地产金科邻近。优势分析（+）劣势分析（-）园林景观：天子山、山体公园 社区配套：山顶会所、水岸会所、国际商业、幼儿园 高赠送面积 区域位置较偏僻、交通不太便利 与品牌地产邻近项目概况核心驱动力园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析项目整体分析：因素 天麓形象 中高端产品洋房、联排、双拼、高层及大型综合商业体附加值山体公园、山顶会所、水岸会所、国际商业、幼儿园配套自身配套周边配套项目概况核心驱动力园林景观产品打造项目优劣势分析项目整体分析项目独享资源优厚，将目标客户群体定位为高端领袖人士。Thanks for your attentionWish you a good day!